Нередко арендатор в обоснование своей позиции о том, что он не должен был выплачивать арендные платежи, ссылается на то обстоятельство, что ему не были переданы арендодателем арендные помещения. Приведенный пример из судебной практики показывает, что отсутствие передаточного акта не всегда свидетельствует о том, что арендодатель не исполнил своих обязанностей по передаче в аренду имущества.
Экономический суд г. Минска 24 марта 2014 г. рассмотрел дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Н» (далее — ООО «Н», истец) к индивидуальному предпринимателю Б. (далее — ИП Б., ответчик) о взыскании 19467332 руб. основного долга, 32319662 руб. пени, 2601309 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, основываясь на исследованных в судебном заседании доказательствах, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, исходя из следующего.
Согласно ст. 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 291 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.
В судебном заседании установлено, что 10.12.2012 между ООО «Н» и ИП Б. был заключен договор аренды нежилых помещений.
Объектом аренды с 10.12.2012 по 31.01.2013 являлись: помещение N 11 площадью 12,6 кв.м (2-й этаж); помещение N 13 площадью 3,0 кв.м (2-й этаж), находящиеся в капитальном строении с инвентарным номером 500/С-45806.
Объектом аренды с 01.02.2013 являлись: помещение N 11 площадью 12,6 кв.м (2-й этаж); помещение N 13 площадью 3,0 кв.м (2-й этаж); помещение N 14 площадью 13,5 кв.м (2-й этаж); помещение N 15 площадью 28,4 кв.м (2-й этаж).
Сумма арендной платы, определенной договором, за объекты аренды составляла с 10.12.2012 — 156 евро в месяц, с 01.02.2013 — 575 евро в месяц.
Актом приема-передачи N 1 от 10.12.2012 помещения N 11 площадью 12,6 кв.м и N 13 площадью 3,0 кв.м были арендатором приняты.
Актом приема-передачи N 2 от 31.07.2013 арендатором истцу были возвращены помещения: N 11 площадью 12,6 кв.м, N 13 площадью 3,0 кв.м, N 14 площадью 13,5 кв.м, N 15 площадью 28,4 кв.м.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2013 к договору аренды было определено с 01.08.2013 передать арендатору: помещение N 39 площадью 13,8 кв.м, часть помещения N 35 площадью 14,4 кв.м, часть помещения N 2 площадью 29,4 кв.м. Арендная плата за объекты аренды с 01.08.2013 по 31.08.2013 составила 372,7 евро, с 01.09.2013 — 550,2 евро ежемесячно.
Актом приема-передачи N 3 от 01.08.2013 указанные выше помещения были приняты ответчиком.
Актом приема-передачи от 04.11.2013 помещения N 39 площадью 13,8 кв.м, N 35 площадью 14,4 кв.м, N 2 площадью 29,4 кв.м были возвращены арендатором арендодателю.
Данные факты и обстоятельства подтверждаются письменными материалами и не оспариваются сторонами.
Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендованного имущества в рамках договора от 10.12.2012, просил взыскать с ИП Б. 19467332 руб. основного долга, 32319662 руб. пени, 2601309 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования увеличила, попросив взыскать с ответчика 28920889 руб. основного долга по арендной плате и эксплуатационным платежам, 48061302 руб. пени за период с 03.01.2013 по 31.07.2013, 3868365 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.01.2013 по 31.07.2013.
Суд, руководствуясь ст. 63 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК), принял к рассмотрению уточненный размер исковых требований.
В соответствии с п. 1 ст. 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Пунктом 3.1.1 договора определено, что арендная плата вносится в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь, установленному к евро на день оплаты.
В силу пунктов 3.3, 3.4 договора сумма арендной платы за первый месяц аренды перечисляется арендатором в течение 5 календарных дней с момента подписания акта приема-передачи объекта аренды. Арендная плата за последующие месяцы аренды перечисляется арендатором самостоятельно платежным поручением до 1-го числа оплачиваемого месяца.
Согласно пункту 3.5 договора коммунальные и эксплуатационные расходы возмещаются арендатором арендодателю дополнительно сверх арендной платы.
В обоснование заявленных требований истцом был представлен расчет суммы основного долга исходя из размера ежемесячной задолженности ответчика по уплате арендной платы, коммунальных услуг, платы за комплексное обслуживание с указанием выставленной к оплате суммы, периода ее образования и произведенных ответчиком оплат.
Подтверждение оплаты в иных суммах, чем указано в акте сверки, либо выставления к оплате излишних сумм ответчиком представлено не было.
