Решением суда исковые требования по первоначальному иску удовлетворены частично: с индивидуального предпринимателя N. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Б» взыскано 14982738 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. Исковые требования по встречному иску удовлетворены в полном объеме: с общества с ограниченной ответственностью «Б» в пользу индивидуального предпринимателя N. взыскано 20321244 руб. неосновательного обогащения и 1674693 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами; произведен зачет встречных однородных требований, окончательно с индивидуального предпринимателя N. взыскано в пользу общества с ограниченной ответственностью «Б» 13308045 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а с общества с ограниченной ответственностью «Б» взыскано в пользу индивидуального предпринимателя N. (г. Минск) 20321244 руб. неосновательного обогащения.
К таким выводам суд пришел, исходя из следующего.
Между сторонами 25.06.2012 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому истец (продавец) обязался передать ответчику (покупателю) нежилое помещение N 596,площадью 19,3 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Минск, ул. В. Хоружей, д. 1А, а ответчик — принять и оплатить его. Стоимость продаваемого помещения составила 74000000 руб. Ответчик принял обязательства оплатить продаваемое помещение не позднее 10 банковских дней с момента заключения договора.
По акту приема-передачи от 25.06.2012 истец передал ответчику названное помещение. В акте указано, что площадь помещения составляет 19,3 кв. м.
На основании заявления ответчика от 27.06.2012 республиканским унитарным предприятием «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» 30.06.2012 выдано свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации перехода права собственности на вышеназванное изолированное помещение. В регистрационных документах указано, что площадь помещения составляет 19,3 кв. м.
Оплата за проданное помещение произведена ответчиком с нарушением установленного договором срока — 18.09.2013.
Однако проданное помещение имеет меньшую площадь, чем указано в договоре, акте приема-передачи и свидетельстве (удостоверении) о государственной регистрации перехода права собственности.
Из представленной истцом ведомости технических характеристик на названное изолированное нежилое помещение по состоянию на 14.01.2014 его площадь составляет 14 кв. м.
В силу ст. 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 520 Гражданского кодекса Республики Беларусь по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество.
Исходя из п. 3 ст. 526 Гражданского кодекса Республики Беларусь в случаях, когда цена недвижимости установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Поскольку, заключая договор, стороны указали в нем площадь продаваемого помещения, следует признать, что данное условие являлось для них существенным, а цена на недвижимое имущество определена исходя из его площади.
Таким образом, истец в нарушение принятых на себя договорных обязательств передал ответчику нежилое изолированное помещение меньшей площади.
Согласно ст. 528 Гражданского кодекса Республики Беларусь в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 445 Гражданского кодекса Республики Беларусь, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора.
На основании п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Республики Беларусь, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца в т. ч. соразмерного уменьшения покупной цены.
При таких обстоятельствах требование ответчика о соразмерном уменьшении покупной цены проданного ему недвижимого имущества основано на нормах законодательства. Покупную цену помещения следует уменьшить пропорционально уменьшению его площади, т. е. на 27,46% (19,3 — 14,0 / 19,3), что в денежном выражении составляет 20321244 руб. (74000000 x 27,46%).
В силу п. 1 ст. 971 Гражданского кодекса Республики Беларусь лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
На основании п. 1 ст. 976 Гражданского кодекса Республики Беларусь лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.
Таким образом, у истца не возникло право требования оплаты за проданное им нежилое помещение в размере 20321244 руб., денежные средства в указанном размере подлежат взысканию с истца в пользу ответчика как неосновательное обогащение, начисление истцом процентов за пользование чужими денежными средствами правомерно лишь на сумму 53678756 руб. (74000000 — 20321244).
В соответствии со ст. 366 Гражданского кодекса Республики Беларусь размер процентов определяется ставкой рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, за исключением взыскания долга в судебном порядке, когда суд удовлетворяет требование кредитора, исходя из ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день вынесения решения.
Исходя из изложенного размер подлежащих взысканию с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами необходимо исчислять следующим образом: 53678756 x 174 / 23,5% / 366 + 53678756 x 260 / 23,5% / 365 = 14982738 (руб.), где:
- 53678756 — подлежащая уплате сумма долга (руб.);
- 174 — количество дней просрочки в 2012 году;
- 260 — количество дней просрочки в 2013 году;
- 23,5 — ставка рефинансирования Национального банка Республики Беларусь (%).
Согласно п. 2 ст. 976 Гражданского кодекса Республики Беларусь на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 366) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Следовательно, на излишне уплаченную ответчиком сумму в размере 20321244 руб. по встречному иску также подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами согласно расчету ответчика в размере 1674693 руб., которые принимаются к зачету в счет тех, что взысканы с ответчика, в связи с чем окончательно подлежат взысканию с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 13308045 руб. (14982738 — 1674693).
В соответствии со статьей 133 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску распределяются пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, а по встречному иску относятся на ответчика, после чего производится их зачет на сумму 1412958 руб., а окончательно с истца в пользу ответчика взыскиваются в размере 537042 руб.