По данным судебной статистики за 2006 год, судами Республики Беларусь рассмотрено 11262 дела по спорам о жилых помещениях. Более 30% из них — дела о выселении (с предоставлением и без предоставления другого жилого помещения), о расторжении договора найма жилого помещения и утрате права пользования жилым помещением.
В судах постоянно увеличивается количество дел о выселении с предоставлением другого жилого помещения. В 2006 году по сравнению с 2002 годом поступление дел увеличилось на 43%. Вместе с тем отмечается снижение поступления дел о выселении без предоставления другого жилого помещения и расторжении договора найма жилого помещения, об утрате права пользования жилым помещением.
Более 70% исков о выселении и расторжении договора найма жилого помещения были судами удовлетворены.
Больше всего дел о расторжении договора найма жилого помещения, об утрате права пользования, о выселении с предоставлением другого жилого помещения в 2006 году рассмотрено судами г. Минска и Гомельской области; дел о выселении без предоставления другого жилого помещения — судами г. Минска, Минской и Гродненской областей.
Из числа дел, изученных при обобщении судебной практики по рассмотрению судами споров о выселении и расторжении договоров найма жилых помещений, большее количество составили дела о признании граждан утратившими право пользования жилыми помещениями — 211 (42%), о выселении из служебных помещений и общежитий — 18%, о выселении по основаниям ст. 39 ЖК — 10%, ст. 71 ЖК — 6%.
По изученным делам 19 исков предъявлялись прокурорами, 211 — государственными органами и организациями, 133 — собственниками жилых помещений (физическими лицами), 122 — нанимателями жилых помещений (членами их семей) и 20 — юридическими лицами негосударственной формы собственности.
Ответчиками по этим делам являлись чаще всего наниматели жилых помещений — 251, члены семьи нанимателей — 84, члены семьи собственников — 67.
Триста пятьдесят шесть исков было предъявлено в отношении жилых помещений государственного жилищного фонда (в том числе служебных жилых помещений — 34, общежитий — 111); по 149 делам спор был заявлен в отношении жилых помещений, находящихся в собственности граждан.
Большинство дел данной категории рассматривается судами в сроки, предусмотренные ст. 158 ГПК. По изученным делам с нарушением срока рассмотрено 36 дел (7%).
При изучении установлено, что 339 дел (67%) рассмотрено в первом судебном заседании, по 9 делам судебное разбирательство откладывалось более трех раз.
Отложение разбирательства дел связано в основном с неявкой ответчиков, а также с ненадлежащей подготовкой дел к судебному разбирательству.
В материалах дел, рассмотренных судами Копыльского района, Солигорского района и г. Солигорска Минской области, Железнодорожного района г. Витебска, нередко определение о подготовке дела к судебному разбирательству вообще отсутствует. Не всегда активно использовалась судами возможность проведения предварительного судебного заседания, хотя такая сложная категория дел, как жилищные споры, требует особо тщательной подготовки к судебному разбирательству.
Продолжают иметь место случаи, когда отдельные суды, принимая отказ истца от иска, признание иска ответчиком, в нарушение положений ст. 285 ГПК не разъясняли сторонам последствия этих распорядительных действий.
Изучение дел свидетельствует, что суды не всегда излагали решение с соблюдением требований ст. ст. 301 — 310 ГПК.
По большинству дел решение вынесено без мотивировочной части. В соответствии с п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 28 сентября 2001 г. N 10 «О решении суда первой инстанции» при вынесении решения без мотивировочной части после изложения описательной части следует указать, какими нормами материального и процессуального права руководствовался суд при разрешении спора. Имеют место случаи, когда при вынесении решения без мотивировочной части суды ссылались только на процессуальные нормы, не указывая норм жилищного законодательства, руководствуясь которыми принимали решение по жилищному спору.
