На практике нередко возникают ситуации, когда наниматель жилого помещения умирает, а в жилом помещении остаются проживать граждане (его родственники), которые не указаны в договоре найма и не зарегистрированы в жилом помещении по месту жительства.
Чаще всего их права и законные интересы защищаются в судебном порядке.
Фабула дела.
Нанимателем квартиры по договору найма являлся гражданин Н., иные лица в договоре найма жилого помещения не были указаны.
В 2014 году гражданин Н. умер. Местный исполнительный и распорядительный орган на основании письма обслуживающей организации об отсутствии в жилом помещении зарегистрированных граждан принял решение о переводе жилого помещения в разряд социального жилья и о его предоставлении гражданке Е. и членам ее семьи.
При попытке вселения в жилое помещение гражданки Е. было установлено, что в квартире длительное время проживает отец гражданина Н., который не зарегистрирован в спорном жилом помещении.
Ввиду отказа гражданина П. от освобождения жилого помещения в добровольном порядке обслуживающая организация по поручению местного исполнительного и распорядительного органа предъявила к гражданину П. иск о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
Позиция истца.
Обслуживающая организация свои исковые требования основывала на том, что гражданин П. добровольно выписался из спорного жилого помещения и прописался в 1997 году в деревне Д., где и был зарегистрирован по месту жительства на момент смерти своего сына.
Сын П. не предоставил ему право владения и пользования спорным жилым помещением, поскольку не зарегистрировал его в нем и не указал его в договоре найма (аналогичное мнение указано в Обзоре Конституционного Суда Республики Беларусь от 13.04.2007 «О признании лица членом семьи нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда»).
Гражданин П. после смерти своего сына не обращался в городской исполнительный комитет с требованием о заключении с ним договора найма жилого помещения и признания его нанимателем жилого помещения на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения.
В подтверждение своих требований обслуживающая организация представила такие доказательства, как:
- договор найма спорного жилого помещения, заключенный с гражданином Н.;
- справка с места жительства на спорное жилое помещение;
- акт обследования спорного жилого помещения;
- копия лицевого счета жилого помещения;
- сведения из паспортного стола о месте регистрации гражданина П.
Таким образом, по мнению обслуживающей организации, гражданин П. занимает жилое помещение самоуправно, поскольку вселился в него с нарушением установленного порядка и условий вселения: без решения соответствующих компетентных органов и должностных лиц, а также без оснований для возникновения права владения и пользования жилым помещением, определенных в ст. 23 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК).
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 85 ЖК граждане, самоуправно занявшие жилое помещение, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по требованию собственника жилого помещения или других заинтересованных лиц.
Позиция ответчика.
Ответчик возражал против иска обслуживающей организации, а для защиты своих прав предъявил встречный иск:
- о признании его нанимателем жилого помещения;
- об отмене решения исполнительного комитета о переводе жилого помещения в разряд социального и о его предоставлении гражданке Е. и членам ее семьи;
- об обязании заключить с ним договор найма спорного жилого помещения.
Ответчик утверждал, что он постоянно проживал в жилом помещении, даже когда выписался из него в 1997 году. Жилищно-коммунальные услуги он оплачивал из своей пенсии, поскольку сын нигде не работал.
Ответчик пояснил, что не предпринимал действий по регистрации в спорном жилом помещении по причине значительного ухудшения состояния его здоровья и отсутствия у него специальных знаний в области жилищного права.
В качестве правового обоснования своих требований ответчик ссылался на ст. 30 Жилищного кодекса Республики Беларусь 1999 года (далее — ЖК 1999 года), согласно которой члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним и вселенные в установленном ЖК 1999 года порядке, пользуются наравне с нанимателем правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, а также из ст. 57 ЖК.
В подтверждение своих требований гражданин П. представил такие доказательства, как:
- ордер на спорное жилое помещение, выданный на имя гражданина П.;
- свидетельские показания, подтверждающие факт проживания гражданина П. в спорном жилом помещении;
- квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг;
- медицинская справка о состоянии здоровья.
Кроме того, ответчик заявил, что дом в деревне Д., в котором он зарегистрирован по месту жительства, не соответствует установленным для проживания санитарным и техническим требованиям.
Обследование жилых помещений.
По ходатайству гражданина П. суд поручил межведомственной комиссии провести обследование жилого помещения в деревне Д. в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.03.2013 N 221 «Об утверждении Положения о порядке обследования состояния многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов и их придомовых территорий, квартир в многоквартирных и блокированных жилых домах, признания их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и принятия решений об их восстановлении для использования по назначению, либо о переводе в нежилые, либо о сносе непригодных для проживания жилых домов».
В результате обследования установлено, что жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям для проживания.
Также суд в ходе выездного судебного заседания осмотрел спорное жилое помещение в городе Б., в котором проживает гражданин П.
В результате суд признал, что в спорном жилом помещении созданы все условия для проживания гражданина П.
Решение суда.
Суд Б-го района указал, что гражданин П. вселился в спорное жилое помещение на законных основаниях (на основании ордера) и приобрел право владения и пользования жилым помещением в соответствии с законодательством БССР.
Право пользования жилым помещением не было утрачено гражданином П. и после его снятия с регистрационного учета в спорном жилом помещении, поскольку он продолжал в нем проживать совместно с членами его семьи, которые были зарегистрированы (прописаны) в жилом помещении.
На основании изложенного согласно ст. 30 ЖК 1999 года и ст. 57 ЖК гражданин П. пользовался наравне с нанимателем правами и исполнял обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.
Обслуживающая организация не доказала факт выбытия гражданина П. на постоянное место жительства в деревню Д. В то же время свидетельскими показаниями подтвержден факт постоянного проживания гражданина П. в спорном жилом помещении.
Таким образом, оснований для признания гражданина П. самоуправно занявшим жилое помещение нет.
При этом гражданин П. постоянно проживал в жилом помещении с момента вселения в него, нес расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг и вел совместное хозяйство с нанимателем (его сыном).
Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК 1999 года члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним и вселенные в установленном ЖК 1999 года порядке, пользуются наравне с нанимателем правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.
Члены семьи нанимателя жилого помещения, которым предоставлено право владения и пользования жилым помещением в порядке, установленном ЖК и иными актами законодательства, исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения (п. 1 ст. 57 ЖК).
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что гражданин П. имеет право требовать признания его нанимателем жилого помещения по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо его умершего сына на основании п. 5 ст. 60 ЖК.
При таких обстоятельствах с учетом отсутствия у гражданина П. иного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания, суд пришел к выводу о том, что требования о признании его нанимателем жилого помещения и об обязании заключить с ним договор найма спорного жилого помещения обоснованны и законны.
Одновременно суд решил, что решения местного исполкома о переводе спорного жилого помещения в разряд социального жилья подлежат отмене на основании ст. 59 Закона Республики Беларусь от 04.01.2010 N 108-З «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь» как не соответствующие закону и нарушающие права гражданина П.
Таким образом, суд отказал в удовлетворении иска обслуживающей организации о выселении без предоставления другого жилого помещения и удовлетворил встречный иск гражданина П. о признании его нанимателем спорного жилого помещения, об обязании заключить с ним договор найма спорного жилого помещения, а также об отмене решения исполнительного комитета о переводе жилого помещения в разряд социального и о его предоставлении гражданке Е. и членам ее семьи.