Статья 582 Гражданского кодекса (далее — Кодекс) Республики Беларусь возлагает на арендодателя обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества. Статья 591 Кодекса предоставляет арендатору право требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Пункт 3 статьи 582 Кодекса Республики Беларусь говорит о том, что, если арендодатель не предоставил сданное в аренду имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением.
В хозяйственный суд предъявлен иск иностранного частного торгового унитарного предприятия «С» (далее — УП «С») к унитарному коммунальному торговому предприятию «Б» (далее — КУП «Б») о взыскании 16098920 руб. в возмещение убытков и расторжении договора аренды.
В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что по результатам проведенного 31.08.2010 аукциона на право заключения договора аренды изолированного нежилого помещения в г. Н. УП «С» (истец) и КУП «Б» (ответчик) был заключен договор аренды нежилого помещения от 02.09.2010. Согласно пункту 7.1 договора аренды ответчик обязан был передать истцу нежилое помещение по передаточному акту, подписанному сторонами, в пятидневный срок после вступления договора в силу. К сроку, определенному договором, ответчик помещение не передал, несмотря на неоднократные переговоры. 21.10.2010 истец направил ответчику претензию в порядке досудебного урегулирования спора, в которой содержалось предложение о расторжении договора аренды и возмещении расходов истца в размере 16098920 руб. Однако ответчик ответил отказом на предложение о расторжении договора аренды и возмещении указанных расходов. Поскольку истец утратил интерес к договору, на основании ст. 290, 291, 364, 420, 591 Кодекса заявлены требования о расторжении договора аренды и возмещении убытков. Представители истца в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме.
Ответчик в своем отзыве от 13.12.2010 исковые требования не признал в полном объеме, просил отказать истцу в удовлетворении заявленных требований. Ответчик указал, что им принимались все меры для осуществления своего обязательства по передаче имущества истцу. Так, последнему был представлен для подписания акт приема-передачи помещения, который истцом не был подписан. Кроме того, представителем истца были приняты ключи от арендуемого помещения, таким образом, истцом совершены действия по вступлению во владение арендуемым имуществом.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей сторон, хозяйственный суд установил следующие обстоятельства.
02.09.2010 между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды изолированного нежилого помещения. Договор аренды с УП «С» был заключен по результатам аукциона.
Согласно пункту 7.1 договора аренды ответчик обязан был передать истцу изолированное нежилое помещение в пятидневный срок после вступления договора в силу по передаточному акту, подписанному сторонами договора.
24.09.2010 УП «С» обратилось к ответчику с заявлением, в котором просило сообщить о принятых мерах к бывшему арендатору — ИП Иванову И. И., произведшему демонтаж неотделимых улучшений, а также назначить дату и время приемки помещения в том состоянии, в котором данное помещение выставлялось на аукцион.
24.09.2010 КУП «Б» в своем письме сообщило истцу, что 22.09.2010 по факту незаконных действий ИП Иванова И. И. ответчик обратился в правоохранительные органы. Установлено, что 22.09.2010 Иванов И. И. совершил незаконное проникновение в помещение, демонтировал и вывез неотделимые улучшения: два окна и дверь. По вопросу приема-передачи арендованного помещения ответчик сообщил, что в связи с необходимостью приведения помещения в надлежащее состояние прием-передача будет осуществляться 11.10.2010 в 12.00.
11.10.2010 истец и ответчик, а также их представители прибыли для принятия помещения, составления соответствующего акта, однако акт приема-передачи подписан не был, поскольку в полном объеме работы по ремонту произведены не были, помещение имело недостатки. Ответчиком были переданы ключи от помещения представителю истца.
21.10.2010 истец направил ответчику претензию в порядке досудебного урегулирования спора, в которой содержалось предложение о расторжении договора аренды и возмещении расходов истца в размере 16098920 руб.
Ответчик 22.10.2010 направил истцу акт приема-передачи имущества (в трех экземплярах) с просьбой подписать его и возвратить ответчику в течение 10 дней.
Стороны в октябре — ноябре 2010 г. неоднократно обменивались письмами, в которых истец выражал свое намерение расторгнуть договор аренды, ответчик предлагал подписать акт приема-передачи имущества.
