Обязанность арендатора по возврату арендованного имущества (при прекращении договора аренды) в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, вытекает из норм статьи 593 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК). В том случае, если имущество возращено несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Индивидуальный предприниматель (ИП) М. обратилась в экономический суд с иском к дочернему республиканскому унитарному предприятию (РУП) «Г» о взыскании 325858445 бел.руб. арендной платы, 9034813 бел.руб. пени и 6143673 бел.руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Требования мотивированы тем, что в связи с несвоевременным возвратом арендованного помещения после прекращения договора аренды РУП «Г» обязано уплатить арендную плату за февраль — май 2015 г. в размере 325858445 бел.руб. Ответчик арендную плату за указанный период не уплатил.
Кроме того, в связи с наличием задолженности по арендной плате с ответчика подлежат взысканию пеня в размере 9034813 бел.руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6143673 бел.руб.
Возражая против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, ответчик, не оспаривая факт заключения и исполнения договора аренды, ссылался на то, что отсутствуют основания для взыскания заявленных к взысканию сумм, поскольку за период действия договора арендная плата уплачена в полном объеме, возврат арендованного помещения произведен до истечения срока действия договора.
Решением экономического суда от 16.10.2015 исковые требования ИП М. удовлетворены частично. С РУП «Г» в пользу ИП М. взыскано 9034813 бел.руб. пени, 6143673 бел.руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
В удовлетворении иска в остальной части отказано.
Постановлением апелляционной инстанции экономического суда от 24.11.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными постановлениями ИП М. обратилась с кассационной жалобой в судебную коллегию по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь, в которой просила отменить решения экономического суда первой и апелляционной инстанций и принять новое судебное постановление об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных постановлений, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь пришла к выводу об отсутствии оснований для их отмены, исходя из следующего.
Согласно части первой статьи 297 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь основаниями для изменения или отмены судебных постановлений экономического суда первой и (или) апелляционной инстанций являются необоснованность судебных постановлений, нарушение или неправильное применение норм материального и (или) процессуального права.
Как следует из материалов дела, между ИП М. (основным арендатором) и РУП «Г» (субарендатором) был заключен договор субаренды нежилого помещения от 21.01.2013.
Согласно указанному договору ИП М. (основной арендатор) передала РУП «Г» во временное владение и пользование нежилые изолированные помещения для административного использования. Срок действия договора стороны установили по 31.12.2013. Дополнительными соглашениями N 2, N 4 стороны продлили срок действия договора по 31.12.2014, затем — по 31.01.2015.
Факт передачи помещений оформлен актами от 23.01.2012 и 01.02.2012 в рамках ранее действовавшего договора от 23.12.2011. Техническое состояние переданных в аренду помещений в актах приема-передачи имущества не отражено.
По условиям договора (подпункты 3.1 — 3.2) размер арендной платы составил 6 евро за 1 кв.м, за все арендуемое имущество — 3301,50 евро; арендатор должен вносить арендную плату ежемесячно до 5-го числа текущего месяца в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на день уплаты. Дополнительным соглашением N 3 стороны увеличили ставку арендной платы до 7,5 евро за 1 кв.м, в целом по договору — 4126,88 евро в месяц.
Из представленных по делу доказательств следует, что по состоянию на день подачи ИП М. иска в суд ответчиком не была внесена арендная плата за январь 2015 г. По состоянию на 22.05.2015 долг по арендной плате за январь составил 65947542 бел.руб.
После возбуждения судом производства по данному делу ответчик перечислил на расчетный счет истца платежным поручением от 24.07.2015 68568111 бел.руб. в погашение задолженности по арендной плате за январь 2015 г. по курсу евро 1:16615, установленному Национальным банком Республики Беларусь на 24.07.2015.
Таким образом, просрочка внесения арендной платы за январь 2015 г. имела место.
В соответствии со статьями 290, 291 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.
Пунктом 1 статьи 585 ГК предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В случае просрочки исполнения денежного обязательства кредитор вправе требовать от должника уплаты неустойки в размере, предусмотренном соглашением сторон, и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования, установленной Национальным банком Республики Беларусь на день исполнения обязательства, за каждый день просрочки (статьи 311, 312, 366 ГК).
Установив вышеизложенные обстоятельства, экономический суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований в части взыскания пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Правильными являются и выводы экономического суда в части отказа в иске о взыскании арендной платы за февраль — май 2015 г. в связи с несвоевременным возвратом арендованного помещения.
Обязанность арендатора по возврату арендованного имущества (при прекращении договора аренды) в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, вытекает из норм части первой статьи 593 ГК. В том случае, если имущество возвращено несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В силу пункта 2 статьи 626 ГК арендуемые изолированные помещения должны быть возвращены арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Согласно части третьей пункта 38 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» в том случае, если судом будет установлено совершение арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю в установленный срок, и подтвержденное надлежащими доказательствами несовершение арендодателем встречных действий по приему объекта аренды, то есть уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды (пункт 3 статьи 376, статья 377, пункт 1 статьи 626 ГК), то в удовлетворении требования арендодателя о внесении арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества может быть отказано. Доказательствами совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, могут являться: уведомление об освобождении арендуемого помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта, уведомление о готовности передать арендованное имущество (например, оборудование) в месте его нахождения и т.п.
