Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами.
Согласно статье 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации), который вступил в силу в 2003 году, капитальное строение (здание, сооружение) — это любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации государственная регистрация создания капитального строения (здания, сооружения), создания незавершенного законсервированного капитального строения не может осуществляться ранее государственной регистрации создания земельного участка, на котором оно расположено.
Пример из судебной практики.
В экономический суд с иском обратился Х. к республиканскому унитарному предприятию «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» (Агентство), к учреждению «Р» о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на здание за крестьянско-фермерским хозяйством «П» (КФХ «П»), о признании недействительной государственной регистрации перехода права пользования на земельный участок за КФХ «П» и о признании права собственности на здание за Х. К участию в деле были привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на стороне ответчика, — КФХ «П», Министерство спорта и туризма Республики Беларусь, N-ский районный исполнительный комитет.
Истец просит признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на одноэтажное здание хранилища, расположенное севернее д. В. N-ского района, за КФХ «П», признать недействительной государственную регистрацию перехода права пользования на земельный участок севернее д. В. за КФХ «П», признать право собственности на одноэтажное здание хранилища, расположенное севернее д. В. N-ского района, за истцом.
Истцом также заявлено ходатайство о возмещении стоимости оказанных юридических услуг.
Ходатайство истца было принято судом к рассмотрению.
Представители истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали в полном объеме. В обоснование заявленных требований пояснили, что спорное здание (здание кормокухни в д. В.) на основании приказа директора совхоза «З» было продано МП «К» в связи с длительным износом и получено последним по акту приемки основных средств от 16.12.1991.
21.10.1992 указанное здание по договору купли-продажи было продано МП «К» ООО «Т».
02.02.1994 ООО «Т» на основании договора купли-продажи здание было продано ЧУП «С».
ООО «Т», МР «К», ЧУП «С» ликвидированы.
Согласно уставу ЧУП «С» (пункт 12.24) оставшееся после ликвидации предприятия имущество передается его учредителю.
Истец являлся учредителем и директором ЧУП «С».
Поскольку в соответствии с законодательством, действовавшим в момент приобретения здания ЧУП «С», договор продажи недвижимого имущества заключался в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и такой договор был заключен в установленном законодательством порядке, государственная регистрация перехода права собственности на одноэтажное здание хранилища, расположенное севернее д. В. N-ского района, за КФХ «П» подлежала признанию недействительной.
Первый ответчик своего представителя в судебное заседание не направил.
Экономический суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя первого ответчика. При этом суд отметил, что в ходе рассмотрения дела первым ответчиком было указано на то, что регистрация спорного недвижимого имущества была произведена на основании представленных документов для регистрации, которые соответствовали требованиям, предусмотренным законодательством.
Учреждение «Р» (далее — Центр конного спорта) представило отзыв на исковое заявление, с заявленными требованиями не согласилось по основаниям, указанным в отзыве.
Представители второго ответчика, в частности, указали, что все недвижимое имущество передано в хозяйственное ведение Центра конного спорта на основании решения исполкома от 22.01.2004 «Об изменении границ и размеров землепользований совхоза «З» и Центра конного спорта», выразили сомнение в отношении действительной принадлежности на каком-либо основании спорного имущества истцу ввиду непредставления им каких-либо доказательств, подтверждающих данный факт, представили в материалы дела копию инвентарной карточки учета объекта основных средств на здание хранилища (спорный объект).
Представитель КФХ «П» возразил против заявленных требований, представил отзыв на исковое заявление, в котором, в частности, указал, что порядок возникновения права на недвижимое имущество определяется в соответствии с Законом о государственной регистрации. Истец не произвел необходимых действий по оформлению приобретенной им недвижимости, и в настоящий момент не представляется возможным определить, какое именно недвижимое имущество было приобретено обществом, в котором истец был учредителем, — спорное либо какое-то иное. Представитель фермерского хозяйства также указал на то, что у него имеются все правоустанавливающие документы на спорное недвижимое имущество: назначение — здание хранилища.
Таким образом, КФХ «П» приобретено здание хранилища, а не кормокухни, как называет это здание истец.
N-ский районный исполнительный комитет (далее — исполком) представил отзыв на исковое заявление, против заявленных требований возразил по основаниям, указанным в отзыве.
В судебном заседании представитель исполнительного комитета в обоснование возражений, изложенных в отзыве, в частности, указал, что все действия по безвозмездной передаче недвижимого имущества, находящегося на балансе Центра конного спорта, а также предоставлению земельного участка для обслуживания этого недвижимого имущества были произведены строго в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь, ввиду чего заявленные требования являются незаконными и необоснованными.
