Обстоятельства: Арендодатель продал помещение новому собственнику с обременением аренды. Новый собственник фактически лишил арендатора права пользоваться арендованным имуществом, чинил препятствия в пользовании помещением.
Требование:
- О взыскании задолженности по арендной плате;
- Расторжении договора аренды.
Решение:
- Иск не удовлетворен, так как при указанных обстоятельствах требование внесения арендной платы за период, в течение которого арендатор не пользовался арендованным имуществом, неправомерно;
- Иск не удовлетворен, поскольку основания для расторжения договора аренды вследствие неоднократной неуплаты арендных платежей отсутствовали.
Название документа: Постановление апелляционной инстанции экономического суда Минской области от 27.08.2015 (дело N 97-6/2015/259А)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АПЕЛЛЯЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ ЭКОНОМИЧЕСКОГО СУДА МИНСКОЙ ОБЛАСТИ
Апелляционная инстанция экономического суда Минской области, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Б» (далее — ООО «Б») (ответчик, истец по встречному иску) на решение экономического суда Минской области от 28.07.2015 по делу N 97-6/2015 по иску частного производственно-торгового унитарного предприятия «В» (далее — ЧПТУП «В») к ООО «Б» об устранении препятствий в пользовании арендованным помещением и по встречному иску ООО «Б» к ЧПТУП «В» о расторжении договора аренды от 04.04.2012 и взыскании 40 754 428 белорусских рублей, с участием представителей извещенных лиц, участвующих в деле,
Установила:
Экономический суд Минской области решением от 28.07.2015 по делу N 97-6/2015 первоначальный иск полностью удовлетворил, обязав ООО «Б» устранить препятствия в пользовании ЧПТУП «В» арендуемым помещением общей площадью 132 кв. м в цехе пастеризации молока, расположенном по адресу: Б. обл., Б. р-н, 0,1 км северо-западнее аг. М., согласно договору аренды между ЧПТУП «В» и ОАО «А» от 04.04.2012, взыскав с ООО «Б» в пользу ЧПТУП «В» 1 800 000 белорусских рублей в возмещение расходов на оплату государственной пошлины, 1 800 000 белорусских рублей в возмещение расходов на получение юридической помощи.
В удовлетворении встречного иска отказано в полном объеме.
Апеллянт (ответчик, истец по встречному иску) не согласился с решением экономического суда первой инстанции, в апелляционной жалобе поставил вопрос об отмене обжалуемого решения по мотивам, указанным в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просила отменить решение суда от 28.07.2015 по делу N 97-6/2015, вынести новое постановление и отказать истцу в удовлетворении первоначального иска, удовлетворив встречный иск.
В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) не согласился с апелляционной жалобой, просил отказать в ее удовлетворении, оставив обжалуемое решение без изменений, представил отзыв на апелляционную жалобу.
Представитель истца (ответчика по встречному иску) также заявил ходатайство об отнесении на апеллянта 1 500 000 белорусских рублей в возмещение расходов за оказание юридической помощи в суде апелляционной инстанции.
Ходатайство принято судом апелляционной инстанции к рассмотрению.
Согласно статье 280 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь основаниями для изменения или отмены судебного постановления суда, рассматривающего экономические дела, первой инстанции являются неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, которые суд, рассматривающий экономические дела, посчитал установленными; несоответствие выводов, изложенных в судебном акте, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального и (или) процессуального права.
Исследовав предоставленные по делу доказательства, доводы апелляционной жалобы и против нее, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение экономического суда Минской области от 28.07.2015 по делу N 97-6/2015 не подлежит отмене, так как является законным и обоснованным с учетом следующих обстоятельств, установленных экономическим судом апелляционной инстанции.
Истец по первоначальному иску ссылается на нарушение новым собственником арендованного имущества его прав арендатора, вытекающих из договора аренды от 04.04.2012, требуя обязать ответчика устранить препятствия в пользовании арендуемым помещением общей площадью 132 кв. м в цехе пастеризации молока, расположенном по адресу: Б. обл., Б. р-н, 0,1 км северо-западнее аг. М., согласно договору аренды между ЧПТУП «В» и ОАО «А» от 04.04.2012, поскольку начиная с 01.08.2014 истец лишен доступа в арендуемые помещения, не имеет возможности вести производственную деятельность и несет убытки ввиду неисполнения ранее заключенных договоров.
В свою очередь, истец по встречному иску требует расторгнуть договор аренды от 04.04.2012 с дополнительным соглашением от 01.10.2013, действующий между ООО «Б» и ЧПТУП «В», а также взыскать с ЧПТУП «В» 29 076 722 белорусских рубля основного долга, 4 430 512 белорусских рублей пени, 2 997 369 белорусских рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку уплаты арендных платежей по состоянию на 21.07.2015, а также 12 830 400 белорусских рублей штрафа за использование арендованного имущества не в соответствии с условиями договора (с учетом увеличения размера исковых требований, принятых судом первой инстанции по правилам статьи 63 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь).
