Несколько советов по договору аренды, связанных с ремонтом арендованных помещений, улучшением арендованного имущества, взысканием стоимости неотделимых улучшений (часть 1)

В связи с увеличением строительства коммерческой недвижимости неизбежно возрастает число собственников и потенциальных арендаторов изолированных помещений. Отсутствие у первых желания заниматься торговой деятельностью, а у вторых возможности приобретения такой недвижимости рождает в рамках правового поля арендные отношения.

В большинстве случаев на стадии заключения договоров аренды у арендаторов возникает необходимость оснащения принимаемых в аренду помещений под собственные цели — магазины, офисы, пункты питания, аптеки, рестораны и т.д., что автоматически влечет необходимость их переоборудования.

Временный характер пользования имуществом свидетельствует о том, что вложенные арендаторами в отделку помещений денежные средства являются прямым убытком, безвозвратно потерянным в связи с необходимостью возврата помещений по окончании срока аренды.

Вместе с тем действующее законодательство позволяет арендатору найти компромисс с арендодателем, чтобы минимизировать свои затраты путем возмещения понесенных им затрат на произведенные улучшения либо произведенный ремонт либо путем зачета стоимости таких улучшений в счет уплаты арендных платежей. Действующее законодательство защищает и интересы арендодателя, связанные с необходимостью поддержания арендованного имущества в надлежащем состоянии.

Однако чтобы указанные нормы имели действительно защитный характер, необходимо их правильно понимать и применять.

В частности, п. 1 — 3 ст. 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.

Казалось бы, все ясно и понятно, однако на практике возникает множество нюансов, которые вопреки желаниям арендаторов не всегда позволяют после прекращения договора аренды рассчитывать на компенсацию понесенных затрат. И дело вовсе не в том, что вышеназванные нормы имеют скрытый смысл. Все дело в системности и совокупности толкования действующего законодательства.

Рассмотрим ряд нюансов, которые необходимо учитывать при заключении договора аренды, чтобы в последующем компенсировать понесенные затраты, связанные с улучшением имущества или проведенным ремонтом.

Несмотря на то что законодательство не содержит ограничений по срокам согласования проведения улучшений арендованного имущества (во время заключения договора, до, или во время, или по факту проведения улучшений), все вопросы, связанные с неотделимыми улучшениями, лучше разрешать непосредственно при заключении договора либо до начала проведения улучшений. Данный постулат, полагаем, не требует комментариев, поскольку очевидно, что ни один здравомыслящий арендодатель, зная о том, что произведенные арендатором неотделимые улучшения возмещению не подлежат (т.е. можно получить бесплатно), не даст своего согласия на компенсацию (хотя бывают и исключения).

Рассмотрим пример из судебной практики.

В рамках заключенного между сторонами договора аренды помещений ответчик (арендодатель) передал истцу (арендатору) во временное возмездное владение и пользование помещения.

Дополнительным соглашением к договору аренды стороны определили, что после окончания срока аренды арендатор передает, а арендодатель принимает на баланс затраты по неотделимым улучшениям, проведенным в результате реконструкции арендованных помещений; арендодатель возмещает арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений в сумме 64815363 руб.

По акту сдачи-приемки объект аренды возвращен арендодателю с указанием стоимости передаваемых неотделимых улучшений в размере 64815363 руб. Также отдельным актом стороны дополнительно зафиксировали, что на возвращенных из аренды помещениях произведена реконструкция под собственное производство арендатора.

Ввиду того что стоимость произведенных неотделимых улучшений не была выплачена арендатору, арендатор обратился в суд с иском о взыскании с арендодателя понесенных затрат.

Оценив вышеизложенные обстоятельства, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

При принятии решения суд, руководствуясь п. 3 ст. 594 ГК, исходил из того, что согласие на возмещение стоимости неотделимых улучшений было достигнуто сторонами в дополнительном соглашении к договору аренды и впоследствии подтверждено актами сдачи-приемки арендованного имущества. Таким образом, у истца как арендатора имелись все законные основания требовать оплаты согласованной стоимости неотделимых улучшений.

Доводы ответчика о том, что дополнительное соглашение, акт сдачи-приемки объекта не могут выступать согласием ответчика на производство неотделимых улучшений по причине их подписания после выполнения работ, были признаны судом несостоятельными.

Исходя из смысла ст. 594 ГК действующее законодательство не содержит императивных положений относительно момента получения согласия на проведение неотделимых улучшений, а также конкретной формы согласования (письменной или устной). С учетом предусмотренного ст. 2, 391 ГК принципа свободы договора суд констатировал, что стороны достигли не противоречащего законодательству соглашения о том, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных арендатором, составляет 64815363 руб. и подлежит возмещению ответчиком.

