Название документа: Определение судебной коллегии по гражданским делам городского суда от 28.11.2016
Требование: Об устранении препятствий в осуществлении права собственности на жилое помещение, выселении без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета.
Обстоятельства: Истица ссылалась на то, что ответчики не снимались с регистрационного учета, чем чинили ей препятствия в осуществлении права собственности на жилое помещение. На основании договора купли-продажи истица являлась собственником квартиры.
Решение: Требование не удовлетворено, так как при регистрации договора купли-продажи были нарушены требования законодательства.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДЕБНОЙ КОЛЛЕГИИ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ГОРОДСКОГО СУДА
28 ноября 2016 г.
Судебная коллегия по гражданским делам городского суда рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Ю. на решение районного суда от 26 августа 2016 г. по иску Ю. к С., несовершеннолетним П., М. об устранении препятствий в осуществлении права собственности на жилое помещение, выселении без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителя Ю. — адвоката Д., поддержавшей доводы кассационной жалобы, мнение прокурора, полагавшей, что решение суда является законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
В заявлении суду Ю. указала, что на основании договора купли-продажи, заключенного с С., она является собственником спорной квартиры.
Согласно договору лиц, сохраняющих право владения и пользования квартирой, не имеется.
Вместе с тем ответчики, несмотря на направленные им предупреждения, с регистрационного учета в квартире не снимаются, чем чинят ей препятствия в осуществлении права собственности на жилое помещение.
Просила устранить препятствия в осуществлении права собственности на квартиру, выселив ответчиков из квартиры, и обязать ОГиМ УВД администрации района снять ответчиков с регистрационного учета по указанному адресу.
Решением районного суда от 26 августа 2016 г. постановлено:
установить факт ничтожности договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 30 декабря 2014 г. между Б., действовавшим от имени С. на основании доверенности от 24 января 2013 г. и Ю.;
признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру от С. к Ю.;
Ю. в иске к С., несовершеннолетней П., 3 сентября 1998 года рождения, несовершеннолетней М., 1 ноября 2000 года рождения, об устранении препятствий в осуществлении права собственности жилым помещением, выселении без предоставления жилого помещения, снятии с регистрационного учета, отказать.
В кассационной жалобе Ю. просит об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. Указывает, что судом необоснованно не учтено, что при приобретении квартиры она действовала как добросовестный приобретатель и исполнила все обязательства, возложенные на нее условиями сделки; что неверен итоговый вывод суда о том, что при регистрации договора купли-продажи нарушены требования законодательства.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Разрешая спор, суд правильно руководствовался пп. 1 и 2 ст. 167, 169 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), п. 2 ст. 75, п. 7 ст. 157 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК).
В соответствии с п. 2 ст. 75 ЖК отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены его семьи, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства.
Порядок взаимодействия государственных органов и организаций при принятии решений о даче согласия на отчуждение или об отказе в отчуждении жилых помещений, в которых проживают граждане, указанные в части первой настоящего пункта, устанавливается Советом Министров Республики Беларусь.
Государственная регистрация и удостоверение сделок по отчуждению жилых помещений, в которых проживают граждане, указанные в части первой настоящего пункта, допускаются при наличии письменного согласия органа опеки и попечительства на их отчуждение.
Подпунктом 1.1.3 Указа Президента Республики Беларусь N 200 от 26 апреля 2010 года «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан» предусмотрено, что решение о даче согласия на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние дети, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально опасном положении либо нуждающимися в государственной защите принимает местный исполнительный и распорядительный орган.
Согласно ст. 169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом установлено, что однокомнатная спорная квартира принадлежала на праве собственности С. на основании договора дарения.
В квартире кроме С. проживали и зарегистрированы ее несовершеннолетние дети: П., 3 сентября 1998 года рождения, и М., 1 ноября 2000 года рождения.
24 января 2013 года С. выдала доверенность гр. Б., которой предоставила ему полномочия по продаже принадлежащей ей квартиры любому лицу (лицам) за цену и на условиях по своему усмотрению. Доверенность удостоверена государственным нотариусом государственной нотариальной конторы.
30 декабря 2014 г. Б., действующий от имени С., заключил договор купли-продажи квартиры со своей сестрой Ю., в соответствии с которым продал Ю. квартиру за сумму, эквивалентную 50 000 долларам США, что на день заключения сделки составило 725 000 000 неденоминированных руб.
Для заключения договора купли-продажи квартиры, принадлежащей С., Б. предоставил регистратору в РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» справку управления образования, спорта и туризма администрации района о том, что дети П. и М. в учреждениях образования района не обучаются, в связи с чем управление образования не может дать информацию находятся ли дети в социально опасном положении.
Однако при заключении договора Б. заверил регистратора недвижимости РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» о том, что несовершеннолетние дети, зарегистрированные в квартире, в социально опасном положении не находятся, нуждающимися в государственной защите не признавались, отчуждаемое жилое помещение за детьми не закреплялось, что нашло отражение в ч. 2 п. 3 договора.
