Неосновательное обогащение по договорам долевого участия в строительстве

Неустойкой (штрафом, пеней) в соответствии с пунктом 1 статьи 311 Гражданского кодекса Республики Беларусь признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно подпунктам 1.1, 1.2 заключенных между сторонами по рассмотренному хозяйственным судом делу договоров долевого строительства помещений от 08.02.2010 N 34, N 35 (далее — договор от 08.02.2010 N 34 и договор от 08.02.2010 N 35) ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) (далее — застройщик) принял на себя обязательство построить помещения N 4 — 2 общей площадью 46,8 кв.м и N 7 общей площадью 31,3 кв.м в административном здании соответственно.

В подп. 3.1 договора от 08.02.2010 N 34 и договора от 08.02.2010 N 35 стороны согласовали, что договорная стоимость строительства одного квадратного метра общей площади помещения составляет сумму в белорусских рублях (с НДС), которая эквивалентна 1600 дол. США и 1500 дол. США по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату перечисления денежных средств соответственно. Размер договорной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади помещения не изменяется в ходе исполнения настоящего договора.

Общая стоимость передаваемого по договору от 08.02.2010 N 34 помещения составила сумму в белорусских рублях, эквивалентную 74880 дол. США по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату перечисления денежных средств, а по договору от 08.02.2010 N 35 — 46950 дол. США.

Материалами дела подтверждалось, а также не оспаривалось сторонами в судебных заседаниях, что истцом по первоначальному иску (ответчиком по встречному иску) (далее — инвестор) в счет оплаты строительства помещений было внесено 220858560 руб. (договор от 08.02.2010 N 34) и 138682475 руб. (договор от 08.02.2010 N 35).

Из имеющихся в материалах дела свидетельств (удостоверений) о государственной регистрации создания изолированного помещения и возникновения права собственности на него N 500/1312-642 и N 500/1312-641 следует, что площадь построенного по договору от 08.02.2010 N 34 посещения составила 45,6 кв.м, а по договору от 08.02.2010 N 35 — 30,8 кв.м.

Общая сумма платежа, указанная в подп. 3.2 договоров, подлежит уточнению по результатам обмеров (технической инвентаризации) помещения (подп. 3.4 договоров от 08.02.2010 N 34, N 35).

Проверив представленный инвестором расчет, а также с учетом согласия застройщика с первоначальными исковыми требованиями в указанной части суд посчитал, что исковые требования о взыскании с застройщика неосновательного обогащения в размере 5663040 руб. (договор от 08.02.2010 N 34) и 2215375 руб. (договор от 08.02.2010 N 35) подлежат удовлетворению в полном объеме.

Неустойкой (штрафом, пеней) в соответствии с пунктом 1 статьи 311 Гражданского кодекса Республики Беларусь признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

За несвоевременную передачу помещений инвестору застройщик уплачивает пеню в размере 0,15% от стоимости невыполненных работ за каждый день просрочки, но не более 10% от стоимости строительства помещения (подп. 6.2 договоров от 08.02.2010 N 34, N 35).

Согласно подп. 2.1 договоров срок передачи помещений инвестору — II квартал 2010 года, т.е. не позднее 30.06.2010.

Так как передача помещений состоялась только 09.01.2012, представленный инвестором расчет пени хозяйственный суд считает верным.

Вместе с тем, учитывая несоразмерность штрафных санкций последствиям нарушения ответчиком договорных обязательств, незначительный период просрочки, конкретные обстоятельства дела, суд счел возможным применить положения статьи 314 Гражданского кодекса Республики Беларусь и снизить взыскиваемую по первоначальному иску пеню до 11942928 руб. (договор от 08.02.2010 N 34) и до 6934124 руб. (договор от 08.02.2010 N 35).

Заявленное застройщиком в отзыве на исковое заявление ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с тем, что в направленной претензии были приведены расчеты в долларах США, а не в белорусских рублях, хозяйственный суд отклоняет, т.к. застройщик, признавая сумму неосновательного обогащения, мог оплатить ее эквивалент в белорусских рублях по соответствующему курсу Национального банка Республики Беларусь.

Утверждение застройщика о том, что согласно подп. 1.4 договоров передача помещения, а также документов, необходимых инвестору для оформления права собственности на него, производится застройщиком в течение 4 календарных месяцев с момента подписания приемочной комиссией акта приемки объекта в эксплуатацию (акта приемки объекта, законченного строительством, реконструкцией, реставрацией), т.е. к дате ввода объекта в эксплуатацию необходимо добавить еще четыре календарных месяца, хозяйственный суд отклоняет.

Так, в подп. 6.2 договоров предусмотрена ответственность за нарушение срока передачи помещения инвестору, который указан в подп. 2.1 (II квартал 2010 года).

В подп. 1.4 договоров установлены срок и порядок передачи застройщиком документов для регистрации инвестором права собственности на помещения, который (даже с учетом четырех месяцев) не должен превышать срок передачи помещения, установленный в подп. 2.1 договоров.

При удовлетворении встречных исковых требований хозяйственный суд исходит из того, что в соответствии с подп. 6.1 договоров за несвоевременную оплату взносов на строительство (подп. 3.4) помещений инвестор оплачивает застройщику пеню в размере 0,15% от суммы платежа за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы платежа.

Проверив представленный застройщиком расчет пени, хозяйственный суд посчитал его верным, а требование подлежащим удовлетворению.

При этом хозяйственный суд отклонил как необоснованное утверждение инвестора о том, что, поскольку на момент необходимости внесения платежей по договору было очевидно, что застройщик не сможет исполнить свои обязательства по строительству объекта и передаче помещения в срок до 30.06.2010, обязательство по перечислению платежей было приостановлено.

Действительно, согласно пункту 2 статьи 309 Гражданского кодекса Республики Беларусь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Вместе с тем допущенное инвестором нарушение сроков внесения платежей на 2 и 11 дней свидетельствует именно о просрочке, а не о приостановлении исполнения своих договорных обязательств.

При этом инвестором платежи были все-таки внесены, несмотря на предполагаемую непередачу застройщиком помещений в установленный в подп. 2.1 договоров срок.

Кроме этого, поскольку о приостановлении своего обязательства о внесении платежей инвестор застройщика не уведомлял, суд также считает, что невнесение платежа в размере 23475000 руб. по договору от 08.02.2010 N 35 также необходимо расценивать как нарушение срока оплаты помещения.

В процессе рассмотрения апелляционной жалобы сторонами было заключено соглашение о примирении, согласно которому произведен зачет денежных средств по первоначальному и встречному искам.