1. Пленум Верховного Суда Республики Беларусь в постановлении от 30 марта 2000 г. N 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» разъяснил, что в соответствии с ч. 2 ст. 37 ЖК при выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое жилое помещение договор найма ранее занимаемого жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Применительно к ч. 2 ст. 37 ЖК разрешаются судами споры о признании членов семьи нанимателя и членов семьи собственника жилого помещения, не имеющих доли в праве общей собственности на это жилое помещение, утратившими право пользования жилым помещением в связи с их выездом на постоянное место жительства в другое жилое помещение.
По изученным делам нередко указывалось, что заявлены исковые требования о расторжении договора найма жилого помещения, хотя фактически ставился вопрос о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением в соответствии с ч. 2 п. 11 названного постановления Пленума.
В ходе проведенного обобщения судебной практики установлено, что при рассмотрении дел данной категории судами допускались нарушения норм материального и процессуального права.
Удовлетворяя исковые требования, суды не всегда исследовали необходимые факты, входящие в предмет доказывания по делу. В частности, при разрешении требований о признании утратившим право пользования жилым помещением судами нередко выясняется прежде всего вопрос о том, проживает ли ответчик по месту прописки. Вместе с тем для правильного разрешения спора должны быть представлены и исследованы судом доказательства, подтверждающие факт его выезда в другое жилое помещение на постоянное место жительства.
Установлено, что отдельные суды признавали ответчика утратившим право пользования жилым помещением при отсутствии доказательств о его выезде на постоянное место жительства в другое жилое помещение.
Суд Советского района г. Гомеля удовлетворил иск Н. и признал П. утратившим право пользования жилым помещением. Постановлением Президиума Гомельского областного суда решение отменено в связи с тем, что ни в исковом заявлении, ни в решении суда не указано, куда выбыл на постоянное место жительства ответчик, не приведены доказательства, подтверждающие факт выбытия его из квартиры. Судом также не дана оценка тому факту, что, хотя П. определенное время и работал в Российской Федерации, однако периодически приезжал в г. Гомель, пользовался жилым помещением по месту прописки, самостоятельно вносил необходимые платежи за жилое помещение.
При этом судом не учтено, что факт только отсутствия ответчика по месту прописки (вне зависимости от срока его отсутствия) не влечет утраты права пользования жилым помещением.
Некоторые суды при вынесении решения об удовлетворении иска о признании утратившим право пользования жилым помещением, как и суды кассационной инстанции, не выясняли причины, побудившие ответчика оставить жилое помещение, в отношении которого возник спор, не проверяли его доводы о вынужденном отсутствии.
Решением суда Первомайского района г. Минска Щ. признана утратившей право пользования жилым помещением. Судебная коллегия по гражданским делам Минского городского суда оставила решение без изменения.
По протесту заместителя Председателя Верховного Суда Республики Беларусь определение судебной коллегии по гражданским делам Минского городского суда было отменено и дело направлено на новое кассационное рассмотрение по следующим основаниям.
Щ., возражая против заявленных к ней требований, ссылалась на то, что в 2000 году родила ребенка, через три месяца вышла на работу, и за ребенком ухаживала ее мать. По этим причинам она с ребенком с 2000 г. временно проживала в квартире матери. Однако на постоянное жительство из квартиры, в которой прописана и проживала, в другое жилое помещение не выселялась, вносила необходимые платежи за жилое помещение по месту прописки.
На эти обстоятельства как на причину временного отсутствия в квартире, о которой возник спор, ответчица ссылалась и в кассационной жалобе. Суд кассационной инстанции доводы Щ. не проверил и не дал им оценки в определении. Между тем только тот факт, что Щ. с 2000 г. постоянно не проживала в квартире по месту прописки, не свидетельствует об утрате ею права пользования жилым помещением. Поэтому при рассмотрении дела в кассационном порядке в соответствии с ст. 423 ГПК следовало проверить обоснованность доводов ответчицы о причинах ее отсутствия в жилом помещении и принять решение о законности и обоснованности решения суда первой инстанции с учетом оценки имеющихся в деле и дополнительных доказательств.
