Проектное частное унитарное предприятие обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о признании права собственности на построенное помещение площадью 179,7 кв. м, расположенное в г. Минске, как имущество, созданное на денежные средства истца, внесенные на строительство помещения.
Обстоятельства дела.
По договору займа от 27.02.2006 N 1, заключенному между сторонами, истец предоставил ответчику беспроцентный заем денежных средств в размере 228895700 руб. с целью финансирования строительства встроенных административных помещений в осях 1 – 7 в составе объекта “Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями по генплану в г. Минске” площадью 178,8 кв. м (далее – объект).
Пунктом 1.2 договора стороны согласовали не возврат заемщиком денежных средств, а передачу построенных за счет его средств помещений после сдачи объекта в эксплуатацию.
На момент рассмотрения настоящего дела строительство объекта завершено, что подтверждается вступившим в законную силу решением хозяйственного суда.
По завершении строительства ответчик направил истцу проект договора купли-продажи, в котором стоимость объекта составила 481572116 руб.
Истец не согласился с предложением ответчика ввиду того, что обязательства по внесению суммы займа в полном объеме им выполнены надлежащим образом, а пунктом 1.2 договора стороны определили, что право собственности возникает именно у заимодавца и помещения подлежат передаче после ввода объекта в эксплуатацию. При этом стоимость объекта в силу пункта 3.2 договора определяется равной общей сумме займа, предоставленного заемщику в соответствии с договором займа.
Ввиду того что предложение ответчика о передаче недвижимого имущества по увеличенной стоимости истца не устроило, он обратился в суд с иском, в котором просит признать право собственности проектного частного унитарного предприятия на помещение общей площадью 179,7 кв. м, расположенное в г. Минске, как имущество, созданное на денежные средства истца, внесенные на строительство помещения.
Позиции сторон.
Представители истца в судебном заседании заявленные требования поддержали.
Представители ответчика заявленные требования не признали по основаниям, изложенным в отзыве на иск. В судебном заседании пояснили, что истец уже дважды обращался в хозяйственный суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи (исковые требования оставлены без удовлетворения); о понуждении к передаче помещения (исковые требования также оставлены без удовлетворения), в связи с чем у истца отсутствует право на обращение в суд. Кроме того, ответчик обратил внимание суда на то обстоятельство, что вышеназванными судебными постановлениями был установлен факт заключения именно договора займа, по условиям которого истец является кредитором и имеет право требовать возврата предмета займа – денежных средств. Дополнительно отметил, что условие договора о передаче объекта по завершении строительства было обусловлено прежде всего тем, чтобы гарантировать истцу возврат займа, если у ответчика по каким-либо причинам не окажется денежных средств. После регистрации помещения платежным поручением от 16.03.2010 ответчик возвратил истцу сумму займа, тем самым надлежащим образом исполнил свои обязательства.
Представитель истца по факту перечисления денежных средств пояснил, что 22.03.2010 по платежному поручению денежные средства, полученные от ответчика, были возвращены последнему как ошибочно перечисленные. По отзыву ответчика о том, что у истца отсутствует право на обращение в суд, отметил, что в данном случае истец сформулировал совершенно иной предмет спора, поэтому доводы ответчика в этой части считает несостоятельными.
Оценив пояснения сторон относительно того, что в суде уже рассматривалось аналогичное дело, суд посчитал возможным согласиться с доводами истца и продолжить рассмотрение дела по существу.
Решение суда.
В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 220 ГК право собственности на строящиеся здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества, если иное не предусмотрено законодательством.
Как усматривается из материалов дела, предметом договора займа от 27.02.2006 N 1 является предоставление целевого беспроцентного займа на финансирование строительства встроенных административных помещений в осях 1 – 7 в составе объекта “Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями по генплану в г. Минске” площадью 178,8 кв. м. Срок, на который предоставляется заем, – с момента предоставления до истечения 15 календарных дней с даты оформления заемщиком права собственности на объект.
Пунктами 3.1, 3.2 договора стороны определили, что общая сумма займа определена предварительно в размере 228895000 руб. Размер окончательной суммы перечисления по предоставленному займу определяется исходя из соответствующего расчетного документа, предоставленного заемщиком заимодавцу при заключении договора купли-продажи, с указанием его доли в общей расчетной сумме по строительству. В рамках принятых по договору обязательств истец перечислил обозначенную в договоре сумму 228895700 руб., что сторонами не отрицается.
Объект “Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями по генплану в г. Минске” введен в эксплуатацию. На изолированное нежилое помещение общей площадью 179,7 кв. м в г. Минске ответчиком оформлено право собственности.
В судебном заседании стороны пояснили суду, что первоначально в рамках договора займа N 1 стороны согласовали передачу двух помещений в осях 1 – 7 в составе объекта площадью 178,8 кв. м. Впоследствии в результате внесения изменений в проектную документацию ответчиком было зарегистрировано единое помещение в осях 1 – 7 в составе объекта площадью 179,9 кв. м, которое по месторасположению отличается от первоначально согласованного.
Оценивая в совокупности вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статье 391 ГК условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством. При толковании условий договора в силу статьи 401 ГК судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора.
Анализ условий договора займа от 27.02.2006 N 1, а также выявленная в ходе ранее рассмотренного хозяйственным судом дела воля сторон относительно его условий свидетельствует о заключении сторонами непосредственно договора займа, содержащего элементы договора долевого строительства. Вместе с тем, учитывая требования статей 391, 392, 760 ГК, суд отмечает, что в обязанности заемщика входит непосредственно возврат полученных от заимодавца денежных средств.
Кроме того, по условиям договора займа N 1 стороны определили, что передача объекта строительства осуществляется на основании договора купли-продажи с определением окончательной суммы перечисления займа при заключении договора (пункт 3.2 договора), что указывает на передачу объекта по самостоятельной гражданско-правовой сделке.
Как установлено в рамках ранее рассмотренного дела и не подлежит доказыванию в силу статьи 106 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь при рассмотрении настоящего дела, стоимость объекта в размере 228895700 руб. не являлась согласованной между сторонами стоимостью помещений, в связи с чем решением суда в удовлетворении исковых требований истца к ответчику о понуждении к заключению договора купли-продажи было отказано.
Также в ходе судебного заседания установлено, что истец требует признать право собственности на помещения, площадь которых при заключении договора займа от 27.02.2006 N 1 сторонами не согласовывалась.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что в рамках заключенного договора займа от 27.02.2006 N 1 у истца как заимодавца не могло возникнуть право собственности построенное и зарегистрированное ответчиком помещение – вновь созданное недвижимое имущество – площадью 179,7 кв. м, инв. N 500/D-7114027, в связи с чем требование о признании права собственности было признано необоснованным.