Острые углы отселения при сносе (часть 1)

В связи с развитием городов и увеличением в Республике Беларусь темпов и объемов строительства жилых помещений в последние несколько лет особую актуальность приобрел вопрос о соблюдении прав собственников жилых домов и квартир (далее — объекты), которые подлежат сносу в связи со строительством новых объектов на месте сносимого.

Имеющиеся мощности строительного комплекса г. Минска позволяют ежегодно вводить более 1000 тыс. кв. м общей площади жилых домов (пункт 28 Программы социально-экономического развития города Минска на 2011 — 2015 годы, утвержденной решением Минского городского Совета депутатов от 23.12.2011 N 187 (далее — Программа развития)). В 2011 — 2015 годах намечается ввести в эксплуатацию 5,6 млн. кв. м общей площади жилых домов (пункт 45 Программы развития). О сложности обозначенного вопроса свидетельствует увеличение с 2012 года количества судебных споров между застройщиками (теми, кто сносит и строит новые объекты) как государственной, так и частной формы собственности, а также собственниками сносимых объектов. Растущее количество этих споров, их содержание, а также отдельные судебные решения по ним свидетельствуют об отсутствии системного подхода и единства в понимании смысла, порядка и условий защиты имущественных прав собственников и иных лиц в связи с изъятием у них земельных участков для государственных нужд и сносом расположенных на них объектов недвижимого имущества. Источник разногласий у собственников сносимых объектов можно обобщить позицией о том, что если собственника помимо воли лишают принадлежащего объекта, его истории, сложившихся условий проживания и пользования им, то компенсация потерь будет полной, только если при этом будут удовлетворены все его желания. В ряде случаев со стороны собственников сносимых объектов усматриваются желание и попытки не только получить защиту своих прав, но и решить жилищный вопрос как свой, так и своих родственников, обогатиться. Причины, по которым застройщики вступают в спор, связаны с правовой и экономической обоснованностью удовлетворения пожеланий собственников сносимых объектов. Предоставление компенсации собственникам сносимых объектов производится застройщиками частной формы собственности за счет собственных средств, государственной формы собственности — за счет либо денежных средств местного бюджета, либо за счет квартир, выделяемых исполнительным комитетом из фонда, формируемого всеми застройщиками в результате безвозмездной передачи ими в коммунальную собственность квартир согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2007 N 407 «О некоторых вопросах, связанных со сносом жилых домов на земельных участках, изымаемых для государственных нужд» (далее — постановление N 407). При строительстве жилых домов с привлечением дольщиков обоснованно понесенные застройщиком затраты на компенсацию собственникам сносимых объектов учитываются в составе стоимости 1 кв. м для дольщика. Таким образом, застройщик получает возмещение понесенных затрат, а финансовое бремя компенсации собственникам сносимых объектов переносится на лиц, участвующих в долевом строительстве, которые не являются нуждающимися в улучшении жилищных условий. При такой схеме взаимоотношений особенно важно не только соблюдать принцип справедливости индивидуально для собственника сносимого объекта, но и сохранить социальную общественную справедливость. Дисбаланс этих категорий приведет к иждивенчеству в обществе и злоупотреблениям.

