В соответствии с п. 1 ст. 530 ГК по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим.
В силу ст. 531 ГК договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 404), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 532 настоящего Кодекса. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 534 ГК передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.
Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.
В соответствии со ст. 535 ГК право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (п. 1). Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.
Пример из судебной практики.
В 2013 году в хозяйственный (экономический) суд обратилось общество с ограниченной ответственностью «Н» с иском к N-скому исполнительному комитету о расторжении договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса коммунального унитарного предприятия в процессе приватизации имущества, находящегося в собственности Минской области, от 21.11.2011.
К участию в деле были привлечены третьи лица без самостоятельных требований на стороне ответчика — частное производственное унитарное предприятие «З» и открытое акционерное общество «Банк».
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, уточнив основания заявленных требований: дополнительные соглашения от 24.08.2011 N 1, от 01.11.2011 N 3, от 30.12.2011 N 4, от 13.06.2012 N 5 к кредитному договору от 19.05.2011.
В судебном заседании представители ответчика требования не признали, ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора по инициативе покупателя.
Представитель третьего лица ЧУП «З» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, суду пояснил, что в соответствии с решением N-ского исполнительного комитета от 14.05.2012 была осуществлена продажа из собственности Минской области в собственность общества с ограниченной ответственностью «И» предприятия как имущественного комплекса производственного дочернего коммунального унитарного предприятия «В». Решением общего собрания участников ООО «И» от 10.06.2012 предприятие переименовано и 16.07.2012 L-м районным исполнительным комитетом в ЕГР внесена запись о государственной регистрации частного производственного унитарного предприятия «З», которое осуществляет свою деятельность в продолжение деятельности КУП «В». 23.09.2011 между обществом с ограниченной ответственностью «Э» и производственным дочерним коммунальным унитарным предприятием «В» было заключено соглашение о расторжении договора простого товарищества (о совместной деятельности) от 18.01.2011. 26.07.2012 платежным поручением была погашена просроченная задолженность основного долга по кредитному договору от 19.05.2011.
Представитель третьего лица ОАО «Банк» суду пояснил, что с момента заключения между ОАО «Банк» и ПДКУП «В» 19.05.2011 кредитного договора обязательства по нему обеспечивались залогом прав с ПДКУП «В» и поручительством КУП «М».
В соответствии с дополнительным соглашением от 24.08.2011 N 1 к указанному кредитному договору кредитополучатель (ПДКУП «В») обязался в качестве дополнительного обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору передать в залог основные средства (здания, оборудование, техника и т. п.) в срок до 01.11.2011. При этом соглашением была установлена ответственность кредитополучателя в виде штрафа в размере 0,1% от суммы остатка задолженности по кредиту за каждый день просрочки исполнения обязательства. Дополнительным соглашением от 01.11.2011 N 3 к указанному кредитному договору срок исполнения обязательства по предоставлению дополнительного обеспечения был изменен сторонами и установлен до 01.01.2012. Дополнительным соглашением от 30.12.2011 N 4 к указанному кредитному договору срок исполнения обязательства по предоставлению дополнительного обеспечения снова был изменен на период до 10.02.2012. При этом размер неустойки сторонами был уменьшен до 0,005%. Дополнительным соглашением от 13.06.2012 N 5 к указанному кредитному договору условия договора относительно обязанности кредитополучателя по предоставлению дополнительного обеспечения и мер ответственности за ее неисполнение сторонами были исключены из текста договора. Предусматривавшиеся дополнительными соглашениями штрафные санкции за неисполнение обязательства по передаче в залог имущества банком не начислялись и не предъявлялись ко взысканию. Относительно вопроса о ничтожности дополнительных соглашений от 24.08.2011 N 1 и от 01.11.2011 N 3 к кредитному договору от 19.05.2011 пояснил, что отсутствуют основания для признания недействительными заключавшихся между ОАО «Банк» и ПДКУП «В» дополнительных соглашений от 24.08.2011 N 1 и от 01.11.2011 N 3 к кредитному договору от 19.05.2011, поскольку договоры о залоге не заключались и таковое имущество под залог банку не передавалось.
На основании исследованных в судебном заседании доказательств, исходя из условий обязательства и требований законодательства исковые требования удовлетворению не подлежали.