О последствиях сокрытия данного факта стороны предупреждены регистратором, удостоверившим сделку.
Согласно заключенному договору лиц, сохраняющих право владения и пользования квартирой, не имеется.
Вместе с тем, как установлено судом, с 2009 года несовершеннолетние дети П. и М. вместе с матерью С. выехали из Республики Беларусь и проживали на территории Российской Федерации, учебные заведения не посещали, постоянного места жительства и регистрации не имели, под присмотром законным представителей не находились, бродяжничали, средств для существования и возвращения в Республику Беларусь не имели.
После помещения матери С. в марте 2015 года в СИЗО г. Москвы, дети с помощью родственников были возвращены в Республику Беларусь и помещены в УО «СПЦ с приютом района».
Решением районного суда от 5 августа 2015 г. С. и А. были лишены в отношении детей родительских прав.
Оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд пришел к обоснованному выводу о том, что несовершеннолетние дети П. и М. на день заключения Б. от имени С. договора купли-продажи квартиры, которая являлась их единственным местом жительства, находились в социально опасном положении и у Б., действовавшего от имени С. при продаже квартиры и удостоверившего при подписании договора то обстоятельство, что дети не находятся в социально опасном положении, не имелось достоверных сведений о том, что дети С., не находящиеся в Республике Беларусь, не находятся в социально опасном положении. Из материалов РУВД об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению С. видно, что Б. был хорошо знаком с С. и ему был известен образ ее жизни и материальное положение. Так, из объяснения, данного Б. участковому инспектору ГОМ Л РУВД 12 июля 2015 г., видно, что ему было известно о нуждаемости С. в денежных средствах, что он неоднократно давал ей денежные средства в суммах 1400 долларов США, 180 000 000 руб., 215 000 000 руб., что по доверенности, выданной ему С., он сдавал принадлежащую ей квартиру в наем, а затем продал ее Ю. Ему также было известно, что С. выдала доверенность на право сдачи квартиры внаем другим лицам, в том числе 28 июля 2012 г. на имя Б., 19 декабря 2013 г. на имя Я. Однако, располагая указанной информацией, при заключении договора купли-продажи квартиры Б. заявил, что дети не находятся в социально опасном положении, о чем пояснил суду допрошенный в качестве свидетеля регистратор недвижимости РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» И.
Оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи квартиры, заключенный Б. от имени С. с Ю., без письменного согласия органа опеки и попечительства на отчуждение спорной квартиры, что являлось обязательным условием для заключения сделки в соответствии с подп. 1.1.3 Указа Президента Республики Беларусь «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан» от 26 апреля 2010 г. N 200 (далее — Указ N 200) не соответствовал требованиям жилищного законодательства и Указу N 200, а, следовательно, является ничтожным.
Исходя из установленных судом обстоятельств, являются необоснованными доводы кассатора об ошибочности вывода суда о том, что при регистрации договора купли-продажи нарушены требования законодательства.
Руководствуясь ст. 169 ГК, суд правомерно установил факт ничтожности сделки и, применив последствия недействительности сделки, признал недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру на имя Ю. и обоснованно отказал Ю. в удовлетворении заявленных ею требований об устранении препятствий в осуществлении права собственности на квартиру, выселении ответчиков из квартиры без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета по месту регистрации.
Вместе с тем, установив факт ничтожности договора купли-продажи, суд не в полном объеме применил последствия недействительности сделки. В связи с чем судебная коллегия считает необходимым дополнить решение суда указанием о взыскании с С. в пользу Ю. денежных средств за квартиру, полученных до подписания договора (как указано в договоре), в сумме, эквивалентной 50 000 долларам США, что на 25 ноября 2016 г. составляет 98 235 деноминированных руб. (1 доллар США = 1,9647 руб.; 50 000 долларов США х 1,9647 руб. = 98 235 руб.)
Доводы кассатора о том, что она действовала как добросовестный приобретатель и исполнила все обязательства, которые были возложены на нее условиями сделки, не являются основанием для отмены решения суда. Более того, заключая указанную сделку с братом Б., Ю. имела возможность получить информацию о продавце квартиры С., которая неоднократно получала от Б. денежные средства, в том числе по договору займа 26 февраля 2013 г. в сумме 1400 долларов США, в счет аванса по предварительному договору купли-продажи квартиры от 28 августа 2013 г. 215 000 000 руб.
Судебная коллегия полагает, что отсутствие решения компетентного органа о признании детей находящимися в социально опасном положении, не опровергает вывод суда о ничтожности заключенной сделки, поскольку на момент заключения сделки несовершеннолетние дети собственника квартиры находились в социально опасном положении,
Обстоятельства и факты, имеющее значение по делу, судом выяснены полно и правильно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, решение постановлено в соответствии с законом, в связи с чем судебная коллегия оснований для его отмены не находит.
Руководствуясь п. 1 ст. 425 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь, судебная коллегия
определила:
Дополнить решение районного суда от 26 августа 2016 г. указанием о взыскании с С. в пользу Ю. денежных средств, полученных по договору купли-продажи в сумме 98 235 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.