Рассмотрение конкретных примеров реализации прав собственников сносимых объектов хотелось бы начать с того, что строительство жилья за счет сноса существующих жилых домов (малоэтажных многоквартирных домов и домов частного сектора) является одним из направлений стратегии развития жилых территорий г. Минска, предусмотренной главой 2 Генерального плана г. Минска с прилегающими территориями в пределах перспективной городской черты, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 23.04.2003 N 165 «Об утверждении Генерального плана г. Минска с прилегающими территориями и некоторых вопросах его реализации» (далее — генплан г. Минска). Согласно введению в генплан г. Минска целью градостроительного развития г. Минска являются создание благоприятной среды жизнедеятельности и обеспечение устойчивого развития города в интересах настоящего и будущего поколений. Спорные и проблемные вопросы реализации прав собственников сносимых объектов, установленных п. 4, 5, 7 Указа Президента Республики Беларусь от 02.02.2009 N 58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд» (далее — Указ) и ст. 158 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК), можно разделить на общие для всех собственников вопросы и на те, которые зависят от выбранного собственником способа компенсации. Поскольку реализация таких прав собственников, как строительство или получение равноценного жилого дома, перенос сносимого, связана с предоставлением в пределах города земельного участка взамен изымаемого, зависит не от застройщика, а от наличия объективной возможности, в том числе подтвержденной генеральными планами города, иного населенного пункта, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством, в настоящей статье о данных правах речь идти не будет. Редко, но имеют место споры о том, обладает ли претендент на реализацию права в связи со сносом объектов необходимым статусом и правами.

Судом Московского района г. Минска в 2013 году было вынесено решение об отказе в удовлетворении исковых требований гражданина К. к Минскому городскому исполнительному комитету (Мингорисполкому) о признании права на реализацию имущественных прав в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, а именно права на получение в собственность квартиры типовых потребительских качеств, и понуждении к внесению изменений в решение о предстоящем изъятии земельного участка. Истцом указывалось, что решением суда Октябрьского района г. Минска от 03.08.2011 за истцом признано право собственности в порядке наследования на домовладение, состоящее из жилого дома, сарая, погреба, с установлением обязанности РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» произвести государственную регистрацию создания капитального строения. Поскольку на момент вынесения решения о предстоящем изъятии за истцом не было признано право собственности, в решении не было указания на истца и соответственно указания о реализации его имущественных прав. В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что согласно ответу Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру совершить регистрационные действия на основании поступивших решения суда Октябрьского района г. Минска и определения Минского городского суда не представляется возможным по причине нарушения порядка подачи документов, а также ввиду отсутствия регистрации создания земельного участка, отсутствия акта приемки эксплуатируемого строения либо решения о возможности использования эксплуатируемого строения по назначению. Согласно обследованию строения оно находилось в ветхом состоянии и было непригодно для проживания. Судом установлено, что строения не были зарегистрированы в качестве объектов недвижимости; строения не соответствовали на дату принятия решения о предстоящем изъятии земельного участка требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и не соответствовали этим требованиям на момент рассмотрения дела; на момент рассмотрения дела строения подвержены разрушению. В связи с указанным и в соответствии с п. 7 Указа истцу предоставляется право на возмещение убытков за снос не завершенных строительством либо завершенных строительством и не зарегистрированных в установленном порядке строений. Кассационная инстанция принятое по делу решение оставила без изменений. К общим можно отнести разногласия на этапе выбора вида компенсации. Так, согласно ч. 1 п. 7 Положения о порядке реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков, утвержденного Указом (далее — Положение), собственник сносимого объекта в случае выбора одного из предоставляемых ему прав в течение месяца со дня получения предложений по их реализации подает соответствующее заявление. Из приведенной нормы видно, что выбор одного из прав собственник должен сделать после получения предложений по реализации этих прав. На практике под предложениями по реализации прав собственников принято понимать решение Минского городского исполнительного комитета (Мингорисполкома) о предстоящем изъятии, в котором согласно п. 3 Положения указываются варианты