Истец в исковом заявлении, в письменных пояснениях и в судебном заседании указал, что согласно подп. 9.1 п. 9 договора ответчик обязался передать по передаточному акту согласно ст. 449 ГК предприятие как имущественный комплекс свободным от любых прав, ограничений (обременений) прав третьих лиц согласно ст. 430 ГК (предприятие как имущественный комплекс не находится в залоге, в том числе в ипотеке, аренде (пользовании), доверительном управлении) и других форм совместной деятельности. В нарушение вышеуказанного условия договора приобретенное истцом предприятие как имущественный комплекс было передано ответчиком со следующими обязательствами и обременениями, которые не были известны истцу при проведении аукциона и заключении договора купли-продажи: в соответствии с дополнительным соглашением от 24.08.2011 N 1 к кредитному договору от 19.05.2011, заключенному ОАО «Банк» и ПДКУП «В», в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору кредитополучатель ПДКУП «В» принял на себя обязательство в срок до 01.11.2011 оформить залог основных средств (зданий, оборудования, техники и пр.). Дополнительным соглашением от 01.11.2011 N 3 срок исполнения обязательств по оформлению залога был продлен до 01.01.2012. Дополнительным соглашением от 30.12.2011 N 4 срок исполнения обязательства по предоставлению дополнительного обеспечения снова был изменен на период до 10.02.2012. Дополнительным соглашением от 13.06.2012 N 5 условия договора относительно обязанности кредитополучателя по предоставлению дополнительного обеспечения и мер ответственности за ее неисполнение сторонами были исключены из текста договора. Дополнительные соглашения к кредитному договору существовали уже на момент проведения аукциона и не нашли своего отражения в документации к договору купли-продажи. Пунктом 14 договора установлено, что в случае нарушения продавцом обязательств, установленных подпунктом 9.1 пункта 9 договора, продавец несет ответственность в соответствии с законодательством Республики Беларусь и возвращает покупателю сумму внесенного задатка в течение 5 рабочих дней.
В соответствии с п. 1 ст. 536 ГК последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором продажи предприятия, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании правил, предусмотренных статьями 430 — 432, 436, 439, 445, 449 ГК. Исходя из положений ст. 430 ГК, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, за исключением случая, когда будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. В связи с изложенным истец просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В судебном заседании и в отзыве на иск ответчик указал, что доводы истца необоснованны, несостоятельны и не соответствуют законодательству по следующим основаниям. 21.11.2011 между N-ским исполнительным комитетом (далее — продавец) и ООО «Н» (далее — покупатель) был заключен договор купли-продажи. В соответствии с пунктом 3 статьи 531 ГК договор купли-продажи был зарегистрирован в ГУП «Национальное кадастровое агентство» 26.11.2011. В соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи покупатель обязуется произвести оплату цены продажи предприятия как имущественного комплекса согласно графику, указанному в приложении 1 к договору, путем перечисления денежных средств на расчетный счет главного управления Министерства финансов Республики Беларусь по Минской области. В соответствии с подпунктом 8.1 пункта 8 договора купли-продажи покупатель обязуется оплатить цену продажи предприятия как имущественного комплекса. Так, согласно приложению 1 к договору купли-продажи первый платеж в сумме 44104140350 руб. должен был быть перечислен покупателем на счет продавца не позднее 29.12.2011. В счет платежей по договору была зачтена только сумма задатка, подлежащая внесению для участия в аукционе, перечисленная покупателем в размере 380000000 руб. Остальные платежи по договору купли-продажи в бюджет Минской области не поступали. Таким образом, покупателем нарушены обязательства по оплате объекта приватизации, предусмотренные пунктом 4 и подпунктом 8 пункта 8 договора купли-продажи. В соответствии с пунктом 12 договора купли-продажи в случае нарушения сроков оплаты цены продажи предприятия как имущественного комплекса, установленных пунктом 4 договора, более чем на 30 календарных дней продавец имеет право отказаться от исполнения настоящего договора. Принимая во внимание тот факт, что первый платеж за объект приватизации в размере 44104140350 руб. не был перечислен на счет продавца, у продавца не возникло обязанности по передаче покупателю предприятия как имущественного комплекса. Продавцом реализовано право на односторонний отказ от договора в связи с нарушением покупателем сроков оплаты цены продажи предприятия как имущественного комплекса. Покупателю 16.03.2012 направлено уведомление об отказе от исполнения договора купли-продажи. В установленном законодательством порядке продавец 28.03.2012 обратился с заявлением в ГУП «Национальное кадастровое агентство», на основании которого в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним была отражена информация.
В отношении дополнительных соглашений от 24.08.2011 N 1 и от 01.11.2011 N 3 к кредитному договору от 19.05.2011, заключенному между ОАО «Банк» и ПДКУП «В», ответчик полагал: в связи с тем что согласование с N-ским исполнительным комитетом в установленном порядке заключения дополнительных соглашений к кредитному договору от 19.05.2011 на оформление залога основных средств не производилось, указанные дополнительные соглашения в соответствии со ст. 169 ГК являются ничтожными и в соответствии со статьей 168 ГК не влекут юридических последствий. На основании изложенного, принимая во внимание, что договор купли-продажи расторгнут 22.03.2012, N-ский исполнительный комитет просит отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Заслушав представителей сторон, исследовав представленные суду документы, оценив в совокупности представленные суду доказательства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Согласно ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства.
