Применение актов законодательства, регулирующих арендные правоотношения между индивидуальными предпринимателями и собственниками торговых объектов, вызывает множество вопросов. Когда эти вопросы становятся предметом судебного спора, приходится прибегать к системному, буквальному толкованию использованных в правовом акте слов, терминов и определений. О том, к чему это может привести, покажем на конкретном примере.
Индивидуальный предприниматель в 2001 году взял в аренду у коммунального предприятия здание магазина, заключив с последним договор аренды на срок до 31.12.2006 г. Арендатор вносил арендные платежи согласно условиям договора по ставке, эквивалентной 2 евро за 1 кв. м. Летом 2005 года здание магазина было продано с аукциона без условий, победителю которого после заключения договора купли-продажи бывший арендодатель передал требования относительно взимания с арендатора арендных платежей. Новый владелец здания предложил арендатору вносить арендную плату по новой ставке — из расчета 5 евро за 1 кв. м., сославшись на необходимость приведения договора аренды в соответствие с требованиями вступившего с апреля 2005 года в действие Указа Президента Республики Беларусь от 24.03.2005 N 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» (такой размер базовой ставки арендной платы за торговые места, предоставляемые арендаторам на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности в городах областного подчинения указан в приложении к Указу). Арендатор не согласился с предложением нового владельца, указав, что в соответствии с п. 1 ст. 588 ГК Республики Беларусь переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения условий договора, а поскольку право собственности на здание магазина новый владелец еще не оформил, он, не будучи собственником, вообще не вправе менять порядок исчисления арендных платежей. При этом арендатор, руководствуясь нормой ст. 579 ГК, обратил внимание нового владельца здания на то, что арендодателем признается лицо, являющееся либо собственником имущества, либо уполномоченным на сдачу этого имущества в аренду актом законодательства или собственником. Так как до регистрации перехода права собственности на объект недвижимости его приобретатель не наделен всеми правомочиями собственника, он не может устанавливать в договоре новые условия, ухудшающие положение арендатора (по мнению арендатора, рентабельность продаж в магазине молочных продуктов населению, которой арендатор добился ко времени смены владельца объекта, существенно снизится в случае увеличения ставки арендной платы, что приведет к их убыточности).
В декабре 2005 года переход права собственности на здание магазина был зарегистрирован на имя нового его владельца и он, став полноправным собственником, в феврале 2006 года направил арендатору проект новой редакции договора аренды магазина, с которой арендатор не согласился и не подписал предложенный ему договор.
Арендодатель обратился в хозяйственный суд с исковым требованием об утверждении изменения редакции одного из пунктов действующего с 2001 года договора аренды, согласно которой ставка арендной платы за 1 кв. м начиная с 01.08.2005 г. должна составлять 5 евро. Арендодатель (истец) обосновал свое требование необходимостью приведения договора аренды в соответствие с Указом от 24.03.2005 N 148 (далее — Указ N 148), согласно подпункту 1.1 п. 1 которого «размер арендной платы за торговые места, предоставляемые арендаторам на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности (далее — торговые объекты), определяется арендодателями исходя из размера базовой ставки арендной платы согласно Приложению с применением коэффициентов». При этом истец также сослался на ст. 392 ГК, согласно которой если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.
Ответчик (арендатор) не согласился с предъявленным исковым требованием, указав, что арендуемый им с 2001 года магазин не является «торговым местом», порядок определения арендной платы за использование которого регламентирован названным Указом, и поэтому изменять договор под видом «приведения его в соответствие с законодательством» отсутствуют основания.
Истец продолжал настаивать на том, что арендуемый ответчиком магазин является как раз тем «торговым объектом», на который распространяет свое действие Указ N 148. В подтверждение своей правоты истец сослался на п. 1 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 22.06.2005 N 677 «О торговом месте в торговом объекте и внесении изменений и дополнений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12.12.2003 N 1623» (далее — постановление N 677), согласно которому «под торговым местом в торговом объекте понимается здание, сооружение (их части), территория для осуществления розничной торговли, если иное не установлено законодательством». Таким образом, истец отождествил два понятия: «торговое место» и «торговый объект».
Суд первой инстанции согласился с доводами истца и своим решением утвердил предлагаемое истцом изменение редакции одного из пунктов договора аренды здания магазина в части установления новой ставки арендной платы и календарной даты, с которой арендная плата должна взиматься по новой ставке.
Апелляционная инстанция отменила данное решение, не признав находящиеся в аренде у ответчика здание магазина объектом, для которого можно применить используемый в Указе N 148 термин «торговое место».
Согласно подп. 3.2.2 Государственного стандарта Республики Беларусь «Торговля. Термины и определения» (СТБ 1393-2003) торговым объектом признается «имущественный комплекс, а также иное имущество, используемое для осуществления торговли». Одним из типов розничного торгового объекта является торговый объект определенного вида — универмаг, универсам, магазин (подп. 3.2.18 СТБ). Магазином признается специально оборудованное стационарное здание, предназначенное для продажи товаров и имеющее торговое помещение (подп. 3.2.26 СТБ).
Системный анализ содержащихся в подпункте 1.1 п. 1 Указа N 148 и в п. 1 постановления N 677 положений совместно с определениями, содержащимися в СТБ 1393-2003, позволяет сделать вывод о том, что Указ N 148 устанавливает ставки арендной платы для «торговых мест», которые предоставляются арендаторам «на торговых объектах», т. е. в данном законодательном акте акцент сделан на термин «торговое место». Несмотря на то что в постановлении N 677 к «торговым местам» отнесены здания и сооружения, тем не менее в этом же постановлении прямо указано на местонахождение таких «торговых мест», — они должны находиться «в торговом объекте», т. е на территории (на площадях) иного объекта.
Как явствовало из материалов дела, отдельно стоящее здание магазина, целиком находящееся у ответчика в аренде, согласно СТБ само по себе является торговым объектом. Следовательно, оно не может одновременно выступать и в качестве «торгового места». В связи с этим, поскольку объект аренды (магазин) не отвечает критериям использованного законодателем в Указе N 148 определения «торговое место», у нового арендодателя (истца) не было оснований, ссылаясь на ст. 392 ГК, изменять условия договора аренды в части арендной платы под видом необходимости приведения этого договора в соответствие с Указом N 148. Названный законодательный акт в рассматриваемом случае истец мог бы расценить актом, устанавливающим обязательные для сторон договора аренды новые правила, иные, чем те, которые действовали до издания такого акта, если бы в аренде у ответчика находилось именно «торговое место», расположенное на рынке или на ином торговом объекте.
Справка.
Кассационная инстанция отменила постановление апелляционной инстанции, оставив решение суда первой инстанции без изменений, так как сочла магазин торговым местом ввиду его расположения на территории колхозного рынка.