Имели место случаи, когда суды признавали ответчиков утратившими право пользования жилыми помещениями в связи с выездом на постоянное место жительства в другое жилое помещение, хотя фактически их местонахождение на момент рассмотрения спора в суде установлено не было.
Суд Барановичского района и г. Барановичи признал К. утратившей право пользования жилым помещением в связи с выездом на постоянное место жительства в другое жилое помещение. Дело рассмотрено в отсутствие ответчицы, извещенной по месту прописки, интересы К. в суде никто не представлял. Истец в исковом заявлении и в судебном заседании пояснил, что ответчица в 2001 году уехала на работу в Грецию, где и осталась проживать. Однако каких-либо доказательств (показаний свидетелей, письменных доказательств, в том числе документов, подтверждающих выбытие К. на постоянное жительство за пределы Республики Беларусь) суду не было представлено. Суд вынес решение, основываясь только на показаниях истца, не подтвержденных доказательствами.
Суд Борисовского района и г. Борисова удовлетворил исковые требования о признании Ш. утратившим право пользования жилым помещением. Однако из показаний самого истца и свидетельских показаний усматривается, что ответчик по семейным обстоятельствам из-за возникшего конфликта в семье в декабре 2004 г. оставил жилое помещение, о котором возник спор, и стал проживать у своего друга. Впоследствии ответчик выехал за пределы г. Борисова, и его местонахождение не было известно.
Удовлетворяя требования о признании Ш. утратившим право пользования жилым помещением, суд не принял во внимание, что сведений о конкретном жилом помещении, в которое он выбыл на постоянное жительство, ни в исковом заявлении, ни в протоколе судебного заседания не имеется. Кроме того, суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика, место жительства (местонахождение) которого не было известно, не решив вопрос о назначении ему представителя (ст. 77 ГПК).
По 26 из числа изученных дел ответчики были признаны утратившими право пользования жилым помещением вместе с несовершеннолетними детьми.
Следует отметить, что иски о признании утратившими право пользования жилым помещением только в отношении несовершеннолетних детей в суды не заявлялись. Рассматривались иски о признании утратившими право пользования жилыми помещениями ответчиков вместе с несовершеннолетними детьми (как правило, это один из родителей с детьми, которые переданы ему на воспитание).
Решения об удовлетворении исков выносились судами, в основном в случаях, когда представленные доказательства с бесспорностью свидетельствовали о том, что дети выбыли вместе с родителями в другое жилое помещение, в котором имеются все условия для их проживания.
Суд Ленинского района г. Гродно удовлетворил иск К. о признании его бывшей жены с несовершеннолетним ребенком утратившими право пользования жилым помещением в г. Гродно, принадлежащем К. на праве собственности. По делу было установлено, что ответчица К. после развода уехала вместе с сыном, который был передан ей на воспитание по решению суда о расторжении брака, на постоянное жительство к своей матери в Краснодарский край. Из имеющихся в деле документов видно, что мать ответчицы подарила ей дом общей площадью 79,1 кв. м, и в этом доме ответчица с сыном постоянно проживают: мать работает, а сын с 1 сентября 2004 г. (то есть более двух лет на период рассмотрения спора) учится в школе по новому месту жительства. В судебном заседании и в заявлении суду ответчица К. соглашалась с иском, указав, что не имела возможности решить вопрос с выпиской до суда; просила вынести решение об удовлетворении требований бывшего мужа, так как это необходимо для оформления прописки ее и ребенка в принадлежащем ей доме. Участвующий в деле представитель органа опеки и попечительства возражений против заявленных К. требований не имел.
Таким образом, суд установил, что ответчица К. с сыном действительно выехали на постоянное жительство в другое жилое помещение, ребенок обеспечен жильем по новому месту жительства, имеет в доме матери все условия для проживания. Поэтому вправе был вынести решение об удовлетворении иска К.