Первоначальный иск.
Согласно статье 288 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и из иных оснований, указанных в ГК и других актах законодательства.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК по договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место.
Как следует из материалов дела 04.04.2012 между ОАО «А» и ЧПТУП «В» заключен договор аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, согласно пункту 1 которого арендатор принял в возмездное владение и пользование цех пастеризации молока.
План арендуемого помещения приложен к договору; место расположения объекта аренды, площадь указаны в пункте 3 в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2013, передаточный акт подписан 01.10.2013.
По условиям пункта 11 договора аренды арендодатель производит расчет арендной платы за пользование имуществом в соответствии с законодательством и согласовывает его с арендатором, при этом расчет прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.
В пункте 22 договора аренды стороны определили срок его действия: вступает в силу с 04.04.2012 и действует по 03.04.2017.
15.07.2014 между ОАО «А» и ООО «Б» заключен договор купли-продажи цеха пастеризации молока, согласно пункту 1.4 которого продавец передает покупателю объект свободным от любых прав третьих лиц на площадь 85,3 кв. м, и 132 кв. м с обременением аренды ЧПТУП «В» до 03.04.2017.
Начиная с 01.08.2014, как указывает истец, последний был лишен доступа в арендуемые помещения для использования их по назначению в целях предпринимательской деятельности. В свою очередь, из постановления от 19.12.2014 об отказе в возбуждении уголовного дела усматривается, что ориентировочно 12.08.2014 представитель ООО «Б» потребовал от ЧПТУП «В» передать ключи от здания и освободить арендуемые площади от оборудования.
13.08.2014 истец в очередной раз обратился к ответчику как к новому собственнику о перезаключении договора аренды на тех же условиях.
20.08.2014 истец письмом уведомил начальника ИМНС по району о приостановлении своей деятельности по адресу: Н. с/с, 0,1 км северо-западнее аг. М., в связи с тем, что новый собственник арендуемых площадей, ООО «Б», всячески чинит препятствия в пользовании арендованным имуществом.
Истец также уведомил налоговый орган о том, что деятельность предприятия будет возобновлена после урегулирования арендных отношений с ООО «Б» в рамках гражданского законодательства.
Актом осмотра помещений от 28.08.2014, составленным представителями ООО «Б», подтверждается, что по состоянию на эту дату в помещениях капитального строения какая-либо деятельность никем не осуществляется, работники ЧПТУП «В» отсутствуют, рабочие места руководителя и главного бухгалтера ЧПТУП «В» в указанных помещениях отсутствуют.
01.09.2014 ООО «Б» — новый собственник направил арендатору уведомление об освобождении незаконно занимаемого помещения, поскольку на момент заключения договора аренды объект недвижимого имущества являлся незаконной постройкой (по данному основанию решением экономического суда Брестской области от 12.01.2015 по делу N 253-8/2014 отказано в удовлетворении иска ООО «Б» об установлении факта ничтожности договора аренды от 04.04.2012).
06.09.2014 истец направил ответчику уведомление, в котором отметил, что цех пастеризации молока приобретен ответчиком с обременением аренды, просил указать реквизиты ООО «Б» для перечисления арендных платежей, напомнив о необходимости надлежащего оформления арендных отношений.
Письмом от 09.09.2014 истец просил устранить препятствия в пользовании арендованным помещением.
Тем не менее доступ к пользованию арендованным помещением в целях осуществления предпринимательской деятельности истец так и не получил. Данный факт подтверждается материалами, имеющимися в деле.
Так, 14.12.2014 директор ответчика в своих письменных объяснениях участковому РУВД области указал, что до принятия решения экономическим судом Брестской области и постановления допуск ЧПТУП «В» в строение осуществляться не будет.
Доступ к пользованию арендованным помещением в целях осуществления предпринимательской деятельности истец так и не получил после 24.02.2015 по результатам рассмотрения экономическим судом Брестской области спора по делу N 253-8/2014, решение от 12.01.2015 по которому вступило в законную силу 24.02.2015.
Как следствие, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции в той части, что начиная с августа 2014 года со стороны нового собственника помещения — ООО «Б» (ответчика) арендатору ЧПТУП «В» чинились препятствия в пользовании помещением, принятым в аренду на основании договора аренды от 04.04.2012.
В этой связи суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований истца, обязав ответчика устранить препятствия в пользовании истцом арендуемым помещением общей площадью 132 кв. м в цехе пастеризации молока, расположенном по адресу: Б. обл., Б. р-н, 0,1 км северо-западнее аг. М., согласно договору аренды между ЧПТУП «В» и ОАО «А» от 04.04.2012.
Встречный иск.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка доводам сторон по встречному иску.