Доводы ответчика о том, что помещения N 14 площадью 13,5 кв.м, N 15 площадью 28,4 кв.м арендатором ему не передавались, а помещения N 39 площадью 13,8 кв.м, N 35 площадью 14,4 кв.м, N 2 площадью 29,4 кв.м имели препятствия в пользовании, являются несостоятельными и расцениваются судом как способ избежания имущественной ответственности.
В силу ч. 2 ст. 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
Вместе с тем каких-либо достоверных доказательств своей позиции ответчик не представил.
Согласно разъяснениям, содержащимся в ч. 3 п. 5 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», при оценке фактических обстоятельств дела хозяйственным судам следует исходить из того, что отсутствие передаточного акта не всегда свидетельствует о том, что арендодатель и (или) арендатор не исполнили своих обязанностей по передаче и (или) принятию в аренду имущества, и при наличии доказательств исполнения сторонами договора аренды (фактическое пользование имуществом, уплата арендных платежей, нахождение имущества арендатора на арендуемых площадях и т.п.) объект аренды может считаться переданным в пользование арендатору.
Так, доводы ИП Б. о том, что помещения N 14 площадью 13,5 кв.м, N 15 площадью 28,4 кв.м арендатором ему не передавались, опровергаются актом приема-передачи N 2 от 31.07.2013, в соответствии с которым арендатором арендодателю были возвращены помещения: N 11 площадью 12,6 кв.м, N 13 площадью 3,0 кв.м, N 14 площадью 13,5 кв.м, N 15 площадью 28,4 кв.м.
Кроме того, факт нахождения данных помещений в пользовании у ответчика с 01.02.2013 подтверждается подписанным им актом сверки от 14.08.2013 и гарантийным письмом, где ответчик признает сумму задолженности, образовавшуюся за пользование данным имуществом с 01.02.2013.
Факт отсутствия каких-либо препятствий в пользовании помещениями N 39 площадью 13,8 кв.м, N 35 площадью 14,4 кв.м, N 2 площадью 29,4 кв.м подтверждается актом приема-передачи N 3 от 01.08.2013, в соответствии с текстом которого ответчик на момент приемки данных помещений подтвердил отсутствие претензий к техническому состоянию передаваемых помещений и получение их в пользование без каких-либо замечаний.
Также об отсутствии со стороны ИП Б. претензий к техническому состоянию данных помещений свидетельствует факт отсутствия со стороны последнего каких-либо письменных обращений по данному поводу к арендодателю.
Представленный же ответчиком суду акт, в котором якобы зафиксированы обстоятельства непригодности указанных в нем помещений для их использования в соответствии с условиями договора аренды, не может быть судом принят во внимание, поскольку, во-первых, не представляется возможным установить дату его составления, во-вторых, указанный в акте работник арендодателя является подсобным рабочим, а не заведующим хозяйством, и у данного работника отсутствовали какие-либо полномочия на совершение действий по подписанию акта. Кроме того, как пояснил в судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля Т., при подписании им акта в нем отсутствовал сам текст акта, а необходимость подписания данной бумаги была объяснена ответчиком как оформление акта об отсутствии претензий со стороны арендатора к техническому состоянию помещений.
Таким образом, с учетом установленных выше обстоятельств подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца сумма составляет 27578760 руб. (2026,36 x 13610). Задолженность по уплате пени и эксплуатационных расходов, расчет которых ответчиком не оспорен, составляет 1342129 руб. (1109016 + 233113).
В силу п. 1 ст. 311 ГК в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, подлежит уплате неустойка (штраф, пеня), которой признается определенная законодательством или договором денежная сумма.
В пункте 4.3 договора аренды стороны предусмотрели, что в случае нарушения сроков внесения арендных и иных платежей арендатором уплачивается пеня в размере 0,8% за каждый день просрочки платежа от не уплаченной в срок суммы.
Сумма пени, исчисленная истцом, ответчиком не оспорена и составила 48061302 руб.
Вместе с тем размер неустойки по ставке 0,8% является явно завышенным и несоразмерным последствиям нарушенного обязательства. На основании ст. 314 ГК размер пени подлежит уменьшению до 18000000 руб.
Согласно п. 1 ст. 366 ГК за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ставкой рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, за исключением взыскания долга в судебном порядке, когда суд удовлетворяет требование кредитора, исходя из ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день вынесения решения.
Расчет суммы процентов, исчисленных истцом, ответчиком не оспорен и признается судом правильным.