1. Нарушение арендодателем обязанности по надлежащему содержанию сданного в аренду имущества, повлекшее невозможность его использования по назначению, является основанием для отказа в иске о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате
УП «Ж» обратилось в хозяйственный суд с иском к ООО «Т» о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения в связи с образовавшейся у ответчика задолженностью по арендным платежам.
Судом было установлено, что в соответствии с договором аренды, заключенным между сторонами, ответчику было предоставлено нежилое помещение для использования его под туристическое агентство. Согласно указанному договору арендатор обязался вносить арендную плату, эксплуатационные расходы, оплату коммунальных услуг, налоги и другие платежи самостоятельно не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца на расчетный счет арендодателя. У ответчика образовалась задолженность по арендным платежам за шесть месяцев. Поскольку направленные в адрес ответчика претензии о погашении задолженности были оставлены без удовлетворения, то истец обратился к государственному нотариусу, которой учинил исполнительную надпись на сумму образовавшейся задолженности. Кроме того, истцом был предъявлен суду акт сверки расчетов, подтверждающий наличие задолженности у ответчика.
Ответчик исковые требования не признал, мотивируя свой отказ оплатить арендные платежи тем, что арендуемые площади непригодны к эксплуатации.
Ответчик предъявил суду акт обследования арендуемого нежилого подвального помещения, составленного с участием сторон, которым установлено, что указанное нежилое помещение шесть месяцев назад было залито горячей водой из вышерасположенной квартиры по причине порыва радиатора отопления. Данное помещение было обследовано работниками Центра гигиены и эпидемиологии, и дано заключение о несоответствии сданного истцом в аренду помещения санитарно-гигиеническим требованиям и о непригодности его для использования по назначению.
Суд посчитал требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из пункта 3 статьи 386 Гражданского кодекса Республики Беларусь, если в двустороннем договоре исполнение стало невозможным для одной из сторон вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона, первая сохраняет право на встречное удовлетворение зачетов выгод, сберегаемых или приобретаемых ею вследствие освобождения от обязательства.
Согласно пункту 1 статьи 582 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 587 ГК арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, дает право арендатору взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Согласно подпункту 3.3 договора аренды, заключенного между сторонами, истец обязан в случае аварий немедленно принимать все необходимые меры по их устранению.
Как усматривается из материалов дела, ответчик пытался провести восстановительный ремонт на арендуемых им помещениях, однако в связи с высокой влажностью стен, перекрытий, полов и т. п., проведение ремонта не представлялось возможным, а также направлял истцу ходатайство о проведении взаимозачета по арендной плате.
С момента аварии по день рассмотрения дела в суде истец не принял никаких мер по устранению недостатков сданного в аренду имущества, в связи с чем арендатор не имел возможности пользоваться арендованным имуществом по вине арендодателя.
2. Суд удовлетворил исковые требования о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендным платежам вследствие их обоснованности и доказанности
ОАО «Х» обратилось в хозяйственный суд с иском к ООО «А» о взыскании задолженности по договору аренды, а также о расторжении данного договора.
Судом установлено, что согласно заключенному сторонами договору аренды истец сдал, а ответчик принял в аренду нежилые помещения для использования их под офисные помещения. Срок действия договора аренды определялся с 01.01.2003 г. по 30.12.2003 г. Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за январь 2003 года и февраль 2003 года, а также пени за неисполнение денежных обязательств по договору и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Согласно подпункту 3.1 договора аренды арендатор обязался самостоятельно вносить арендную плату за пользование помещением не позднее 5-го числа текущего месяца. В соответствии с заключенным сторонами договором аренды оплата за арендуемое помещение должна производиться арендатором с момента подписания акта приема-передачи помещений. В случае отказа от подписания акта арендатор обязался оплачивать арендную плату с момента подписания договора. Истцом направлялся ответчику акт приемки помещения, однако ответчиком акт не подписан и арендная плата за январь — февраль 2003 года не произведена.
Ответчик иск в части расторжения договора аренды признал, в части взыскания задолженности по договору аренды не признал, мотивируя свой отказ тем, что в договоре аренды не согласован объект аренды, кроме того, у истца отсутствует право сдачи здания в аренду.
