Обзор судебной практики Верховного Суда Республики Беларусь от 06.03.2012 «О практике применения судами земельного законодательства (по материалам обзора)»

Название документа: Обзор судебной практики Верховного Суда Республики Беларусь от 06.03.2012 «О практике применения судами земельного законодательства (по материалам обзора)»

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ О ПРАКТИКЕ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ПО МАТЕРИАЛАМ ОБЗОРА)

Верховным Судом Республики Беларусь изучена и обобщена практика применения судами земельного законодательства.

При изучении ставилась цель проверить правильность применения судами норм Кодекса Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. (далее — Кодекс о земле), вступившего в силу с 1 января 2009 г., а также другого законодательства, регулирующего земельные отношения, при рассмотрении гражданских дел в порядке искового производства и производства по делам, возникающим из административно-правовых отношений.

Характер споров и результаты их рассмотрения

Судебная статистика не выделяет данные о количестве рассматриваемых судами дел, связанных с земельными отношениями.

По делам, поступившим на обобщение, основную массу составили дела искового производства и дела по жалобам на действия государственных органов, ущемляющих права граждан в области земельных отношений.

Разрешаемые судами споры касались следующих прав на земельные участки: частной собственности, пожизненного наследуемого владения, временного пользования, аренды. Спорные участки относились к одной категории земель — земли населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов.

Основаниями исков являлись:

1. признание права на земельный участок в порядке наследования;
2. определение порядка пользования или владения земельным участком — в том числе с разделом жилого дома;
3. признание недействительной государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него;
4. устранение препятствий в осуществлении права на земельный участок;
5. принудительное изъятие земельного участка;
6. раздел земельного участка, в том числе с разделом жилого дома;
7. понуждение к государственной регистрации возникновения права на земельный участок;
8. об отсутствии права собственности на земельный участок;
9. установление сервитута;
10. признание недействительным аукциона по продаже земельного участка;
11. об оспаривании отказа сособственника дома в даче согласия на регистрацию земельного участка;
12. другие споры.

По изученным делам обжаловались решения городских и сельских исполнительных комитетов:

• о предоставлении земельного участка;
• об установлении границы между смежными земельными участками;
• об отказе в предоставлении земельного участка;
• о прекращении существования земельного участка и его изъятии;
• об отказе в изменении целевого назначения земельного участка.

По результатам рассмотрения удовлетворены иски (жалобы) по 164 делам (72,2%), отказано — по 41 (18,1%). Производство прекращено по 22 (9,7%).

Заинтересованными лицами (истцами) по делам, чьи права были нарушены, являлись наследники земельных участков, собственники земельных участков, владельцы земельных участков, сельские исполкомы, райисполкомы, пользователи земельных участков, сторона по договору отчуждения земельного участка, арендаторы, участник аукциона по продаже участка, другие лица.

Ответчиками являлись собственники земельных участков, сельские исполкомы, владельцы земельных участков, сторона по договору отчуждения земельного участка, пользователи земельного участка, наследники, арендаторы, другие лица.

Заявителями по делам об обжаловании действий государственных органов, ущемляющих права граждан в области земельных отношений, являлись собственники земельных участков, владельцы земельных участков, граждане, заинтересованные в предоставлении земельного участка, арендатор. Обжаловались действия сельских исполкомов, райисполкома.

Споры о признании права на земельный участок в порядке наследования

В соответствии с ч. 1 ст. 47 Кодекса о земле земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных настоящим Кодексом, актами Президента Республики Беларусь и иными актами законодательства.

Особенности наследования земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, установлены ст. 52 Кодекса о земле.

В случае если гражданин при жизни получил по решению исполкома участок в собственность, полностью внес плату за землю, границы земельного участка были вынесены на местности в натуре, но при жизни не обратился за государственной регистрацией этого земельного участка, наследники умершего обращались в суды с исками о признании за ними права собственности на земельный участок.

В исковом заявлении Е., Щ., Л. указали, что по свидетельству о праве на наследство по завещанию являются собственниками жилого дома (по 1/3 доли каждый), расположенного на земельном участке, в установленном порядке представленном наследодателю при жизни в собственность для обслуживания жилого дома по решению исполнительного комитета. Наследодателем при жизни была внесена плата за земельный участок, однако право собственности на земельный участок не было зарегистрировано. Наследники просили признать за ними право собственности на указанный земельный участок. Поскольку все условия соблюдены, решением суда Червенского района иск был удовлетворен.

Вместе с тем резолютивная часть решения по данному делу не содержит указаний на цели предоставления данного земельного участка (для строительства и обслуживания жилого дома), характеристики земельного участка в соответствии с решением о его предоставлении, что необходимо для регистрации земельного участка в органах государственной регистрации.

При рассмотрении дел данной категории суды выясняли правовой статус земельного участка путем получения сведений из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. По ряду дел такие сведения отсутствовали.

По отдельным делам суды не истребовали из нотариальных контор наследственные дела, необходимые для правильного определения круга наследников, а ограничивались лишь копией выданного наследникам свидетельства о праве на наследство.

Отдельные суды не указывали в решении размер долей в праве собственности на земельный участок, признанных за каждым из наследников.

При вынесении решений об удовлетворении требований судами не всегда учитывался правовой статус земельного участка, на котором он предоставлялся наследодателю по решению соответствующего исполкома, и не учитывались требования действующего законодательства о том, что изменять правовой статус земельного участка суд самостоятельно не вправе.

Так, решением суда Браславского района за С. и В. признано право собственности на земельные участки общей площадью 0,87 га в порядке наследования по закону, хотя согласно выписке из решения Далековского сельского исполкома земельный участок в д. Стуканы площадью 0,13 га был предоставлен наследодателю в пожизненное наследуемое владение.

Имели место случаи, когда суды не выясняли, осуществлялось наследование земельного участка по закону или по завещанию, а при удовлетворении исковых требований не указывали основания наследования в резолютивной части решения.

Согласно ст. 12 действующего Кодекса о земле земельные участки могут находиться в частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства, являющихся родственниками наследодателя, в случае получения ими по наследству земельных участков, предоставленных наследодателю в частную собственность, если иное не установлено законодательными актами.

В отдельных случаях суды не учитывали, что при рассмотрении споров, связанных с наследованием земельных участков иностранными гражданами, следует руководствоваться земельным законодательством, действующим на момент открытия наследства, то есть на день смерти наследодателя.

Решением суда Минского района от 10 февраля 2009 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Минского областного суда, за С. в порядке наследования по закону признано право собственности на 7/12 долей в праве собственности на земельный участок на основании ст. ст. 12, 39 Кодекса о земле (2008 год), за П., являющейся гражданкой Российской Федерации, признано право собственности на 5/12 долей в праве собственности на этот земельный участок.

Постановлением президиума Минского областного суда определение судебной коллегии по гражданским делам Минского областного суда правильно было отменено и дело направлено на новое кассационное рассмотрение, поскольку, рассматривая спор, судебная коллегия не мотивировала применение положений нового Кодекса о земле, вступившего в силу с 1 января 2009 г., к наследственным правоотношениям, возникшим в 2005 году. При новом кассационном рассмотрении определением судебной коллегии по гражданским делам Минского областного суда решение суда первой инстанции отменено и дело направлено на новое рассмотрение в суд Минского района. Решением этого суда от 12 февраля 2010 г. на основании ст. 58 Кодекса Республики Беларусь о земле (1999 год) право собственности на земельный участок обоснованно признано за С., с которого в пользу П. взыскана денежная компенсация в сумме 1 566 760 руб. по кадастровой стоимости за 5/12 долей в праве собственности на земельный участок.

