В соответствии с ч. 4 п. 38 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление N 1) доказательствами совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, могут являться: уведомление об освобождении арендуемого помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта, уведомление о готовности передать арендованное имущество в месте его нахождения и т. п.
Пример из судебной практики.
Экономическим (хозяйственным) судом Минской области было вынесено решение, в соответствии с которым в иске обществу с ограниченной ответственностью «С» о взыскании с иностранного общества с ограниченной ответственностью «Р» 34872841 руб. арендной платы за период с 13.07.2013 по 14.07.2013 (2 дня) отказано в полном объеме.
Как следовало из материалов дела, между ООО «С» (ранее — ООО «М») и ИООО «Р» был заключен договор субаренды нежилого помещения от 31.03.2012 (далее — договор).
В соответствии с договором по акту приема-передачи помещения от 01.04.2012 ответчик принял помещение, указанное в приложении 1 к договору, в срочное возмездное владение.
Спор между истцом и ответчиком возник ввиду разногласий в толковании ими пункта 4.2 договора, согласно которому любая из сторон договора вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом другую сторону не менее чем за три месяца до даты прекращения договора и уплатив другой стороне штраф в размере трехмесячной арендной платы не позднее чем в течение 10 календарных дней после уведомления об одностороннем отказе. Размер штрафа рассчитывается исходя из размера арендной платы, действующей на последний день аренды, но не менее среднего размера арендной платы за весь период пользования помещением.
Согласно пункту 4.5 договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора субарендатор возвращает помещение в сроки, указанные в уведомлении об одностороннем отказе от договора.
ИООО «Р» считает, что оно как субарендатор отказалось от договора письмом от 12.03.2013 N 202, в связи с чем договор субаренды прекратил свое действие 12.06.2013 в рамках применения пункта 4.2 упомянутого договора, из которого ответчик не усматривает обусловленности отказа от договора уплатой штрафных санкций: условия о праве отказаться от исполнения договора только в случае уплаты штрафных санкций договор субаренды N 2/12 не содержит, соответственно действительность отказа от договора не зависит от уплаты санкций.
ООО «С (арендодатель), напротив, считает, что пунктом 4.2 договора установлены два условия, при наличии которых возможен отказ арендатора от исполнения договора: уведомление другой стороны (от исполнения договора в силу пункта 4.2 вправе отказаться любая из сторон договора) об отказе не менее чем за три месяца до даты прекращения договора и уплата другой стороне штрафа в размере трехмесячной арендной платы не позднее чем в течение 10 календарных дней после уведомления об одностороннем отказе.
С учетом чего полагает, что правоотношения сторон по договору продолжаются и у субарендатора имеется задолженность по договору субаренды, в связи с чем и был предъявлен иск о взыскании арендной платы. При этом согласно расчету в исковом заявлении требования включают арендную плату за три дня пользования помещением (за один день по расчету истца сумма составляет 1001,23 евро, предъявлено — 3003,69 евро), однако по указанным датам — с 13 июля по 14 июля 2013 г. включительно — фактически за два дня.
В качестве правового обоснования своих требований истцом в заявлении указаны статьи 290, 311, 366, 585, 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК).
При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав и оценив условия договора и позицию каждой из сторон по спорным условиям договора, следующую из переписки сторон и пояснений в ходе рассмотрения дела, пришел к выводу, что письмом от 12.03.2013 N 202 субарендатор в одностороннем порядке отказался от исполнения договора субаренды, предупредив об этом арендодателя за три месяца, как то требуется по условиям пункта 4.2 договора субаренды; признал такой односторонний отказ ИООО «Р» правомерным, в связи с чем не усмотрел оснований для удовлетворения иска, так как договор прекратил свое действие с 12.06.2013 (по истечении трех месяцев с даты направления письма N 202) и по дату его прекращения арендная плата ответчиком внесена.
При этом суд пришел к выводу, что в соответствии с содержанием п. 4.2 договора каждая из сторон наделена правом на односторонний отказ от его исполнения, что не противоречит законодательству и не было поставлено под сомнение самими сторонами на протяжении исполнения договора. И такой отказ не обусловлен уплатой штрафных санкций, условия о праве отказаться от исполнения договора только в случае уплаты штрафных санкций договор субаренды N 2/12 не содержит, соответственно действительность отказа от договора не зависит от уплаты санкций.
Также судом принято во внимание, что 12.06.2013 ответчик передал истцу помещение и акт приема-передачи, о чем свидетельствовал штамп на письме от 11.06.2013. Получив 12.06.2013 акт приема-передачи помещения, истец письмом от 14.06.2013 указывал на недостатки сданного ответчиком помещения. О чем также имелась отметка на акте приема-передачи о том, что не устранены недостатки согласно письму от 14.06.2013. Что в соответствии с ч. 4 п. 38 постановления N 1 указанное уведомление об освобождении арендуемого помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта, уведомление о готовности передать арендованное имущество в месте его нахождения является доказательством совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю.
Решение было обжаловано в апелляционную инстанцию.
В обоснование апелляционной жалобы истец сослался на то, что суд первой инстанции, сделав вывод о том, что «договор аренды считается расторгнутым», не указал, с какого числа договор расторгнут.
По утверждению истца, в судебном заседании ни одна из сторон не отрицала тот факт, что на момент судебного заседания договор был расторгнут, но если истец считал, что договор расторгнут 31.07.2013, то ответчик считал, что договор расторгнут 12.06.2013.