Вместе с тем имели место случаи, когда решения о признании родителей утратившими право пользования жилым помещением вместе с несовершеннолетними детьми выносились без достаточных оснований.
Суд Борисовского района и г. Борисова удовлетворил иск Ц. о признании ее бывшей невестки П. с несовершеннолетним сыном утратившей право пользования жилым помещением — трехкомнатной квартирой в г. Борисове. При изучении дела было установлено, что В. (по утверждению истца, в квартиру В. выехала ответчица с ребенком на постоянное жительство), а также органы опеки и попечительства к участию в деле не привлечены. Вопрос о том, где проживает несовершеннолетний внук истца, судом надлежаще не выяснялся. Данные о жилом помещении, указанном как постоянное место жительства ответчицы П. с ребенком, в материалах дела отсутствуют. Имеются ли условия для проживания в другом жилом помещении несовершеннолетнего ребенка, судом не выяснялось.
Практику судов, которые удовлетворяли иски о признании утратившими право пользования жилым помещением, в том числе и ответчиков с несовершеннолетними детьми, без учета указанных выше фактов, входящих в предмет доказывания по делу, и без надлежащего исследования и оценки доказательств, подтверждающих эти факты, нельзя признать правильной.
В ходе изучения установлено, что суды, принимая решение о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением, зачастую не указывали в резолютивной части решения, что ответчик признан утратившим право пользования жилым помещением в связи с выездом на постоянное место жительства в другое жилое помещение. Если принять во внимание, что только в этом случае суд вправе вынести решение о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением, а также с учетом того факта, что в большинстве случаев мотивировочная часть решений по таким делам не составлялась, правильно поступают суды, которые указывают об основаниях удовлетворения исков по этой категории дел в резолютивной части решения.
2. Расторжение договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда и выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств менее занимаемого допускается, в частности, за уклонение без уважительных причин в течение шести месяцев от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги (ст. ст. 36, 71 ЖК, п. 50 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. N 565 (далее — Положение), п. 10 Типового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда, п. 8 Типового договора найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда, п. 8 Типового договора найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006 г. N 371).
Из числа изученных дел о выселении по основаниям, предусмотренным ст. 71 ЖК, удовлетворен каждый второй иск, производство по каждому третьему делу было прекращено в связи с отказом истца от иска.
Суды прекращали производство по делам в связи с отказом истцов от исков в тех случаях, когда в период рассмотрения спора ответчики добровольно погашали задолженность, образовавшуюся в связи с уклонением от внесения необходимых платежей за жилое помещение, и удовлетворяли иски, если задолженность не была погашена.
Коммерческое унитарное предприятие «Речицкий райжилкомхоз» указал в исковом заявлении, что ответчики В. и В., проживая в однокомнатной благоустроенной квартире, не вносят платежи за жилое помещение и коммунальные услуги более двух лет, в связи с чем просил выселить их с предоставлением жилого помещения менее занимаемого.
В суде ответчики заявили ходатайство о приостановлении производства по делу на полтора месяца для погашения задолженности; суд Речицкого района Гомельской области удовлетворил ходатайство. Однако задолженность не была погашена, и, установив, что ответчики не вносили плату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги без уважительных причин, суд удовлетворил иск о выселении.
Если жилое помещение, в которое предлагалось выселить ответчиков, не соответствовало типовым потребительским качествам, суды отказывали в исках. При этом учитывали разъяснение, содержащееся в п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. N 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства», и для проверки доводов ответчиков в необходимых случаях поручали компетентным органам (например санитарно-эпидемиологической службе) провести обследование жилого помещения и представить заключение о его соответствии установленным для проживания санитарным и техническим требованиям.