Как усматривается из материалов дела, 21.11.2011 между N-ским исполнительным комитетом (продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью «Н», Российской Федерацией (покупателем) по результатам проведенного 31.10.2011 аукциона был заключен договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса коммунального унитарного предприятия в процессе приватизации имущества, находящегося в собственности Минской области. Данный договор зарегистрирован ГУП «Национальное кадастровое агентство» 26.12.2011.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст. 430 ГК, согласно которой продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение обязанности по передаче товара, свободного от любых прав третьих лиц, а именно наличие дополнительных соглашений от 24.08.2011 N 1, от 01.11.2011 N 3, от 30.12.2011 N 4, от 13.06.2012 N 5 к кредитному договору от 19.05.2011, истец указывает в качестве основания для расторжения договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса.
Изучив имеющиеся в деле документы относительно купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи по инициативе покупателя. Так, из справки об истории объекта недвижимого имущества от 16.04.2013 агентства по государственной регистрации и земельному кадастру усматривается, что конкретный объект гражданских прав, конкретный предмет договора предприятия как имущественного комплекса не имел никаких ограничений и обременения прав третьих лиц как в отношении объекта недвижимого имущества — предприятия как имущественного комплекса, так и в отношении имущества, входящего в его состав.
Предметом дополнительных соглашений является не залог имущества, а лишь обязательство о его предоставлении в будущем в определенный срок. Представленные дополнительные соглашения к кредитному договору не являются основанием для возникновения прав залога у третьего лица в отношении имущества, входящего в состав имущественного комплекса. Отсутствие в названных дополнительных соглашениях к кредитному договору сведений о конкретном имуществе, его составе, стоимости, местонахождении, оценке, размере и сроках исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, указания на то, у какой из сторон находится заложенное имущество, а также сведений, необходимых к указанию в соглашении об ипотеке, свидетельствует о незаключенности соглашения о залоге (о передаче имущества в залог в будущем), вследствие чего отсутствуют основания утверждать, что у третьих лиц возникли либо могли возникнуть какие-либо права в отношении имущества, входящего в состав предприятия как имущественного комплекса, а у имущественного комплекса — имелись обременения.
Самих же договоров о залоге в отношении конкретного имущества не заключалось, имущество под залог банку не передавалось. Предусматривавшиеся дополнительными соглашениями от 24.08.2011 N 1, от 01.11.2011 N 3, от 30.12.2011 N 4, от 13.06.2012 N 5 к кредитному договору от 19.05.2011 штрафные санкции за неисполнение обязательства по передаче в залог имущества банком не начислялись и не предъявлялись ко взысканию.
Кроме того, в соответствии с п. 1 договора продавец обязался передать в собственность покупателя предприятие как имущественный комплекс с регистрационным номером в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним 0001084, созданное на базе имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения ПДКУП «В», а покупатель обязался принять в собственность предприятие как имущественный комплекс и оплатить за него сложившуюся в результате аукциона цену продажи в соответствии с договором, протоколом о результатах проведенного 31.10.2011 аукциона, подписанным комиссией по проведению аукциона и покупателем.
Согласно п. 4 договора покупатель обязуется произвести оплату цены продажи предприятия как имущественного комплекса согласно графику, указанному в приложении 1 к договору, путем перечисления денежных средств на текущий (расчетный) счет ГУ Министерства финансов Республики Беларусь.
Покупатель обязался в соответствии с подп. 8.1 п. 8 договора купли-продажи оплатить цену продажи предприятия как имущественного комплекса в соответствии с условиями договора и приложения 1.
Согласно приложению 1 к договору платежи должны были осуществляться в следующие сроки и размере:
- не позднее 29.12.2011 — 44104140350 руб.;
- не позднее 29.01.2012 — 44104140330 руб.;
- не позднее 29.02.2012 — 44104140330 руб.;
- не позднее 29.03.2012 — 44104140330 руб.;
- не позднее 29.04.2012 — 44104140330 руб.;
- не позднее 29.05.2012 — 44104140330 руб.
Вместе с тем в счет платежей по договору была зачтена только сумма задатка, подлежащая внесению для участия в аукционе, перечисленная покупателем в размере 380000000 руб. Иных платежей по договору покупателем не осуществлялось.
В п. 5 договора стороны предусмотрели, что передача предприятия как имущественного комплекса осуществляется по передаточному акту не позднее 10 рабочих дней со дня поступления первого платежа, указанного в приложении 1 к договору в соответствии с п. 4 договора. Сумма всех обязательств ПДКУП «В» передается покупателю по передаточному акту на дату его составления.