В соответствии со статьей 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статье 311 ГК неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения обязательства. Согласно подпунктам 3.2, 4.2 договора аренды в случае просрочки платежа начисляются пени в размере 1% за каждый день просрочки.
В соответствии со статьей 366 ГК за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
В соответствии со статьей 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.
Таким образом, требования истца о расторжении договора аренды, а также о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, пеней и процентов за пользование чужими денежными средствами являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Довод ответчика о том, что стороны не согласовали объект аренды, а также о том, что у истца отсутствует право сдачи здания в аренду, суд не принял во внимание, указав на то, что сведения об объекте аренды являются оценочной категорией и определяются судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела. В договоре аренды указан адрес, общая площадь сдаваемого в аренду помещения, расположение арендуемого помещения в здании, что является достаточным для определения объекта аренды. Сдаваемые в аренду помещения находятся в здании, принадлежащем предприятию «Х». Согласно уставу истца ОАО «Х» создано путем преобразования предприятия «Х» в соответствии с действующим законодательством.
3. Несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора является основанием для оставления иска без рассмотрения
УП «Ю» обратилось с иском к ПК «М» о расторжении договора аренды и выселении.
ПК «М» заявил ходатайство об оставлении исковых требований УП «Ю» без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком.
В соответствии с абзацем 5 части 1 статьи 151 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь хозяйственный суд оставляет иск без рассмотрения, если истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, когда это предусмотрено законодательными актами или договором.
Согласно части третьей статьи 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь требованию арендодателя о расторжении договора должно предшествовать обязательное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Пунктом 9 постановления от 19.05.2005 N 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» Пленум Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь разъяснил, что закон предоставил арендатору возможность в разумный срок устранить допущенные нарушения договора и только при неисполнении арендатором обязательства в разумный срок, а также в момент рассмотрения спора хозяйственным судом, имеются все основания для расторжения договора на основании статьи 590 ГК.
Как следует из материалов дела, УП «Ю» направило в адрес ПК «М» уведомление о досрочном расторжении договора в связи с неисполнением ПК «М» его положений и предложило изложить возражения, если таковые имеются.
Однако УП «Ю», уведомив ответчика об одностороннем расторжении договора в связи с допущенными нарушениями, не предупредило его о необходимости исполнения им обязательства по внесению арендной платы в разумный срок, как это предусмотрено частью 3 статьи 590 ГК. Вместе с тем в качестве основания иска УП «Ю» указывает на неисполнение обязательства по внесению арендной платы.
Хозяйственный суд посчитал, что УП «Ю» не представило суду доказательств соблюдения установленного частью 3 статьи 590 ГК досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем исковые требования были оставлены без рассмотрения.
ЖЭУ обратилось в хозяйственный суд с иском к ОАО «М» о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и выселении из нежилого помещения.
Ответчик иск не признал и в судебном заседании пояснил, что задолженность по арендной плате погасил в полном объеме до обращения истца с иском в суд. Кроме того, ответчик указал на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.
В судебном заседании было установлено, что истец и ответчик заключили договор аренды нежилого помещения. По данному договору у ответчика возникла задолженность по арендной плате, которая была им погашена до обращения истца с иском в хозяйственный суд.
Суд считает, что иск в части взыскания арендной платы и выселении удовлетворению не подлежит, а в части расторжения договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения в соответствии с абзацем 5 части 1 статьи 151 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь.
Согласно статье 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии со статьей 422 ГК требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Письменного предупреждения ответчика о расторжении договора аренды истец суду не представил. Арендная плата уплачена. Поскольку договор аренды не расторгнут, суд не находит оснований к выселению ответчика.
4. В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями
ЖРЭО обратилось в хозяйственный суд с иском к ИП К. о расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения.
Исполком своим распоряжением разрешил организациям и предприятиям коммунальной собственности сдать в аренду согласно списку нежилые помещения, предусмотрев в договорах аренды участие арендаторов в благоустройстве прилегающих территорий, ремонте фасадов и кровель арендуемых зданий.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательства использовать помещение исключительно по прямому назначению (склад), содержать арендуемое помещение в технически исправном и образцовом санитарном состоянии, проводить ремонт. Согласно особым условиям договора ответчик обязался принимать участие в благоустройстве прилегающих территорий, ремонте фасада и кровли арендованного здания.
