Правовое регулирование найма-сдачи жилого помещения частного жилищного фонда физических лиц

Основные нормативные правовые акты:

• Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее — ГК);
• Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее — ЖК);
• перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденный Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан» (далее — Перечень);
• постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 N 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. N 497».

Предмет договора найма жилого помещения

В соответствии со ст. 49 ЖК договор найма жилого помещения — соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения (физическое / юридическое лицо). Гражданин или организация, не являющиеся собственниками жилого помещения, могут выступать в качестве наймодателей в случае, если им законодательными актами или собственником жилого помещения предоставлены соответствующие полномочия.

При этом нанимателем может быть только гражданин.

Граждане (наймодатели), оказывающие услуги сдачи внаем жилых помещений, не должны регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей, т.к. ч. 4 п. 1 ст. 1 ГК установлено, что к предпринимательской деятельности не относится сдача внаем (поднаем) жилых помещений, кроме предоставления мест для краткосрочного проживания.

Под предоставлением мест для краткосрочного проживания в соответствии с п. 47 ст. 1 ЖК понимается предоставление жилого помещения по заключенным в календарном году двум и более договорам найма, поднайма жилых помещений, продолжительность каждого из которых не превышает 15 дней.

Предметом договора найма жилого помещения частного жилищного фонда могут быть как жилой дом (п. 21 ст. 1 ЖК), квартира (п. 26 ст. 1 ЖК), жилая комната (п. 8 ст. 1 ЖК), так и часть жилой комнаты.

К существенным условиям договора найма жилого помещения относятся (ст. 50 ЖК):

1. предмет договора найма жилого помещения;
2. срок действия договора найма жилого помещения (для срочного договора найма жилого помещения);
3. размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;
4. срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги (в случае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги).

Обратите внимание!

Жилое помещение, расположенное в здании, подлежащем сносу либо капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой, а также в подвале или полуподвале, не может являться предметом договора найма жилого помещения

Также в соответствии с подп. 1.20 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 N 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» предоставление жилых помещений (их частей) по договору найма жилого помещения частного жилищного фонда или по договору аренды жилого помещения, построенных (реконструированных) или приобретенных с привлечением льготного кредита, до полного его погашения не допускается, а в исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья или члена его семьи, материальное положение и иных) осуществляется с разрешения соответствующего районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации без согласия залогодержателей (подп. 1.1.28 п. 1.1 Перечня (о разрешении предоставления жилого помещения (его частей) по договору найма жилого помещения частного жилищного фонда или договору аренды жилого помещения, построенного (реконструированного) или приобретенного с привлечением льготного кредита)).

Заключение и регистрация договора найма жилого помещения

Согласно ст. 52 ЖК договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным только с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе.

Исключением в данном случае будет являться договор найма жилого помещения, заключенный при осуществлении предпринимательской деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочного проживания, такой договор регистрации не подлежит и считается заключенным с момента, определенного в договоре (данный договор составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй — у нанимателя).

Договор найма жилого помещения составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй — у нанимателя, третий — в районном, городском, поселковом, сельском исполнительных комитетах, местной администрации района в городе, зарегистрировавших этот договор.

Примечание.

Районные, городские, поселковые, сельские исполнительные комитеты, местные администрации районов в городах регистрируют договоры найма жилых помещений в книге регистрации договоров найма жилых помещений государственного и частного жилищных фондов.

Для регистрации договора найма жилого помещения частного жилищного фонда в соответствии с п. 1.8 Перечня представляются следующие документы:

• заявление, подписанное собственником жилого помещения частного жилищного фонда и участниками общей долевой собственности на жилое помещение;
• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность собственника жилого помещения частного жилищного фонда и нанимателя жилого помещения частного жилищного фонда;
• три экземпляра договора найма.

Кроме того, собственники жилого помещения частного жилищного фонда представляют:

• технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;
• письменное согласие всех собственников жилого помещения — в случае, если сдается жилое помещение, находящееся в общей собственности.

Примечание.

От имени несовершеннолетних граждан (за исключением эмансипированных или вступивших в брак), а также граждан, признанных недееспособными или ограниченными в дееспособности судом, договор найма жилого помещения заключают их законные представители.

В соответствии с подп. 3.1.5 п. 3 Положения об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 N 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений», граждане, проживающие в жилых помещениях частного жилищного фонда по договору найма жилого помещения, признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий.