Граждане Республики Беларусь, у которых отсутствуют документы о предоставлении земельного участка либо документ, удостоверяющий право на земельный участок, или которые используют земельный участок, граница и (или) размер которого не совпадают с границей и (или) размером, указанными в документе о предоставлении земельного участка либо документе, удостоверяющем право на земельный участок, но которые добросовестно, открыто и непрерывно осуществляют владение земельным участком как своим собственным в течение не менее пятнадцати лет, вправе приобрести этот земельный участок в частную собственность, получить его в пожизненное наследуемое владение, аренду (ст. 44 Кодекса о земле) по решению соответствующего исполнительного и распорядительного органа. Решение исполнительного и распорядительного органа по данному вопросу может быть обжаловано в суд.

При этом под добросовестностью следует понимать отсутствие противоправности в завладении земельным участком, открытостью — очевидность факта владения земельным участком для окружающих. Добросовестность, открытость и непрерывность владения земельным участком подтверждаются сведениями, внесенными в земельно-кадастровую документацию, либо строительным паспортом и (или) паспортом на домовладение и (или) документами об оплате земельного налога.

Решением суда Минского района обоснованно было отказано в удовлетворении требований Б. о признании решения Заславского городского исполкома недействительным об отказе в предоставлении земельного участка по основаниям ст. 44 Кодекса о земле. В судебном заседании установлено, что спорный земельный участок он занял самовольно, поэтому каких-либо прав на земельный участок у него не возникло, поскольку самовольно занятый земельный участок возвращается по принадлежности независимо от срока владения им.

Споры об определении порядка пользования (владения) земельным участком

Изучение дел показало, что суды определяли порядок пользования земельными участками, если они принадлежали гражданам на праве собственности, временного пользования, аренды. Порядок владения устанавливался, если участок принадлежал гражданам на праве пожизненного наследуемого владения. Между тем, учитывая, что право пользования является составляющей частью всех прав, требование об определении порядка пользования, по нашему мнению, является универсальным и может применяться в любой ситуации.

В действующем земельном законодательстве не содержится специальной нормы, регулирующей установление порядка пользования (владения) земельным участком. В решениях суды в основном ссылались на ч. 2 ст. 92, ч. 9 ст. 69, ч. 9 ст. 70 Кодекса о земле.

Некоторые суды не учитывали, что в отличие от раздела земельного участка при определении порядка пользования (владения) земельным участком общее право на земельный участок не прекращается, земельный участок остается единым. Поэтому установленный судом порядок пользования земельным участком государственной регистрации не подлежит.

Отдельные части земельного участка могут находиться в общем пользовании граждан.

Вместе с тем суд Минского района, разрешая спор между К., У и У-чем о разделе жилого дома и определении порядка пользования земельным участком, в решении ошибочно указал, что установленный порядок пользования земельным участком, а также прекращение существования прежнего земельного участка, создание образованных земельных участков после определения порядка пользования подлежит государственной регистрации, а судебная коллегия Минского областного суда, рассматривая дело в кассационном порядке и изменяя решение суда, в своем определении этого указания из резолютивной части решения суда не исключила.

Однако новые земельные участки как объекты земельных отношений образуются только в результате раздела земельного участка с соблюдением требований ч. 1 ст. 10 Кодекса о земле. При определении порядка пользования гражданам в пользование выделяются конкретные части земельного участка, но правовой статус всего земельного участка не изменяется.

Изучение свидетельствует, что порядок пользования (владения) земельным участком определялся судами в соответствии с долями землепользователей в праве на земельный участок. Суды, как правило, руководствовались размерами долей, указанными в документах о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него (свидетельствах (удостоверениях) о государственной регистрации, выписках из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним).

Из материалов дела по иску Д. к Г. об определении порядка пользования земельным участком усматривается, что истец по договору купли-продажи приобрел 41/100 долю в праве собственности на дом у Г-ва, собственницей 59/100 долей является ответчица Г. В связи с невозможностью раздела дома в натуре в идеальных долях бывшие супруги Г-вы произвели раздел дома (41/100 и 59/100 долей). Земельный участок при доме был разделен между супругами в равных долях. В связи с переходом права собственности на жилое помещение оформлена государственная регистрация перехода права на земельный участок, согласно которой истец Д. и ответчица Г. имеют по 1/2 доле в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком общей площадью 0,1508 га. Решением суда Рогачевского района установлен порядок владения участком исходя из 1/2 доли каждого землепользователя в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Ст. 15 Кодекса о земле устанавливает перечень случаев, когда земельные участки могут предоставляться землепользователям на праве постоянного землепользования. В этом перечне граждане не указаны, однако это не означает, что у них не могут находиться на праве пользования земельные участки, предоставленные им на этом праве до 1 января 2009 г. (до вступления в силу действовавшего Кодекса о земле).

Отсутствие правоудостоверяющих документов на земельный участок не является препятствием для возбуждения дела об определении порядка пользования земельным участком и не исключает возможности разрешения такого спора. Данный факт оценивался судами при разрешении спора наряду с другими обстоятельствами.

В исковом заявлении П. указала, что согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию после смерти З. она является наследницей квартиры в блокированном жилом доме. Все остальное имущество, в том числе и земельный участок площадью 0,0709 га, на котором расположен блокированный дом, предоставленный З. и зарегистрированный за ним на праве пожизненного наследуемого владения для строительства и обслуживания жилого дома, он завещал своему сыну — З-ка и дочери Ш., которая отказалась от причитающейся ей доли в наследственном имуществе в пользу брата. В государственной регистрации права собственности на квартиру и переходе права пожизненного наследуемого владения на земельный участок истице отказано, поскольку она не является наследником на земельный участок, на котором расположена квартира, и принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения (квартиры) не соблюден. Ответчику З-ку также отказано в регистрации земельного участка по полученному свидетельству о праве на наследство, выданному нотариальной конторой, в связи с тем, что к нему не перешло право собственности на квартиру в блокированном доме. В исковом заявлении истица просила установить порядок пользования земельным участком.

Решением суда Столинского района истице в удовлетворении требований отказано в связи с несоблюдением принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений, а также отсутствием правоудостоверяющих документов на земельный участок, необеспечением использования земельного участка по назначению — для строительства и обслуживания жилого дома.

Обобщение показало, что суды при определении порядка пользования земельным участком правильно исходили из того, что определяемые в пользование каждой из сторон части земельного участка могут быть менее минимального размера, установленного ст. 36 Кодекса о земле.

По делу по иску А. к Р. об определении порядка пользования земельным участком усматривается, что за сторонами зарегистрирован земельный участок на праве аренды площадью 0,0553 га для строительства и обслуживания жилого дома. При этом определены доли в праве на земельный участок: за истцом — 3/4, за ответчиком — 1/4.

Решением суда Октябрьского района г. Гродно на основании заключения эксперта был определен порядок пользования земельным участком пропорционально долям истца и ответчика по свидетельству (удостоверению) о государственной регистрации прав аренды: истцу выделена в пользование часть спорного участка площадью 0,0415 га, ответчику — 0,0138 га. Против размеров выделяемых каждому в пользование частей стороны не возражали.

Изучение свидетельствует, что в тех случаях, когда территориально в единый земельный массив входили несколько земельных участков со своим правовым режимом, то суды решали вопрос о порядке пользования (владения) отдельно каждым земельным участком, являющимся самостоятельным объектом земельных отношений.

Решением суда Речицкого района между бывшими супругами Б. и Б-ко определен порядок владения земельным участком площадью 0,15 га, предоставленным для строительства и обслуживания жилого дома, зарегистрированным в период брака на праве пожизненного наследуемого владения за ответчиком. Суд отказал в определении порядка пользования земельным участком площадью 0,0487 га, предоставленным Б-ко в аренду для огородничества после расторжения брака (решение без мотивировочной части).