Исполком своим распоряжением разрешил предоставить льготы по арендной плате, в том числе освободить ответчика от взимания арендной платы на время проведения ремонтных работ сроком на 4 месяца с целью направления средств, полученных от предоставления льготы, на ремонт помещения, благоустройство прилегающих территорий, ремонт фасадов и инженерных коммуникаций.
Истцом были направлены ответчику два предписания о приведении в кратчайшие сроки арендованного помещения и прилегающей территории в надлежащее состояние. Истцом было проведено обследование арендуемого ответчиком помещения, в результате чего было установлено, что арендованное помещение находится в технически неисправном состоянии, без наличия окон, дверей, под склад помещение не используется, прилегающая территория захламлена. Данные обстоятельства были зафиксированы в актах обследования.
В связи несоблюдением ответчиком условий договора истец направил ответчику уведомление с предложением расторгнуть договор аренды и освободить помещение.
Ответчик в обращениях в исполком и ЖРЭО указал, что в течение срока действия договора аренды предполагал обратиться в установленном порядке с заявлением о выкупе помещения и в случае положительного решения планировал производство ремонта и благоустройства прилегающей территории.
Оценив доказательства по делу, суд удовлетворил исковые требования на основании следующего.
В соответствии со статьей 291 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.
Обязательства ответчика по целевому использованию арендованного помещения, осуществление ремонта и благоустройство прилегающей территории, содержание арендуемого помещения в технически исправном и образцовом санитарном состоянии вытекают из договора аренды и не исполнены ответчиком, что подтверждается доказательствами по делу.
Согласно условиям договора при использовании арендатором строения или помещения не в соответствии с условиями договора, а также если арендатор не производит ремонта в тех случаях, когда по договору ремонт лежит на обязанности арендатора, договор аренды подлежит досрочному расторжению.
В соответствии с пунктом 3 статьи 586 ГК, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора.
При таких обстоятельствах требование ЖРЭО о расторжении договора аренды является правомерным и подлежит удовлетворению.
ЖРЭО обратилось в хозяйственный суд с иском к СП ООО «М» о расторжении договора аренды и выселении из занимаемого нежилого помещения.
ЖРЭО (арендодатель) и СП ООО «М» (арендатор) заключили договор аренды, в соответствии с которым последнему было передано в аренду нежилое помещение под непроизводственные помещения и магазин.
В соответствии с пунктом 5 договора арендатор обязался ежемесячно, не позднее 10-го числа начала оплачиваемого месяца, вносить самостоятельно на счет арендодателя арендную плату, эксплуатационные расходы, оплату коммунальных услуг, налоги и другие платежи. При неисполнении арендатором данной обязанности арендодатель вправе предъявить арендатору платежное требование на сумму платежа.
Кроме того, в соответствии с подп. 8.4 договора стороны установили возможность его досрочного расторжения в случае невнесения арендатором арендной платы в течение двух месяцев со дня истечения срока платежа.
В связи с невыполнением ответчиком принятых на себя обязательств образовалась задолженность по арендной плате сроком девять месяцев. Истцом было направлено ответчику письмо с требованием погасить образовавшуюся задолженность, а в случае невыполнения требования досрочно расторгнуть договор и освободить помещения. На день рассмотрения дела в суде задолженность погашена не была, помещения не освобождены.
В соответствии с частью 2 статьи 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 1 Закона Республики Беларусь «Об аренде» аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности.
Наличие просрочки по арендной плате более двух месяцев подтверждается материалами дела.
Согласно части 1 статьи 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статья 590 ГК).
В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РБ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. Как усматривается из материалов дела, истец направил ответчику претензию, в которой предложил расторгнуть договор аренды и освободить помещение, которая осталась без удовлетворения, что свидетельствует о выполнении им требований статьи 422 ГК.
При таких обстоятельствах и в соответствии со ст. 420, 422, пунктом 3 статьи 590 ГК договор аренды подлежит досрочному расторжению, а в связи с расторжением договора и в соответствии со статьей 593 ГК подлежит удовлетворению требование истца о выселении ответчика из занимаемого помещения.
5. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора аренды влечет его недействительность в соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Республики Беларусь
Между ОАО «З» и ИП П. был заключен договор аренды нежилого помещения для его использования под изготовление металлоконструкций. Срок действия договора сторонами был определен с 01.01.2001 по 01.10.2002. Передаточный акт или иной документ о передаче нежилого помещения в аренду ИП П. не составлялся и сторонами не подписывался, помещение при заключении договора не было конкретизировано, поскольку к договору не прикладывался план нежилого помещения.
В соответствии с подпунктом 2.1 договора арендатор обязался производить оплату за арендуемое помещение не позднее 5-го числа текущего месяца и возмещать арендодателю стоимость эксплуатационных расходов по содержанию арендуемого помещения по отдельному расчету не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным.
Согласно подпункту 5.2 договора аренды в случае, если в сроки, установленные в подп. 2.1 договора, необходимые платежи не были перечислены арендатором, арендатор вправе начислить пеню в размере 2% от суммы платежа за каждый день просрочки.
ИП П. не произвел полагающиеся по договору аренды платежи за июль, август, сентябрь 2002 года, в связи с чем ОАО «З» обратилось в хозяйственный суд с иском к ИП П. о взыскании задолженности по арендным платежам, пеней и процентов.
Пленум Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь в пункте 4 своего постановления от 19.05.2005 N 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» разъяснил, что поскольку нежилое помещение является частью здания или сооружения и неразрывно с ним связано, то в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК правила параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК применяются к аренде нежилых помещений.
В силу пункта 1 статьи 626 ГК, поскольку иное не предусмотрено законодательством и договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с пунктом 2 статьи 622 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из содержания договора аренды, государственную регистрацию договора должен был произвести ответчик в месячный срок с момента подписания договора. Ответчик в судебном заседании пояснил, что он не смог осуществить государственную регистрацию договора ввиду непредоставления истцом плана нежилого помещения.
Согласно статье 167 ГК сделка является недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом Республики Беларусь либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пункт 1 статьи 166 ГК устанавливает, что несоблюдение нотариальной формы или требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Поскольку государственная регистрация договора аренды, заключенного на срок не менее одного года, не произведена, хозяйственный суд, руководствуясь нормой пункта 1 статьи 166 ГК, констатировал факт ничтожности договора аренды и отказал истцу в удовлетворении его исковых требований, основанных на неисполнении ничтожного договора аренды.
Хозяйственный суд, рассмотрев иск ООО «И» к УК ПСБ «В» об установлении факта ничтожности договора аренды со всеми изменениями и дополнениями и взыскании стоимости арендной платы, эквивалентной 162296 долларам США по курсу Национального банка Республики Беларусь на момент возврата, удовлетворил исковые требования
В судебном заседании было установлено, что между сторонами 12.11.1999 был заключен договор аренды, согласно которому УК ПСБ «В» сдало в аренду ООО «И» помещение общей площадью 2754 кв. м, со ставкой арендной платы 2 у. е. (1 у. е. = 1 дол. США) за 1 кв. м в месяц и сроком действия договора до 31.12.2010 г. В дополнительном соглашении от 12.06.2000 стороны установили общую площадь помещения 2806 кв. м и размер арендной платы 5612 долларов США. Дополнительным соглашением от 21.08.2000 стороны установили площадь арендуемого помещения 3184 кв. м и размер арендной платы 6368 долларов США в месяц по курсу НБ Республики Беларусь на момент оплаты.
19.12.2001 стороны заключили новый договор аренды того же помещения, но с указанием общей площади 2996,08 кв. м, с отражением размера арендной платы — 7253,83 доллара США в месяц. Договор аренды был зарегистрирован 11.02.2002. Действие договора начиналось с момента его государственной регистрации и истекало 31.12.2005.
Таким образом, до 11.02.2002 продолжал действовать договор аренды, заключенный сторонами 12.11.1999.
Согласно пункту 2 статьи 622 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Принимая во внимание, что нежилое помещение является частью здания или сооружения и неразрывно с ним связано, такой договор также должен быть зарегистрирован.
В нарушение указанной нормы договор аренды от 12.11.1999, заключенный сторонами на срок более одного года, зарегистрирован не был.
Согласно части 1 статьи 166 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка является ничтожной. Поскольку договор аренды от 12.11.1999 не был зарегистрирован, суд констатировал ничтожность данного договора.
В силу статьи 168 ГК при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены ГК либо иными законодательными актами.