Получения простого согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений недостаточно. Здесь имеется в виду, что простое письмо арендодателя, в котором выражается согласие на проведение неотделимых улучшений, не является достаточным согласованием вопроса о проведении неотделимых улучшений, чтобы в последующем беспрепятственно требовать возмещения их стоимости. В данном случае может возникнуть ситуация, при которой арендодатель, усмотрев, что стоимость производимых арендатором улучшений «не вписывается в его планы», может уведомить арендатора о необходимости дополнительного согласования размера затрат на неотделимые улучшения. По факту проведения улучшений согласовать их размер в таком случае становится проблематичным. Поэтому при согласовании проведения неотделимых улучшений необходимо учитывать два этапа: первый — получение согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений как таковых (т.е. то, что арендодатель не имеет принципиальных возражений против улучшения арендованного имущества) и второй — согласование размера неотделимых улучшений (в идеале это согласование сметы на проведение работ). В противном случае при проведении улучшений собственными силами (хозяйственным способом) арендатору будет сложно доказать размер и взыскать все понесенные затраты.

Рассмотрим по этому поводу пример из судебной практики.

По договору аренды от 30.03.2014 б/н (далее — договор) (с учетом дополнительных соглашений от 31.03.2014 б/н и N 2), заключенному между сторонами, истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение под непроизводственные цели. Общая сумма арендной платы в месяц с учетом дополнительного соглашения N 2 к договору составила 1844 евро. Пунктом 3.1 договора стороны установили, что арендная плата исчисляется с 01.06.2014.

Согласно п. 3.2, 3.4 договора срок платежа по договору аренды до 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым по курсу Национального банка Республики Беларусь на день оплаты; по коммунальным услугам, в том числе водоснабжение, канализация, электро- и теплоснабжение, — путем выставления арендодателем платежного требования с предварительным акцептом в банк арендатора.

В предусмотренном договором порядке ответчик обязательства по уплате арендных платежей надлежащим образом не выполнил, в результате чего за июнь — октябрь 2015 г. образовалась задолженность в сумме 18628417 руб.

По соглашению сторон 09.12.2015 договор аренды расторгнут, задолженности по арендной плате и коммунальным платежам не погашены.

На основании изложенного истец обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с ответчика 16396688 руб. основного долга по арендным платежам, 2231729 руб. задолженности по коммунальным платежам, 986166 руб. пени, 378917 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Представитель ответчика в судебном заседании первоначально заявленные требования не признал. По существу спора пояснил, что согласно условиям заключенного договора аренды стороны выразили волеизъявление о возмещении арендодателем стоимости произведенного арендатором ремонта в арендуемых помещениях и неотделимых улучшений в указанных помещениях путем осуществления взаимозачетов по арендным платежам за пользование объектом аренды (п. 3 дополнительного соглашения N 2 к договору). По мнению ответчика, подписав указанное дополнительное соглашение, истец выразил согласие на осуществление ремонта, приняв обязательство по возмещению его стоимости в объеме понесенных затрат. При этом п. 5 дополнительного соглашения N 2 к договору было установлено, что стоимость неотделимых улучшений определяется по надлежащим документам.

В подтверждение понесенных затрат на производство ремонта и неотделимых улучшений ответчик неоднократно представлял истцу договор на выполнение ремонтно-строительных работ с указанием стоимости работ в размере 75595646 руб. без учета стоимости материалов, приобретенных самим арендатором, а также акты (справки) об объемах и стоимости выполненных работ на сумму 94983222 руб. Однако истец при отсутствии мотивированного отказа уклонился от подписания акта, злоупотребив правами арендодателя.

В целях урегулирования вопросов возмещения арендатору понесенных затрат на производство ремонта и внесения арендной платы ответчик в порядке и на условиях ст. 381 ГК направил в адрес истца два письма с просьбой произвести зачет встречных однородных требований и зачесть задолженность по арендным, коммунальным платежам в счет оставшейся суммы возмещения затрат на ремонт.

В связи с этим ответчик полагал, что направлением предложения о зачете он как арендатор надлежащим образом исполнил свое обязательство по уплате предусмотренных договором аренды платежей (арендных и коммунальных) за период с 01.06.2014 по 23.10.2015, тем самым прекратив его на основании ст. 381 ГК.

На основании изложенного в удовлетворении заявленных требований истца просил отказать.

Встречные исковые требования о взыскании 61048266 руб. неосновательного обогащения, составляющих сумму неотделимых улучшений (проведенного ремонта), поддержал. В судебном заседании пояснил, что сумма неосновательного обогащения представляет собой разницу между стоимостью ремонта, в том числе неотделимых улучшений, и размером произведенного зачета арендных, коммунальных платежей.

Представители истца встречные исковые требования не признали. В судебном заседании пояснили, что требования ответчика о взыскании 61048266 руб. неосновательного обогащения являются безосновательными, поскольку произведенный ремонт был осуществлен ответчиком в рамках договора аренды и соответственно является неотделимым улучшением, а не неосновательным обогащением. Однако, учитывая, что ремонт был осуществлен без согласия истца, полагали, что оснований для его возмещения не имеется.

В ходе судебного разбирательства суд направил запрос в Управление Департамента финансовых расследований Комитета государственного контроля Республики Беларусь по Минской области и г. Минску о проведении проверки в отношении лица, выполнившего ремонт арендуемых помещений, на предмет того, составлялся ли дефектный акт, смета на ремонтные работы, каким образом была сформирована договорная цена на проведение ремонта, привлекались ли к ремонту иные лица, фиксировалось ли документальное состояние помещения до проведения ремонта.

Согласно полученному ответу нарушений в деятельности лица, производившего ремонт, не установлено. До проведения ремонтных работ был составлен дефектный акт и смета. Работы выполнялись собственными силами. Для выполнения плиточных работ и ряда других мелких работ были привлечены еще 2 человека. За выполненные работы ответчик частично рассчитался.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, в целях подтверждения факта выполнения работ, а также определения их объема и стоимости, с учетом мнения сторон суд пришел к выводу о необходимости привлечения к участию в деле специалиста — республиканского унитарного предприятия «Служба ведомственного контроля при Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь».

Согласно полученному заключению специалиста стоимость работ, отвечающая требованиям технических нормативных правовых актов, без учета стоимости материальных ресурсов на момент их завершения (июль 2014 г.) составила 9202567 руб.; стоимость документально подтвержденных и уложенных на объекте материалов — 8281418 руб.

Опрошенный в судебном заседании специалист республиканского унитарного предприятия «Служба ведомственного контроля при Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь» пояснил, что размер стоимости выполненных работ в арендуемых ответчиком помещениях был определен на основании проведенного контрольного обмера по ресурсно-сметным нормам, утвержденным Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь, без учета стоимости материалов. При этом при расчете стоимости работ учитывались только качественные работы, т.е. соответствующие требованиям технических нормативных правовых актов. Аналогичным образом определялась и сумма, потраченная на использованные при ремонте материалы, т.е. для расчета принимались только документально подтвержденные материалы в составе качественно выполненных работ.

Оценивая наличие у истца встречных обязательств перед ответчиком по возмещению стоимости произведенного ремонта и соответственно возможности произвести зачет однородных денежных требований, суд пришел к следующим выводам.

Стороны договорились, что арендодатель полностью возмещает арендатору стоимость затраченных денежных средств на производство ремонта и неотделимых улучшений арендованных помещений путем взаимозачетов по арендной плате. Стоимость ремонта и неотделимых улучшений арендованных помещений определяется сторонами только по документально подтвержденным платежным документам путем составления акта о стоимости ремонта и произведенных неотделимых улучшений.

Ответчик предоставил истцу акт о стоимости ремонта и неотделимых улучшений и соответствующую документацию по ремонту арендованных помещений с предложением подписать его в течение 3 дней с момента его получения. Для определения суммы взаимозачетов по арендной плате истец предложил ответчику предоставить копии документов (накладные платежные поручения), подтверждающие приобретение материалов и производство работ по ремонту арендуемого помещения.

Таким образом, из представленной в материалы дела переписки следовало, что сторонами не было достигнуто согласие относительно суммы произведенного ремонта и неотделимых улучшений.

Вместе с тем с учетом произведенного ответчиком ремонта арендуемых помещений и предоставления истцу на рассмотрение документов у истца возникли перед ответчиком обязательства по возмещению стоимости произведенного ремонта.

Доводы истца относительно того, что ответчик произвел ремонт помещений без согласия истца, в связи с чем ответчик не может претендовать на возмещение стоимости, были признаны судом несостоятельными.

Решением суда по ранее рассмотренному делу, в котором участвовали те же стороны и оценивались условия заключенного договора, суд установил, что «из буквального содержания п. 1 — 5 дополнительного соглашения от 31.03.2014 к договору аренды от 30.03.2014 следует, что истец (арендодатель) предоставил ответчику (арендатору) право на осуществление неотделимых улучшений арендуемых помещений». Судом также было констатировано, что «согласие на осуществление конкретных действий (состава работ), касающихся перепланировки и ремонта помещений, арендатором не получалось». Вместе с тем было отмечено, что «указанные обстоятельства могут влиять только на оплату (зачет) стоимости произведенных неотделимых улучшений в порядке, установленном дополнительным соглашением от 31.03.2009».

Как следует из представленной в материалы дела переписки сторон, возражений со стороны истца по поводу ремонта арендуемых ответчиком помещений не высказывалось.

Указанные обстоятельства с учетом требований ст. 7 ГК свидетельствовали о том, что согласие истца на осуществление ремонта ответчиком было получено.

Что же касается размера возникших у истца перед ответчиком обязательств по возмещению стоимости произведенного ремонта и неотделимых улучшений, то суд с учетом полученного заключения специалиста, а также полученных от него объяснений пришел к выводу, что документально подтвержденная и законодательно обоснованная сумма выполненных работ в совокупности со стоимостью использованных при ремонте материалов по состоянию на дату завершения ремонта (выполнения работ) — июль 2014 г. составила 17483985 руб. (9202567 + 8281418).

Относительно встречных исковых требований суд отметил, что сумма выполненных ответчиком работ, признанных качественно выполненными, обоснованными и документально подтвержденными, составила 17483985 руб. Указанная сумма с учетом вышеизложенных обстоятельств была зачтена в счет уплаты арендных платежей. В связи с этим требования ответчика в части взыскания с истца 61048266 руб. стоимости разницы между произведенным зачетом и суммой неоплаченного ремонта как неосновательно сбереженных арендодателем денежных средств в связи с расторжением договора аренды были признаны несостоятельными.

Вложенные в арендуемое имущество при текущем ремонте материалы без согласования выполнения работ с арендодателем теряют статус отделимых улучшений, поскольку проведение текущего ремонта с учетом требований п. 2 ст. 587 ГК возлагается на арендатора. К примеру, это замена розеток, замка во входной двери, проводки, которые не теряют своих потребительских свойств при их отделении и могут быть использованы повторно, тем не менее, такое изъятие причиняет вред арендованному имуществу ввиду того, что имущество передавалось в аренду, несмотря на изношенность, все же с розетками, замками и проводкой. Вместе с тем исходя из диспозитивного характера ст. 587 ГК данный вопрос может быть урегулирован в договоре по-иному.

В связи с этим рассмотрим еще один пример из практики.

По договору аренды истец предоставил ответчику в срочное и возмездное пользование нежилое помещение.

В период действия договора истец произвел ремонт арендуемого помещения, в ходе которого, по мнению истца, были произведены отделимые улучшения арендованного имущества — на пол уложен линолеум. Указанные улучшения были произведены без письменного согласия ответчика.

По окончании срока действия договора истец потребовал возврата стоимости отделимых улучшений.

Ввиду отказа ответчика возместить стоимость отделимых улучшений истец обратился в суд с иском, в котором просил истребовать у ответчика возмещение стоимости линолеума, являющегося отделимым улучшением арендованного имущества.

Представитель ответчика заявленные требования не признал. В судебном заседании пояснил, что на момент передачи помещений никаких претензий по качеству настеленного линолеума, принадлежащего ответчику, у истца не было. Таким образом, повреждения и дефекты, потребовавшие замены напольного покрытия, могли возникнуть только по вине истца в ходе эксплуатации им арендованного имущества. В силу строительных норм Республики Беларусь «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений» (СНБ 1.04.02-02), утвержденных приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.09.2002 N 342 (далее — приказ N 342), замена напольного покрытия является текущим ремонтом и расходы по его проведению должен нести арендатор.

На момент освобождения площадей в связи с окончанием срока действия договора аренды имущество, принадлежащее истцу, было вывезено и каких-либо требований о передаче линолеума не заявлялось. Представить какие-либо документы, подтверждающие проведение ремонта (дефектные акты, смету, акт выполненных работ), истец затруднился. На момент предъявления требования в помещении уже было установлено оборудование, организованы рабочие места, в настоящее время оно активно используется в собственном производстве.

Оценив вышеизложенные обстоятельства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Как следует из материалов дела, п. 3.1.4 договора аренды стороны предусмотрели, что арендатор обязан, в частности, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендованного имущества.

В ходе проведенного осмотра спорного объекта установлено, что линолеум уложен по периметру арендованного помещения и приклеен к полу.

В соответствии с разд. Б.8 приложения Б к приказу N 342 замена или ремонт отдельных участков пола, замена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах с полной сменой покрытия относятся к основным видам работ, выполняемых при текущем ремонте зданий и сооружений.

При таких обстоятельствах суд согласился с доводами ответчика о том, что укладка линолеума является текущим ремонтом помещения, стоимость которого не подлежит возмещению.

Доводы истца со ссылкой на ст. 594 ГК о том, что линолеум является его собственностью, были признаны судом несостоятельными, т.к. правоотношения сторон по проведению текущего ремонта арендованного помещения применительно к возникшему спору урегулированы ст. 587 ГК.

В соответствии со ст. 587 ГК арендатор вправе произвести вызванный неотложной необходимостью капитальный ремонт арендуемого имущества и взыскать с арендодателя, если иное не предусмотрено договором, стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. При этом следует учитывать, что критерии разграничения между капитальным и текущим ремонтом определяются законодательством.

По договору аренды (с учетом дополнительных соглашений), заключенному между сторонами, истец предоставил ответчику в аренду нежилые помещения под непроизводственные цели.

В предусмотренном договором порядке ответчик обязательства по уплате арендных платежей надлежащим образом не выполнил, в результате чего образовалась задолженность.

На основании изложенного истец обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с ответчика 150774362 руб. основного долга, 124427716 руб. пени, 34200888 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Представитель ответчика заявленные требования не признал. В связи с нарушением истцом как арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта помещений ответчик (арендатор) в соответствии со ст. 587 ГК произвел капитальный ремонт кровли арендуемого объекта и обратился к истцу с просьбой зачесть стоимость ремонта в счет уплаты арендных платежей. Сумма произведенного ремонта кровли составила 74264866 руб.

Опрошенный в судебном заседании в качестве специалиста представитель республиканского унитарного предприятия «Служба ведомственного контроля при Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь» пояснил, что в присутствии работника ответчика был проведен осмотр арендуемых помещений. По результатам осмотра на основании представленной документации был сделан вывод об отнесении проведенного ответчиком ремонта кровли к текущему ремонту. Вероятностные выводы были сделаны им на основании представленных ответчиком документов: дефектного акта и сметы, которые в силу технического кодекса установившейся практики ТКП 45-1.02-295-2014 «Строительство. Проектная документация. Состав и содержание», утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.03.2014 N 85 «Об утверждении и введении в действие технического нормативного правового акта в строительстве», выступают основанием для проведения текущего ремонта.

Также пояснил, что нормы, содержащиеся в приложении «Ж» к техническому кодексу установившейся практики «Техническая эксплуатация производственных зданий и сооружений. Порядок проведения» (ТКП 45-1.04-78-2007 (02250), утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 17.09.2007 N 286 «Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве» (далее — ТКП 45-1.04-78-2007), имеют рекомендательный характер. Проведенный ответчиком ремонт можно было бы отнести к капитальному только в случае предоставления проектной документации. Поскольку проектная документация не разрабатывалась, проведенные ответчиком работы следует считать текущим ремонтом.

Решением экономического суда заявленные истцом требования были удовлетворены в полном объеме.

Доводы представителя ответчика о том, что истцом при расчете задолженности по арендным платежам не была учтена сумма затрат по проведенному им капитальному ремонту помещений, не были приняты судом во внимание, поскольку с учетом представленного в материалы дела заключения специалиста, а также полученных от него объяснений проведенный ремонт не является капитальным, поскольку нормы ТКП 45-1.04.78-2007, в частности приложение «Ж», на которое ссылается ответчик, как отражено в самом приложении, имеют рекомендательный характер. Непредставление ответчиком суду необходимой для проведения капитального ремонта документации также указывает на проведение именно текущего ремонта, а не капитального.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что оснований требовать уменьшения арендной платы у ответчика не имелось, поскольку проведенный ремонт имел текущий характер, затраты по нему с учетом требований ст. 587 ГК возлагаются на ответчика.

Одновременно суд отметил, что исходя из смысла п. 1 ст. 587 ГК арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы за счет проведенного капитального ремонта в рамках договора аренды. Вместе с тем ремонт кровли арендуемых помещений был проведен ответчиком до заключения спорного договора аренды. Следовательно, понесенные ответчиком затраты не могут выступать основанием для уменьшения задолженности по арендным платежам в рамках спорного договора аренды.