Договор аренды является одним из самых распространенных договоров, которые используют субъекты хозяйствования в своей деятельности. В то же время широкое использование указанного вида договора приводит к наличию разнообразных судебных споров, связанных с заключением, исполнением и прекращением договора аренды.
В отдельную группу судебных споров необходимо выделить споры, возникающие в связи с прекращением действия договора аренды, а соответственно и возвратом арендованного имущества от арендатора к арендодателю. Особого внимания заслуживает ситуация, когда арендатор возвращает имущество, предлагает подписать акт сдачи-приемки, а арендодатель отказывается от принятия имущества, мотивируя это тем, что арендатор не устранил дефекты арендованного имущества.
Рассмотрим пример из судебной практики.
Между сторонами был заключен договор аренды от 01.11.2011 (далее — договор). Согласно условиям договора ответчик арендует у истца недвижимое имущество. 01.03.2015 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды о прекращении арендных отношений.
Указывая на то, что арендованное имущество, по которому арендные отношения сторонами были прекращены 01.03.2015, было возвращено арендатором (ответчиком) арендодателю (истцу) только 17.03.2015, на основании пункта 1 статьи 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) и пункта 3.4 договора истец подал иск о взыскании с ответчика арендной платы за пользование имуществом, начисленной согласно условиям договора аренды за период с 01.03.2015 по 17.03.2015.
Кроме того, указывая на то, что ответчик нарушал установленные договором сроки внесения арендной платы, на основании пункта 5.1 договора истец потребовал взыскать с ответчика пеню за просрочку внесения арендной платы. В обоснование величины предъявленной к взысканию пени истец приложил к исковому заявлению расчет, в котором была применена ставка пени 0,15% от просроченной в оплате суммы за каждый день просрочки.
В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали.
Ответчик, возражая на иск, указал на то, что он не должен вносить арендную плату, взыскания которой требует истец, поскольку уже к 01.03.2015 помещения были полностью освобождены и готовы к возврату арендодателю (истцу); по просьбе истца работа комиссии по сдаче-приемке имущества (помещений) была начата 03.03.2015; в этот же день комиссия свою работу завершила. Однако истец отказался зафиксировать передачу ему арендованного имущества и подписать акт приема-передачи, ссылаясь на то, что в ходе осмотра помещений были выявлены их дефекты и поэтому до передачи этих помещений арендатор должен указанные дефекты устранить. Такие действия истца ответчик рассматривал и рассматривает как необоснованное уклонение от приемки арендованного имущества. Так, письмом от 05.03.2015 ответчик указал истцу на необходимость принятия помещений и подписания передаточного акта. Однако позиция истца не изменилась, о чем свидетельствует дальнейшая переписка между сторонами, которая велась в марте 2015 г. Акт приема-передачи истец решил подписать по своей воле только 17.03.2015.
Ответчиком также подано ходатайство об уменьшении подлежащей взысканию суммы пени ввиду ее чрезмерно высокого размера, отсутствия неблагоприятных последствий для истца из-за просрочек по внесению арендной платы.
Возражая на доводы ответчика, истец указал на то, что он не уклонялся от приемки арендованных помещений; осмотр (а не приемка) арендуемых помещений, который состоялся 03.03.2015 с участием представителей сторон, выявил ряд существенных неисправностей имущества, которые не позволяли использовать это имущество по его назначению (указаны в подписанных истцом дефектных актах от 03.03.2015), что свидетельствует о том, что ответчик нарушил предусмотренные договором обязанности — до подписания передаточного акта произвести текущий ремонт и привести арендованное имущество в надлежащее состояние, в котором оно было им принято после заключения договора аренды; только письмом от 13.03.2015 ответчик сообщил истцу, что считает необоснованными требования об устранении дефектов. Более того, ответчик фактически не полностью освободил арендованные помещения, поскольку в них продолжало находиться принадлежащее ответчику имущество; ответчик до 17.03.2015 осуществлял охрану арендованных помещений и не допускал туда представителей истца; ключи от помещений и свободный доступ к ним истец получил только после того, как ответчик 17.03.2015 снял охрану; письмом ответчика от 16.03.2015 N 465 подтверждается, что на тот момент он еще продолжал владеть арендованными помещениями, в этих помещениях находилось принадлежащее ему имущество и он еще имел возможность по своему усмотрению отключать в помещениях электроснабжение.
Возражая на доводы истца, ответчик указал на то, что в марте 2015 г. единственным аргументом истца по отказу в подписании передаточного акта являлась его позиция, выражающаяся в том, что сначала ответчик должен исправить имеющиеся, по мнению истца, недостатки, выявленные в ходе приемки помещений и указанные им в дефектных актах от 03.03.2015. По мнению суда, этот аргумент является несостоятельным, поскольку свои права в этой части истец должен был защищать иным способом.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив расчет цены иска, дав оценку доводам сторон, суд пришел к следующим выводам.
Согласно положениям статей 593, 626 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки; передача капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами; уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества.
Материалами дела подтверждены доводы ответчика о том, что после прекращения действия договора аренды в отношении имущества он предпринял необходимые действия для исполнения обязанности по возвращению этого имущества истцу. Указанные доводы нашли свое подтверждение в совокупности следующими доказательствами: содержанием акта приема-передачи помещений от 03.03.2015, наличием дефектных актов от 03.03.2015, содержанием письма ответчика в адрес истца от 05.03.2015.
Из содержания письма ответчика от 05.03.2015 следует, что он направляет истцу для подписания акт приема-передачи помещений.
Из содержания ответа истца на это письмо от 06.03.2015 следует, что истец отказался подписать акт приема-передачи помещений на том основании, что ответчик не подписал переданные ему дефектные акты и не указал срок устранения дефектов.
Суд исходил из того, что применительно к предмету иска правовое значение имеет вопрос об исполнении арендатором только обязанности возвратить арендованные помещения после окончания срока аренды; наступление такой обязанности не зависит от исполнения иной обязанности арендатора — устранить дефекты арендованных помещений (при наличии к тому оснований), появившиеся в процессе аренды; требования, вытекающие из обязанности арендатора устранить дефекты арендованного имущества, арендодатель вправе реализовать иным способом, нежели путем отказа от подписания передаточного акта по возврату помещений после прекращения арендных отношений.
Судом также было принято во внимание, что в период с 06.03.2015 по 17.03.2015 не произошло каких-либо значимых событий, которые бы обусловили принятие истцом решения о подписании акта приема-передачи помещений (датированного 03.03.2015) именно 17.03.2015. Доводы истца о том, что он не имел доступа в помещения и только 17.03.2015 сумел получить от ответчика ключи от помещений (основанные на показаниях свидетелей), судом были отклонены, поскольку эти доводы не подтверждаются какими-либо документами (письменными доказательствами), притом что из имеющейся переписки сторон не следует, что после 05.03.2015 истец требовал от ответчика предоставить доступ в помещения и передать от них ключи.
Кроме того, судом были признаны правомерными действия арендатора по организации охраны ранее арендованных помещений до их фактического приема со стороны истца. Наличие по состоянию на 16.03.2015 в помещениях принадлежащего ответчику имущества (источника бесперебойного питания и локально-вычислительной сети) в рассматриваемом случае нельзя рассматривать как свидетельство того, что ответчик не освободил помещения, в том числе и из-за свойств такого имущества. Из показаний свидетелей следовало, что это имущество до настоящего времени находится в помещениях; стороны рассматривают вопрос о дальнейшей судьбе этого имущества.
Материалами дела подтверждено, что акт приема-передачи арендовавшихся помещений был составлен после их обследования комиссией в составе представителей обеих сторон и подписанным директором ответчика передан ответчиком для подписания истцу 05.03.2015.
Таким образом, в период с 01.03.2015 по 05.03.2015 арендовавшиеся помещения еще находились во владении ответчика и не были возвращены им истцу, в связи с чем требования истца о взыскании с ответчика арендной платы за пользование этими помещениями в указанный период были признаны судом обоснованными.
Поскольку после 05.03.2015 у истца не имелось препятствий к подписанию акта приема-передачи арендовавшихся помещений и реализации своих прав на владение и пользование этими помещениями, требования истца о взыскании с ответчика арендной платы, начисленной за период с 06.03.2015 по 17.03.2015, судом признаны необоснованными.
Согласно пункту 1 статьи 311 и статье 312 ГК неустойкой признается определенная законодательством или договором (в письменной форме) денежная сумма, которую должник обязуется уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства.
Пунктами 3.1, 5.1 договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы (должна быть внесена не позднее последнего числа отчетного месяца) арендодатель вправе взыскать с арендатора пеню по ставке 0,15% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно статье 290 ГК обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства.
Материалами дела было подтверждено, что ответчик нарушал установленные договором сроки внесения арендной платы.
Проверив расчет величины предъявленной к взысканию пени, суд пришел к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика пени являются обоснованными.
Рассмотрев ходатайство ответчика, на основании статьи 314 ГК суд полагает возможным уменьшить предъявленную к взысканию сумму пени в два раза, поскольку предъявленная к взысканию сумма пени, по мнению суда, чрезмерно высока по отношению к последствиям ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства об оплате, так как периоды просрочки в оплате являются незначительными, а условия договора предусматривают изменение величины арендной платы в зависимости от изменения курса белорусского рубля относительно валюты (евро).
По итогам рассмотрения указанного судебного решения можно дать следующие рекомендации субъектам хозяйствования — арендодателям.
- В договорах аренды целесообразно устанавливать обязанность для арендатора по устранению дефектов. Пример формулировки в договоре может быть следующим: «Арендатор обязуется за 10 (десять) дней до прекращения действия договора произвести текущий и / или капитальный ремонт арендованного имущества».
- В случае непроведения арендатором ремонта и ,как следствие, передачи арендованного имущества с выявленными в ходе приемки дефектами рекомендуем составлять дефектный акт, а в нем — отражать недостатки и сроки их устранения. Однако, как следует из анализа судебной практики, обнаружение недостатков не является основанием для непринятия по акту сдачи-приемки возвращаемого арендованного имущества.
- При неустранении арендатором дефектов переданного имущества в согласованный сторонами срок арендодатель имеет право подать в суд исковое заявление о возмещении убытков.