Представитель Министерства спорта и туризма Республики Беларусь исковые требования не поддержал, но и возражений против заявленных требований не представил.
Изучив материалы дела, основываясь на исследованных в судебном заседании доказательствах, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Как усматривалось из материалов дела, 12.03.2010 Министерство сельского хозяйства и продовольствия Республики Беларусь на основании обращения КФХ «П» обратилось в Министерство спорта и туризма Республики Беларусь с ходатайством о безвозмездной передаче неиспользуемых объектов (коровника, сарая для сена, склада для хранения грубых кормов, навозохранилища, откормочника), расположенных в д. В. N-ского района и находящихся на балансе Центра конного спорта.
13.12.2010 райисполком в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.12.2006 N 1687 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 14.09.2006 N 575» выразил согласие на безвозмездную передачу Центром конного спорта объектов недвижимости, расположенных по адресу: N-ский район, сельский совет П., севернее д. В. (в том числе и здания хранилища).
30.12.2010 Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь в соответствии с подпунктом 6.2 пункта 6 Указа Президента Республики Беларусь от 14.09.2006 N 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом» согласовал безвозмездную передачу капитальных строений, находящихся в хозяйственном ведении Центра конного спорта, до 31.12.2010 (в том числе здания хранилища) в собственность КХФ «П».
31.12.2010 Министерство спорта и туризма Республики Беларусь приказывает произвести безвозмездное отчуждение находящихся в хозяйственном ведении капитальных строений (в том числе и здания хранилища) в собственность КФХ «П», оформить безвозмездную передачу имущества передаточными актами.
31.12.2010 был оформлен акт о приеме-передаче объекта основных средств (хранилища) между КФХ «П» и Центром конного спорта с приложением копии свидетельства о государственной регистрации капитального строения от 23.07.2007.
21.02.2011 КФХ «П» обратилось в районный исполнительный комитет с заявлением о предоставлении дополнительного земельного участка для обслуживания здания.
15.03.2011 N-ский районный исполнительный комитет направил материалы для разработки проекта отвода земельных участков для обслуживания зданий в РУП «Проектный институт «Б».
26.03.2012 N-ский районный исполнительный комитет решением от 26.03.2013 изъял земельный участок площадью 65,54 га из земель учреждения «Р» и предоставил этот участок в постоянное пользование КФХ «П».
Согласно статье 55 Кодекса Республики Беларусь о земле при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения или долей в праве на данные объекты к их приобретателям переходят права на земельные участки, на которых они расположены.
Согласно подпункту 1.2 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (в редакции от 11.11.2011) изъятие и предоставление земельных участков осуществляется в том числе районными исполнительными комитетами — из земель в границах районов для обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений).
В соответствии с подпунктом 6.2 пункта 6 Указа Президента Республики Беларусь от 14.09.2006 N 575 «О порядке распоряжения государственным имуществом» в отношении имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь и закрепленного на праве оперативного управления или хозяйственного ведения за республиканскими юридическими лицами, подчиненными указанным органам и организациям, либо за этими органами и организациями, а также переданного в соответствии с законодательством в безвозмездное пользование негосударственным юридическим лицам и республиканским государственно-общественным объединениям, производить передачу без изменения формы собственности, в том числе отчуждение зданий, сооружений, помещений, незавершенных строений, устройств, стоимость каждого из которых составляет до 5 тысяч базовых величин, — по согласованию с Государственным комитетом по имуществу.
Согласно свидетельству о государственной регистрации в отношении земельного участка, расположенного по адресу: N-ский район, севернее деревни В., площадью 0,0794 га (назначение — земельный участок для обслуживания здания хранилища в районе д. В.) произведена государственная регистрация перехода прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок (право постоянного пользования), правообладатель — КФХ «П»; в отношении капитального строения, расположенного по адресу: N-ский район, севернее деревни В., площадью 170,4 кв. м (назначение — здание хранилища, наименование — здание хранилища) произведена регистрация перехода права собственности на капитальное строение, правообладатель — КФХ «П».
Истец просил признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на одноэтажное здание хранилища, расположенное севернее д. В., за КФХ «П», признать недействительной государственную регистрацию перехода права пользования на земельный участок за КФХ «П», признать право собственности на одноэтажное здание хранилища, расположенное севернее д. В. N-ского района, за истцом.
Истцом была произведена оценка спорного недвижимого имущества. Суду представлено заключение об оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений по определению оценочной стоимости от 14.01.2015, согласно которому оценочная стоимость объекта оценки без учета налога на добавленную стоимость составила 139377064 руб.