Истец получил по недействительной сделке помещение и пользовался им. Стоимость пользования выразилась в уплаченной истцом арендной плате, коммунальных услугах, которые оплачены истцом ответчику, что подтверждается актом сверки расчетов, подписанным обеими сторонами. Цена за пользование помещением и размер занимаемой площади истцом в период пользования помещения не оспаривались.
Стоимость пользования истцом помещением составила 204345588 рублей.
Ответчиком фактически получена сумма 204873921 рубль (с учетом расчета арендной платы за февраль 2002 года по новому договору). Однако в связи с тем что новый договор был зарегистрирован и вступил в силу только с 11.02.2002, до этого момента ответчик должен был произвести расчет арендной платы по условиям последнего дополнительного соглашения к договору от 12.11.1999, а именно исходя из 6368 долларов в месяц.
При таких обстоятельствах истцу подлежит возврату уплаченная арендная плата и коммунальные услуги в размере 204873921 рубля, а ответчику — стоимость пользования помещением и коммунальных услуг в размере 204345588 рублей. Неосновательное получение денежных средств выразилось в получении ответчиком суммы 528333 рубля.
Требование истца о возврате арендной платы в размере 162296 долларов США по курсу Национального банка Республики Беларусь на момент возврата не принято судом во внимание, так как возврат в сумме, эквивалентной долларам США, не предусмотрен действующим законодательством.
6. Суд отказывает истцу в иске в случае непредоставления им письменных доказательств своих исковых требований на основании пункта 3 статьи 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь
ИП А. обратился в хозяйственный суд с иском к ОДО «К» о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных по договору аренды. В исковом заявлении истец указал, что между ним и ОДО «К» 05.04.1997 был заключен договор аренды нежилых помещений, действие которого прекратилось 12.12.1999. Согласно подп. 5.3 договора после его прекращения у ответчика возникло обязательство по уплате стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, которые были произведены в результате проведения ремонтно-отделочных работ и переоборудования помещений. Истец указал, что указанные улучшения были им произведены за счет собственных средств и с согласия ответчика (арендодателя по договору). В подтверждение своих доводов истцом были представлены договор на выполнение ремонтно-отделочных работ от 05.05.1997 между истцом и ООО «А» г. Санкт-Петербург, акт приемки выполненных строительно-отделочных работ от 22.11.1997, подписанный теми же сторонами.
Ответчик иск не признал, указав, что улучшения произведены истцом без его согласия, документом, подтверждающим стоимость произведенных арендатором улучшений, должен быть акт приема-передачи выполненных работ, подписанный представителями арендатора и арендодателя, который не составлялся. Кроме того, ответчик указал, что договор на выполнение ремонтно-отделочных работ от 05.05.1997 между истцом и ООО «А» и акт приемки выполненных строительно-отделочных работ от 22.11.1997 должны быть исключены из числа доказательств по делу как подложные доказательства.
В соответствии с частью 2 статьи 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля по делу бывший директор ответчика показал, что в 1997 году были согласованы перепланировка и перестройка 2-го и 3-го этажа здания, однако согласия на неотделимые улучшения им не давалось.
Рассмотрев спор по существу, суд посчитал, что истец документально не доказал факт письменного согласования с ответчиком разрешения на произведение неотделимых улучшений.
Кроме того, суд на основании статьи 182 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь о подложности доказательств исключил из числа доказательств по делу договор подряда от 05.05.1997 и акт приемки от 22.11.1997, оформленные истцом и ООО «А», так как другими документами (копия свидетельства о регистрации, ответ ИМНС РФ) подтверждается факт того, что ООО «А» зарегистрировано только в августе 1999 года, в связи с чем оно не могло заключать договоры, производить работы и подписывать акты в 1997 году.
7. Суд оставляет заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, без рассмотрения при возникновении спора о праве
Между СП «А», ООО и УЖРЭП был заключен договор аренды нежилого помещения, в котором было указано, что объектом аренды является нежилое помещение в административном здании площадью 492,41 кв. м (с учетом мест общего пользования).
Истец просит признать фактом, имеющим юридическое значение, то, что арендуемая площадь по данному договору составляла 451,2 кв. м, следовательно, расчет арендной платы не соответствует действительности и законодательству.
Хозяйственный суд установил, что в данном случае возник спор о праве, и в соответствии с пунктом 6 статьи 172 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь оставил заявление без рассмотрения.
8. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства (статья 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь)
Итальянская компания «E» обратилась к ТУП «Б» (Республика Беларусь) с иском о взыскании долга. Как было установлено судом, истец и ответчик заключили контракт от 06.11.1996, по которому истец предоставил ответчику во временное пользование оборудование. В соответствии с условиями данного контракта ТУП «Б» не имело права отчуждать оборудование, передавать его во владение другим лицам без разрешения таможенных органов, а также обязалось использовать его в строгом соответствии с целями, указанными в контракте.
11.06.2001 между сторонами был заключен контракт купли-продажи этого же оборудования, ранее ввезенного во временное пользование. Платежи за поставленное оборудование должны быть произведены платежным поручением ответчика в срок до 31 декабря 2001 года. Однако на момент рассмотрения спора в суде ответчик так и не рассчитался за приобретенное оборудование.
Ответчик иск не признал в связи с тем, что требования истца, на его взгляд, являются незаконными и необоснованными. Кроме этого, ответчик указал, что по иску истца Международным арбитражным судом при БелТПП с ответчика уже было взыскано 63556,75 доллара США. Также ответчик сослался на то, что на предприятии отсутствуют документы, подтверждающие переоформление оборудования из режима временного пользования в режим свободного обращения.
Суд удовлетворил исковые требования, не приняв во внимание доводы ответчика, на основании следующего.
Решение Международного арбитражного суда при БелТПП, которым с ответчика в пользу истца взыскано 63556,75 доллара США, было вынесено в связи с неисполнением своих обязательств ответчиком перед истцом по другим контрактам. В исковом заявлении истец просит взыскать с ответчика долг по контракту купли-продажи от 11.06.2001. Следовательно, ссылка ответчика на решение Международного арбитражного суда при БелТПП не имеет отношения по рассматриваемому делу.
Как следует из статьи 295 ГК, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. Обязанность произвести за свой счет все таможенные процедуры, связанные с оформлением оборудования в режиме свободного обращения на территории Республики Беларусь, была возложена на ответчика контрактом купли-продажи от 11.06.2001. Поэтому ссылка ответчика на отсутствие документов, подтверждающих переоформление оборудования из режима временного пользования в режим свободного обращения, также является несостоятельной.
В соответствии с частью 2 статьи 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
Как следует из статьи 424 ГК, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.
Ответчик не отрицал факт получения и нахождения у него оборудования, но утверждал, что требования истца являются незаконными и необоснованными, однако доказательств этому так и не представил.
9. Арендатор имеет право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок только при условии надлежащего исполнения им своих обязательств
Между ИП Л. и УП «Д» был заключен договор аренды нежилых помещений. За три месяца и за месяц до окончания срока действия договора УП «Д» письменно уведомил ИП Л. о том, что срок договора аренды истекает и продлеваться не будет.
ИП Л. обратился к УП «Д» с письменной просьбой о продлении срока действия договора, однако УП «Д» выразил свое несогласие и в очередном письме установил срок для освобождения ИП Л. арендуемых помещений.
Однако по истечении трех месяцев с момента прекращения договора с ИП Л. УП «Д» заключило договор аренды этих же нежилых помещений с ИП Р.
В связи с этим ИП Л. заявил исковые требования о переводе на него как на лицо, имеющее преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, прав и обязанностей по заключенному ответчиками договору аренды и о внесении изменений в договор аренды в части замены стороны (арендатора).
Статьей 592 Гражданского кодекса Республики Беларусь закреплено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 592 ГК основанием для преимущественного права на заключение договора аренды по истечении срока его действия перед другими лицами при прочих равных условиях имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Оспаривая правомерность предъявленного иска, УП «Д» указало на то, что в период действия договора аренды ИП Л. ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства по договору, а именно: им были допущены нарушения по своевременному внесению арендной платы; по соблюдению правил противопожарной безопасности; по организации постоянного дежурства на входе с улицы кафе-бара.
В обоснование своих возражений УП «Д» представило суду вступившее в законную силу решение хозяйственного суда, которым с ИП Л. в пользу УП «Д» была взыскана задолженность по арендной плате по спорному договору аренды и протокол-постановление государственного инспектора по пожарному надзору о привлечении ИП Л. к административной ответственности за нарушение правил пожарной безопасности.