Несмотря на то что земельные участки прилегают друг к другу и составляют единый массив, их правовой статус различен, они имеют разное целевое назначение, предоставлялись разным субъектам. Суд посчитал, что земельный участок, предоставленный для огородничества после расторжения брака в аренду, не относится к общей совместной собственности супругов, и право пользования этим земельным участком принадлежит только арендатору.

Практика показала, что в основном порядок пользования земельным участком устанавливался между землепользователями, имеющими на участке жилой дом в общей (долевой или совместной) собственности. При этом судом учитывалось, чтобы выделяемая в пользование каждой из сторон часть земельного участка прилегала к выделенной каждой из сторон части дома.

Отсутствие строений на земельном участке не препятствовало определению порядка пользования земельным участком.

Решением суда Кобринского района на основании варианта, предоставленного экспертом, между Г. и П. определен порядок пользования двумя земельными участками, предоставленными для обслуживания жилого дома в общее долевое пожизненное наследуемое владение сторон (соответственно 3/4 и 1/4 доли в праве), а также для огородничества в общее долевое временное пользование в таких же долях. На участке для огородничества строений не имеется. Порядок владения определен в соответствии с зарегистрированными долями истца и ответчика в праве на земельные участки.

Практика свидетельствует, что изменение размера долей жилого дома в результате реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) одним из сособственников капитального строения не является основанием для изменения размера долей в праве на земельный участок.

Из материалов дела по иску М. к К. об определении порядка владения земельным участком усматривается, что стороны являются сособственниками жилого дома (по 1/2 доли), приобретенного истцом по договору купли-продажи в 2002 году и ответчиком по договору дарения в 1997 году. Жилой дом находится на земельном участке, предоставленном сторонам в 2005 году и зарегистрированном за ними по 1/2 доли на праве пожизненного наследуемого владения. На протяжении 2002 — 2007 гг. ответчиком возведена пристройка к дому, в результате чего доли в доме изменились и составили 9/50 и 41/50, что подтверждается свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации в отношении капитального строения.

Решением суда Борисовского района порядок пользования земельным участком определен судом исходя из равенства долей в праве собственности сторон на дом до возведения пристройки (по доле каждому). При этом судом обоснованно не принято во внимание изменение размера долей в результате возведения одним из собственников дома пристройки, в связи с чем изменились размеры долей сторон в праве собственности на жилой дом.

При рассмотрении споров об определении порядка пользования земельным участком судами учитывалось расположение надворных построек. Если надворные (хозяйственные) постройки, сооружения, насаждения, принадлежащие одному собственнику строения, оказывались на той части земельного участка, которая определена в пользование другого собственника строения, судами обсуждался вопрос о возможности их переноса.

Требования о выплате денежной компенсации за снос строений, сооружений и насаждений по изученным делам не были заявлены и судом не рассматривались. Между тем представляется, что требования о выплате денежной компенсации по данной категории дел могут быть заявлены и разрешены судом.

По изученным делам порядок пользования (владения) земельным участком, как правило, определялся судами с учетом заключения землеустроительной и (или) строительно-технической экспертизы. В некоторых случаях суды принимали во внимание заключения специалистов.

Решением суда Оршанского района и г. Орши между М. и П. определен порядок пользования земельным участком. После исследования и проверки в судебном заседании всех представленных вариантов суд принял вариант, указанный в заключении специалистов Научно-производственного республиканского унитарного предприятия «Жилкоммунтехника». Судебная коллегия по гражданским делам Витебского областного суда, оставляя решение без изменения, обоснованно указала, что в данном случае назначение судом и проведение землеустроительной экспертизы не вызывалось необходимостью, поскольку представленное суду заключение специалиста технически обосновано, основано на замерах, проведенных специалистом при осмотре спорного земельного участка судом в присутствии обеих сторон, не оспаривающих полученные данные, поэтому обоснованно принято судом во внимание и оценено вместе с другими доказательствами.

Правоотношения, связанные с определением порядка пользования земельным участком, подлежат тщательной оценке в судебном заседании с учетом доводов сторон и других заслуживающих внимания доказательств по делу с целью выбора варианта, предусматривающего возможность для сторон использовать земельный участок по целевому назначению.

По изученным делам при выборе варианта пользования земельным участком суды принимали во внимание следующее: соответствие фактически выделяемых частей земельного участка идеальным долям землепользователей в праве на земельный участок, указанных в правоудостоверяющих документах; выделение частей земельного участка единым массивом, а также расположение на соответствующей части земельного участка всех принадлежащих стороне строений, сооружений и коммуникаций. При этом выделяемые части земельного участка должны, как правило, прилегать к соответствующим выделенным частям жилого дома; давать возможность обеспечения подъезда, прохода или установления сервитута для организации доступа к соответствующим частям земельного участка; минимизировать необходимость переноса надворных строений (сооружений) и насаждений. Учитывались также требования по установлению расстояний между постройками, предусмотренные техническими нормативными актами, требования соблюдения санитарных, противопожарных и иных норм и правил.

Определяя порядок пользования (владения) земельным участком, суды выясняли, какой порядок пользования сложился между сторонами до возникновения спора.

Изучение дел показало, что не все суды обсуждают вопрос получения согласования с соответствующими службами, отсутствует единообразная практика судов в разрешении вопроса о том, требуется ли согласование с соответствующими службами (организациями) избранного варианта пользования земельным участком на предмет его соответствия природоохранным требованиям, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам.

Суд Борисовского района по делу по иску Г. к Г-чу о разделе дома и определении порядка пользования земельным участком согласовал предложенные экспертом варианты раздела жилого дома и определения порядка пользования земельным участком с отделом архитектуры и строительства, землеустроительной и геодезической службой, инспекцией природных ресурсов и охраны окружающей среды, центром гигиены и эпидемиологии, отделом по чрезвычайным ситуациям, водоканалом, управлением газового хозяйства, органами государственной регистрации недвижимого имущества).

Однако некоторые суды вариант пользования земельным участком со специализированными организациями не согласовывали.

Так, в мотивировочной части решения суда Ленинского района г. Бреста об определении порядка пользования земельным участком между Д., Т. и Л. указано, что поскольку выделенные в пользование части земельного участка не образуют новых самостоятельных земельных участков, следовательно, изучение вопроса о необходимости соблюдения природоохранных требований, противопожарных, санитарных и иных норм и правил при новом порядке землепользования не требуется и нет необходимости в согласовании варианта порядка пользования спорным земельным участком с соответствующими службами.

Представляется, что суды, согласовывающие конкретные варианты определения порядка пользования земельным участком, поступают обоснованно.

Споры о признании недействительной государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него

Согласно п. 7 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. N 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (с изменениями и дополнениями) (далее — Указ N 667) право на земельный участок возникает у гражданина, индивидуального предпринимателя, юридического лица с момента государственной регистрации этого права в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и удостоверяется свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

В силу ст. ст. 7, 8 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 года «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) государственная регистрация может быть признана недействительной только в судебном порядке.

В соответствии с п. 11.3 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. N 667, государственная регистрация создания земельного участка и возникновения права на него осуществляется после установления границ предоставляемого земельного участка на местности. Установление границ осуществляется организациями по землеустройству либо юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, имеющими лицензию на осуществление геодезической и картографической деятельности. Материалы по установлению границ оформляются в землеустроительное дело, которое передается в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Обобщение свидетельствует, что основаниями предъявления исков о признании недействительной государственной регистрации в основном являлись нарушения порядка установления и закрепления границ земельного участка на местности. Суды удовлетворяли иски, если нарушения, допущенные при установлении границ земельного участка на местности, привели к неправильному закреплению в правоудостоверяющих документах площади и границ участка.

Решением суда Рогачевского района удовлетворен иск И. к Д., землеустроительной службе Рогачевского района, РУП «Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» о признании недействительной государственной регистрации создания земельного участка площадью 0,25 га и возникновения права пожизненного наследуемого владения Д. на этот участок.

Судом установлено, что при установлении и определении границы были допущены нарушения действовавшей в тот период времени Инструкции по установлению, восстановлению и закреплению границ земельных участков. При проведении полевых работ границы земельного участка закреплены только по двум поворотным точкам, хотя в плане границ, составленном при подготовительных работах по установлению границ, указаны четыре точки поворота границ. В результате формирования землеустроительного дела были допущены как ошибки в определении площади земельного участка, так и его границы, которая по документам, явившимся основанием для формирования землеустроительного дела, проходит через хозяйственную постройку истца, что недопустимо.

Учитывая изложенное, суд обоснованно признал, что указанные нарушения, допущенные при установлении границ земельного участка на местности, повлекли за собой неправильное юридическое оформление границ земельного участка в землеустроительном деле и, как следствие, неправильную государственную регистрацию создания земельного участка и возникновения права на него и удовлетворил требования истца.

Изучение показало, что суды обоснованно отказывали в удовлетворении требований об установлении и закреплении границы землепользования, если границы земельных участков на местности соответствующими компетентными органами ранее не устанавливались, поскольку установление границ к компетенции суда не относится.

Вместе с тем если граница между земельными участками соседних землепользователей устанавливалась, но впоследствии была нарушена, споры о восстановлении границы суду подведомственны.

При рассмотрении этих споров суду необходимо принимать во внимание положения главы 6 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. N 667, а также требования нормативных и технических актов, действовавших на момент установления границ. С 1 января 2011 г. вступил в силу Технический кодекс установившейся практики «Установление (восстановление) и закрепление границ земельных участков», утвержденный приказом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 23 декабря 2010 г. N 470, а до этого времени действовала Инструкция по установлению, восстановлению и закреплению границ земельных участков, утвержденная постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 16 мая 2002 г. N 3 (с последующими изменениями и дополнениями).

Установление границ земельного участка на местности производится в присутствии заинтересованного лица, которому предоставлен этот участок, землепользователя земельного участка, из земель которого изъят данный участок, и при необходимости — смежных землепользователей, оформляется актом об ознакомлении заинтересованных сторон с установленными границами на местности и подписывается указанными лицами и представителем организации по землеустройству либо юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, выполняющими работы по установлению границ земельного участка на местности, в момент осуществления этих работ.

В каждом конкретном случае разрешения спора об установлении границ суды давали оценку, являлось ли согласование границ со смежными землепользователями обязательным. В случае нарушения прав смежных землепользователей в результате их неознакомления с установленными границами суды удовлетворяли иски о признании государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него недействительной.

Так, по иску П. к Г. о признании недействительной государственной регистрации земельного участка ответчика установлено, что между сторонами с 2000 года существует спор по смежной границе. Данный спор не был разрешен и на момент оформления сторонами правоудостоверяющих документов в 2008 году. Однако, как усматривается из материалов землеустроительных дел, линия границы между смежными участками с обеими сторонами не согласовывалась. При производстве работ по установлению границ не были должным образом выполнены измерения фактических размеров и границ земельных участков на местности, вследствие чего площадь и границы участков не соответствуют данным в правоудостоверяющих документах, что подтверждается заключением землеустроительной экспертизы.

Решением суда Минского района государственная регистрация земельных участков признана недействительной, поскольку при определении границ земельных участков и оформлении правоудостоверяющих документов были допущены нарушения требований законодательства, не было произведено необходимое согласование границ земельных участков с обеими сторонами, несмотря на существование между ними многолетнего земельного спора по смежной границе.

В некоторых случаях суды утверждали мировые соглашения, условия которых противоречили земельному законодательству и законодательству о государственной регистрации недвижимого имущества.

Определением суда Могилевского района прекращено производство по делу по иску З. к Я. о признании недействительной государственной регистрации права пожизненного наследуемого владения земельным участком в садовом товариществе. По делу утверждено мировое соглашение, по которому ответчик передает, а истец принимает в пожизненное наследуемое владение часть земельного участка согласно представленному плану. Также по условиям мирового соглашения отменяется государственная регистрация земельного участка, на истца возложены расходы, связанные с вносимыми изменениями в регистрационные документы, и обязанность самостоятельно, без участия ответчика, произвести государственную регистрацию земельных участков. Определением судебной коллегии по гражданским делам Могилевского областного суда определение суда Могилевского района оставлено без изменения.

По протесту заместителя Председателя Верховного Суда постановлением президиума Могилевского областного суда указанные определения отменены и дело направлено на новое рассмотрение, поскольку в нарушение ч. 4 ст. 61 ГПК суд утвердил мировое соглашение, условия которого противоречат закону.

Разрешая вопрос об изъятии земельного участка у ответчика и предоставлении его истцу, суд не учел, что изъятие части земельного участка у гражданина с его согласия для предоставления его другому гражданину не предусмотрено Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков. Вопрос изъятия и предоставления земельных участков относится к исключительной компетенции местных исполнительных органов. Другое условие мирового соглашения об обязанности истца самостоятельно произвести государственную регистрацию земельных участков противоречит ст. ст. 34 — 36 Закона о государственной регистрации.

По изученным делам требование о признании недействительной государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него нередко соединялись с требованием о признании недействительным решения местного исполкома о предоставлении земельного участка. При разрешении этого требования суды руководствовались ст. 12 ГК.

В некоторых случаях суды необоснованно признавали недействительным решение местного исполкома, не выясняли, в чем конкретно состоят нарушения прав землепользователя в результате принятия такого решения.

Решением суда Мозырского района отменено решение Калинковичского райисполкома об изъятии у Х. части ее земельного участка площадью 0,0832 га и передаче его в земли общего пользования для обслуживания ливневой канавы (общественные нужды); признана недействительной государственная регистрация изменения земельного участка Х., произведенная на основании вышеуказанного решения исполкома. Решение мотивировано тем, что истица не была уведомлена о времени и месте рассмотрения возникшего земельного спора и не присутствовала при его рассмотрении, чем нарушены ее права землепользователя.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Гомельского областного суда решение отменено и дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не учтены все факты, входящие в предмет доказывания по делу. Суд первой инстанции не учел, что между Х. и землепользователями соседних участков имелись давние споры по поводу оттока ливневых вод с участков, тогда как ливневая канава проходила по краю земельного участка, находившегося в пожизненном наследуемом владении Х.

Решением райисполкома часть участка истицы была изъята для общественных нужд и обслуживание ливневой канавы возложено на КУП «Коммунальник», которое ранее свободного доступа на участок Х. не имело. Суд не выяснил, каким образом изъятие части земельного участка, находящейся под ливневой канавой, и передача ее в земли общего пользования для обслуживания этой канавы нарушает права землепользования Х.

По изученным делам суды признавали сделки с земельными участками недействительными одновременно с признанием недействительной государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него в связи с выявленными в ходе судебного заседания нарушениями законодательства при установлении границ земельного участка на местности. Суды руководствовались ст. 92 Кодекса о земле.

На обобщение поступило одно дело о признании недействительным аукциона по продаже земельного участка в частную собственность. При рассмотрении данного дела суд руководствовался как земельным, так и гражданским законодательством.

Формирование земельного участка для проведения аукциона и порядок организации самого аукциона предусмотрены Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков, а также Положением о порядке организации и проведения аукционов по продаже земельных участков в частную собственность, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. N 462.

В силу ст. 419 ГК торги, в том числе в виде аукциона, проведенные с нарушением правил, установленных законодательством, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В исковом заявлении Б. указала, что является победителем аукциона, проведенного Острошицким сельским исполкомом. Ею получено свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации возникновения права собственности на земельный участок площадью 0,1528 га для строительства и обслуживания жилого дома. Однако истица не может приступить к занятию земельного участка, поскольку в приобретенный участок входят земли шести смежных землепользователей и рядом с земельным участком отсутствует водоснабжение, хотя в опубликованном в газете извещении о проведении аукциона было указано, что водоснабжение имеется, и это делало земельный участок более привлекательным для участников аукциона.

Формирование выставленного на аукцион земельного участка обеспечивал сельисполком, которому истицей перечислено 65 млн руб. в качестве платы за земельный участок и 1 108 030 руб. за изготовление документации для проведения аукциона. Организатором проведения аукциона являлось КУП «Минский областной центр учета недвижимости», которому истица перечислила 3 250 000 руб. в качестве вознаграждения за организацию аукциона.

Б. просила признать недействительными аукцион, сделку по продаже земельного участка в частную собственность, государственную регистрацию сделки в органах регистрации и взыскать с сельского исполкома и КУП понесенные ею убытки и возврат госпошлины в размере 3 677 900 руб. В судебном заседании ответчики признали исковые требования, поскольку в нарушение порядка проведения аукциона на продажу был выставлен действительно незаконно сформированный земельный участок, который не мог являться предметом аукциона.

Решением суда Логойского района иск удовлетворен на основании ст. 419 ГК, пп. 13, 19 Положения о порядке организации и проведения аукционов по продаже земельных участков в частную собственность.

К сожалению, частное определение по данному делу не выносилось, хотя для этого были все основания, поскольку при рассмотрении дела обнаружены существенные недостатки и нарушения в деятельности сельского исполкома, землеустроительной службы при формировании земельного участка для проведения аукциона, что привело к причинению убытков гражданам, значительным выплатам из бюджетных средств и возникновению данного спора.

Споры об устранении препятствий в осуществлении права на земельный участок

В соответствии с ч. 1 ст. 71 Кодекса о земле нарушенные права землепользователей подлежат восстановлению в соответствии с настоящим Кодексом и иными актами законодательства.

Решения судов об устранении препятствий в осуществлении права на земельный участок основывались на заключениях экспертов либо пояснениях специалистов землеустроительной службы.

При рассмотрении споров суды руководствовались ст. ст. 285, 286 ГК.

По изученным делам суды выясняли, кем, на каких правах и в каком размере были предоставлены земельные участки истцу и ответчику; где проходят фактические границы земельных участков и границы, установленные землеустроительной службой; соответствуют ли фактические размеры и границы земельного участка сведениям из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; в чем именно выражается нарушение прав землепользователей; каким образом возможно устранить препятствия в осуществлении права на земельный участок и восстановить законные права землепользователей.

Однако не по всем делам суды выясняли факты, входящие в предмет доказывания, что в последующем являлось причиной отмены решения суда.

Так, решением суда Железнодорожного района г. Витебска, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Витебского областного суда, отказано в удовлетворении иска Т. к С. об устранении препятствий в осуществлении права собственности на земельный участок в садовом товариществе.

Исковые требования Т. обоснованы тем, что ответчица перенесла забор в сторону земельного участка истца на 90 см.

Отказывая в иске, суд указал, что истец не представил доказательств нарушения ответчицей границы между их земельными участками. В соответствующие органы по вопросу восстановления границ землепользования он не обращался. С. зарегистрировала свой участок на праве собственности в установленном порядке. По сообщению председателя садового товарищества смежная граница между спорными участками не нарушена.

В силу ст. ст. 285, 286 ГК иск об устранении нарушений права подлежит удовлетворению, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

По изученным делам суды отказывали в удовлетворении иска при отсутствии доказательств о первоначально установленных границах спорного земельного участка и, соответственно, невозможности сделать точный вывод о нарушениях ответчиком этих границ. Указанные ситуации характерны для споров по поводу земельных участков в садовых товариществах.

Решением суда Минского района отказано в иске Х. к К., С. об устранении препятствий в осуществлении права собственности на земельный участок в садовом товариществе. Суд сослался на заключение эксперта о том, что фактические площади участков сторон не соответствуют правоустанавливающим документам. В материалах по передаче в частную собственность земельных участков членам садового товарищества (1995 год) отсутствуют координаты и схемы связи точек поворотов границ земельных участков с объектами и контурами на местности. Указанные сведения отсутствуют и не представлены землеустроительной службой и РУП «Проектный институт Белгипрозем»; по их сообщениям, в архивах отсутствуют землеустроительные дела по установлению границ в садовом товариществе.

Истицей, на которую возложена обязанность по доказыванию нарушений ее прав землепользователя действиями ответчиков, не представлены суду доказательства, с достоверностью подтверждающие факт нарушения ответчиком смежной границы, поэтому в иске было отказано.

Изучение показало, что исковые требования об устранении препятствий в осуществлении права на земельный участок подлежали удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие права истца как землепользователя.

Так, решением суда Минского района удовлетворен иск Я. к С. об устранении препятствий в осуществлении права пользования проездом, относящимся к землям общего пользования; на ответчицу возложена обязанность снести насаждения и их ограждение, расположенные на данном проезде. Суд в решении указал, что хотя высадка насаждений произведена ответчицей в целях благоустройства территории и соответствует строительным нормам, однако ее действия нарушают права истицы Я. в части осуществления ею права пользования проездом, который является единственно возможным путем для подъезда к ее земельному участку.

Как свидетельствует обобщение, отсутствие возражений предыдущего собственника (законного владельца) земельного участка против нарушений его права на землю не являлось основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника (законного владельца) этого участка об устранении препятствий в осуществлении прав землепользователя.

Решением Минского областного суда отказано в удовлетворении иска К. к А. об устранении препятствий в осуществлении права собственности на земельный участок в садовом товариществе. По делу установлено, что до 2007 года собственником земельного участка ответчика являлась его мать А. и между истцом и ней существовала договоренность, в соответствии с которой К. имел возможность въезда на свой земельный участок с использованием части территории ее участка.

После дарения участка ответчику последний отказался от договоренности и принял меры к восстановлению границ своего земельного участка, возвел забор со стороны дороги общего пользования, чем, по мнению истца, создал препятствия в подъезде к его участку. Учитывая, что истцом заявлен иск о защите нарушенного права, в частности, об устранении препятствий в землепользовании участком, право на который у него отсутствует, суд отказал в удовлетворении иска.

При рассмотрении исков об устранении нарушений права на земельный участок путем возведения ответчиком подсобных строений (сараев, бань, гаражей, навесов и т. п.) судами проверялось соблюдение им пожарных, строительных, градостроительных и санитарно-гигиенических норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Имели место случаи, когда несоблюдение указанных норм и правил не являлось основанием для удовлетворения требований истцов, если было установлено, что указанные строения эксплуатировались ответчиками длительное время, были зарегистрированы в органах регистрации на основании решений соответствующих органов, принявших их в эксплуатацию в установленном порядке, или же данные строения перешли вместе с основным строением к новому собственнику по договору купли-продажи, дарения и т. д.

Решением Минского областного суда отказано в иске К. к К-ой об устранении препятствий в осуществлении права собственности на земельный участок в садовом товариществе путем переноса бани на расстояние 1 м от границы земельных участков.

Суд пришел к выводу, что при строительстве бани в 1989 году прежним собственником хотя и было нарушено расстояние до границы земельного участка, однако само расположение бани и ее конструкция не создает истице каких-либо препятствий в пользовании садовым участком. Баня зарегистрирована в установленном порядке в 2007 году. В 2008 году она частично сгорела и новым собственником была восстановлена на старом фундаменте в прежних размерах.

Суд обоснованно указал, что само по себе восстановление бани на старом фундаменте не является новым строительством. Поэтому составление новой проектно-сметной документации на такое строительство не требуется. Факт расположения бани с учетом старого фундамента на земельном участке ответчицы с отступлением от строительных норм не свидетельствует о нарушении ответчицей прав истицы как владельца соседнего земельного участка и не препятствует осуществлению ею права собственности на земельный участок.

В силу ст. 209 ГК исковая давность не распространяется на требование собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 285 ГК). Между тем не все суды применяли эту норму права и в отдельных случаях необоснованно отказывали в иске об устранении препятствий в связи с пропуском истцом сроков исковой давности.

Решением суда Брестского района от 10 августа 2009 г. был частично удовлетворен иск В. к Л. об устранении препятствий в осуществлении права собственности на земельный участок в садовом товариществе: на ответчицу возложена обязанность снести часть забора на смежной границе земельных участков сторон, а в остальной части иска (сносе сооружения для полива почвы, смещения теплицы вглубь участка ответчицы) отказано в связи с пропуском срока исковой давности.

По протесту заместителя Председателя Верховного Суда постановлением президиума Брестского областного суда решение отменено, поскольку в силу ст. 209 ГК исковая давность на данные требования не распространяется.

Споры о принудительном изъятии земельного участка

По изученным делам решения о принудительном изъятии земельного участка и прекращении права частной собственности на земельный участок выносились судами по следующим основаниям (ст. 60 Кодекса о земле): в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению; если гражданин в течение одного года со дня получения свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него не приступил к занятию данного участка; при несоблюдении наследниками установленного срока для обращения в соответствующую организацию по государственной регистрации за государственной регистрацией перехода права частной собственности на переданный по наследству земельный участок; иные случаи прекращения права частной собственности на земельный участок (отмена решения местного исполнительного комитета о предоставлении участка).

Требования о возмещении убытков, причиненных принудительным изъятием земельного участка, гражданами не заявлялись.

При рассмотрении дел суды применяли нормы Кодекса о земле, предусматривающие основания для изъятия земельного участка, установленного ст. 60 Кодекса. При этом проверяли, направлялись ли ответчикам предписания об устранении нарушений земельного законодательства.

По делу по иску Гожского сельского исполкома к К. об изъятии земельного участка усматривается, что решением Гожского сельского совета от 28 ноября 2003 г. К. был предоставлен земельный участок в д. Гожа площадью 0,1393 га в пожизненное наследуемое владение для строительства и обслуживания жилого дома. Решением этого же сельского совета от 20 декабря 2005 г. данный земельный участок был предоставлен К. в собственность с внесением оплаты за земельный участок. Право собственности зарегистрировано 11 мая 2006 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

В связи с тем, что ответчица не приступила к занятию земельного участка в соответствии с целью его предоставления — строительство и обслуживание жилого дома, несмотря на выданные ей дважды предписания, истец просил изъять земельный участок. Решением суда Гродненского района от 24 августа 2010 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Гродненского областного суда, иск удовлетворен.

Судом установлено, что на протяжении длительного времени с 2003 года ответчица не оформила проектно-сметную документацию на строительство дома, не приступила к строительству дома, несмотря на то, что ей дважды давались предписания об устранении нарушений действовавшего земельного законодательства. К началу строительства и к освоению земельного участка не приступила. На земельном участке имеется недостроенное хозяйственное строение без крыши, поросшее мхом. Строительство в установленном законом порядке не законсервировано.

В соответствии со ст. 1 Кодекса о земле под занятием земельного участка понимается строительство объекта недвижимого имущества в случае, если земельный участок предоставлен для строительства и обслуживания этого объекта недвижимого имущества, а также иное освоение земельного участка в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления в случае, если земельный участок предоставлен для целей, не связанных со строительством и обслуживанием объектов недвижимого имущества.

В силу ст. 1 Закона Республики Беларусь от 5 июля 2004 года «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (в ред. от 14 июля 2011 г.) строительная деятельность (строительство) — это деятельность по возведению, реконструкции, ремонту, реставрации, благоустройству объекта, сносу, консервации не завершенного строительством объекта, включающая выполнение организационно-технических мероприятий, подготовку разрешительной и проектной документации, выполнение строительно-монтажных, пусконаладочных работ.

Практика свидетельствует, что подтверждением строительства на предоставленном земельном участке для строительства и обслуживания жилого дома суды считали не только получение ответчиком разрешительной документации на строительство дома, но и фактическое выполнение строительно-монтажных работ в соответствии с данной документацией.

По делу по иску Папернянского сельского исполкома к П. о принудительном изъятии земельного участка и прекращении права частной собственности на земельный участок усматривается, что по свидетельству (удостоверению) о государственной регистрации от 16 июля 2008 г. ответчица является собственником земельного участка площадью 0,1732 га, предоставленного для строительства и обслуживания жилого дома. В августе 2008 года по решению сельского исполкома разрешено проведение проектно-изыскательских работ и строительство жилого дома. На основании Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 февраля 2007 г. N 223, ответчицей получен паспорт застройщика.

Основанием иска было указано то, что П. не использует земельный участок по целевому назначению в течение двух лет, не приступила к занятию участка, строительство дома не ведет, что подтверждается актами обследования земельного участка и выданным предписанием. Однако после подачи иска в суд ответчицей были представлены договоры на выполнение подрядных работ по строительству фундамента жилого дома и газопровода, а также на подключение дома к электросети. Копии указанных договоров приобщены к делу. Кроме того, по запросу суда был составлен акт повторного обследования земельного участка, из которого видно, что на участке проведена планировка, вырыт котлован, ведутся строительные работы в отношении хозяйственных построек. Объемы и факт выполнения строительных работ подтверждены фотоснимками.

При таких обстоятельствах решением суда Минского района в удовлетворении иска было обоснованно отказано, поскольку факт занятия земельного участка ответчицей и начало ею строительства жилого дома и хозяйственных построек в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией подтвердились в ходе судебного разбирательства.

Отдельные суды не учитывали, что вопрос о дальнейшем использовании земельного участка после его принудительного изъятия к компетенции суда не относится и необоснованно указывали в резолютивной части решения о передаче изъятого земельного участка в земли другой категории.

Так, решением суда Речицкого района удовлетворен иск Речицкого райисполкома к М. о прекращении права частной собственности на земельный участок и его изъятии. При этом суд постановил передать земельный участок в земли запаса Речицкого райисполкома.

Вместе с тем суд не учел, что вопросы о дальнейшем использовании изъятого земельного участка не входят в компетенцию суда. П. 8 Указа N 667 предусмотрено, что местный исполнительный комитет подает в суд заявление о прекращении права частной собственности на земельный участок и после вступления в законную силу решения суда о прекращении такого права и государственной регистрации прекращения права частной собственности на земельный участок у гражданина в течение одного месяца сам решает вопрос о дальнейшем использовании этого участка.

Споры о разделе земельного участка

Раздел земельного участка в натуре является одним из способов прекращения права общей собственности на земельный участок.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Кодекса о земле раздел земельного участка с образованием новых земельных участков возможен при условии, если это не приведет к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. Если раздел земельного участка нарушает указанные условия, земельный участок считается неделимым.

В соответствии с п. 1 ст. 51 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» раздел недвижимого имущества (в том числе земельного участка) на два или более объекта недвижимого имущества на основании судебного постановления является основанием для государственной регистрации новых объектов недвижимого имущества и прекращения существования прежнего объекта недвижимого имущества.

Практика свидетельствует о том, что суды, разрешая требование о разделе земельного участка, правильно исходили из размера долей сторон в праве общей собственности на домовладение. При этом если увеличение размера долей в праве собственности на дом происходило в результате реконструкции дома одним из собственников, то такое увеличение размера долей не является основанием для увеличения размера долей в праве на земельный участок.

В некоторых случаях суды не учитывали, что изменение размера долей сторон в праве на жилой дом и взыскание денежной компенсации из-за невозможности раздела дома в натуре в идеальных долях не является основанием для изменения размера долей сторон в праве на земельный участок.

В исковом заявлении Р. указала, что по решению суда Молодечненского района в 2007 году между ней и Р-ч разделен жилой дом, соответственно 55/100 и 45/100 долей в праве со взысканием в пользу Р. денежной компенсации за 5/100 долей. Решением Олехновичского сельского исполкома в 2008 году в общую долевую собственность сторон передан земельный участок площадью 0,25 га в равных долях для строительства и обслуживания жилого дома. Стороны произвели государственную регистрацию возникновения права собственности на земельный участок по 1/2 доли за каждой. В исковом заявлении Р. просила разделить земельный участок, выделив ей 1/2 часть, прилегающую к ее части дома.

Решением суда Молодечненского района, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Минского областного суда, изменены доли в праве собственности на земельный участок, за Р. признано право собственности на 53/100 долей в праве собственности на земельный участок, за Р-ч — 47/100. Судом произведен раздел земельного участка площадью 0,25 га: Р. выделен участок площадью 0,1314 га, Р-ч — 0,1144 га, участок площадью 0,0042 га оставлен в общем пользовании сторон.

По протесту заместителя Председателя Верховного Суда постановлением президиума Минского областного суда решение и кассационное определение отменены и дело направлено на новое рассмотрение по следующим основаниям. Суд первой инстанции не учел, что изменение размера долей сторон в праве собственности на жилой дом и взыскание денежной компенсации за отступление от равенства долей в праве на дом не является основанием для изменения размера долей сторон в праве собственности на земельный участок, а также то, что изменение размера долей в праве собственности на жилой дом произошло в результате невозможности раздела дома в идеальных долях.

Обобщение показало, что разрешая споры о разделе земельных участков, суды руководствовались требованиями ч. 1 ст. 10 Кодекса о земле, а также Инструкцией о порядке деления (раздела), слияния земельных участков, находящихся в собственности, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 2 марта 2004 г. N 6 (с последующими изменениями и дополнениями), в п. 3 которой разъяснялось, что деление земельного участка может быть произведено, если после его раздела каждый из образованных в результате этого участков можно использовать с сохранением целевого назначения и не будут иметь место нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных норм и правил. Данная Инструкция утратила силу с 7 февраля 2011 г., а с 1 января 2011 г. вступил в действие Технический кодекс установившейся практики «Деление (раздел), слияние земельных участков. Требования к осуществлению», утвержденный приказом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 14 декабря 2010 г. N 446.

При разрешении исковых требований о разделе земельных участков суды не всегда выясняли цели, для которых данный участок предоставлялся, и сохранит ли он в случае раздела свое целевое назначение.

В исковом заявлении С. указала, что ей по наследству перешла 1/3 доля в праве собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 0,50 га. Наследники остальных 2/3 долей дома подарили ей свои доли в 2003 году. Решением суда Смолевичского района от 18 сентября 2008 г. сделка по передаче в собственность земельного участка наследодателю в 1993 году была признана действительной, за истицей и З. в порядке наследования признано право на 2/3 и 1/3 доли в праве собственности на земельный участок. Во исполнение решения суда Озерицко-Слободской сельский исполком вынес решение в 2010 году о передаче в общую долевую собственность С. и З. земельного участка площадью 0,50 га пахотных земель (из них 0,25 га для строительства и обслуживания жилого дома и 0,25 га пахотных земель для ведения личного подсобного хозяйства). Поскольку у З. отсутствовало право на часть домовладения в связи с его отчуждением С., в совершении регистрационных действий в отношении жилого дома и земельного участка сторонам отказано.

В связи с изложенным истица просила разделить земельный участок в натуре, изменив доли в праве общей долевой собственности, выделив ей 0,25 га для обслуживания дома, а З. — 0,25 га для ведения личного подсобного хозяйства.

Решением суда Смолевичского района от 24 декабря 2010 г. исковые требования удовлетворены на основании ст. 255 ГК.

Между тем суд не проверил обоснованность решения суда о признании за З. права на 1/3 долю в праве на земельный участок, а также обоснованность решения исполкома о предоставлении сторонам земельного участка на праве общей долевой собственности, поскольку на момент вынесения решения собственником дома являлась только С. Суд не выяснил, является ли данный участок делимым и будет ли он после раздела соответствовать своему целевому назначению.

Практика свидетельствует, что требования о разделе земельного участка заявлялись после прекращения права общей собственности на капитальное строение, расположенное на земельном участке, или одновременно с требованием о разделе жилого дома в натуре.

В отдельных случаях суды производили раздел земельного участка, оставляя в пользовании сторон двор общего пользования, если иная возможность устройства отдельных проходов к принадлежащим собственникам строениям исключалась.

Решением суда Минского района произведен раздел земельного участка площадью 0,25 га, предоставленного для строительства и обслуживания жилого дома, между сособственниками домовладения по одному из вариантов, предложенных экспертом, в соответствии с долями, принадлежащими каждому из них в домовладении. При этом К. на его 52/100 долей в праве собственности на земельный участок выделен участок площадью 0,1234 га, Н. на 31/100 долю — 0,0735 га, К. на 17/100 долей — 0,0403 га.

Поскольку наиболее приемлемым вариантом раздела данного земельного участка, не требующего дополнительных затрат на перенос надворных построек, а также предусматривающим возможность беспрепятственного пользования сторонами своими частями дома и надворными постройками, являлся вариант раздела земельного участка с созданием двора общего пользования, суд правильно оставил в общем пользовании сторон двор общего пользования площадью 0,0127 га, обосновав свой вывод заключением экспертизы.

Споры об установлении земельного сервитута

При рассмотрении дел суды руководствовались ст. ст. 1, 19, 45 Кодекса о земле и выясняли вопрос о том, имеется ли у истца объективная необходимость пользования частью чужого земельного участка.

В исковом заявлении Г. просил установить земельный сервитут и предоставить ему право ограниченного пользования частью соседнего земельного участка, принадлежащего Х., для обеспечения прохода и проезда к жилому дому и участку истца. В качестве специалиста суд привлек представителя землеустроительной службы, который пояснил, что истец имеет возможность прохода и проезда к своему земельному участку по улице, минуя участок ответчицы; в случае установления прохода и проезда на участке Х. площадь земли, необходимая для обслуживания принадлежащего ей жилого дома, не будет соответствовать установленным нормам.

Решением суда Кобринского района в удовлетворении иска отказано на том основании, что имеется возможность подъезда и подхода истца к своему дому со стороны улицы, то есть интересы истца могут быть обеспечены иным образом и объективная необходимость для установления земельного сервитута отсутствует.

Согласно Закону о государственной регистрации возникновение, переход, прекращение сервитута подлежат регистрации в порядке, установленном для недвижимого имущества; документ, являющийся основанием для государственной регистрации возникновения сервитута, в том числе судебное постановление, должен содержать описание его сущности, границ, а также срок действия и размер платы, если они установлены (ст. ст. 8, 57).

На обобщение поступило одно дело, по которому суд установил земельный сервитут и определил размер платы за него.

В исковом заявлении С. просила установить земельный сервитут и предоставить ей право ограниченного пользования частью земельного участка, принадлежащего на праве пожизненного наследуемого владения Д. Д. (1/4 доля) и Д. С. (3/4 доли). Часть земельного участка ответчиков площадью 0,02 га необходима ей для обеспечения прохода и проезда к ее жилому дому и земельному участку.