Отдельные суды необоснованно отказывали в удовлетворении исков о выселении по ст. 71 ЖК из-за неправильного применения норм Жилищного кодекса. В частности, не всегда принималось во внимание, что ч. 1 ст. 55 ЖК о недопустимости заселения одной комнаты гражданами разного пола, кроме супругов, применяется при предоставлении жилых помещений на общих основаниях. Уклонение от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в течение шести месяцев без уважительных причин свидетельствует о виновном невыполнении нанимателем и членами его семьи условий договора найма. Жилищный кодекс предусматривает в этих случаях возможность принудительного выселения нанимателя и членов его семьи в жилое помещение менее занимаемого; требования о соблюдении при этом положений ч. 1 ст. 55 ЖК не содержит.
Вместе с тем если в составе семьи, подлежащей выселению в жилое помещение менее занимаемого, имеется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, совместное проживание с которым в одной комнате невозможно, в связи с чем он пользовался отдельной комнатой в квартире, то это обстоятельство имеет значение при вынесении решения о выселении по основаниям ст. 71 ЖК.
Удовлетворяя исковые требования о выселении по ст. 71 ЖК, суды не всегда учитывали, что такое выселение возможно только при наличии доказательств неуважительности причин, по которым ответчики не вносили плату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.
Вынесенные с такими нарушениями решения судов признавались незаконными и отменялись в кассационном и надзорном порядке.
По мнению судов, невнесение платежей должно иметь место в течение шести месяцев подряд, поскольку другие временные сроки (например в течение года) ст. 71 ЖК не установлены.
Суд Октябрьского района г. Минска удовлетворил иск к К., ее дочери и внукам о выселении из двухкомнатной квартиры в однокомнатную, так как ответчики длительное время не вносили плату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги; задолженность составила более трех миллионов рублей. Судебная коллегия по гражданским делам Минского городского суда отменила решение по тем основаниям, что не проверено, из каких сумм состоит задолженность и за какой период, не установлены причины неуплаты. Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что к участию в деле не привлечен орган опеки и попечительства, хотя в квартире проживали несовершеннолетние члены семьи нанимателя, вопрос об условиях проживания детей по новому месту жительства судом не выяснялся.
Следует отметить, что в законодательстве вопросы, связанные с защитой интересов несовершеннолетних детей, проживающих в семьях, выселяемых по основаниям ст. 71 ЖК, надлежаще не урегулированы. Поэтому суды, как правило, рассматривали эти дела с участием органов опеки и попечительства и разрешали спор с учетом конкретных обстоятельств.
Изучение показало, что суды обоснованно отказывали в удовлетворении исковых требований о выселении в другое жилое помещение менее занимаемого, если нарушались интересы несовершеннолетних детей, проживающих с нанимателем. Вопросы о нарушении жилищных интересов несовершеннолетних детей разрешались судами по таким делам с учетом, в частности, возраста детей и состояния здоровья, их жилищных условий по прежнему месту жительства, степени благоустройства обоих жилых помещений и других обстоятельств.
Решения по делам этой категории отменяются и по причине рассмотрения исковых требований о выселении в отсутствие ответчиков, надлежаще не извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Если ответчики в суд не являлись и из материалов дела видно, что по последнему месту жительства они извещены, но местонахождение их неизвестно, суды по-разному решали вопрос о дальнейшем рассмотрении дела: одни суды объявляли розыск ответчиков, другие рассматривали исковые требования по существу. Однако вопрос о назначении представителя ответчикам, место нахождения которых неизвестно, судами, как правило, не решался (п. 2 ч. 1 ст. 77 ГПК).
В отдельных случаях истцы при такой ситуации отказывались от иска о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением по тем основаниям, что намерены обратиться в суд с заявлением о признании их безвестно отсутствующими.
3. В силу положений ст. 39 ЖК без предоставления другого жилого помещения может быть выселен наниматель, члены его семьи и другие совместно проживающие с ним лица, если они систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.
По этим же основаниям могут быть выселены и члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие доли в праве собственности на это жилое помещение (ч. 1 ст. 120 ЖК).
