Правовая ситуация. Между арендодателем и арендатором расторгнут договор аренды нежилого помещения, подписано соглашение о расторжении договора и составлен акт приема-передачи помещения (возврата). Арендатор не вывез имущество из помещения до настоящего времени. На сегодняшний день составлена опись имущества (с участием представителей государственного органа). Можно ли в данной ситуации взыскать с арендатора арендную плату за период с момента расторжения договора? Как распорядиться имуществом арендатора? Каковы действия арендодателя в данной ситуации?
Комментарий.
В соответствии с законодательством по договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место. При этом приведенные правила применяются к аренде части капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места, если иное не предусмотрено законодательством (ст. 621 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК)).
Законодательством на арендатора возложена обязанность уплаты арендной платы за пользование имуществом (п. 1 ст. 585 ГК). Пользование арендованным имуществом осуществляется арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества. Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (ст. 586 ГК).
По общему правилу договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 420 ГК), по требованию одной из сторон по решению суда (п. 2 ст. 420, ст. 590, 591 ГК), в одностороннем порядке (п. 3 ст. 420, п. 2 ст. 581 ГК).
Таким образом, расторжение договора аренды, в том числе договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (их частей), возможно по соглашению сторон, которое, в свою очередь, подчиняется нормам о форме договора (ст. 580 ГК), то есть совершается в письменной форме.
При прекращении договорных отношений на основании ст. 593 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ч. 2 ст. 593 ГК).
В случае когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ч. 3 ст. 593 ГК).
Наряду с приведенными общими нормами для передачи по договору аренды и возврата капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (их частей) применяются специальные правила. Так, в соответствии со ст. 626 ГК передача капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места, обязательство арендодателя передать капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Соответствующее правило действует и при прекращении договора аренды, то есть обязательство арендатора вернуть арендованное имущество арендодателю считается исполненным после предоставления имущества арендодателю во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 2 ст. 626 ГК).
Таким образом, помимо составления акта или иного документа о передаче (возврате) арендованного имущества такое имущество должно быть передано арендодателю. Юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы (п. 39 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 “О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений” (далее – постановление N 1)).
Только после фактического возврата (освобождения) имущества обязанность арендатора уплачивать арендную плату и право арендодателя на взимание арендных платежей прекращаются (п. 20, ч. 2 п. 36 постановления N 1).
В рассматриваемой ситуации, как представляется, речь идет о непредоставлении имущества арендодателю во владение или пользование при расторжении договора аренды по соглашению сторон, что должно быть обеспечено наряду с подписанием документа о передаче, также предмет аренды (нежилое помещение) должен быть освобожден от имущества арендатора с целью его дальнейшего беспрепятственного использования арендодателем. Иными словами, можно сделать вывод о том, что арендатор фактически пользовался имуществом арендодателя после расторжения договора аренды, что, в свою очередь, не позволяло арендодателю использовать имущество (нежилое помещение).
При неисполнении арендатором обязанности по фактическому возврату (освобождению) имущества взыскание арендной платы за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды производится в размере, определенном этим договором. Также следует учитывать, что изменение (установление) размера арендной платы на недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, после прекращения договора аренды такого имущества является основанием для взыскания с арендатора платы за фактическое пользование имуществом исходя из измененного (установленного) размера арендной платы (п. 39 постановления N 1).
Наряду с этим применяются нормы ч. 1 и 2 ст. 593 ГК, которые являются специальными нормами, устанавливающими объем ответственности арендатора в случае невозврата (несвоевременного возврата) имущества при прекращении договора аренды (ч. 1 п. 38 постановления N 1). Также по смыслу п. 1 ст. 366 ГК арендодатель вправе потребовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в период после прекращения договора аренды до возврата имущества (п. 39 постановления N 1).
В рассматриваемой ситуации могут применяться приведенные выше правила в части взыскания арендной платы с арендатора до момента фактического возврата (освобождения) имущества за все время просрочки, а также применения специальных мер в виде взыскания убытков, если указанная выше плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, в виде взыскания предусмотренной договором аренды неустойки за несвоевременный возврат арендованного имущества и убытков, которые могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором, и взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.
Что касается распоряжения имуществом арендатора, то подобного полномочия законодатель арендатору не предоставляет, в отличие, к примеру, от договора хранения (ст. 789 ГК). Полагаем, у арендатора нет оснований для реализации имущества арендатора и возмещения за счет стоимости реализованного имущества своих расходов. В то же время в целях защиты прав арендодателя и освобождения нежилого помещения от оставленного арендатором имущества арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о выселении и взыскании указанных выше сумм. При принятии решения о выселении и взыскании сумм при отсутствии добровольного исполнения решения оно может быть исполнено в принудительном порядке.