Из п. 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 N 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (в редакции от 26.09.2008) следует, что согласно пункту 3 статьи 420 Гражданского кодекса Республики одностороннее изменение договора, односторонний отказ от исполнения договора полностью или в части допускаются только в случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон.
Достигнутое между сторонами договора соглашение, допускающее односторонний отказ от его исполнения (если возможность такого отказа не предусмотрена актом законодательства для данного вида договора), должно содержаться в договоре и может быть не обусловлено его нарушением.
В случае отсутствия в договоре прямого указания на возможность одностороннего отказа от его исполнения действия стороны, направленные на прекращение договорных правоотношений посредством заявления об их одностороннем расторжении, следует расценивать как требование, реализация которого согласно пункту 2 статьи 420 ГК допускается лишь в судебном порядке.
Рассмотрим такую ситуацию на примере из судебной практики.
Экономическим судом рассмотрено дело по иску коммунального унитарного производственного предприятия «Б» к производственному унитарному предприятию «А» об освобождении арендованного помещения, а также взыскании 3085750 руб., из которых 1149900 руб. — задолженность по договору аренды (941694 руб. арендной платы, 156406 руб. пени, 51800 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами), 1935850 руб. — задолженность по поставленной энергии.
Согласно ст. 288 Гражданского кодекса Республики Беларусь в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе и других актах законодательства.
Согласно ст. 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 291 Гражданского кодекса Республики Беларусь односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.
Истец в соответствии с заключенным договором аренды от 14.08.2012 предоставил ответчику по акту от 21.09.2012 в аренду недвижимое имущество в виде помещения площадью 31,4 кв. м. Ответчик в соответствии с договором обязался вносить арендную плату в размере, предусмотренном в договоре, исходя из площади занимаемого им по соглашению помещения.
В связи с имевшей место перепланировкой и увеличением площади помещения до 32,6 кв. м с января 2013 г. ответчику было направлено для подписания дополнительное соглашение от 25.01.2013, предусмотревшее арендную плату с учетом такого увеличения. На последнее ответчик не прореагировал, подписанным дополнительное соглашение не вернул, помещение не освободил, ключи не сдал. Не освободил помещение и до настоящего времени.
Факт продолжения пользования ответчиком помещением с его увеличенной площадью с января 2013 г. суд признает акцептом последнего, данным истцу согласно правилу п. 3 ст. 408 ГК на состоявшееся предложение арендодателя изменить условие договора в части площади помещения и предоставить с января 2013 г. арендатору в аренду помещение с новой (увеличенной) площадью.
Согласно п. 2 и 3 ст. 404 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в соответствии с пунктом 3 статьи 408 ГК Республики Беларусь.
В соответствии с п. 3 ст. 408 Гражданского кодекса Республики Беларусь совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т. д.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законодательством или не указано в оферте.
Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное (п. 1 ст. 422 ГК).
Согласно п. 2 ст. 423 ГК при изменении договора обязательства сторон продолжают действовать в измененном виде. Таким образом, размер подлежащей внесению ответчиком арендной платы с января 2013 г. был увеличен исходя из возросшей площади арендованного помещения.
В соответствии со ст. 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Вопреки обязанности в соответствии с договором вносить арендную плату до 10-го числа месяца, следующего за расчетным, ответчик такие платежи не вносил в полном объеме. В результате у последнего образовалась задолженность по арендной плате за период сентябрь 2012 г. — июнь 2012 г. на сумму 941694 руб., размер которой, рассчитанный истцом, учитывает факт внесения арендатором арендной платы за октябрь и ноябрь 2012 г. За эти 2 месяца из всего указанного периода арендная плата ответчиком внесена полностью.
Согласно ст. 311 Гражданского кодекса Республики Беларусь неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, если иное не предусмотрено законодательными актами, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с условиями договора истец обоснованно насчитал ответчику пеню по ставке 0,2% по фактам просрочки ответчиком внесения арендной платы — в размере 156506 руб., а также проценты согласно ст. 366 Гражданского кодекса Республики Беларусь.
В силу ст. 366 Гражданского кодекса Республики Беларусь за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ставкой рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, за исключением взыскания долга в судебном порядке, когда суд удовлетворяет требование кредитора, исходя из ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день вынесения решения.
Согласно такой норме закона истец обоснованно начислил ответчику проценты по фактам просрочки внесения арендной платы в сумме 51800 руб. в соответствии с заявлением об увеличении исковых требований по состоянию на 30.06.2013.
В силу п. 2 ст. 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.
Задолженность по коммунальным платежам, начисленная ответчику за период февраль — апрель 2013 г., подлежит внесению истцу в силу ст. 587 ГК, а также п. 14 договора. Такая задолженность образовалась ввиду предоставления помещения в аренду и составила 1935850 руб.
27.12.2012 истец предъявил ответчику претензию с напоминанием о выполнении имущественных обязательств в течение 14 дней, на которую ответчик не прореагировал.
Истец также представил суду копию уведомления от 04.04.2013 о расторжении договора, направленного ответчику, в котором предложил освободить помещение добровольно. Помещение освобождено не было.
Согласно позиции истца договор считается расторгнутым в одностороннем порядке 20.05.2013 в силу действия п. 24 — 25 соглашения, направления письма ответчику о расторжении.
В соответствии со ст. 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
При анализе условий заключенного между сторонами договора аренды суд учитывал, что его пункты подлежат применению в комплексном толковании. Пункт 24 договора, регулирующий условия прекращения сделки, не содержит прямого указания на согласованный сторонами непосредственно внесудебный порядок одностороннего отказа истца от исполнения договора. Судебный порядок расторжения соглашения, который необходимо соблюдать, вытекал из остальных пунктов договора и общих требований действующего законодательства (ст. 590 ГК).
Поскольку в договоре прямо не указано о возможности непосредственно внесудебного отказа истца от исполнения договора, то следует признать необоснованность предъявленного в суд требования о понуждении к освобождению арендуемого помещения (выселении арендатора), поскольку оно основано на факте состоявшегося, по мнению истца, прекращения договора в досудебном порядке.
Исходя из вышеизложенного, суд признал договор аренды между сторонами не прекратившим свое действие. Вследствие последнего судом признаны обоснованными требования по взысканию пени, которая начислена истцом ответчику на просроченную задолженность по внесению ответчиком арендной платы: вопреки условиям действующего договора, но не вопреки исполнению ответчиком его обязанности, предусмотренной ст. 593 ГК, по освобождению помещения после прекращения действия договора аренды.
Согласно ст. 593 ГК Республики Беларусь при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.