Общество обратилось в хозяйственный суд с иском о взыскании с предприятия 1,31 млрд. рублей арендной платы за март — июль 2009 года, 3,3 млрд. рублей неустойки за период с 01.03.2009 по 23.07.2009, 73 млн. рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2009 по 23.07.2009.
В качестве основания заявленных требований общество указало на договор аренды от 01.10.2008, заключенный между обществом (арендодатель) и предприятием (арендатор). Согласно договору арендатор по акту приема-передачи от 01.10.2008 получил во временное возмездное пользование сроком на 5 лет изолированное помещение общей площадью 6037 кв. метров в торговом комплексе.
Вступившим в законную силу решением хозяйственного суда от 28.05.2009 (постановление апелляционной инстанции от 13.07.2009) договор аренды от 01.10.2008 был расторгнут, предприятие выселено из занимаемых помещений. Кроме того, с предприятия в пользу общества была взыскана арендная плата за период с 01.10.2008 до 01.03.2009, неустойка и проценты за пользование чужими денежными средствами.
На день рассмотрения спора предприятие помещение не освободило и арендодателю не возвратило.
В отзыве на исковое заявление предприятие указало в том числе на то, что общество с 13.07.2009 перестало быть собственником помещений, переданных по договору аренды от 01.10.2008, в связи с чем взыскание арендной платы за июль 2009 года необоснованно.
Хозяйственный суд первой инстанции со ссылкой на статьи 311, 314, 366, 585, 593 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) и условия договора исковые требования по данному спору удовлетворил частично: с предприятия взыскано 1,3 млрд. рублей арендной платы, 1 млрд. рублей пени, а также 63 млн. рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.03.2009 по 23.07.2009. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Доводы предприятия в части смены собственника спорных помещений хозяйственный суд во внимание не принял, указав в решении, что договором аренды от 01.10.2008 предусмотрена уплата ответчиком арендной платы истцу и доказательства уступки (перехода) прав истца на получение арендной платы от ответчика к другому лицу не представлены.
Апелляционная инстанция решение хозяйственного суда первой инстанции оставила без изменения, а жалобу предприятия — без удовлетворения.
Кассационная коллегия Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь (Кассационная коллегия) выводы судебных инстанций о правомерности требования общества в части взыскания с предприятия арендной платы за июль 2009 года в полном объеме и соответственно применении мер ответственности за неисполнение денежного обязательства признала несостоятельными исходя из следующего.
В силу положений статьи 579 ГК, части первой статьи 4 Закона Республики Беларусь от 12.12.1990 N 460-XII «Об аренде» (с изменениями и дополнениями) правом сдачи имущества в аренду обладает только собственник или уполномоченное собственником или законодательством лицо.
В соответствии со статьей 522 ГК право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. До этого момента собственником имущества остается продавец, а покупатель может распоряжаться данным имуществом после такой регистрации.
Кассационной коллегией установлено, что между обществом (продавец) и индивидуальным предпринимателем (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 20.05.2009 спорных помещений. В соответствии с требованиями законодательства договор купли-продажи и переход права собственности были зарегистрированы в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Согласно данным регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на изолированное помещение предприятия, осуществляющего государственную регистрацию, право собственности на спорные помещения зарегистрировано за индивидуальным предпринимателем 13.07.2009.
С учетом указанных выше требований законодательства и фактических обстоятельств арендодателем по договору аренды является собственник имущества, и в связи со сменой собственника арендованного предприятием имущества прежний арендодатель — общество перестает быть стороной по договору аренды с момента государственной регистрации права собственности согласно пункту 4 статьи 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
При смене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды или внесении в него изменений, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
В связи с этим Кассационная коллегия изменила решение хозяйственного суда первой инстанции, указав, что основной долг по арендной плате в сумме 92 млн. рублей взыскан необоснованно за период с 13.07.2009 по 23.07.2009, то есть с момента государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение. Соответственно была изменена сумма подлежащих взысканию процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд кассационной инстанции отметил также неправомерность начисления и взыскания пени за несвоевременную уплату арендной платы с момента прекращения договора аренды. Однако, поскольку в связи с применением статьи 314 ГК требования общества в этой части удовлетворены в пределах подлежащей взысканию пени, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены судебного постановления в этой части.