По заключению специалистов (представителей землеустроительной службы, управления архитектуры и градостроительства, территориального агентства по государственной регистрации и земельному кадастру) к земельному участку и жилому дому истицы не имеется другой возможности прохода и проезда, кроме как через земельный участок ответчиков путем установления земельного сервитута. В судебном заседании ответчики просили установить плату за земельный сервитут в размере 100 000 руб. в месяц, ничем не мотивируя такие требования. Истец полагал данный вопрос разрешить по усмотрению суда, так как размер платы за земельный сервитут законодательством не урегулирован.

Решением суда Барановичского района и г. Барановичи иск удовлетворен, установлена ежегодная плата за земельный сервитут с С. в пользу Д. Д. в размере 0,06 базовой величины на день выплаты, в пользу Д. С. — 0,18 базовой величины. Расчет был произведен судом на основании информации инспекции по налогам и сборам Республики Беларусь по г. Барановичи и установлен исходя из суммы земельного налога, подлежащего уплате за ту площадь земельного участка, которая обременялась земельным сервитутом, пропорционально имеющимся у ответчиков долям в праве на земельный участок.

Между тем в данном случае, учитывая отсутствие спора между сторонами о размере оплаты, плата за установление сервитута могла быть установлена по соглашению сторон.

Рассмотрение жалоб

В соответствии с ч. 3 ст. 71 Кодекса о земле решения государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной настоящим Кодексом и иными актами законодательства, в том числе решения об отказе в предоставлении земельных участков, а также иные действия (бездействие) этих органов могут быть обжалованы в вышестоящие государственные органы и (или) в суд. Решения государственных органов, осуществляющих государственный контроль за использованием и охраной земель, могут быть обжалованы в порядке, установленном законодательными актами.

По изученным делам обжаловались следующие решения местных исполнительных комитетов: о предоставлении земельного участка, отказе в предоставлении земельного участка, установлении границ смежных земельных участков, отказе в изменении целевого назначения земельного участка, уточнении площади земельного участка после фактического выделения, утверждении акта по рассмотрению земельного спора о границе между смежными земельными участками, изъятии земельного участка, прекращении существования земельного участка и расторжении договора аренды.

Суды не всегда выполняли требования, установленные п. 11 постановления Пленума Верховного Суда от 24 декабря 2009 г. N 11 «О применении судами законодательства, регулирующего защиту прав и законных интересов граждан при рассмотрении жалоб на неправомерные действия (бездействие) государственных органов, иных организаций и должностных лиц», не выясняли, соблюдены ли сроки обращения заявителями в суд и каковы причины их нарушения.

В ходе изучения установлено, что при рассмотрении жалоб на решения исполкомов, связанных с предоставлением земельных участков, суды выясняли, имеются ли условия, при наличии которых гражданин может претендовать на получение участка, местоположение, размер, пригодность земельного участка для использования в целях, указанных гражданином, заинтересованным в предоставлении участка, а также реальную возможность предоставления ему участка.

В некоторых случаях суды рассматривали в порядке производства по делам, возникающим из административно-правовых отношений, требования об отмене государственной регистрации права на земельный участок.

В жалобе суду Я. просил отменить решение Пинского горисполкома о предоставлении ему и Б. в общее долевое пожизненное наследуемое владение для обслуживания жилого дома земельного участка в части распределения размеров площади участка, а также отменить государственную регистрацию права на земельный участок.

Решением суда Пинского района и г. Пинска жалоба признана обоснованной на основании ст. 357 ГПК. Суд обязал Пинский горисполком отменить решение в части распределения размеров площади земельного участка между Я. и Б., а также обязал РУП «Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» отменить государственную регистрацию права пожизненного наследуемого владения на земельный участок.

Вместе с тем суд не учел, что государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество (п. 1 ст. 8 Закона о государственной регистрации).

Зарегистрированное право на земельный участок не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 29 ГПК, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из административно-правовых отношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. При признании недействительной государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него суд разрешает спор о праве гражданском, поэтому соответствующие требования должны рассматриваться в порядке искового производства.

При отсутствии спора о праве, учитывая характер и сущность правоотношений, в порядке особого производства (ст. ст. 361 — 364 ГПК) подлежат рассмотрению требования организации по государственной регистрации по вопросам исправления ошибок нетехнического характера или признания государственной регистрации недействительной, когда такие ошибки или государственная регистрация совершены по вине регистратора республиканской или территориальной организации по государственной регистрации (п. 1-1 ст. 13 и п. 5 ст. 14 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» в редакции Закона от 3 июня 2011 года N 271-3). При этом организации по государственной регистрации будут выступать в качестве заявителей, а государственные регистраторы, как и лица, в интересах которых совершены регистрационные действия, в качестве заинтересованных лиц.

Установление судом указанных фактов (ошибок нетехнического характера или недействительности государственной регистрации вследствие вины регистратора) будет являться основанием для организаций по государственной регистрации внести соответствующие изменения в запись или аннулировать запись в регистрационной книге.

Обобщение показало, что не во всех случаях выводы суда о наличии спора о праве, подведомственного суду, являлись обоснованными.

Определением суда Московского района г. Минска жалоба К. и др. оставлена без рассмотрения на основании п. 10 ч. 1 ст. 165 ГПК в связи с наличием спора о праве, подведомственного суду.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Минского городского суда указанное определение отменено и дело направлено в тот же суд для рассмотрения по существу, поскольку между заявителями и Мингорисполкомом отсутствует спор о праве, а обжалуется решение об изъятии земельного участка и сносе жилого дома, так как в решении не указано, что земельный участок изымается для государственных нужд, и не определен срок выплаты компенсации и ее размер. В жалобе заявители указали, что данное решение принято в нарушение порядка, установленного Указом N 667.

При таких обстоятельствах судебная коллегия пришла к обоснованному выводу о том, что данные требования заявителей подлежат рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из административно-правовых отношений.

Согласно ч. 1 ст. 94 Кодекса о земле каждая из сторон, участвующих в земельном споре, рассматриваемом соответствующим областным, Минским городским, городским (города областного подчинения), районным, сельским, поселковым исполнительным комитетом, имеет право знакомиться с материалами по предмету земельного спора, делать из них выписки или снимать копии, представлять документы и иные доказательства, заявлять ходатайства, давать устные и письменные объяснения, возражать против ходатайств и доводов другой стороны, получать копию решения по земельному спору и обжаловать его в вышестоящий исполнительный комитет или в суд в течение одного месяца со дня получения копии решения по земельному спору.

Данной статьей предусмотрена возможность обжалования решения по земельному спору не только в вышестоящий исполком, но и в суд в течение одного месяца со дня получения копии решения по земельному спору.

В жалобе суду Я. просила признать неправомерным решение Тюрлевского сельисполкома об утверждении акта по рассмотрению земельного спора по границе между земельными участками, находящимися в пользовании ее и Т-к. При рассмотрении жалобы суд установил, что при разрешении земельного спора сельисполком допустил ряд нарушений, касающихся процедуры рассмотрения земельного спора в административном порядке.

Земельный спор разрешен в отсутствие Я., которая не была уведомлена о времени и месте рассмотрения земельного спора в нарушение ч. 2 ст. 93 Кодекса о земле.

Согласно ч. 1 ст. 93 Кодекса о земле земельные споры рассматриваются соответствующим исполкомом по заявлению одной из заинтересованных сторон, однако такое заявление отсутствует.

Кроме того, земельный спор рассмотрен специально образованной комиссией, в состав которой вошел специалист отдела архитектуры, не являющийся ее членом, а также без участия двух надлежащих членов комиссии. Решение о предоставлении земельного участка Т-к, о котором возник спор, вынесено сельским советом до истечения срока, установленного для обжалования решения по земельному спору.

При таких обстоятельствах суд Молодечненского района обоснованно признал решение неправомерным и обязал Тюрлевский сельский исполком устранить допущенные нарушения.