Досрочное расторжение договора аренды недвижимого имущества по требованию арендодателя (обзор судебной практики)

Аренда капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест является разновидностью аренды. Возникающие правоотношения регулируются как специальными нормами § 4 гл. 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), так и общими нормами об аренде § 1 указанной главы.

Значительное количество споров по аренде, рассматриваемых экономическими судами, касаются досрочного расторжения договоров аренды изолированных помещений, иных объектов недвижимости по требованию арендодателя.

Общими основаниями досрочного расторжения договоров аренды, в том числе аренды изолированных помещений, иных объектов недвижимости, по требованию арендодателя являются основания, перечисленные в ч. 1 ст. 590 ГК. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Производство по делу возбуждается при соблюдении арендодателем требований ч. 3 ст. 590 и п. 2 ст. 422 ГК об обязательном досудебном порядке. Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 590 ГК) и требование о расторжении договора (п. 2 ст. 422 ГК).

Рассмотрим некоторые конкретные примеры из судебной практики.

1. Расторжение договора на основании п. 1 и 2 ч. 1 ст. 590 ГК.

В суд, рассматривающий экономические дела, поступил иск о расторжении договора аренды здания на основании п. 1 и 2 ч. 1 ст. 590 ГК и выселении.

В обоснование исковых требований истец ссылался на договор аренды, предметом которого является здание ресторана, арендуемая площадь составила 1500 кв. м. Арендуемое помещение передано в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению в соответствии с договором. Ответчик иск не признавал. Суд удовлетворил иск, исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК по договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место.

Согласно ст. 586 ГК арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с назначением имущества.

Между сторонами заключен договор аренды, на протяжении действия договора в него неоднократно вносились изменения и дополнения. Срок действия договора — до 04.08.2030. Целевое назначение арендуемых помещений согласно договору — использование для организации работы предприятий торговли, общественного питания и развлечения.

Передача арендуемых помещений в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению в соответствии с договором, сторонами не оспаривалась, помещения эксплуатировались по целевому назначению на протяжении всего срока действия договора около 10 лет вплоть до 2014 года, когда был начат ремонт.

Актами обследования технического состояния электроустановок и теплоиспользующих установок и тепловых сетей, составленными государственными инспекторами республиканского унитарного предприятия «Могилевэнерго» (филиал «Энергонадзор»), подтверждаются нарушения арендатором установленных законодательством правил эксплуатации электроустановок, теплоиспользующих установок и тепловых сетей. Актом комиссионного обследования арендодателя подтверждено неустранение в установленный срок нарушений, указанных в актах.

Из ведомости технических характеристик с планом, составленной республиканским унитарным предприятием «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» в 2014 году, следует, что на момент обращения в суд имела место незаконная самовольная перепланировка с изменением технических характеристик. Самовольность и незаконность пристройки ответчик не оспаривал.

Сторонами в процедуре примирения произведен совместный комиссионный осмотр помещений с видеосъемкой, ответчик предпринял ряд мероприятий, направленных на устранение нарушений договора. На момент судебного разбирательства ответчиком устранен ряд нарушений, зафиксированных в вышеуказанных актах, представлен план помещений по состоянию на дату рассмотрения дела в суде, из которого следует, что ответчиком демонтирована самовольная пристройка, произведены иные работы, направленные на восстановление технических характеристик арендуемых площадей.

В то же время осмотр арендуемых помещений с участием специалистов, проведенный судом, показал, в частности, следующее:

  • в арендуемых помещениях на втором этаже демонтирована и не восстановлена система отопления;
  • снесена перегородка в обеденном зале, изменено целевое назначение (ранее была кладовая, на момент осмотра — банкетная комната) и площадь, произошло слияние двух помещений;
  • в торговом зале N 1 на 2-м этаже самовольно возведена перегородка, которая разделяет его на два помещения;
  • в торговом зале N 3 в торцевых стенах закрыты оконные проемы;
  • в торговом зале N 3 зашиты отопительные приборы, доступа к ним не имеется.

Оценивая вышеуказанное, суд принял во внимание отсутствие проектно-сметной документации на проведение работ, связанных, по сути, с реконструкцией объекта (совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий, направленных на использование по новому назначению объекта и (или) связанных с изменением его основных технико-экономических показателей и параметров, с повышением потребительских качеств, определяемых техническими нормативными правовыми актами, изменением количества и площади помещений, строительного объема и (или) общей площади здания, изменением вместимости, пропускной способности) (ст. 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 N 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Закон)). Получив согласие арендодателя на ремонт торгового зала, подсобных помещений, производственных помещений без нарушения капитальных строений, решение городского исполнительного комитета и согласие истца на проектирование и реконструкцию торгового зала, арендатор должен был разработать проектно-сметную документацию (ПСД) и проводить работы в соответствии с ней. На момент осмотра судом помещений у ответчика отсутствует ПСД, представленный суду архитектурный проект представляет собой лишь стадию разработки проектной документации (ст. 1 Закона).