В соответствии с п. 2 ст. 56 ЖК наниматель жилого помещения частного жилищного фонда, если наймодателем является гражданин, вправе с письменного согласия наймодателя предоставить право владения и пользования занимаемым им жилым помещением:

• супругу (супруге), родителям и детям;
• родным братьям и сестрам, деду, бабке и внукам (с письменного согласия всех совершеннолетних членов его семьи, проживающих совместно с ним, а также с письменного согласия других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям);
• иным родственникам, свойственникам и нетрудоспособным иждивенцам, заключившим с ним письменное соглашение о признании членом семьи, — с письменного согласия всех совершеннолетних членов его семьи, проживающих совместно с ним, а также с письменного согласия других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям.

Примечание.

Согласно п. 1 ст. 24 ЖК письменные соглашения о признании членом семьи заключаются в простой письменной форме, подлежат регистрации в районном, городском, поселковом, сельском исполнительных комитетах, местной администрации района в городе и считаются заключенными с момента их регистрации.

Наниматель жилого помещения частного жилищного фонда, если наймодателем является гражданин, вправе без согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, наймодателя, а также других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям, предоставить право владения и пользования занимаемым им жилым помещением своим несовершеннолетним детям.

Примечание.

Граждане, являющиеся родственниками нанимателю жилого помещения по вышеуказанным основаниям, которым предоставлено право владения и пользования жилым помещением после регистрации договора найма, должны быть указаны в договоре найма жилого помещения путем внесения в него соответствующих изменений.

Внесение изменений и дополнений в договор найма жилого помещения возможно по соглашению сторон. Если от наймодателя, нанимателя жилого помещения и (или) проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов его семьи последует отказ от изменения договора найма жилого помещения, то данный отказ может быть обжалован в суде.

Оплата по договору найма жилого помещения осуществляется только в белорусских рублях, т.к. в соответствии с п. 1 ст. 298 ГК денежные обязательства должны быть выражены в белорусских рублях.

При этом в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу Национального банка Республики Беларусь соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.

Как показывает практика, во избежание разногласий между сторонами по договору найма жилого помещения по вопросам оплаты по указанному договору расчет (оплату) стоит осуществлять путем перечисления безналичных денежных средств.

Справочно. Согласно ст. 11.1 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее — КоАП) незаконное принятие иностранной валюты в качестве платежного средства влечет наложение штрафа в размере до 50 базовых величин (БВ). То же действие, совершенное повторно в течение одного года после наложения административного взыскания за такое же нарушение, влечет наложение штрафа в размере от 50 до 100 БВ.

Передача жилого помещения по договору найма

Передача от наймодателя жилого помещения к нанимателю либо от нанимателя к наймодателю осуществляется в соответствии с решением сторон по акту о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения (далее — акт о приеме-передаче) либо без акта о приеме-передаче (ч. 2 п. 1 ст. 53 ЖК).

По мнению автора, во избежание каких-либо разногласий между наймодателем и нанимателем следует составить акт о приеме-передаче.

Акт о приеме-передаче составляется сторонами договора найма жилого помещения в произвольной письменной форме в двух экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй — у нанимателя.

В акте о приеме-передаче указываются:

• сведения о сторонах договора найма жилого помещения (фамилия, собственное имя, отчество (если таковое имеется), место жительства — для граждан; наименование и место нахождения — для юридических лиц);
• место нахождения (адрес) жилого помещения;
• количество жилых комнат жилого помещения, общая площадь жилого помещения, иные характеристики жилого помещения (по усмотрению сторон);
• сведения о состоянии жилого помещения на момент его передачи нанимателю;
• иные данные (по усмотрению сторон).

Прекращение и (или) расторжение договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения прекращается в следующих случаях:

• с истечением его срока, установленного в договоре;
• в связи со смертью, а также признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя жилого помещения (если в жилом помещении не остались проживать совершеннолетние члены его семьи, имеющие право требовать заключения договора найма жилого помещения и признания их нанимателями жилого помещения на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения);
• по иным основаниям, предусмотренным ЖК, законодательными актами или договором найма жилого помещения (ст. 60 ЖК).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут по следующим основаниям:

• по соглашению сторон;
• инициативе нанимателя;
• инициативе наймодателя (ст. 61 ЖК).

Обратите внимание!

Наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время после исполнения своих обязательств перед наймодателем

Согласно п. 3 ст. 61 ЖК договор найма жилого помещения может быть расторгнут при нарушении существенных условий договора нанимателем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи, а также в случае, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи систематически (три и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований ЖК, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.

Примечание.

Порядок пользования жилыми помещениями, содержания жилых, подсобных и вспомогательных помещений, общего имущества в жилых домах государственного и частного жилищных фондов (за исключением помещений в общежитиях и специальных жилых помещений) определен Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 N 399.

При расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предварительно за один месяц наймодатель должен направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора <3>.

<3> См. пример предупреждения о расторжении договора найма жилого помещения частного жилищного фонда в разделе «Деловые бумаги» 

Требование о расторжении договора найма жилого помещения может быть заявлено в суд только по истечении одного месяца со дня вручения нанимателю письменного предупреждения в случае отказа нанимателя от расторжения договора либо неполучения ответа нанимателя на письменное предупреждение.

Пунктом 1 статьи 63 ЖК предусмотрено, что при прекращении либо расторжении договора найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан в течение трех суток (если иной срок не установлен договором найма) освободить занимаемое жилое помещение.

Примечание.

Наниматель жилого помещения и проживающие совместно с ним граждане, не освободившие жилое помещение в установленный срок, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Уплата подоходного налога

В соответствии с п. 2 ст. 173 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее — НК) ставки подоходного налога с физических лиц в отношении доходов, полученных плательщиками от сдачи физическим лицам внаем жилых и (или) нежилых помещений, находящихся на территории Республики Беларусь (за исключением таких доходов, полученных ими от осуществления предпринимательской деятельности или от индивидуальных предпринимателей в результате заключения с ними договоров аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Республики Беларусь), в размере, не превышающем 43660000 бел.руб. в налоговом периоде, устанавливаются в фиксированных суммах согласно приложению 26 к НК.

Конкретный размер ставок подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах в пределах ставок, предусмотренных в приложении 26 к НК, устанавливается областными и Минским городским Советами депутатов в зависимости от категории населенного пункта, в котором находятся жилое и (или) нежилое помещения, места нахождения этих помещений.

Нормативные правовые акты областных и Минского городского Советов депутатов, которыми установлены ставки подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах:

1. решение Минского городского Совета депутатов от 22.12.2014 N 81 «Об установлении размеров ставок подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах»;
2. решение Минского областного Совета депутатов от 06.02.2015 N 64 «Об установлении размера ставок подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах»;
3. решение Гомельского областного Совета депутатов от 09.01.2015 N 55 «О подоходном налоге с физических лиц в фиксированных суммах»;
4. решение Витебского областного Совета депутатов от 28.12.2014 N 41 «Об установлении размера ставок подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах»;
5. решение Гродненского областного Совета депутатов от 20.01.2015 N 55 «О подоходном налоге с физических лиц в фиксированных суммах»;
6. решение Брестского областного Совета депутатов от 20.12.2014 N 59 «Об установлении размера ставок подоходного налога в фиксированных суммах и признании утратившим силу решения Брестского областного Совета депутатов от 20 декабря 2013 г. N 318»;
7. решение Могилевского областного Совета депутатов от 20.12.2014 N 7-6 «О некоторых вопросах налогообложения».

Примечание.

В том случае, если доход от сдачи жилого помещения составляет более 43660000 бел.руб. в год, то в налоговый орган необходимо представить налоговую декларацию (расчет) по подоходному налогу с физических лиц. В этом случае доходы от сдачи внаем квартиры включаются в совокупный годовой доход и облагаются подоходным налогом по ставке 13% с последующим перерасчетом налога (п. 1 ст. 173 НК).

Форма налоговой декларации (расчета) по подоходному налогу с физических лиц установлена постановлением Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 31.12.2010 N 100 «О некоторых вопросах, связанных с исчислением и уплатой налогов с физических лиц».

Обратите внимание!

За уклонение от уплаты фиксированной суммы налога ч. 8 ст. 13.6 КоАП предусмотрена следующая ответственность: неуплата или неполная уплата физическим лицом, не являющимся должностным лицом юридического лица или индивидуальным предпринимателем, — плательщиком, иным обязанным лицом суммы налога, сбора (пошлины), совершенные умышленно, влекут наложение штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога, сбора (пошлины), но не менее 5 БВ