Представители истца указали, что представленными в суд доказательствами подтверждается факт принадлежности спорного недвижимого имущества истцу.
Как усматривалось из материалов дела, председателем совхоза «З» был издан приказ от 16.12.1991 о продаже по договорной стоимости (8256 руб. 60 копеек) кормокухни в д. В. в связи с длительным пользованием и износом.
Согласно акту передачи основных средств от 16.12.1991 совхозом «З» продано в собственность МП «К» основное средство на сумму 8256 руб. 60 копеек — кормокухня в д. В.
На основании договора от 21.10.1992 МП «К» продал ООО «Т» помещение площадью 200 квадратных метров. Предметом договора является помещение, используемое ранее для хранения сена с прилегающей территорией, находящееся в д. З., р. ц. З. Минской области.
Бывший директор МП «К» Л. был опрошен судом в качестве свидетеля по ходатайству истца в судебном заседании. Свидетель пояснил, что МП «К» никакой недвижимости у совхоза «З» не приобретало. Пустующие здания, находившиеся на территории совхоза «З», МП «К» ремонтировало, так как нежилые помещения находились в непригодном для использования по назначению состоянии, и арендовало. В отношении уплаты МП «К» в адрес совхоза «З» 8256 руб. 60 копеек свидетель пояснил, что предприятием на эту сумму у совхоза были приобретены цистерны.
Согласно представленному в материалы дела договору от 02.02.1994 ООО «Т» продало ЧУП «С» помещение площадью 200 квадратных метров, используемое ранее в качестве кормокухни, находящееся в д. В. N-ского района.
По ходатайству истца в судебном заседании в качестве свидетеля опрошен К. (учредитель ООО «Т»), который ничего не смог пояснить в отношении спорного имущества.
Согласно ответу Министерства юстиции Республики Беларусь МП «К» и ООО «Т» были ликвидированы.
Исходя из представленных в материалы дела договоров усматривается, что МП «К» приобрело в собственность кормокухню, продало ООО «Т» помещение для хранения сена. В свою очередь ООО «Т» продало ЧУП «С» помещение, используемое ранее в качестве кормокухни.
Определить, одно ли и то же помещение было продано по указанным договорам, не представилось возможным, так как документы, позволяющие идентифицировать какой-либо из проданных объектов недвижимости, истцом не представлены. Продаваемый объект (объекты) не был зарегистрирован как объект недвижимости.
При продаже недвижимого имущества совхозом «З» МП «К» площадь отчуждаемого объекта недвижимости указана не была. Площадь помещения для хранения сена и площадь помещения, используемого ранее в качестве кормокухни, указанные в договорах от 21.10.1992 и от 02.02.1994, совпадают — 200 квадратных метров.
Вместе с тем площадь капитального строения (хранилища), зарегистрированного за КФХ «П» (спорное имущество), составляет 170,4 квадратного метра.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что совхоз «З» был реорганизован путем присоединения к заводу отопительного оборудования (ОАО «М»), последний, в свою очередь, был присоединен к N-скому районному унитарному предприятию «А».
Экономическим судом для выяснения вопроса о том, кому и какое недвижимое имущество было отчуждено совхозом «З», были направлены запросы в адрес П-го сельского исполнительного комитета и в адрес N-ского районного унитарного предприятия «А» (УП «А»).
Согласно полученному от П-го сельского исполнительного комитета ответу от 15.04.2015 сельский исполком не имел доступа к архивам и документам совхоза «З».
УП «А» сообщило суду, что согласно акту приема-передачи документов совхоза «З» ОАО «М» документов, содержащих сведения об отчуждении объектов недвижимости совхоза «З», УП «А» не принимало. К ответу была приложена копия акта приема-передачи.
Судом в качестве свидетеля была опрошена бывший бухгалтер по основным средствам совхоза «З», которая пояснила, что предприятием (название не помнит) было приобретено помещение кормокухни. Данное помещение — это здание красного кирпича. Свидетель обозрела фотографии спорного имущества и подтвердила, что это именно то здание, которое было приобретено у совхоза «З».
В качестве свидетеля также был опрошен бывший работник ЧУП «С», который пояснил, что здание, в котором был размещен цех ЧУП «С» по производству керамических изделий, местные жители называли кормокухней.
Центр конного спорта представил в материалы дела копию акта комиссии от 15.01.2004 о приемке-передаче основных средств и товарно-материальных ценностей от совхоза «З» Центру конного спорта.
Представители истца указали, что в данном акте не значится такое недвижимое имущество, как кормокухня, на основании этого истец делает вывод о том, что кормокухня, принадлежащая истцу, была самовольно присвоена Центром конного спорта.
