Частью 1 статьи 369 Гражданского кодекса Республики Беларусь предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление или возмездное пользование кредитору последний вправе потребовать отобрания этой вещи и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Согласно подпункту 1.1 заключенного между сторонами по рассмотренному хозяйственным судом делу договора о долевом строительстве от 06.07.2005 ответчик (застройщик) привлекает денежные средства истца (инвестора) и обязуется организовать долевое строительство объекта «Многоуровневый гараж-стоянка с объектами торговли и обслуживания» и обеспечить передачу построенного помещения истцу в порядке, установленном договором, для последующего оформления в собственность, а истец обязуется уплачивать денежные средства в соответствии с условиями договора и принять помещение в собственность после ввода объекта в эксплуатацию.
В подпункте 1.2 договора стороны согласовали, что общая площадь помещения, являющегося предметом договора, составляет 81,0 кв.м.
Помещение расположено на пятом этаже объекта на отметке +14,100 м (подпункт 1.2 договора и приложение 1 к нему).
Предусмотренная подпунктом 3.2 договора обязанность по оплате стоимости строительства исполнена истцом в полном объеме (платежные поручения от 13.07.2005 N 190, от 14.07.2005 N 192, от 15.07.2005 N 193, от 21.12.2005 N 341, от 22.12.2005 N 342).
Подпунктом 4.4.6 договора закреплено, что ответчик в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента окончания республиканским унитарным предприятием «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» работ по технической инвентаризации и получения удостоверения (свидетельства) о государственной регистрации создания объекта обязан передать истцу по двухстороннему акту приема-передачи помещение, а также документы, необходимые для регистрации прав собственности истца на помещение, при условии выполнения истцом своих обязательств по оплате цены помещения в полном объеме.
Поскольку вышеуказанная обязанность не была выполнена, истец просит понудить ответчика передать истцу справку о том, что строительство помещения площадью 81 кв.м на пятом этаже (отметка +14,100 м) многоуровневого гаража-стоянки с объектами торговли и обслуживания осуществлялось за счет средств истца.
В судебном заседании представитель ответчика исковые требования признал частично, указал, что готов предоставить истцу справку для государственной регистрации возникновения права собственности на изолированное помещение площадью 80,2 кв.м, расположенное на шестом этаже здания.
Предусмотренное заключенным с истцом договором помещение на пятом этаже (отметка +14,100 м) передано обществу с ограниченной ответственностью «А» согласно заключенному с указанным предприятием договору о долевом строительстве от 15.08.2008.
Частью 1 статьи 369 Гражданского кодекса Республики Беларусь предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление или возмездное пользование кредитору последний вправе потребовать отобрания этой вещи и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить — тот, кто раньше предъявит иск.
Материалами дела подтверждается, что помещение, причитающееся истцу согласно условиям заключенного с ним договора, в составе других объединенных помещений, общей площадью 626,3 кв.м, расположенных на пятом этаже на отметке +14,100 м передано обществу с ограниченной ответственностью «А» согласно договору о долевом строительстве от 15.08.2008.
Государственная регистрация возникновения права собственности на указанные выше помещения осуществлена обществом с ограниченной ответственностью «А» 15.03.2012.
В связи с изложенным, несмотря на неисполнение ответчиком возложенных на него в подпунктах 4.1.2 и 4.1.6 заключенного с истцом договора обязательств, последний утратил право требования передачи документов и помещения площадью 81 кв.м на пятом этаже (отметка +14,100 м) многоуровневого гаража-стоянки с объектами торговли и обслуживания.
В силу части 2 статьи 369 Гражданского кодекса Республики Беларусь истец вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, вправе требовать возмещения убытков.
Хозяйственный суд отклонил ходатайство истца о необходимости оценки правомерности привлечения на спорные помещения общества с ограниченной ответственностью «А», т.к. указанные обстоятельства не входят в круг доказательств по настоящему делу.
Не согласившись с указанным решением хозяйственного суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой указал, что судом не учтено, что предметом договора между ответчиком и ООО «А» являлись офисные помещения на отметке 16,050 (6-го этажа) площадью 487,1 кв.м и на отметке +12,450 площадью 358,7 кв.м. Объектом строительства для истца было помещение на 5-м этаже (отметка + 14,100).
Возражая на апелляционную жалобу, представитель ответчика указал, что в состав объекта входят 4 этажа торговых помещений (подвал, 1-й, 2-й и 3-й этажи), два этажа административных помещений (4-й, 5-й этажи, отметки +14,100 и +16,050), а также четыре уровня паркинга.
При этом этажи с торговыми и административными помещениями находятся на разных уровнях с паркингом и их этажность не совпадает. При проведении технической инвентаризации первому уровню паркинга, фактически находящемуся между третьим и четвертым этажами, был присвоен этаж «4», а четвертому этажу с административными помещениями — «5-й этаж, 2-й уровень паркинга». Соответственно пятому этажу с административными помещениями был присвоен этаж «6».
По договору с истцом ответчик обязался обеспечить строительство и передачу в собственность помещения на 5-м этаже здания, т.е. на отметке +16,050. Однако к договору была ошибочно приложена схема четвертого этажа с указанием отметки +14,100.
В отношении помещений на отметке +14,100 (по техническому паспорту 5-й этаж, 2-й уровень паркинга) ответчик заключил договоры долевого строительства с другими лицами, в т.ч. с ООО «А».
Оставляя в силе обжалованное судебное постановление, апелляционная инстанция отметила, что помещение, на которое претендует истец (по условиям договора — помещение на 5-м этаже объекта, отметка +14,100), передано без выделения его как объекта недвижимости в составе помещения площадью 626,3 кв.м другому субъекту — ООО «А», считающему себя легитимным правообладателем, зарегистрировавшим право собственности на профинансированный объект.
Суд апелляционной инстанции исходил из того, что справка, которую истребует истец у ответчика, предназначена в соответствии с законодательством именно для целей государственной регистрации создания объекта недвижимости (помещения) и возникновения права собственности на него. Однако такая справка не может быть выдана и повлечь регистрационные действия, поскольку они уже совершены в пользу другого правообладателя, в данном случае ООО «А».
В такой ситуации применима норма подпункта 1.3 статьи 36 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», согласно которой регистратор отказывает в совершении регистрационного действия, в частности, в случае, если при государственной регистрации нарушаются законные права других лиц.
В отношении заявленного истцом помещения имеется спор о праве, и искомая истцом справка не может стать для целей регистрации средством (доказательством) его разрешения в пользу предпринимателя.
При этом, как установлено в ходе рассмотрения апелляционной жалобы, истец (после вынесения судом первой инстанции решения об отказе в иске) получил справку от застройщика (как им и предлагалось истцу), согласно которой в соответствии с договором строительство изолированного помещения площадью 80,2 кв.м осуществлялось для инвестора-истца и за его счет.
По заявлению истца в ЕГРНИ зарегистрированы: создание административного помещения площадью 80,2 кв.м и право собственности истца на данное помещение.