Предприятие как имущественный комплекс считается переданным покупателю во владение и пользование со дня подписания передаточного акта сторонами (п. 6 договора).
Право собственности на предприятие как имущественный комплекс переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности на предприятие как имущественный комплекс в соответствии с законодательством (п. 7 договора).
В соответствии с п. 12 договора в случае нарушения сроков уплаты цены продажи предприятия как имущественного комплекса, установленных п. 4 настоящего договора, более чем на 30 календарных дней продавец имеет право отказаться от исполнения договора. При этом сумма внесенного задатка покупателю не возвращается.
Предусмотренное соглашением сторон право на отказ от договора продавцом реализовано: N-ским исполнительным комитетом в адрес ООО «Н» направлено уведомление от 16.03.2012 об отказе от исполнения договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса коммунального унитарного предприятия в процессе приватизации имущества, находящегося в собственности Минской области, от 21.11.2011 в связи с нарушением сроков уплаты цены продажи предприятия как имущественного комплекса, установленных п. 4 договора купли-продажи, более чем на 30 календарных дней. Данное уведомление согласно письму РУП «Белпочта» от 23.03.2012 было доставлено 22.03.2012. Информация об одностороннем отказе Миноблисполкома от исполнения договора купли-продажи предприятия в процессе приватизации имущества, находящегося в собственности Минской области, от 21.11.2011 отображена в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Поскольку первый платеж на объект приватизации в размере 44104140350 руб. покупателем так и не был перечислен, суд также соглашается с доводами ответчика о том, что у продавца в соответствии с п. 5 договора не возникло обязанности по передаче покупателю предприятия как имущественного комплекса.
Согласно п. 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 N 16 «О применении норм гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» для одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны. Согласия другой стороны на изменение, расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в хозяйственный суд в таких случаях не требуется. Договор считается измененным или расторгнутым с момента получения другой стороной соответствующего уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством.
Согласно п. 3 ст. 420 ГК Республики Беларусь в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Таким образом, договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса коммунального унитарного предприятия в процессе приватизации имущества, находящегося в собственности Минской области, от 21.11.2011 к моменту рассмотрения настоящего спора уже расторгнут в одностороннем порядке.
Более того, в соответствии с решением N-ского исполнительного комитета от 14.05.2012 была осуществлена продажа из собственности Минской области в собственность ООО «И» предприятия как имущественного комплекса ПДКУП «В». Решением общего собрания участников ООО «И» от 10.07.2012 предприятие переименовано и 16.07.2012 L-м районным исполнительным комитетом в ЕГР внесена запись о государственной регистрации ЧПУП «З», которое осуществляет свою деятельность в продолжение деятельности ПДКУП «В». 23.09.2011 между ООО «Э» и ПДКУП «В» было заключено соглашение о расторжении договора простого товарищества (о совместной деятельности) от 18.01.2011. 26.07.2012 платежным поручением была погашена просроченная задолженность основного долга по кредитному договору от 19.05.2011.
Договор простого товарищества от 18.01.2011, заключенный между НП ООО «Э» и ПДКУП «В», был расторгнут по соглашению сторон 23.09.2011.
Таким образом, требование о расторжении указанного договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса коммунального унитарного предприятия в процессе приватизации имущества, находящегося в собственности Минской области, от 21.11.2011 удовлетворению не подлежало.
Судом не были приняты во внимание доводы о ничтожности договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса коммунального унитарного предприятия в процессе приватизации имущества, находящегося в собственности Минской области, от 21.11.2011 по мотиву отсутствия в решении N-ского исполнительного комитета от 28.09.2011 сведений о возможности продажи предприятия на условиях рассрочки платежа, поскольку суду представлено решение N-ского исполнительного комитета от 21.11.2011 о внесении дополнений в решение N-ского исполкома от 28.09.2011 путем дополнения о возможности продажи предприятия с рассрочкой, отсрочкой платежей. Суду не было представлено доказательств недействительности решений N-ского исполнительного комитета от 28.09.2011 и от 21.11.2011.
Согласно ст. 12 ГК ненормативный акт государственного органа или органа местного управления и самоуправления, а также акт законодательства, не соответствующий иному законодательному акту и нарушающий гражданские права и охраняемые законодательными актами интересы гражданина и (или) юридического лица, признается судом недействительным по требованию лица, чьи права нарушены, а в случаях, предусмотренных законодательством, — по требованию иных лиц. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 11 ГК. Суду не было заявлено о подложности представленных решений N-ского исполнительного комитета.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований не имелось. В удовлетворении исковых требований было отказано.