Судебная практика идет по тому пути, что систематическим нарушением правил пользования жилым помещением признается, как правило, совершение противоправных действий не менее трех раз. Под мерами предупреждения судами понимается, в частности, привлечение ответчиков к уголовной, административной ответственности за совершение противоправных действий, связанных с проживанием в жилом помещении, а также письменные предупреждения, вынесенные должностными лицами в пределах их полномочий.
Как показывает изучение, суды отказывают в удовлетворении исков о выселении, если истец не представил достаточных доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для применения такой крайней меры, как выселение без предоставления другого жилого помещения.
Отказывали суды и в удовлетворении исков о выселении собственников жилых помещений, поскольку выселение по основаниям ст. 39 ЖК собственников жилых помещений, в том числе участников долевой собственности, законом не предусмотрено.
Из 16 изученных дел по искам о выселении ответчиков в связи с порчей и разрушением жилого помещения исковые требования удовлетворены по 7 делам, по 9 в исках отказано.
Требования о выселении по указанным основаниям удовлетворялись при наличии доказательств, подтверждающих факт систематического разрушения или порчи жилого помещения по вине ответчиков. Единичные факты повреждений жилого помещения не могли повлечь выселения по основаниям ст. 39 ЖК. Кроме того, выселение допускалось, если противоправное разрушение или порча жилого помещения находились в причинной связи с действиями или бездействием ответчиков.
Вместе с тем некоторые суды удовлетворяют иски о выселении без доказательств виновных противоправных действий ответчиков.
Отменяя решение суда Московского района г. Минска о выселении П. и ее дочери П. по основаниям ст. 39 ЖК, судебная коллегия по гражданским делам Минского городского суда обоснованно сослалась на отсутствие в материалах дела каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчицы содержат квартиру в антисанитарном состоянии и к ним применялись меры предупреждения и общественного воздействия.
Из 37 изученных дел по искам о выселении граждан за систематическое нарушение правил пользования жилым помещением, вследствие чего стало невозможным для других проживание с ними в одной квартире или доме, исковые требования удовлетворены по 14 делам, отказано в иске по 15, прекращено производство по 8 делам.
Разрешая указанные споры, суды исходят из того, что неправомерные действия ответчиков должны выражаться в конкретных фактах нарушения правил проживания, которые носили систематический характер и именно ответчик виновен в создании условий, невозможных для совместного с ним проживания в одном доме, квартире.
Изучение дел показало, что суды принимали во внимание административные взыскания в отношении ответчиков, если их ответственность наступала за нарушения, связанные с проживанием в жилом помещении. Как правило, суды отказывали в исках о выселении без предоставления другого жилого помещения в тех случаях, когда приходили к убеждению, что причиной возникновения семейных скандалов являлось неправомерное поведение, в частности обоих бывших супругов (истца и ответчика по делу). В целом же выводы судов в отношении требований о выселении за невозможностью совместного проживания зависят от доказанности виновных действий ответчиков, а также от оценки обстоятельств совершения ими противоправных действий и последствий в каждом конкретном случае.
4. По данным судебной статистики, дела о выселении из служебных жилых помещений и общежитий в 2006 году составили 48% от общего количества поступивших в суды дел о выселении без предоставления другого жилого помещения.
В большинстве случаев такие требования удовлетворяются (в 2006 году удовлетворено более 80% исков).
Из 90 изученных дел этой категории иски удовлетворены по 66 делам, по 11 делам производство прекращено в связи с отказом истца от иска.
При разрешении споров о выселении из служебных жилых помещений суды не всегда выясняют юридически значимые обстоятельства, в частности, было ли в установленном порядке жилое помещение отнесено к числу служебных до заключения с ответчиком договора найма жилого помещения, относится ли он к числу лиц, которым может быть предоставлено служебное жилое помещение, прекращен ли с ним трудовой договор.
Отменяя решение суда Советского района г. Минска по иску к С. о выселении из квартиры, судебная коллегия по гражданским делам Минского городского суда указала, что в материалах дела отсутствуют сведения о включении квартиры в число служебных. Поэтому применение судом к спорным правоотношениям норм, регулирующих вопросы выселения из служебного жилого помещения, нельзя признать обоснованным.
Если договор найма заключался с работником после вынесения компетентным органом решения о предоставлении ему служебного жилого помещения, но до отнесения этого помещения в установленном порядке к числу служебных, суды обоснованно удовлетворяют иски о признании договора найма служебного жилого помещения недействительным (ч. 1 ст. 62 ЖК).
При разрешении спора о выселении из служебного жилого помещения не всегда выяснялось, к какому жилищному фонду это жилое помещение относится.
Отменяя решение суда Мозырского района и г. Мозыря об отказе в иске сельскохозяйственному производственному кооперативу (СПК) о выселении ответчиков из служебного жилого помещения, судебная коллегия по гражданским делам Гомельского областного суда правильно указала, что суду следовало выяснить, в чьей собственности — СПК или государственной — находится жилой дом, о котором возник спор. Между тем в исковом заявлении истец ссылался на то, что выделенный ответчикам как служебное жилое помещение дом был построен за счет кредита банка для сельскохозяйственного предприятия с целью закрепления кадров на селе. Суд не проверил и не дал оценку этому факту, не принял во внимание устав СПК, а также Положение о владении, пользовании и передаче в собственность гражданам жилых домов (квартир), построенных сельскохозяйственными организациями, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19 января 2006 г. N 59 (в нем урегулированы вопросы, касающиеся, в частности, владения, пользования и передачи в собственность жилых помещений, построенных в сельскохозяйственных организациях за счет льготных кредитов). По этим причинам вынес решение об отказе в иске о выселении, не основанное на законе.
С учетом требований ч. 2 ст. 98 ЖК при разрешении спора о выселении из общежитий подлежит установлению не только факт прекращения трудовых отношений, но и выяснение вопроса об основаниях прекращения трудового договора. Установлено, что не всегда правильно оцениваются обстоятельства, послужившие основанием прекращения трудового договора, и как следствие этого — выселения из общежития. Например, решая вопрос о выселении из общежития работников, уволенных по собственному желанию, суды не всегда выясняли причины, послужившие основанием для подачи заявления об увольнении. При этом суды не всегда учитывали, что отсутствие в заявлении об увольнении и в приказе о расторжении трудового договора по основаниям ст. 40 ТК указания о причинах увольнения по собственному желанию само по себе не свидетельствует об увольнении без уважительных причин. При рассмотрении иска нанимателя о выселении бывшего работника из общежития в случае его увольнения по собственному желанию (ч. 2 ст. 98 ЖК) уважительность причин увольнения является одним из доказательств, входящих в предмет доказывания по делу, и устанавливается судом.
Некоторые суды неверно применяют нормы материального права при разрешении споров о выселении из общежития с предоставлением жилого помещения в общежитии менее занимаемого. При этом не принимают во внимание, что вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений в общежитиях, регулируются Положением об общежитиях, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. N 1437, с изменениями и дополнениями.
В силу п. 25 Положения об общежитиях жилое помещение в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Поэтому жилое помещение в общежитии, в отличие от жилого помещения по иным договорам найма жилых помещений государственного жилищного фонда, при выселении в связи с уклонением от внесения необходимых платежей за жилое помещение предоставляется с учетом пп. 25 — 27 Положения об общежитиях.
Изучение также показало, что суды, разрешая споры о выселении из общежитий, не всегда выясняют объем исковых требований, заявленных истцом, соответствуют ли они нормам ЖК.
Республиканское унитарное предприятие (РУП) «Станкостроительный завод им. Кирова», ссылаясь на ч. 2 ст. 37 ЖК, в исковом заявлении просило расторгнуть договор найма жилого помещения с К., который уволился с завода по собственному желанию, имеет другое постоянное место жительства, однако остается быть прописанным в общежитии.