Представители Центра конного спорта возразили против довода истца, указав, что в акте действительно не указано такое недвижимое имущество, как кормокухня, по той причине, что оно и не было передано по акту. Все объекты недвижимости, в том числе и спорный, впоследствии зарегистрированный за КФХ «П», были переданы Центру конного спорта на законном основании.
В судебное заседание в качестве свидетеля был вызван бывший главный бухгалтер совхоза «З», который участвовал при передаче основных средств и товарно-материальных ценностей от совхоза «З» Центру конного спорта и в составе комиссии подписывал акт от 15.01.2004 о приеме-передаче основных средств и товарно-материальных ценностей.
Свидетель пояснил, что здание кормокухни действительно было продано, поэтому оно не было указано как объект основных средств в акте от 15.01.2004. При этом свидетель пояснил, что кормокухня и хранилище — это два разных объекта, и располагаются они в разных местах. Здание кормокухни, проданное совхозом, впоследствии было разрушено, от него остался только фундамент. Здание хранилища также частично разрушено, но здание хранилища не было продано, а было передано по акту от 15.01.2004 Центру конного спорта.
Согласно представленным в материалы дела доказательствам решением N-ского горисполкома от 08.10.2004 ЧУП «С», учредителем и директором в котором являлся истец, было ликвидировано.
В материалы дела истцом представлена справка инспекции Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь по Советскому району ликвидационной проверки правильности исчисления, полноты и своевременности уплаты налогов, сборов, иных вопросов, входящих в компетенцию налоговых органов, ЧУП «С», согласно которой за ЧУП «СИО» не были зарегистрированы объекты недвижимости.
В соответствии с уставом ЧУП «С» (пункт 12.24) оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество предприятия передается его учредителю.
Согласно статье 1 Закона Республики Беларусь от 23.12.1991 N 1337-XII «О налоге на недвижимость» (указанный закон действовал в момент приобретения ЧУП «С» недвижимости, в момент ликвидации предприятия и после ликвидации) плательщиками налога на недвижимость являются организации, определенные пунктом 2 статьи 13 Общей части Налогового кодекса Республики Беларусь, и физические лица.
В силу пункта 1 статьи 2 указанного Закона объектами налогообложения признаются:
здания и сооружения, в том числе не завершенные строительством, являющиеся собственностью или находящиеся во владении, в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций;
здания и сооружения, в том числе не завершенные строительством, включая жилые дома, садовые домики, дачи, жилые помещения (квартиры, комнаты), хозяйственные постройки, принадлежащие плательщикам — физическим лицам.
В справке налогового органа указано, что недвижимость за ЧУП «С» не была зарегистрирована.
Истец указал, что согласно положениям устава ЧУП «С» оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество предприятия передается его учредителю.
Согласно нормам Закона Республики Беларусь «О налоге на недвижимость» плательщиками налога на недвижимость являются как организации, так и физические лица.
Доказательства уплаты налога не недвижимость как ЧУП «С», так и Х. истцом суду не представлены.
Таким образом, суду не были представлены доказательства того, что какое-либо недвижимое имущество после ликвидации ЧУП «С» было в установленном порядке передано истцу как учредителю, в том числе и спорный объект недвижимости.
Истец указал, что в соответствии с законодательством, действовавшим на момент приобретения здания ЧУП «С» (02.02.1994), достаточно было заключить договор в письменной форме, регистрации не требовалось.
Вместе с тем в момент ликвидации ЧУП «С» и передачи имущества предприятия учредителю (октябрь 2004 г.) в Республике Беларусь уже действовало законодательство, в соответствии с которым недвижимое имущество, права на него и сделки с ним подлежали государственной регистрации.
Истец в обоснование исковых требований представил выкопировку из плана землепользования совхоза «З» (П-й сельский совет), а также схему расположения здания на испрашиваемом участке как доказательства выделения земельного участка.
Вместе с тем данные документы не являются доказательством выделения истцу земельного участка. Суду не было представлено решение исполкома о выделении земельного участка, равно как не были представлены доказательства государственной регистрации права на земельный участок.
Согласно части 2 статьи 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
Истцом не были представлены доказательства того, что спорное имущество — капитальное строение, расположенное по адресу: N-ский район, севернее деревни В., площадью 170,4 кв. м (наименование — здание хранилища) является кормокухней, приобретенной МП «К» у совхоза «З».
В связи с этим электротехнические работы, выполненные электроснабжающей организацией, подтверждение которым представлено истцом к делу, не имели значения для принятия судом решения.
Таким образом, исковые требования удовлетворению не подлежали.