В соответствии с ч. 1 ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Для признания договора аренды заключенным необходимо согласовать все существенные условия договора аренды, такие как: условие о предмете договора; условие о размере арендной платы.
Для того чтобы согласовать предмет договора аренды, законодательством Республики Беларусь предусмотрены данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. К таким данным относятся: инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и (или) другие размеры изолированного помещения, а также другие характеристики, установленные законодательными актами Республики Беларусь.
При оценке доводов и возражений сторон относительно согласования условия о предмете договора экономическим судам на основании положений ч. 2 ст. 401 ГК следует принимать во внимание вместе с данными, содержащимися в договоре аренды, иные сведения, указанные в документах, относящихся к договору.
В подтверждение изложенного рассмотрим пример из судебной практики.
Общество с ограниченной ответственностью «Я» (далее — ООО «Я») обратилось в экономический суд Гомельской области с иском к частному торговому унитарному предприятию «Ф» (далее — ЧТУП «Ф») о взыскании 169278752 руб. задолженности по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Требования мотивированы тем, что в рамках договора аренды от 29.07.2014 (далее — договор) ЧТУП «Ф» имело просрочку уплаты арендной платы за период с 03.09.2014 по 31.10.2014. Просрочка уплаты арендной платы влечет соответственно начисление пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылался на то, что, поскольку договор является незаключенным, заявленные требования удовлетворению не подлежат.
Экономический суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, проанализировав нормы действующего законодательства, пришел к выводу о том, что договор не является заключенным и решением от 27.01.2015 в удовлетворении заявленных требований отказал.
Постановлением апелляционной инстанции экономического суда Гомельской области от 04.03.2015 принят отказ истца от иска в части взыскания суммы в размере 15580641 руб., в том числе 14236376 руб. основного долга по арендным платежам, 868419 руб. пени и 475846 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Производство по делу в этой части прекращено.
Решение экономического суда Гомельской области от 27.01.2015 в части отказа во взыскании 153698111 руб. отменено, и принято новое решение об удовлетворении иска в этой части. С ЧТУП «Ф» взыскано в пользу ООО «Я» 137618346 руб. основного долга по арендным платежам, 10387813 руб. пени, 5691592 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь, рассмотрев кассационную жалобу ЧТУП «Ф», проверив законность и обоснованность обжалуемого постановления апелляционной инстанции, пришла к выводу об отсутствии оснований для его отмены исходя из следующего.
Согласно ст. 297 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь основаниями для изменения или отмены судебных постановлений экономического суда первой и (или) апелляционной инстанций являются необоснованность судебных постановлений, нарушение или неправильное применение норм материального и (или) процессуального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела усматривается, что между индивидуальным предпринимателем «Н» (арендодатель) и ЧТУП «Ф» (арендатор) был заключен договор аренды от 29.07.2014, согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование часть капитального строения, расположенного по адресу: Брестская обл., г. Барановичи, общей площадью 484 кв.м для размещения объекта розничной торговли строительными материалами (п. 1.1 договора).
ООО «Я» по договору купли-продажи N 1 от 21.08.2014 приобрело у индивидуального предпринимателя «Н» вышеуказанное капитальное строение общей площадью 778,0 кв.м.
Согласно свидетельству N 110/1156-6872 от 03.09.2014 в отношении капитального строения общей площадью 778,0 кв.м произведена государственная регистрация перехода права собственности на капитальное строение, правообладатель — ООО «Я».
Согласно п. 1 ст. 588 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Письмом N 4 от 08.09.2014 ООО «Я» уведомило ЧТУП «Ф» о смене собственника и арендодателя имущества, переданного последнему по договору.
Направление вышеуказанного письма в адрес арендатора подтверждает факт уведомления арендодателем — индивидуальным предпринимателем «Н» нового собственника имущества о том, что приобретаемое последним недвижимое имущество обременено правами третьих лиц.
Частью первой пункта 1 статьи 626 ГК предусмотрено, что обязательство арендодателя передать капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно п. 9 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 578 ГК). Отметим, что в соответствии с ч. 3 п. 9 указанного Постановления при оценке доводов сторон относительно условия о таком имуществе экономическим судам на основании ч. 2 ст. 401 ГК следует принимать во внимание вместе с данными, содержащимися в договоре аренды, иные сведения, указанные в документах, относящихся к договору (например, в подписанном сторонами передаточном акте, приложении к договору в виде плана, схемы, выкопировки, иной документации, содержащей признаки, характеристики объекта аренды и позволяющей индивидуализировать (идентифицировать) подлежащее передаче (переданное) по договору имущество), а также все соответствующие обстоятельства, связанные с исполнением договора.
Как следует из материалов дела, 18.08.2014 между индивидуальным предпринимателем «Н» (арендодателем) и ЧТУП «Ф» (арендатором) был подписан к договору аренды акт приема-передачи капитального строения, расположенного по адресу: Брестская обл., г. Барановичи, общей площадью 484 кв.м, пригодного для использования в соответствии с его назначением.
Утверждения заявителя кассационной жалобы о несогласовании предмета договора аренды и соответственно о незаключенности договора судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь посчитала несостоятельными, поскольку арендодатель (индивидуальный предприниматель «Н») исполнил свои обязательства по передаче арендатору обусловленного договором аренды имущества.
Кроме того, как установлено судом, арендатор ознакомился с арендуемым помещением на месте, по акту принял конкретное имущество во временное владение и пользование, а также принял на себя риск случайной гибели и случайного повреждения передаваемого помещения.
Доказательством, свидетельствующим о возникновении между сторонами арендных отношений, судом апелляционной инстанции также обоснованно признано письмо ЧТУП «Ф» N 79 от 12.09.2014, направленное в адрес ООО «Я», согласно которому ЧТУП «Ф» отказывалось от аренды части капитального строения, расположенного по адресу: Брестская обл., г. Барановичи, общей площадью 484 кв.м в силу сложившихся обстоятельств.
Таким образом, с учетом того, что ЧТУП «Ф» арендную плату не вносило, арендованное имущество не возвратило, в установленном порядке договор аренды не расторгло, факт просрочки уплаты арендных платежей имел место, судом апелляционной инстанции обоснованно удовлетворены требования о взыскании пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Вышеизложенное является свидетельством того, что при рассмотрении дела в суде исследованию и оценке подлежат отношения в их совокупности. Кроме того, сторонам при заключении договора аренды недвижимого имущества следует иметь в виду, что в случае возникновения разногласий либо споров по заключенному договору суд будет учитывать не только сведения, содержащиеся в договоре, но и иные сведения, указанные в документах, относящихся к договору, а также поведение сторон в ходе исполнения договора.