Согласно выписке бюро филиала республиканского унитарного предприятия «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» указанный договор аренды был зарегистрирован в порядке, установленном Декретом Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 N 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений», по обращению КУП «Б» от 06.12.2010 N 8986.
Хозяйственный суд, исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, пришел к выводу об обоснованности исковых требований истца и необходимости удовлетворения иска, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 288 Гражданского кодекса Республики Беларусь обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и из иных оснований, указанных в Кодексе и других актах законодательства.
В силу статьи 290 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 291 Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.
В силу статьи 390 Кодекса договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 577 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 420 Кодекса предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом и иными актами законодательства или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных Кодексом и иными актами законодательства или договором.
В силу части 2 пункта 2 статьи 420 Кодекса существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 3 статьи 420 Кодекса одностороннее изменение договора, односторонний отказ от исполнения договора полностью или в части допускаются в случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон.
В силу пункта 2 статьи 422 Кодекса требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. Кодексом, иными законами и актами Президента Республики Беларусь может быть установлен иной порядок расторжения договора.
В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 N 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» в случае отсутствия в договоре прямого указания на возможность одностороннего отказа от его исполнения действия стороны, направленные на прекращение договорных правоотношений посредством заявления об их одностороннем расторжении, следует расценивать как требование, реализация которого согласно пункту 2 статьи 420 Кодекса допускается лишь в судебном порядке.
Пунктом 28 договора аренды от 02.09.2010 стороны установили, что договор может быть расторгнут по решению суда в соответствии с действующим законодательством.
Пункт 3 статьи 582 Гражданского кодекса Республики Беларусь говорит о том, что, если арендодатель не предоставил сданное в аренду имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением.
Согласно пункту 7.1 договора аренды стороны предусмотрели в договоре пятидневный срок передачи по передаточному акту помещения с момента подписания сторонами договора. Согласно п. 32 договора все изменения и дополнения к договору производятся по соглашению сторон в письменной форме и с согласия Новополоцкого горисполкома. Суду не представлено доказательств надлежащего внесения изменений в условия договора, касающиеся сроков передачи помещения, в связи с чем не принимаются во внимание доводы ответчика о переносе сроков передачи помещения на другой срок.
Согласно абзацу второму пункта 11 постановления Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 N 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» статья 591 Кодекса не обязывает арендатора направлять арендодателю письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок, до обращения в хозяйственный суд арендатор должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
На предложение истца о расторжении договора (от 21.10.2010) ответчик письмом от 01.11.2010 сообщил, что у арендатора отсутствуют основания для досрочного расторжения договора, поскольку арендодатель надлежащим образом исполнил свои обязательства, представив истцу при заключении договора помимо самого договора с приложениями и акт приема-передачи. После подписания договора истцом акт приема-передачи возвращен не был.
Письмом от 04.11.2010 истец повторно уведомил о намерении расторгнуть договор аренды. Письмом от 18.11.2010 ответчик уведомлял истца, что последним не принимаются действия по подписанию акта приема-передачи арендованного помещения. Ответчик предложил обеспечить явку представителя истца 19.11.2010 для приемки указанного помещения.
При таких обстоятельствах истцом соблюден установленный законодательством досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.
В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждено сторонами, что в период с даты заключения договора 02.09.2010 по 10.11.2010 ответчиком арендованное помещение по акту приема-передачи истцу не передавалось. 11.10.2010 истец прибыл по предложению ответчика для приемки арендованного помещения, однако указанное помещение находилось в состоянии, непригодном для эксплуатации.
В судебном заседании представитель истца — директор филиала Сидоров С. С. пояснила, что, прибыв 11.10.2010 в согласованное с ответчиком время для приемки-передачи помещения, обнаружила, что в указанном помещении после проведенного ремонта имелся ряд недоделок, которые не позволяли эксплуатировать его по назначению. Представители ответчика заверили ее, что в кратчайшие сроки недостатки будут устранены. Поскольку арендуемое помещение находится недалеко от офиса филиала, то работники ответчика передали Сидоров С. С. ключи для передачи их работникам организации, производившей установку окон и дверей в помещении. Факт передачи ключей документально не фиксировался. Впоследствии ответчик дополнительно не сообщал об устранении недостатков, срок проведения приемки-передачи не назначал. 21.10.2010 Сидоров С. С. в связи с принятым решением о расторжении договора завезла ответчику факсовую копию соответствующего письма, возвратив переданные ей ранее ключи.
