Несмотря на то что время коммунальных квартир уверенно уходит в прошлое, жилищный вопрос по-прежнему встает достаточно остро. В погоне за драгоценными метрами люди приобретают не отдельное жилье, а только доли в квартирах, но еще больше проблем создает наследование несколькими собственниками одного жилого помещения. При разводе бывшие супруги также не всегда готовы покинуть привычные квадратные метры и хотят заблаговременно закрепить право пользования. Интересы сторон далеко не всегда сходятся, начинается ущемление прав, конфликты, и обстановка становится все более накаленной. Для разрешения сложившейся ситуации можно определить порядок пользования квартирой. Тогда положение сторон станет ясным, а права определенными.
Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее — ЖК) определил два способа определения порядка пользования жилым помещением: письменным соглашением сторон в досудебном порядке и по решению суда.
В п. 1 ст. 24 ЖК установлены правила заключения соглашения о порядке пользования жилым помещением. Оно заключается между собственниками, членами или бывшими членами семьи собственника, нанимателями, поднанимателями жилого помещения, членами организации застройщиков в простой письменной форме, а затем регистрируется в органах местного управления. Закон не обязывает заключать такое соглашение. Оно может быть оформлено при предоставлении права пользования или уже в процессе пользования. Особенно это важно в свете нормы ч. 1 п. 5 ст. 157 ЖК, которая гласит, что бывший член семьи собственника, не имеющий доли в собственности на квартиру, теряет право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением о пользовании жилым помещением или брачным договором. Такое соглашение позволит сохранить все права и обязанности, включая право пользования, несмотря на развод, на весь период, установленный соглашением. В тексте соглашения указываются права и обязанности сторон, ответственность и основания для прекращения владения и пользования помещением, условия изменения и расторжения.
Общие правила расторжения соглашения о порядке пользования жилым помещением установлены в п. 2 и 3 ст. 24 ЖК. Оно может быть расторгнуто по согласию сторон путем информирования и регистрации этого решения в органах местного управления в простой письменной форме. Одностороннее расторжение возможно, только если это предусмотрено в самом соглашении. В таком случае сторона, расторгающая соглашение, в письменной форме информирует другую сторону об этом, а через месяц предъявляет извещение и подтверждение его отправки в органы местного управления, которые регистрируют эти факты. С момента регистрации соглашение считается расторгнутым.
Добровольное соглашение — наиболее цивилизованный и мирный способ решения вопроса. Но не всегда мирные переговоры дают желаемый результат, и тогда сторонам остается лишь обратиться в суд с иском об определении порядка пользования жилым помещением.
Суды могут отказывать в удовлетворении иска при:
- превышении исковых требований по площади в сравнении с долей в квартире;
- невозможности мирного сосуществования собственников в одной квартире;
- наличии у собственника иной недвижимости, в которой он зарегистрирован и проживает.
Такие иски подаются в суд общей юрисдикции по месту нахождения квартиры. При определении порядка пользования квартирой суд должен учитывать уже сложившийся порядок пользования помещениями квартиры — комнатами. Например, детская комната приоритетно должна оставаться детям. Идеальным вариантом деления помещения считается выделение доли в натуре, но в случае с квартирой это становится невозможным. В ней нельзя оборудовать отдельные входы в кухню, санузел. А потому в случае определения порядка пользования квартирой не прекращается право общей собственности, и все сособственники сохраняют возможность пользования кухней, сантехническими помещениями, балконами и лоджиями. Иски о выделении долей в однокомнатной квартире суды отклоняют в связи с невозможностью выделить их.
После выделения долей коммунальные платежи будут рассчитываться исходя из занимаемой площади, а не доли в собственности. Это связано с тем, что при рассмотрении иска суд может определить порядок пользования, не соответствующий долям в собственности.
В случае если фактический размер выделенной доли превышает идеальный, собственник может потребовать с совладельца компенсацию расходов на содержание недвижимости и обязательных платежей. Но об плате за проживание речь идти не может.
Если доля в квартире будет продана, новый владелец не будет обязан соблюдать установленный порядок пользования и может обратиться с новым иском об определении такого порядка.
Пример из судебной практики.
Гражданин А. обратился в суд с иском к гражданке В. об определении порядка пользования квартирой. В своем иске гражданин А. указал, что его доля составляет 1/100 в праве собственности, вторым сособственником указанной квартиры является гражданка В. В настоящее время в квартире зарегистрированы и проживают он и гражданка В. Спорная квартира состоит из 2-х изолированных жилых комнат, площадь одной из которых 13,1 кв.м с примыкающей лоджией, а второй — 16 кв.м.
В соответствии с п. 5 ст. 154 ЖК владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников общей долевой собственности. Такое соглашение может быть заключено в простой письменной форме. При отсутствии взаимного согласия между участниками общей долевой собственности о порядке пользования жилым помещением каждый из них вправе требовать в судебном порядке установления порядка пользования жилым помещением.
Ввиду недостижения согласия между сторонами о порядке пользования жилым помещением (квартирой) гражданин А. был вынужден обратиться в суд с иском, т.к. между сторонами возникают конфликты по части пользования квартирой, оплаты коммунальных услуг в указанной квартире. Гражданин А. обоснованно полагал, что изолированная жилая комната площадью 13,1 кв.м с примыкающей лоджией должна быть выделена ему в пользование. Гражданке В. должна быть выделена в пользование изолированная жилая комната площадью 16 кв.м. При предложенном гражданином А. варианте определения порядка пользования квартирой на гражданина А. будет приходиться 13,1 кв.м жилой площади квартиры, на гражданку В. соответственно 16 кв.м. Указанный вариант определения порядка пользования квартирой не ущемляет жилищных прав гражданки В.
С данным иском не согласилась гражданка В., ссылаясь на то, что доля гражданина А. незначительна, не может быть выделена реально и не представляет существенного интереса в пользовании квартирой. Также она указывала на то, что часть квартиры, которую хочет выделить в пользование гражданин А., значительно больше, чем его доля в праве собственности на квартиру. Она предъявила встречный иск, в соответствии с которым просила суд передать ей принадлежащую гражданину А. 1/100 долю квартиры с выплатой ему компенсации.
Гражданин А. не признал иск гражданки В. и настаивал на своем иске, при этом в своих возражениях он указал, что спорная квартира является единственным для него жилым помещением, иных жилых помещений, находящихся в собственности либо на праве владения и пользования, у него нет, кроме этого, доля в праве собственности не обязательно должна соответствовать доле имущества, выделяемого в пользование.
Судом был полностью удовлетворен иск гражданина А. и определен порядок пользования квартирой, в соответствии с которым гражданину А. была выделена для проживания изолированная жилая комната площадью 13,1 кв.м с примыкающей лоджией, а гражданке В. — изолированная жилая комната площадью 16 кв.м. Места общего пользования и подсобные помещения были оставлены в общем пользовании, также в пользу гражданина А. с гражданки В. были взысканы расходы на участие в деле представителя, в иске гражданке В. было отказано в полном объеме.