Сложившиеся фактические отношения свидетельствуют о том, что арендатором были приняты исчерпывающие меры по возврату арендованных помещений в связи с прекращением договора аренды. Истец не отрицает того обстоятельства, что акт приема-передачи помещений не был подписан его представителем в январе 2015 г. из-за наличия претензий к арендатору по техническому состоянию арендованного имущества.
Как указано ранее, арендуемое имущество должно быть возвращено арендодателю в том состоянии, в котором арендатор его получил. Однако техническое состояние переданных в аренду РУП «Г» помещений в актах приема-передачи имущества не было отражено.
Между тем ответчиком представлены документы, свидетельствующие о том, что полученные им от арендодателя помещения не могли быть использованы по назначению без проведения ремонтных работ. По условиям договора помещения переданы в аренду для административного использования, то есть в этих помещениях должна была находиться государственная экспертная организация и осуществлять возложенные на нее функции. Ответчиком был составлен дефектный акт от 16.01.2012, заключены договоры подряда со строительными и иными организациями, результаты выполненных подрядных работ оформлены соответствующими актами. Из указанных документов следует, что арендатором понесены значительные затраты для приведения помещений в то состояние, которое соответствовало бы их назначению (произведены текущий ремонт помещений, устройство локальной вычислительной сети и др.).
Письмом от 21.01.2015 ответчик уведомил истца о необходимости приема-передачи арендованного имущества.
24.01.2015 представители сторон осмотрели арендуемые помещения, ответчиком был подготовлен и подписан членами комиссии — работниками предприятия акт приема-передачи имущества. Акт не был подписан представителем истца. Как пояснил в судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца, у ИП М. имелись претензии к техническому состоянию возвращаемых помещений.
Акт приема-передачи помещений был подписан представителями обеих сторон только 13.07.2015 при проведении примирительной процедуры, назначенной судом с целью урегулирования спора.
Из системного анализа представленных по делу доказательств усматривается, что ответчик своевременно, до истечения срока действия договора аренды, направил истцу уведомление об освобождении арендуемых помещений. Истец в январе 2015 г. в установленном порядке (по передаточному акту) арендованные помещения не принял; акт либо иной документ, в котором были бы отражены недостатки передаваемого арендатором имущества, истцом составлен не был. Кроме того, если между сторонами при возврате арендуемых помещений возникли разногласия по вопросу технического состояния помещений, а также по вопросу о зачете стоимости произведенных ответчиком улучшений, то эти разногласия могут быть разрешены в рамках иного дела.
Доводы истца о том, что он не имел доступа в арендуемые помещения и не мог использовать их в своей хозяйственной деятельности, противоречат изложенным ранее обстоятельствам, связанным с отказом истца от оформления акта приема-передачи арендуемых помещений.
Представленные по делу доказательства свидетельствуют о том, что в январе 2015 г. ответчик освободил арендуемые помещения и у истца имелась реальная возможность их использования по назначению.
Факт освобождения арендованных помещений подтверждается следующими доказательствами, а именно:
- договором от 01.09.2014 между РУП «Г» и открытым акционерным обществом «Л» на аренду нежилых помещений;
- планом перевозки РУП «Г»;
- уведомлением организациям об изменении местонахождения РУП «Г» от 12.01.2015;
- письмом РУП «Б» от 20.01.2015 об изменении юридического адреса РУП «Г» и направлении почтовой корреспонденции по новому адресу;
- договором перевозки груза от 15.01.2015 и актом выполненных работ по договору перевозки груза от 15.01.2015;
- договором подряда от 16.01.2015, заключенным между ООО «Э» и ответчиком, на выполнение столярных работ по разборке офисной мебели и сборке ее в новых помещениях и актом сдачи-приемки работ по договору от 16.01.2015;
- договором подряда от 16.01.2015, заключенным между ИП Л. и ответчиком, с указанием сроков окончания работ — 20.01.2015 и актом сдачи-приемки выполненных работ по договору от 16.01.2015;
- приказом РУП «Г» от 19.01.2015 «Об изменении местонахождения предприятия» с 22.01.2015.
Проанализировав представленные по делу доказательства в совокупности, экономический суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии основания для взыскания арендной платы за февраль — май 2015 г., когда помещения были им освобождены и приняты необходимые меры по передаче их истцу.
Все обстоятельства дела судом первой и апелляционной инстанций исследованы полно и правильно, собранным по делу доказательствам дана надлежащая оценка. Оснований для иной оценки представленных по делу доказательств не имеется.
Нарушений норм материального и (или) процессуального права, влекущих отмену принятых судебных постановлений судом первой и апелляционной инстанций, не допущено.
С учетом изложенного судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь оставила обжалуемые судебные постановления без изменения.