В процессе пользования арендованным недвижимым имуществом часто возникает необходимость осуществления в нем изменений, в том числе неотделимых без вреда для такого имущества улучшений. В то же время арендаторам следует помнить, что для возмещения стоимости таких улучшений необходимо получить согласие арендодателя. Рассмотрим особенности получения согласия арендодателя как основания требования возмещения произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества на примере из судебной практики.
Апелляционная инстанция экономического суда, рассмотрев 12.11.2015 в открытом судебном заседании материалы по иску страхового общества с ограниченной ответственностью «Б» (далее — СООО «Б») к государственному учреждению «Б» (далее — ГУ «Б») о взыскании 25501918 руб., из которых 24495263 руб. — стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, 1006655 руб. — проценты за пользование чужими денежными средствами, с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика — районного исполнительного комитета, отдела физической культуры, спорта и туризма районного исполнительного комитета, в удовлетворении исковых требований отказала.
Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика 25501918 руб., из которых 24495263 руб. — стоимость неотделимых улучшений и 1006655 руб. — проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 31.03.2015.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.
Также истец отказался от ранее заявленного ходатайства о привлечении в качестве соответчика районного исполнительного комитета, ходатайствовал о привлечении его в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика.
Суд апелляционной инстанции определил удовлетворить названные ходатайства с вынесением отдельного судебного постановления.
В судебном заседании представитель ответчика с иском не согласилась, просила отказать в его удовлетворении, отзыв представлен ранее.
В судебном заседании представители третьих лиц также не согласились с исковыми требованиями.
Исследовав представленные по делу доказательства, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в удовлетворении иска надлежит отказать с учетом следующих обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции.
Согласно статье 288 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и из иных оснований, указанных в ГК и других актах законодательства.
Как следует из материалов дела, 25.01.2012 между отделом физической культуры, спорта и туризма районного исполнительного комитета и СООО «Б» был заключен договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в собственности района, N 1/2012 (далее — Договор N 1/2012) сроком действия до 25.01.2015.
В период срока действия Договора N 1/2012 по передаточному акту от 06.02.2012 N 2 имущество, являющееся предметом Договора N 1/2012, было передано отделом физической культуры, спорта и туризма районного исполнительного комитета в оперативное управление ГУ «Б».
В связи с этим между ГУ «Б» (арендодателем) и СООО «Б» (арендатором) 06.02.2012 было заключено дополнительное соглашение N 1 к Договору N 1/2012, в котором стороны внесли изменения в Договор N 1/2012 в части реквизитов внесения арендной платы и эксплуатационных и коммунальных услуг.
Уведомлением от 03.11.2014 N 01-9/370 арендодатель сообщил арендатору о расторжении Договора N 1/2012 с 26.01.2015, просил освободить до 26.01.2015 занимаемое помещение.
Как следствие, по акту сдачи помещения арендатор передал арендодателю нежилое помещение, являющееся предметом Договора N 1/2012.
Данные обстоятельства не оспариваются лицами, участвующими в деле.
В свою очередь, как следует из материалов дела, до даты заключения Договора N 1/2012 (25.01.2012) истец на основании договора подряда от 04.11.2011, заключенного с ООО «С», выполнил текущий ремонт помещения, в подтверждение чего истец представил акт сдачи-приемки выполненных работ за декабрь 2011 г. N 1, справку о стоимости выполненных работ и затратах.
В силу пункта 2 статьи 594 ГК в случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Поскольку правоотношения между сторонами по Договору N 1/2012 были прекращены, истец, ссылаясь на пункт 2 вышеназванной статьи, условия главы 2 Договора N 1/2012 и переписку с отделом физической культуры, спорта и туризма районного исполнительного комитета за ноябрь 2011 г., просил взыскать с ответчика стоимость неотделимых улучшений.
Так, по условиям Договора N 1/2012 арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений в случае прекращения действия Договора N 1/2012, если эти улучшения произведены с письменного согласия арендодателя, в котором арендодатель обязался возместить указанные затраты.
Истец до заключения Договора N 1/2012 обращался в отдел физической культуры, спорта и туризма районного исполнительного комитета, просил согласовать проведение ремонта в помещении, подлежащем передаче в аренду, предлагал включить стоимость ремонта в счет оплаты будущей аренды.
Из писем от 08.11.2011, от 21.11.2011 следует, что отдел физической культуры, спорта и туризма районного исполнительного комитета не возражал против проведения ремонта при условии, что стоимость такого ремонта будет исключена из арендной платы.
Согласно части 1 статьи 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По состоянию на ноябрь и декабрь 2011 г. правоотношения по аренде недвижимого имущества между истцом и отделом физической культуры, спорта и туризма районного исполнительного комитета в 2011 году отсутствовали. Данный отдел по состоянию на ноябрь и декабрь 2011 г. не обладал статусом арендодателя.
Из писем указанного отдела также не усматривается, что отдел принял на себя в будущем обязательства по возмещению стоимости ремонта.
Письменных доказательств получения арендатором в период срока действия Договора N 1/2012 от арендодателя согласия на улучшение арендованного имущества и возмещение его стоимости в материалах дела не имеется.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения исковых требований истца, в связи с чем пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.
Таким образом, приведенный пример из судебной практики свидетельствует о важности получения согласия на производство изменений (улучшений) арендуемого недвижимого имущества у арендодателя.