При исполнении договоров аренды могут возникнуть вопросы, касающиеся согласованности условий о размере арендной платы за определенные периоды. Рассмотрим пример из судебной практики.
20.01.2016 экономическим судом рассмотрено дело по иску общества с ограниченной ответственностью «В» (ООО «В») к обществу с ограниченной ответственностью «Р» (ООО «Р») о включении в реестр требований кредиторов требования на сумму 431188082 бел.руб.
Решением суда исковые требования удовлетворены: на ООО «Р» возложена обязанность включить в реестр требований кредиторов требования ООО «В» в размере 430461016 бел.руб. основного долга по арендной плате и 727066 бел.руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
К таким выводам суд пришел, исходя из следующего.
Между сторонами 28.10.2013 заключен договор аренды нежилого помещения сроком с 01.11.2013 по 01.11.2016, во исполнение условий которого истец (арендодатель) по акту приемки-передачи от 20.11.2013 передал, а ответчик (арендатор) принял в срочное возмездное владение и пользование изолированное нежилое помещение N 1 арендуемой площадью 148,6 кв.м в здании продовольственного магазина с объектами соцкультбыта и административными помещениями в г. Минске.
Размер арендной платы составлял 4458 евро в месяц (подпункт 3.1 п. 3 договора). Арендная плата подлежала уплате в срок до 10 числа текущего месяца в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на день уплаты (подпункт 3.2.2 п. 3 договора).
Путем подписания дополнительных соглашений N 2 от 26.02.2014 и N 3 от 24.03.2014 сторонами на периоды с 01.03.2014 по 31.03.2014 и с 01.04.2014 по 30.09.2014 соответственно размер арендной платы был уменьшен, и в указанные периоды составлял 3715 евро в месяц.
Ответчик по акту сдачи-приемки 28.05.2015 произвел возврат истцу арендуемого помещения, однако арендную плату за пользование помещением в полном объеме не внес, что представитель ответчика не оспаривал в судебном заседании.
Поскольку по решению общего собрания участников ответчик находится в процессе ликвидации, истцом были первоначально заявлены требования по включению в реестр требований кредиторов требования по уплате арендной платы в сумме, эквивалентной 4494 евро 92 евроцентам и 17400 дол. США 58 центам, а в последующем в размере, эквивалентном 21895 евро 50 евроцентам, а также в размере начисленных на эти суммы пеней и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Рассчитывая размер задолженности ответчика по арендной плате за декабрь 2014 г. — май 2015 г. при предъявлении окончательных требований, истец исходил из ставки арендной платы 4458 евро в месяц, с чем ответчик не согласился, полагая, что размер арендной платы в указанный период сторонами согласован не был.
При рассмотрении настоящего дела суд исходил из следующего.
На основании п. 4 ст. 60 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) в случае отказа ликвидационной комиссии (ликвидатора) в удовлетворении требований кредитора либо уклонения от их рассмотрения кредитор вправе до утверждения ликвидационного баланса юридического лица обратиться в суд с иском к ликвидируемому юридическому лицу.
По договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место (п. 1 ст. 621 ГК).
В силу ст. 596 ГК к договорам аренды капитальных строений (зданий, сооружений) применяются в том числе положения п. 1 ст. 585 ГК, в соответствии с которым арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями (ст. 290 ГК).
При этом в силу п. 1 ст. 420 ГК по соглашению сторон возможно изменение договора.
Согласно п. 2 ст. 423 ГК при изменении договора обязательства сторон продолжают действовать в измененном виде.
С учетом вышеназванных положений законодательства, исходя из содержания дополнительных соглашений N 2 от 26.02.2014 и N 3 от 24.03.2014 измененные условия о размере арендной платы действовали лишь в период с 01.03.2014 по 30.09.2014, а с момента прекращения действия дополнительных соглашений, т.е. с 01.10.2014, договор от 28.10.2013 в части условий о размере арендной платы продолжал действовать в первоначальной редакции, и с указанной даты ответчик должен был уплачивать арендную плату в размере 4458 евро в месяц за пользование переданным ему в аренду нежилым помещением. Таким образом, доводы ответчика об отсутствии согласованных условий о размере арендной платы в спорный период являются несостоятельными, истцом абсолютно правомерно произведен расчет размера задолженности ответчика по арендной плате за декабрь 2014 г. — май 2015 г. исходя из установленной договором в его первоначальной редакции ставки арендной платы 4458 евро в месяц.
Согласно ч. 2 п. 1 ст. 298 ГК в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит уплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (специальных правах заимствования и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.
Истцом определен размер задолженности ответчика по арендной плате в белорусских рублях исходя из курса евро, установленного Национальным банком Республики Беларусь на 08.12.2015, который не превышает курса евро, действующего на день вынесения решения по делу, в связи с чем исковые требования по включению в реестр требований ликвидируемого должника требований истца по уплате арендной платы в размере 430461016 бел.руб. подлежат удовлетворению.
Кроме того, на основании п. 1 ст. 366 ГК с ответчика также подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, исчисляемые по ставке рефинансирования, установленной Национальным банком Республики Беларусь на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, за исключением взыскания долга в судебном порядке, когда суд удовлетворяет требование кредитора, исходя из ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день вынесения решения, если иной размер процентов не установлен законодательством или договором.
В силу ч. 3 п. 1 ст. 366 ГК в случае, если денежное обязательство в соответствии с законодательством подлежит уплате в белорусских рублях в размере, эквивалентном определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах, проценты начисляются на подлежащую уплате сумму в белорусских рублях, определенную по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день исполнения денежного обязательства либо его соответствующей части, а в случае взыскания долга в судебном порядке — на день вынесения решения судом.
Заявленные к включению в реестр требований ликвидируемого должника требования истца по уплате 727066 бел.руб. процентов за пользование чужими денежными средствами не превышают суммы таких процентов, исчисленных по правилам ст. 366 ГК, в связи с чем исковые требования истца в данной части также подлежат удовлетворению.