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что действия ответчика по проведению работ, в том числе связанных с изменением основных технико-экономических показателей и параметров, с повышением потребительских качеств, определяемых техническими нормативными правовыми актами, изменением количества и площади помещений, являются незаконными и самовольными.

Суд принял во внимание пояснения специалиста о том, что отсутствие отопления в осенне-зимний период отрицательно сказывается на сохранности имущества и неизбежно влечет его ухудшение; пояснения государственного инспектора о том, что непредставление (невосстановление) документации по электроснабжению, непроведение электрофизических измерений не обеспечивает безопасность эксплуатации электроустановок, в том числе для жизни и здоровья граждан, с учетом целевого назначения и места расположения помещений (здание ресторана пристроено к жилому дому).

Статьей 65 Закона предусмотрено, что собственники, пользователи объекта строительства обязаны эксплуатировать объект строительства в соответствии с требованиями законодательства, а также целевым и функциональным его назначением, а также содержать объект строительства в надлежащем техническом, санитарно-гигиеническом, противопожарном, экологическом и архитектурно-эстетическом состоянии.

Внутренняя отделка помещений удовлетворительная, хотя в целом арендуемые помещения находятся в состоянии, непригодном для эксплуатации, отопительная система не восстановлена, ремонт как таковой не ведется, средства для его завершения отсутствуют. Из пояснений представителя ответчика следует, что работники на предприятии, кроме директора, не числятся, предпринимательской деятельности ответчик в настоящее время не осуществляет, денежные средства для внесения арендной платы отсутствуют.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что собранные по делу доказательства достоверно свидетельствуют о существенном ухудшении ответчиком арендуемого имущества и пользовании имуществом с неоднократными нарушениями, что является основанием для расторжения договора аренды согласно п. 1 — 2 ч. 1 ст. 590 ГК.

Согласно ст. 423 ГК в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество (ст. 593 ГК). Следовательно, исковые требования о выселении ответчика из занимаемых помещений также подлежат удовлетворению.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменений.

2. Расторжение договора на основании п. 3 ч. 1 ст. 590 ГК.

Индивидуальный предприниматель обратился с иском о расторжении договора аренды офисных помещений на основании п. 3 ч. 1 ст. 590 ГК. В обоснование исковых требований истец ссылался на договор аренды, по которому у ответчика имеется задолженность на дату рассмотрения дела по арендной плате, указал, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату, а именно за март, апрель, май и июнь 2015 г. Ранее истец обращался в порядке приказного производства с заявлением о взыскании с арендатора арендной платы за ноябрь 2014 г., с иском о взыскании арендной платы за период декабрь 2014 г. — февраль 2015 г. Вынесенные судебные постановления не исполнены арендодателем в полном размере.

Ответчик иск не признавал, ссылался на перечисление денежных сумм по судебным постановлениям в счет уплаты задолженности по арендным платежам, предоставление судом рассрочки исполнения решения суда по 31.07.2015, исполнение графика о рассрочке, скачок курса евро, направление в адрес истца проекта дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы. Ответчиком доказательств внесения арендной платы за период с марта по июнь 2015 г. не представлено.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы по делу, суд на основании п. 3 ч. 1 ст. 590 ГК пришел к выводу о законности и обоснованности заявленного искового требования и удовлетворении иска о расторжении договора.

3. Расторжение договора на основании п. 4 ч. 1 ст. 590 ГК.

В суд обратилось юридическое лицо — арендодатель с иском о расторжении договора аренды, предметом которого являлось срочное возмездное владение и пользование нежилым помещением N 11-25 общей площадью 370 кв. м, расположенным на последнем этаже торгово-офисного центра. В обоснование заявленного требования истец ссылался на п. 6.1 договора, согласно которому обязанность по осуществлению капитального ремонта возложена на арендатора, наступление срока производства капитального ремонта согласно договору, приближение осенне-зимнего периода, направление соответствующего требования арендатору. Ответчик иск не признавал, ссылаясь на длительные арендные правоотношения, отсутствие иных помещений в аренде и на праве собственности, отсутствие задолженности по арендной плате, а также на то, что он приступил к осуществлению капитального ремонта арендуемых помещений, просил назначить процедуру примирения для его завершения. Соглашение о примирении заключено не было. Ответчиком в судебное заседание представлены доказательства завершения ремонта, допуска в эксплуатацию отопительных и электроприборов, завершения работ по переносу оконных проемов и их остеклению.

Согласно ч. 2 п. 30 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» в удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды может быть отказано, если судом будет установлено, что нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с иском в суд, устранены арендатором в разумный срок (в том числе после возбуждения производства по делу и до принятия по делу окончательного судебного постановления) и (или) с учетом степени вины арендатора (ответчика) и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, а также в том случае, если нарушения не являются существенными.

С учетом представленных доказательств по завершению капитального ремонта суд отказал в удовлетворении иска.

В заключение отметим, что помимо оснований расторжения договора аренды по инициативе арендодателя по соглашению сторон могут быть установлены иные договорные основания досрочного расторжения договора.