Суду были представлены пояснения главного инженера ответчика, согласно которым по состоянию на 11.10.2010 арендуемое помещение имело ряд недостатков.
Передача ключей от арендованного помещения не свидетельствует о передаче указанного помещения в аренду.
Поскольку ответчиком арендованное имущество истцу в сроки и порядке, предусмотренные договором, не передано, то требования истца о расторжении договора аренды от 02.09.2010 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 14 Гражданского кодекса Республики Беларусь лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законодательством или соответствующим законодательству договором не предусмотрено иное.
Согласно пункту 3 статьи 582 Гражданского кодекса Республики Беларусь, если арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 369 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
В исковом заявлении УП «С» указало, что при заключении договора аренды от 02.09.2010 им понесены расходы в размере 16098920 руб., из которых 236486 руб. — задаток за участие в аукционе; 1548420 руб. — вознаграждение в размере 10% от цены продажи объекта и фактические затраты, связанные с подготовкой и проведением аукциона; 14314014 руб. — оплата за право аренды согласно протоколу аукциона.
Поскольку договор аренды от 02.09.2010 расторгнут ввиду неисполнения ответчиком обязательства по передаче истцу в аренду имущества, то суд приходит к выводу, что истцом обоснованно заявлены требования о возмещении убытков, причиненных неисполнением указанного договора аренды.
Согласно статьям 125, 126 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь и пункту 2 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 18.12.2007 N 13 «О применении Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь при распределении издержек, связанных с рассмотрением дела в хозяйственном суде» (в редакции постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 05.03.2010 N 1) издержки, связанные с рассмотрением дела, относятся к судебным расходам и состоят из денежных сумм, подлежащих выплате экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам; расходов по производству осмотра доказательств в месте их нахождения; иных расходов, признанных хозяйственным судом необходимыми (расходы, связанные с истребованием доказательств, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридические услуги, а также другие расходы).
В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 18.12.2007 N 13 «О применении Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь при распределении издержек, связанных с рассмотрением дела в хозяйственном суде» (в редакции постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 05.03.2010 N 1) при рассмотрении вопроса о возмещении расходов по оплате услуг адвокатов либо лиц, оказывающих юридические услуги, следует исходить из того, что о возмещении таких расходов должно быть заявлено хозяйственному суду лицом, участвующим в деле, и представлены соответствующие доказательства в подтверждение фактически произведенных расходов и их необходимости.
С учетом того что командировочные расходы представителей истца не являются расходами по оплате юридических услуг, они не подлежат взысканию с ответчика.
Хозяйственный суд апелляционной инстанции счел законными и обоснованными выводы хозяйственного суда первой инстанции о том, что арендованное имущество истцу в сроки и порядке, предусмотренные договором аренды от 02.09.2010, передано не было, ввиду чего исковые требования о расторжении договора аренды правомерно удовлетворены.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о незначительных недостатках помещения по состоянию на 11.10.2010 (в двери не отремонтирован откос, дверь не запенена, под окном треснувшая штукатурка) не опровергают того факта, что в пятидневный срок после вступления в силу 02.09.2010 договора аренды, а именно 07.09.2010, помещение в состоянии, в котором оно выставлялось на аукцион, не передано, передача не произведена и на момент заявления истцом претензии — по состоянию на 21.10.2010.
Ссылки ответчика на незначительные недостатки помещения хозяйственный суд расценивает как необоснованные и потому, что указанные недостатки с учетом характера осуществляемой истцом деятельности (оказание туристических услуг и обеспечение воздушных перевозок) делают невозможной эксплуатацию помещения без ремонта (что не было условием аукциона).
Аргумент ответчика о том, что им были предприняты все меры для того, чтобы помещение было передано истцу в полном соответствии с требованиями законодательства, доказательств в материалах дела не имеет.
Таким образом, хозяйственный суд апелляционной инстанции оставил апелляционную жалобу без удовлетворения.