реализации прав собственников объектов недвижимого имущества, предусмотренные в п. 4 и 5 Указа. Однако встречались случаи, когда собственники указывали на то, что в решении Мингорисполкома о предстоящем изъятии перечислены все возможные права, установленные Указом, что не является предложением по реализации прав конкретного собственника, так как оно абстрактно и сформировано без учета характеристик объекта, подлежащего сносу, и других необходимых данных. Собственники предлагали застройщикам для создания условий для объективного выбора сначала провести необходимые оценки и сформировать предложение с указанием конкретного размера возможной денежной компенсации, а также предложить конкретный вариант квартиры, возможной к передаче собственнику, так как только такое предложение позволяет делать выбор. Надо согласиться, что такая позиция собственников выглядит весьма логичной. Однако, поскольку решения Мингорисполкома в этой части не признавались незаконными, застройщики исходят из того, что собственник должен сделать выбор права и направить соответствующее заявление в течение месяца с момента получения копии решения Мингорисполкома о предстоящем изъятии. В работе имели место случаи, когда собственник подавал заявление с указанием одного вида компенсации (денежные средства), а через некоторое время изменял свое решение и просил передать в собственность квартиру. Прямо Положением такая ситуация и порядок ее разрешения не определены, но застройщик и собственник могут достигнуть согласия в выборе права, его изменении, в реализации выбранного права, а могут не достигнуть. При отсутствии согласия в п. 8 Положения предусмотрен порядок перехода к урегулированию разногласий в судебном порядке. В качестве дополнительных страховочных мероприятий встречаются случаи, когда застройщики и собственники сносимых объектов после получения от собственника заявления с выбранным правом заключают соглашения о порядке и условиях его реализации, предусматривая соответствующие обязательства в случае, если собственник сносимого объекта после заключения соглашения откажется принять тот вид компенсации, по которому у сторон достигнуто соглашение. В качестве примера разрешения спорной ситуации, связанной с выбором собственником сносимого объекта вида компенсации, можно привести спор, разрешенный судом в 2008 году, но актуальность которого сохраняется и после принятия Указа. Администрация Фрунзенского района г. Минска в исковом заявлении указывала на то, что дом по ул. Кальварийской в г. Минске подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. В общей долевой собственности С., ее сыновей А. и Г. в этом доме находилась квартира N 8, в которой были прописаны и проживали также другие члены их семьи. Общая площадь квартиры — 70,57 кв. м. В связи со сносом дома ответчикам была предложена трехкомнатная квартира в г. Минске общей площадью 75,56 кв. м, выселиться в которую они отказались. Поэтому истец просил выселить ответчиков в предоставленную квартиру с последующей передачей им жилого помещения в установленном порядке в долевую собственность. Решением суда Фрунзенского района г. Минска иск удовлетворен; определением судебной коллегии по гражданским делам Минского городского суда решение оставлено без изменения. На вынесенные по делу судебные постановления принесен в надзорном порядке протест об отмене по следующим основаниям. В силу положений ч. 1 ст. 105 ЖК (действовавшего на момент рассмотрения спора), если гражданину на праве собственности принадлежит жилое помещение, находящееся в многоквартирном жилом доме, и этот дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, то предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок, предоставляется этому гражданину совместно с членами его семьи в собственность жилое помещение, равноценное по благоустройству, общей площадью не менее ранее занимаемого помещения и соответствующее требованиям ст. 73 ЖК, либо по его желанию выплачивается денежная компенсация за принадлежавшее ему на праве собственности жилое помещение, определенная на основании заключения о стоимости жилого помещения. Судами было установлено, что ответчики А. и Г., являющиеся участниками общей долевой собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме в г. Минске, подлежащем сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, в ходе судебного разбирательства по делу о выселении неоднократно обращались с письменными ходатайствами, в которых указывали, что имели намерение получить стоимость принадлежащих им долей в жилом помещении, подлежащем сносу. Однако выплатить стоимость жилого помещения им не предлагалось, вопрос о выкупе имущества истцом с ними не обсуждался. При наличии таких данных суду следовало уточнить у ответчиков, сохранилось ли в период рассмотрения спора их намерение получить денежную компенсацию за принадлежащее им на праве собственности жилое помещение, подлежащее сносу, и в зависимости от позиции ответчиков по данному вопросу разрешить заявленные строительной организацией требования о выселении.