Суд Ленинского района г. Минска в удовлетворении требований истца отказал, указав, что истцом в нарушение ст. 36 ЖК не соблюден трехмесячный срок предупреждения об основаниях расторжения договора найма жилого помещения.
Между тем истцом заявлялись исковые требования по основаниям ст. 37 ЖК; в соответствии с ч. 2 в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Поэтому, как следует из ч. 3 п. 10 постановления Пленума от 30 марта 2000 г. «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства», обязательное предупреждение за три месяца другой стороны о расторжении договора найма жилого помещения в данном случае не требуется.
5. Разрешая споры о выселении членов семьи собственников, суды не всегда правильно применяют ст. 120 ЖК.
В силу положений ч. 4 ст. 120 ЖК члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, проживающие совместно с ним, но не принявшие участие в приватизации, не подлежат выселению из жилого помещения по основаниям, предусмотренным настоящей статьей.
При разрешении споров в отношении приватизированных жилых помещений у судов возник вопрос, относится ли это указание к гражданам, вселившимся в качестве членов семьи собственника жилого помещения уже после приватизации этого жилого помещения. Как правило, суды исходят из того, что положения ч. 4 ст. 120 ЖК направлены на защиту жилищных прав тех граждан, которые проживали в жилом помещении в качестве членов семьи нанимателя на период приватизации жилого помещения. Если по каким-либо причинам они дали согласие на приватизацию жилого помещения без зачета их жилищной квоты, не участвовали в приватизации денежными средствами, то за ними после приватизации сохраняется право пользования жилым помещением. Поэтому следует согласиться с мнением судов о том, что именно эти члены семьи не могут быть выселены из приватизированного жилого помещения по основаниям ч. 2 и ч. 3 ст. 120 ЖК.
Принимая во внимание, что по указанным основаниям допускается возможность выселения только совершеннолетних членов семьи собственника, суды, как правило, отказывают в исках о выселении по ч. 2 и ч. 3 ст. 120 ЖК несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения. При этом обоснованно ссылаются на то, что возможность выселения несовершеннолетних членов семьи собственника в указанных случаях жилищным законодательством не предусмотрена.
Согласно ч. 3 ст. 123 ЖК, на отчуждение или залог жилого помещения требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением.
Члены семьи собственника могут дать согласие на отчуждение или залог жилого помещения с сохранением за ними права пользования жилым помещением при переходе права собственности или без сохранения такого права. Требования новых собственников о выселении членов семьи бывшего собственника в связи с переходом права собственности на жилое помещение обоснованно удовлетворялись судами в отношении тех ответчиков, которые дали согласие на отчуждение или залог жилого помещения без сохранения за ними права пользования жилым помещением (п. 2 ст. 275 ГК и ч. 4 ст. 123 ЖК).
Разрешая иски граждан, получивших жилое помещение в собственность в порядке наследования, суды принимали во внимание, что в силу положений п. 2 ст. 275 ГК и ст. 123 ЖК сам по себе переход права собственности на жилое помещение в порядке наследования не влечет прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника. Если в этих случаях иных оснований выселения членов семьи бывшего собственника не имелось, то иски наследников о выселении не подлежали удовлетворению.
В судах разрешались и иски собственников жилых помещений об устранении препятствий в осуществлении права собственности (ст. 285 ГК) и выселении бывших собственников из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Такие споры возникали, если после перехода права собственности, в частности по договорам купли-продажи, дарения, бывшие собственники отказывались выселиться из жилого помещения. Суды, как правило, учитывают, что прекращение права собственности влечет прекращение всех правомочий собственника, в том числе и права пользования жилым помещением. Поэтому удовлетворяют иски о выселении бывших собственников, если право пользования жилым помещением за ними не сохраняется на основании закона или договора.