Юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.
Экономическим судом г. Минска 27 ноября 2014 г. рассмотрен иск общества с ограниченной ответственностью «Н» (ООО «Н») к обществу с ограниченной ответственностью «Л» (ООО «Л») о взыскании 84754176 бел.руб. основного долга, 60175465 бел.руб. пени, 6594572 бел.руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также встречный иск ООО «Л» к ООО «Н» о понуждении к исполнению встречного обязательства по договору аренды.
Решение суда о частичном удовлетворении исковых требований ООО «Н» и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ООО «Л» было вынесено по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 291 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.
В судебном заседании установлено, что 27.09.2012 между ООО «Н» и ООО «Л» был заключен договор аренды нежилых помещений N 27/09-12.
Объектом аренды являлись: помещение N 13 площадью 147,8 кв.м, помещение N 14 площадью 113,4 кв.м, находящиеся в здании по адресу: г. Минск, ул. К., 51.
Сумма арендной платы, определенная договором за объекты аренды, составляла 21 евро за 1 кв.м и 5485,2 евро в месяц за объекты аренды в целом.
Актом приема-передачи от 01.10.2012 помещения N 13 площадью 147,8 кв.м и N 14 площадью 113,4 кв.м были арендатором приняты.
Дополнительным соглашением к договору от 09.09.2013 продлен срок его действия до 26.09.2014 и установлена ставка арендной платы в размере 24 евро за 1 кв.м и 6268,8 евро в месяц за объекты аренды в целом.
Данные факты и обстоятельства подтверждались письменными материалами и не оспаривались сторонами.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору N 27/09-12 от 27.09.2012, истец по первоначальному иску просил взыскать с ООО «Л» 84754176 бел.руб. основного долга, 60175465 бел.руб. пени за период с 27.05.2014 по 15.10.2014, 6594572 бел.руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.05.2014 по 15.10.2014.
Представитель ООО «Н» в судебном заседании исковые требования уточнила в связи с изменением курса евро на дату вынесения решения, просила взыскать с ООО «Л» 84440736 бел.руб. основного долга, 59952923 бел.руб. пени за период с 27.05.2014 по 15.10.2014, 6570183 бел.руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.05.2014 по 15.10.2014.
Во встречном исковом заявлении ООО «Л», ссылаясь на отказ истца по первоначальному иску принять арендованные по договору N 27/09-12 от 27.09.2012 нежилые помещения, просило понудить ООО «Н» исполнить встречное обязательство в части расторжения данного договора аренды посредством подписания акта приемки-сдачи от 01.06.2014.
Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, пришел к выводу о частичной обоснованности исковых требований ООО «Н» и несостоятельности встречных исковых требований ООО «Л», исходя из следующего.
В соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Пунктом 3.2 договора было определено, что арендная плата вносится в белорусских рублях по курсу евро, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день оплаты. Арендная плата должна была вноситься не позднее 25 числа текущего месяца за последующий месяц путем перечисления арендатором денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Истцом по первоначальному иску были заявлены исковые требования о взыскании арендной платы за июнь 2014 г. в размере 6268,8 x 13520 = 84754176 бел.руб.
Доводы ответчика, изложенные в отзыве на исковое заявление и во встречном иске, являлись несостоятельными ввиду следующего.
В соответствии со ст. 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
Приводя доводы о расторжении договора и возврате арендодателю помещения, ответчик вместе с тем не представил суду никаких доказательств.
Представленный ответчиком акт приема-передачи от 03.06.2014 не был подписан истцом и не мог свидетельствовать о возврате помещений. Дефектный акт от 05.06.2014 свидетельствовал лишь о наличии дефектов в арендованных помещениях, установленных комиссионно, однако в нем отсутствовала какая-либо информация о возврате арендуемых площадей.
Более того, ответчиком был представлен акт приема-передачи помещения от 13.07.2014, подписанный только со стороны истца, и сопроводительное письмо ООО «Н» от 23.07.2014 с предложением подписать данный акт. Данное обстоятельство свидетельствовало о том, что ООО «Н» выразило согласие на прием помещения только в июле 2014 г.
Таким образом, факт принятия арендодателем помещений ответчиком не был доказан.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 39 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.
Факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу.
Таким образом, не имело правового значения для разрешения спора отсутствие желания или необходимости у ответчика пользоваться арендованным помещением, поскольку до прекращения договорных отношений за последним сохранялось право пользования данными помещениями, которое могло быть реализовано.
Имущественные интересы арендодателя вследствие необоснованного уклонения арендатора от исполнения договорных обязательств защищены закрепленным порядком расторжения договора и отказа от его исполнения.
Согласно ст. 591 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК: по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу ч. 1 ст. 401 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Пунктами 5.3, 5.4 заключенного между сторонами договора была предусмотрена возможность его расторжения по взаимному согласию сторон, а также досрочное расторжение по инициативе одной из сторон с предупреждением не менее чем за 1 месяц до расторжения.
Договор не предусматривал возможности одностороннего отказа от его исполнения.
Таким образом, в случае отказа ООО «Н» от расторжения договора данный спор мог быть разрешен в судебном порядке.
Вместе с тем, заявляя встречные исковые требования о понуждении ООО «Н» к исполнению встречного обязательства в части расторжения данного договора аренды посредством подписания акта приемки-сдачи от 01.06.2014, ответчик фактически заявил требования, не предусмотренные ст. 11 ГК, поскольку расторжение договора аренды в судебном порядке не зависит от последующего подписания между сторонами передаточных документов. Более того, ссылка на понуждение к подписанию акта приемки-сдачи от 01.06.2014 фактически была направлена на установление факта прекращения договорных отношений с июня 2014 г., что не только не было подтверждено ответчиком, но и противоречило условиям заключенного договора.
На основании изложенного суд решил, что встречные исковые требования не обоснованы и удовлетворению не подлежали.
Как было ранее судом установлено, ответчик не внес арендную плату за июнь 2014 г. в размере 6268,8 x 13520 = 84754176 бел.руб.
Ввиду изменения курса евро на день вынесения решения размер подлежащей взысканию арендной платы составил 6268,8 x 13470 = 84440736 бел.руб.
В силу п. 1 ст. 311 ГК в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, подлежит уплате неустойка (штраф, пеня), которой признается определенная законодательством или договором денежная сумма.
Пунктом 4.1 договора аренды стороны предусмотрели, что в случае нарушения сроков внесения арендных и иных платежей арендатором уплачивается пеня в размере 0,5% за каждый день просрочки платежа от неуплаченной в срок суммы.
Сумма пени, исчисленная истцом, ответчиком не оспаривалась и составила 59952923 бел.руб.
Вместе с тем размер неустойки по ставке 0,5% являлся явно завышенным и несоразмерным последствиям нарушенного обязательства. На основании ст. 314 ГК размер пени подлежал уменьшению до 15000000 бел.руб.
Согласно п. 1 ст. 366 ГК за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ставкой рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, за исключением взыскания долга в судебном порядке, когда суд удовлетворяет требование кредитора исходя из ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день вынесения решения.
Расчет суммы процентов, исчисленных истцом, ответчиком не оспорен, признан судом правильным и составил 6570183 бел.руб.