Примечание. При рассмотрении такого спора после 01.05.2009 необходимо было бы учитывать п. 8 Положения, согласно которому в случае, если заявление собственником сносимого объекта не подано в установленный срок или между собственником сносимого объекта недвижимого имущества и лицом, которому предоставляется земельный участок, не достигнуто согласие в выборе права, подается иск о выкупе объекта недвижимого имущества либо о выселении собственника. При этом право выбора искового требования принадлежит истцу. На практике возникали трудности с применением п. 12 Положения, который определяет выбор прав лицами, являющимися участниками долевой собственности. Как правило, участники долевой собственности при выборе права желают, чтобы застройщик рассматривал каждого из них в индивидуальном порядке, как если бы они владели не долей в имуществе, а имуществом, приходящимся на их долю после ее выдела. Соответственно, выбирая право, участники долевой собственности рассчитывают, что на это право и на предоставляемую застройщиком компенсацию режим долевой собственности не будет распространяться, а каждый из участников долевой собственности получит по отдельной квартире. Все участники долевой собственности могут выбрать одно общее для всех право, но часто имеет место ситуация, когда один из участников долевой собственности желает получить денежные средства, а остальные выбирают передачу в их собственность квартиры. Пункт 12 Положения, п. 10 ст. 158 ЖК устанавливают, что при выборе лицами, являющимися участниками общей собственности, одного из прав, предусмотренных в п. 4 или 5 Указа, их доли в этом праве должны соответствовать их долям в праве собственности на подлежащие сносу объекты недвижимого имущества. Абсолютным лидером по количеству разногласий на стадии выбора собственником сносимого объекта вида компенсации является указание собственниками не просто выбираемого права (денежная компенсация или передача в собственность квартиры), а детализация и конкретизация выбираемого права, зачастую придание выбираемому праву условного характера. В качестве примера можно привести следующие формулировки: «Выбираем в качестве компенсации денежные средства в размере, необходимом для покупки комнаты в квартире в Центральном районе г. Минска определенной площадью и по определенной цене»; «Выбираем в качестве компенсации передачу в собственность трехкомнатной квартиры в Московском районе г. Минска из числа новостроек не выше седьмого этажа». В первом примере собственник сносимого получил денежные средства, приобрел за них валюту, но приобрести за них желаемую комнату не смог, так как к моменту возможной сделки цена на нее выросла. Ссылаясь на то, что согласие на денежную компенсацию дано при условии ее достаточности на покупку комнаты, собственник длительное время требовал от застройщика доплату, предпринимая попытки вернуть застройщику денежную компенсацию. Из норм Указа и Положения, соответствующих статей ЖК видно, что как на стадии выбора права, так и в последующем собственник производит выбор между денежной компенсацией и передачей в собственность квартиры и этот выбор не может носить условный характер, а пожелания собственника, несомненно, учитываются застройщиком при реализации выбранного права, но они не являются исключительными и единственно возможными, так как стороны прежде всего ориентируются на требования законодательства. Можно привести следующие примеры реализации права на получение денежной компенсации со спорными вопросами. Самое важное для собственника сносимого имущества — это определение размера денежной компенсации. Так, п. 4 Указа установлено, что денежная компенсация за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них (за прекращение права собственности на долю в общей собственности) определяется в размере их рыночной стоимости, но не менее размера затрат, необходимых для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений. Если соответствующее сносимое недвижимое имущество принадлежит на праве общей долевой собственности, то размер убытков в отношении каждого из собственников определяется пропорционально долям в праве общей долевой собственности на сносимое недвижимое имущество. Необходимо отметить, что застройщики не наделены правом самостоятельно определять размер денежной компенсации, подлежащей выплате при сносе строений. Размер убытков, причиняемых сносом расположенных на изымаемых земельных участках объектов недвижимости и насаждений при них, определяется в соответствии с Положением о порядке определения размера убытков, причиненных землепользователям изъятием у них земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости (далее — Положение о порядке определения размера убытков), утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 N 462 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. N 