По мнению истца, с учетом того обстоятельства, что им были заявлены требования о взыскании арендной платы за 13.07.2013 и 14.07.2013, т. е. за спорные дни, суду для принятия обоснованного решения по делу следовало установить дату расторжения договора.
По утверждению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции при вынесении решения не была дана оценка условию договора о том, что договором возможность одностороннего отказа предусмотрена при условии уведомления не менее чем за 3 месяца, не была дана оценка тому, влияет ли условие об уведомлении за три месяца на односторонний отказ, и не исследован вопрос, было ли соблюдено условие об уведомлении об одностороннем отказе не менее чем за 3 месяца.
Представитель ответчика с апелляционной жалобой не согласился. Считал решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Апелляционная инстанция, рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав в судебном заседании представителей сторон, пришла к выводу, что решение по делу не подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с действующим на момент возникновения правоотношений между сторонами законодательством одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей у участников гражданских отношений является договор. В силу этого каждый договор должен отвечать установленным принципам и требованиям, таким как принцип свободы договора, наличие согласованной воли сторон для заключения договора, соблюдение соответствующей формы, соответствие договора законодательству, согласование сторонами договора всех его существенных условий.
В соответствии со ст. 1 Закона Республики Беларусь от 12.12.1990 N 460-XII «Об аренде» (в редакции от 31.12.2009) аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности.
Основным документом, регулирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды.
В соответствии со ст. 402 ГК договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно условиям п. 4.2 указанного договора любая из сторон вправе отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, письменно уведомив об этом другую сторону не менее чем за 3 месяца до даты прекращения договора и уплатив другой стороне штраф в размере 3-месячной арендной платы не позднее чем в течение 10 календарных дней после уведомления об одностороннем отказе.
Как усматривалось из материалов дела, письмом от 12.03.2013 ответчик сообщил истцу о намерении освободить нежилое помещение, арендуемое по договору субаренды от 31.03.2012, в период с 01.05.2013 по 01.06.2013 при условии неприменения штрафных санкций за односторонний отказ от исполнения договора, в противном случае — с 07.06.2013.
Таким образом, ответчик указанным письмом уведомил истца о намерении освободить помещение в связи с односторонним отказом от договора.
Письмом от 24.04.2013 ответчик подтвердил, что письмо от 12.03.2013 об освобождении нежилого помещения, направленное арендатором в адрес ООО «С», имело цель известить ООО «С» и об освобождении нежилого помещения, арендуемого по договору субаренды от 31.03.2012, и об отказе от исполнения договора субаренды в одностороннем порядке с намерением не позднее 12.06.2013 освободить нежилое помещение и с просьбой направить представителей истца для принятия нежилого помещения и подписания акта возврата нежилого помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и иными актами законодательства или договором.
Из условий вышеуказанного договора следует, что любая из сторон вправе отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, письменно уведомив об этом другую сторону не менее чем за 3 месяца до даты прекращения договора.
Согласно пункту 3 статьи 420 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Таким образом, договор субаренды от 31.03.2012 считается расторгнутым с 12.06.2013.
В соответствии с ч. 4 п. 38 постановления N 1 доказательствами совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, могут являться: уведомление об освобождении арендованного помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта, уведомление о готовности передать арендованное имущество в месте его нахождения и т. п., что имело место в данном случае.
Суд апелляционной инстанции отметил, что суд первой инстанции правомерно указал, что ответчик 12.06.2013 передал истцу помещение по акту приема-передачи на 11 листах и освободил его. Ответчик неоднократно извещал истца об отказе от договора с 12.06.2013. Истец не совершал действий, направленных на приемку помещений 12.06.2013. Также правомерно было указано, что поскольку при разбирательстве дела достоверно установлен факт освобождения ответчиком помещений 12.06.2013, то у истца отсутствовали правовые основания для взыскания арендной платы за 13.07.2013 и 14.07.2013.
Таким образом, доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не были приняты апелляционной инстанцией, поскольку они по существу были направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и не могли повлиять на существо принятого решения исходя из принципов относимости и допустимости.
Основания для изменения или отмены судебного постановления хозяйственного суда первой инстанции — нарушение или неправильное применение норм материального и (или) процессуального права, чего в данном случае судом первой инстанции не допущено.
При таких обстоятельствах у апелляционной инстанции отсутствовали основания, предусмотренные ст. 280 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) для отмены решения хозяйственного суда, о чем и было вынесено соответствующее постановление, решение экономического (хозяйственного) суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ООО «С» — без удовлетворения.
Истцом данное решение обжаловалось в суд кассационной инстанции, однако последний поддержал решения судов первой и апелляционной инстанций, вынес решение: в удовлетворении жалобы отказать, рассмотренные решения оставить без изменений.
Полагаем, что нужно осветить следующие моменты решения суда кассационной инстанции.
Судебными инстанциями дана детальная оценка последующей переписки сторон. На основании произведенного анализа судом сделан правильный вывод, что письмом от 12.03.2013 N 202 ответчик выразил ясно и четко волю на отказ от исполнения договора. Буквальное содержание представленной сторонами переписки подтверждает указанную волю субарендатора, что свидетельствует о прекращении между сторонами договорных отношений.
Доводы кассатора о том, что, дав оценку правомерности требований об уплате штрафа в соответствии с пунктом 4.2 договора, суд вышел за пределы рассматриваемого спора, не принимаются кассационной инстанцией, поскольку в силу части второй статьи 106 ХПК не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении хозяйственным судом другого дела обстоятельства, установленные вступившим в силу судебным постановлением. Суд не уполномочен оценивать обстоятельства, не относящиеся к предмету спора.