Действительно, материалами дела подтверждается и представителями сторон не оспаривается, что после передачи ключей от здания арендатор продолжал вносить арендные платежи в размере, установленном договором аренды от 04.04.2012 с ОАО «А», чтобы не утратить право аренды, как пояснил руководитель ЧПТУП «В».
Согласно материалам дела, пояснениям представителей сторон в отдельных случаях поступившие платежи возвращались ООО «Б» арендатору.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что данное обстоятельство в совокупности с другими установленными судом сведениями о действиях ООО «Б» в отношении арендатора в достаточной степени свидетельствует о том, что ООО «Б» не признавало ЧПТУП «В» правомерным арендатором и в целом стремилось избавиться от обременения аренды.
Суд первой инстанции верно констатировал факт отсутствия подтверждения направления в адрес ЧПТУП «В» прилагаемых к встречному исковому заявлению копий счетов-фактур для внесения арендной платы за каждый из указанных в этих счетах период. Поскольку все документы, приложенные к встречному иску, равно как и письменное предупреждение от 23.04.2015, направлены ЧПТУП «В» единым пакетом 24.04.2015, суд первой инстанции верно оценил действия по подаче встречного иска в виде спешной реакции на первоначальный иск, принятый к рассмотрению 06.04.2015, при том условии, что в отзыве на первоначальный иск ООО «Б» не ссылалось на наличие у ЧПТУП «В» задолженности по арендной плате.
В силу части первой пункта 1 статьи 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). То есть арендная плата вносится за пользование имуществом.
Содержание пункта 11 договора аренды также свидетельствует, что арендодатель производит расчет арендной платы за пользование имуществом.
В свою очередь, с учетом выводов по первоначальному иску на основании надлежащей оценки фактических обстоятельств и материалов дела, пояснений представителей сторон суд первой инстанции пришел к верному выводу, что с августа 2014 года ЧПТУП «В» вследствие планомерных действий нового собственника — ООО «Б» было фактически лишено права пользоваться имуществом, принятым в аренду на основании акта от 01.10.2013, а со стороны арендодателя — нового собственника помещения арендатору чинились препятствия в пользовании помещением, принятым в аренду на основании договора аренды от 04.04.2012.
Как следствие, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции в той части, что при наличии установленного факта отсутствия пользования арендатором имуществом по причине чинения препятствий со стороны арендодателя, последний не вправе требовать внесения арендной платы за период, в течение которого арендатор не пользовался арендованным имуществом, вплоть до устранения препятствий со стороны арендодателя в пользовании помещением.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции также пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 04.04.2012 вследствие неоднократной неуплаты арендных платежей, а также для взыскания пени и процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку внесения арендной платы.
В этой связи суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в удовлетворении встречного иска отказано правомерно.
Судебные расходы распределены судом первой инстанции по правилам статьи 133 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апеллянта, изложенные в апелляционной жалобе, по причине их несостоятельности, поскольку выводы суда первой инстанции соответствуют предмету доказывания по искам, основаны на фактических обстоятельствах дела и не противоречат законодательству Республики Беларусь.
По существу доводы апеллянта направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом первой инстанции, а суд апелляционной инстанции не находит оснований для такой переоценки.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного постановления суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит.
Принимая во внимание изложенное, установленных статьей 280 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь оснований для отмены решения суда первой инстанции от 28.07.2015 по делу N 97-6/2015 при рассмотрении апелляционной жалобы не установлено, а поэтому жалоба апеллянта не подлежит удовлетворению.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно статье 126 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам; расходы по оплате услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела и признанные судом, рассматривающим экономические дела, необходимыми.
В соответствии со статьей 133 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь судебные расходы распределяются между истцом и ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Принимая во внимание необходимость получения юридической помощи, участия представителя истца (ответчика по встречному иску) в судебном заседании суда апелляционной инстанции по настоящему делу, подготовку письменных возражений и пояснений, учитывая характер и степень сложности спора, разумность пределов расходов за оказанные юридические услуги для данной категории иска, учитывая предписания пункта 9 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 18.12.2007 N 13 «О применении Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь при распределении издержек, связанных с рассмотрением дела в хозяйственном суде», в соответствии со статьей 126 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь расходы по оказанию юридических услуг, подтвержденные надлежащими, имеющимися в деле доказательствами, признаются судом апелляционной инстанции необходимыми и относятся на ответчика в сумме 1 500 000 белорусских рублей
Руководствуясь статьями 276, 277, 279, 281 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, суд апелляционной инстанции
Постановил:
Решение экономического суда Минской области от 28.07.2015 по делу N 97-6/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО «Б» — без удовлетворения.
Взыскать с ООО «Б» в пользу ЧПТУП «В» 1 500 000 белорусских рублей в возмещение расходов за оказание юридических услуг в суде апелляционной инстанции.
Выдать судебный приказ.
Постановление суда апелляционной инстанции вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в порядке, предусмотренном главой 32 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь.