Согласно подп. 2.1 заключенного между сторонами договора аренды недвижимого имущества от 05.12.2011 (далее — договор) истец 06.12.2011 предоставил ответчику во временное пользование нежилое помещение общей площадью 7 кв.м. Поскольку ответчик предусмотренные договором платежи вносил не в полном объеме и несвоевременно, в поданном в хозяйственный суд исковом заявлении истец просил взыскать с ответчика 1124550 руб. основного долга по арендной плате, 1209471 руб. коммунальных платежей, 122572 руб. эксплуатационных расходов, 1545417 руб. пени и 276238 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. Представители ответчика исковые требования не признали в полном объеме, в отзыве на исковое заявление указали, что в связи с отсутствием четкого размера ежемесячной арендной платы, коммунальных платежей, а также методики их определения договор является незаключенным, а выставленные истцом счета необоснованны.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК)).
Стороны в подп. 5.1 договора согласовали, что арендная плата за предоставляемое по настоящему договору помещение подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной 15 евро за 1 кв.м, по курсу Национального банка Республики Беларусь на день оплаты. Общая сумма арендной платы в месяц составляет 105 евро в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на день оплаты. При этом сверх арендной платы ответчик уплачивает истцу в порядке участия все эксплуатационные, коммунальные и прочие платежи (подп. 5.2 договора). Материалами дела подтверждалось, что ответчик в срок, установленный договором, арендную плату за март 2012 г., коммунальные услуги за январь, февраль, март 2012 г. и эксплуатационные расходы за февраль и март 2012 г. не оплатил в полном объеме. С учетом изложенного исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, коммунальным и эксплуатационным платежам суд посчитал обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. Ссылку ответчика на незаключенность договора хозяйственный суд отклонил. Так, в силу п. 1 ст. 625 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Пленум Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь в части второй п. 4 постановления от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» разъяснил, что договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относятся предмет договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 402 ГК). В частности, к существенным условиям договора аренды относятся условия о:
- данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды;
- размере арендной платы, за исключением случаев, установленных законодательством;
- сроках уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности.
Анализ договора показал, что все существенные условия договора сторонами были согласованы: имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, указано в подп. 2.1 договора, размер и порядок внесения арендной платы регулируются разделом V договора. С учетом изложенного оснований для признания договора незаключенным не имелось. Ссылку ответчика на необоснованное формирование счетов на уплату коммунальных и иных платежей хозяйственный суд также отклонил, поскольку в силу части второй ст. 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством. Истцом предоставлена расшифровка выставленных счетов, однако ответчиком не приведено обоснованных возражений, расчетов, а голословное утверждение о том, что их размер завышен, не является основанием к освобождению от их уплаты. Неустойкой (штрафом, пеней) в соответствии с п. 1 ст. 311 ГК признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Арендная плата, а также эксплуатационные расходы, коммунальные услуги оплачиваются ответчиком на расчетный счет истца ежемесячно не позднее 28-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому (подп. 5.3 договора). В случае несвоевременного внесения ответчиком платежей, предусмотренных договором, ответчик уплачивает истцу пеню в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа, включая день оплаты, и проценты за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 366 ГК (подп. 7.4 договора). Соответственно истцом обоснованно предъявлено требование о взыскании с ответчика 1545417 руб. пени по состоянию на 19.03.2012. Статьей 314 ГК определено, что, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Принимая во внимание несоразмерность штрафных санкций последствиям нарушения договорных обязательств, конкретные обстоятельства дела, суд счел возможным применить положения ст. 314 ГК и снизить взыскиваемую пеню до 1000000 руб. При снижении размера подлежащей взысканию пени суд исходил из того, что его задачей в случае применения положений ст. 314 ГК является устранение несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства до пределов, при которых она, с одной стороны, перестает быть явно несоразмерной, а с другой — сохраняет для должника негативные последствия имущественного характера. В рассматриваемом случае суд считает, что уменьшение размера пени сохранит определенный баланс интересов и кредитора, и должника. Поскольку в соответствии со ст. 366 ГК за пользование чужими денежными средствами подлежат уплате проценты на сумму этих средств, требование о взыскании с ответчика 276238 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 19.03.2012 подлежит удовлетворению в полном объеме.
В процессе рассмотрения апелляционной жалобы ответчика стороны в порядке примирения урегулировали возникший спор и заключили соглашение о примирении.