ИП Л. указал на то, что в соответствии с подпунктом 3.4 договора аренды платежи по договору должны вноситься арендатором ежемесячно, согласно счету-фактуре, представляемому арендодателем. В связи с тем, что арендодатель счета предоставлял несвоевременно, с опозданием на три месяца, он и платежи производил несвоевременно, следовательно, утверждение арендодателя о нарушении арендатором сроков внесения платежей по договору не может рассматриваться судом как нарушение арендатором условий договора.
Оспаривая утверждение УП «Д» об отсутствии организации предусмотренного договором постоянного дежурства на входе с улицы кафе-бара, ИП Л. представил два договора по охране общественного порядка в кафе, заключенные с Отделом внутренних дел, акты приема-сдачи услуг по охране общественного порядка, счета-фактуры на оплату услуг по охране.
Руководствуясь предусмотренным хозяйственно-процессуальным законодательством принципом распределения бремени доказывания, суд признал доводы УП «Д» о нарушении истцом условий договора в части несвоевременного внесения арендной платы и необеспечения охраны порядка недоказанными.
Вместе с тем суд указал на то, что закрепленное гражданским законодательством преимущественное право арендатора на заключение договора аренды по истечении срока его действия возникает при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору аренды. При этом закон не разграничивает допущенные арендатором нарушения на существенные (несущественные), единовременные (многочисленные) и т. п.
В процессе рассмотрения дела судом было установлено нарушение истцом условий договора в части соблюдения правил противопожарной безопасности, что лишает его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
10. Суд уменьшает размер взыскиваемой неустойки в случае несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства
Хозяйственный суд, рассмотрев дело по иску ОАО «М» к Белорусско-индийскому СП ООО «Т» о расторжении договора аренды, взыскании арендных платежей, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, установил, что между сторонами был заключен договор аренды, в соответствии с которым ответчику было передано нежилое помещение.
В соответствии с указанным договором ответчик обязался вносить арендную плату самостоятельно ежемесячно не позднее 10-го числа начала оплачиваемого месяца на расчетный счет истца, а эксплуатационные расходы и коммунальные платежи — не позднее 25-го числа месяца, следующего за оплачиваемым периодом.
Как усматривается из представленного суду акта сверки расчетов, у ответчика перед истцом имеется задолженность по арендной плате за семь месяцев, что является достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды.
На момент рассмотрения спора судом ответчик в добровольном порядке погасил часть долга по арендной плате и просил суд уменьшить размер взыскиваемой пени, а также оставить без рассмотрения требование истца о расторжении договора аренды, считая не соблюденным досудебный порядок урегулирования спора.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Республики Беларусь по договору аренды арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии с частью 1 статьи 585 и частью 2 статьи 587 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, а также нести расходы по его содержанию.
Согласно части 1 статьи 590 ГК договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Статья 366 Гражданского кодекса Республики Беларусь предусматривает ответственность за неисполнение обязательства в виде уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, размер которых определяется учетной ставкой Национального банка Республики Беларусь.
Судом отказано в удовлетворении требования истца в части взыскания процентов за пользование денежными средствами, начисляемыми на задолженность по арендной плате, т. к. по договору арендная плата исчисляется в долларах США, а на валютное обязательство не начисляются проценты.
На основании ст. 311 Гражданского кодекса Республики Беларусь в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки, должник обязан уплатить кредитору пеню, равную по условиям договора 1% за каждый день просрочки.
Статья 314 Гражданского кодекса Республики Беларусь предоставляет суду право в случае несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства уменьшить размер взыскиваемой неустойки.
Суд решил возможным удовлетворить заявленное ответчиком ходатайство об уменьшении размера неустойки, поскольку на момент рассмотрения спора сумма основного долга ответчиком была частично оплачена, кроме того, судом взысканы с ответчика проценты за пользование денежными средствами, которые частично компенсируют последствия, вызванные нарушением денежного обязательства.
Суд посчитал, что до обращения с иском истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что подтверждается направлением ответчику предложения погасить образовавшуюся задолженность по внесению арендной платы и иных платежей. Учитывая приведенные обстоятельства, суд находит ходатайство ответчика об оставлении иска о расторжении договора аренды без рассмотрения не подлежащим удовлетворению.