Одним из способов обеспечения обязательств при покупке недвижимости является задаток.
В соответствии со статьей 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке должно совершаться в письменной форме независимо от суммы задатка. Когда письменная форма соглашения о задатке не соблюдена, его сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства или доказательством заключения договора. Определение аванса в ГК не приводится. На практике авансом считают сумму, уплачиваемую одной из сторон договора другой в счет предстоящих платежей.
Кроме того, при внесении аванса или задатка последствия при нарушении сторонами условий договора также отличаются.
Так, согласно пункту 2 статьи 352 ГК, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Виновная сторона также возмещает другой стороне убытки.
Однако аванс подлежит возврату независимо от того, какая из сторон виновна в неисполнении договора.
Рассмотрим пример из судебной практики об удовлетворении требований истца о взыскании суммы аванса, выданного в качестве задатка на основании соглашения о задатке, но впоследствии признанного авансом.
Гражданин А. обратился в суд с исковым заявлением о взыскании аванса в сумме, эквивалентной 2000 дол. США, с гражданина В.
В исковом заявлении истец указал, что между ним и гражданином В. было заключено соглашение о задатке. По условиям соглашения в день его подписания гражданин А. передал, а гражданин В. получил в качестве задатка денежную сумму в размере, эквивалентном 2000 дол. США. Задаток гражданином А. был передан для покупки жилого дома, незавершенного законсервированного жилого дома или введенного в эксплуатацию дома. Соглашением была определена цена сделки, а также срок заключения нотариально удостоверенного договора купли-продажи.
В срок, указанный в соглашении о задатке, ни одна из сторон не уведомила другую о своем намерении заключить договор купли-продажи дома.
Гражданин А. обратился к гражданину В. с требованием возвратить переданные по соглашению о задатке денежные средства, однако гражданин В. отказался их возвращать, ссылаясь на то, что это задаток и он возврату не подлежит.
В судебном заседании было установлено, что при заключении соглашения о задатке гражданин В. заверил гражданина А., что до 31.07.2015 он полностью приведет в надлежащее состояние все имеющиеся у него документы, необходимые для заключения сделки, и до указанной в соглашении даты договор купли-продажи будет заключен.
Однако в дальнейшем гражданин В. сообщил, что правоустанавливающих документов на домовладение у него нет, и не уточнил, когда они будут готовы. После такого сообщения гражданину А. стало очевидно, что в установленный соглашением срок договор купли-продажи домовладения между ним и гражданином В. заключен не будет. Иную дату заключения договора стороны не указали. Дополнительное соглашение о продлении срока для заключения договора купли-продажи между сторонами не заключалось.
После 31.07.2015 гражданин А. отказался от покупки домовладения, так как более поздние сроки заключения договора купли-продажи его не устраивали.
На основании вышеизложенного суд признал требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части первой пункта 2 статьи 219 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Пункт 1 статьи 351 ГК гласит, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 статьи 351 ГК, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 статьи 351 ГК).
Предварительный договор между гражданином А. и гражданином В. не заключался, основной договор также не заключен.
При данных обстоятельствах гражданину В. были переданы денежные средства не в качестве задатка, а в качестве аванса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 298 ГК денежные обязательства должны быть выражены в белорусских рублях. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах («специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.
Поскольку соглашением о задатке определено, что деньги передаются в сумме, эквивалентной доллару США по курсу Национального банка Республики Беларусь, взысканию с ответчика подлежит сумма в белорусских рублях, эквивалентная доллару США по курсу Национального банка Республики Беларусь на день платежа.
На основании вышеизложенного решением суда в пользу гражданина А. с гражданина В. была взыскана денежная сумма уплаченного аванса, эквивалентная 2000 дол. США на день вынесения решения судом, а также понесенные гражданином А. судебные расходы на уплату государственной пошлины и помощь представителя.
С решением суда не согласился гражданин В., и им была подана кассационная жалоба. Решением суда вышестоящей инстанции указанное решение оставлено без изменений, а кассационная жалоба гражданина В. — без удовлетворения.