В силу положений п. 1 ст. 268 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего недвижимого имущества, а в необходимых случаях — и от собственника другого недвижимого имущества предоставления права ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитута), из чего следует, что решать вопрос об установлении сервитута могут только собственники существующего недвижимого имущества.
Полагаем, интересными являются судебные споры, связанные с сервитутами. Рассмотрим один из таких споров.
Решением экономического суда Могилевской области от 10 декабря 2014 г., оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, признана недействительной государственная регистрация сделки — соглашения об установлении сервитута от 15.04.2014, заключенного между ООО «К» и ООО «В», а также признана недействительной государственная регистрация возникновения прав, ограничения (обременения) прав (сервитута) в отношении капитального строения с инвентарным номером 710\С-67838.
В кассационной жалобе ООО «В» просило отменить вышеуказанные судебные постановления в связи с их незаконностью и необоснованностью и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм гражданского законодательства, регулирующих возникновение обязательств из сделок, а также правоотношения по установлению сервитута.
Из материалов дела следует, что между ООО «В» и ООО «К» 15 апреля 2014 г. заключено соглашение об установлении сервитута на капитальное строение (сооружение) (далее — соглашение), в соответствии с которым ООО «В» предоставило ООО «К» право ограниченного пользования на капитальное строение с инвентарным номером 710/С-67838, расположенное по адресу: Могилевская обл., г. Б., ул. Т., 4, а ООО «К» обязалось производить плату за сервитут в размерах и порядке, предусмотренных соглашением.
Согласно п. 1.2 соглашения целью сервитута явилось обеспечение ООО «К» возможности использования обремененного объекта при строительстве доминантного объекта в качестве подъезда к строительной площадке и непосредственно в качестве строительной площадки, а также использование обремененного объекта в качестве стоянки транспортных средств к строящемуся доминантному объекту.
В дальнейшем по заявлению истца регистрирующим органом была осуществлена государственная регистрация указанной сделки и возникшего в связи с этим обременения.
Обращаясь в суд с требованиями о признании недействительной государственной регистрации соглашения об установлении сервитута от 15 апреля 2014 г. и признании недействительной государственной регистрации возникновения прав, ограничения (обременения) прав (сервитута) в отношении вышеуказанного объекта недвижимости, истец ссылался на ничтожность заключенного между ним и ООО «В» соглашения о сервитуте в связи с несоответствием требованиям законодательства.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, как в дальнейшем и апелляционная инстанция, согласился с доводами истца о ничтожности соглашения об установлении сервитута, вследствие чего являются недействительными и все регистрационные действия, связанные с сервитутом, поскольку отсутствует объект государственной регистрации.
При этом судебные инстанции исходили из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 268 ГК собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего недвижимого имущества, а в необходимых случаях — и от собственника другого недвижимого имущества предоставления права ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитута).
Из буквального толкования вышеназванной нормы следует, что решать вопрос об установлении сервитута могут только собственники существующего недвижимого имущества.
В данном же случае по соглашению от 15 апреля 2014 г. ООО «К» предоставлено право ограниченного пользования в отношении принадлежащего ООО «В» капитального строения 710/С-67838 (автомобильной стоянки) с целью беспрепятственного доступа ООО «К» к строящемуся торговому объекту.
То есть на момент заключения соглашения от 15 апреля 2014 г. указанное в нем в качестве доминантного объекта имущество не являлось объектом недвижимости. Также ООО «К» в силу положений ст. 131, 219, 220 ГК не являлось собственником этого доминантного объекта.
В связи с этим судебные инстанции пришли к выводу о несоответствии соглашения требованиям п. 1 ст. 268 ГК и вследствие этого — о его ничтожности в силу ст. 169 ГК.
При таких обстоятельствах, исходя из установленной в ст. 10 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» последовательности совершения регистрационных действий, судебные инстанции также пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ООО «К» в части признания недействительной государственной регистрации возникновения прав, ограничения (обременения) прав (сервитута) в отношении вышеуказанного объекта недвижимости.
Доводы ответчика относительно мотивов и целей, которые стороны преследовали при заключении соглашения, не приняты во внимание, так как они не влияют на законность принятых по делу судебных постановлений, поскольку не освобождают стороны от соблюдения установленных вышеуказанными нормами законодательства требований при определении условий соглашения о сервитуте.
Все вышеизложенное является свидетельством того, что при заключении соглашений стороны должны строго следовать требованиям действующего законодательства, а суды, при возникновении споров, — исследовать все материалы дела в их совокупности для вынесения законных и обоснованных решений.