667» (далее — постановление N 462), и осуществляется организациями согласно Перечню организаций, осуществляющих определение размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, утвержденному постановлением N 462. Застройщик выступает заказчиком оценки. По результатам определения размеров убытков организация, осуществляющая его, составляет отчет с указанием в нем исполнителя работ, перечня данных, использованных при определении размеров убытков, источника их получения, описания процедуры расчета убытков, результатов определения убытков, иных сведений (ч. 1 п. 22 Положения о порядке определения размера убытков). На основании отчета составляется заключение об определении фактического размера убытков, что является основанием для выплаты застройщиком денежных средств собственнику сносимого объекта. Споры, связанные с определением размеров убытков и их возмещением, рассматриваются в судебном порядке (п. 25 Положения о порядке определения размера убытков). Поскольку заинтересованными в оценке являются и застройщик, и собственник, а застройщик при этом выступает заказчиком оценки, то и оспаривать результат произведенной оценки вправе обе стороны. Согласно п. 3 Положения о порядке и условиях расчетов, связанных со сносом или переносом жилых домов, строений, сооружений, не завершенных строительством объектов и насаждений при них, находящихся в частной собственности граждан, в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд, утвержденного постановлением N 407, для осуществления выплаты гражданину убытков, связанных со сносом расположенных на изымаемых земельных участках объектов недвижимости и насаждений при них, инвестор (уполномоченное им лицо) открывает в банке специальный счет на имя этого гражданина, на который зачисляет причитающиеся ему в соответствии с решением местного исполнительного и распорядительного органа об изъятии и предоставлении земельного участка денежные средства. Расходы, связанные с открытием счета, его обслуживанием и перечислением средств, осуществляются инвестором (уполномоченным им лицом) за счет собственных (привлеченных) средств инвестора или местным исполнительным и распорядительным органом за счет средств местного бюджета. Открытие застройщиком специального счета на имя собственника сносимого объекта на практике оказалось трудной задачей ввиду отсутствия регулирования порядка открытия такого вида счета на имя другого лица. По сложившейся практике счета открывают сами собственники сносимого объекта либо застройщик перечисляет денежные средства на карт-счета собственников или корреспондентские счета банков. Возникали споры, связанные с возмещением собственникам сносимых объектов расходов в виде взимаемых банками процентов за снятие наличных денежных средств. Позиция застройщиков состоит в том, что операции по перечислению средств, возмещение которых предусмотрено законодательством, и операции по снятию наличных денежных средств согласно ст. 201 Банковского кодекса Республики Беларусь — это различные операции по банковскому счету. Имели место случаи, когда собственники сносимого объекта, не согласившись с размером денежной суммы либо вообще не мотивируя свое поведение, заявляют застройщику об отказе принимать денежную компенсацию. Предъявление в этом случае иска, рассмотрение которого позволило бы обязать собственника принять денежную компенсацию, с точки зрения сути требований и в целях организационной и процессуальной экономии выглядит нецелесообразным. Решением этой ситуации может быть принятие общих норм гражданского права о надлежащем исполнении денежного обязательства и уклонении кредитора (собственника сносимого объекта) от принятия исполнения. Статьи 290, 291, 308 Гражданского кодекса Республики Беларусь позволяют застройщику перечислить денежные средства в депозит нотариуса. Идя по пути перечисления денежных средств в депозит, застройщик столкнется исключительно с тем, что желательно выбрать нотариуса, у которого открыт соответствующий счет, максимально близко расположенного к месту проживания собственника, и представить необходимый пакет документов, в том числе доказательства того, что собственник уклоняется (отказывается) от принятия денежных средств. Расходы застройщика и собственника сносимого объекта при таком разрешении ситуации минимальны (госпошлина и нотариальный сбор). Не всегда встречает согласие у собственников и указание застройщика о том, что на момент перечисления денежных средств в сносимом объекте никого, кроме собственника, зарегистрировано быть не должно. Вытекает это требование из п. 19 Положения, которым установлено условие о том, что собственник подлежащего сносу объекта может реализовать право на получение денежной компенсации, если он обеспечил местом проживания тех граждан, которые зарегистрированы по месту жительства в принадлежащем ему объекте.