Отсутствие правоустанавливающих документов на недвижимое имущество лишает субъекта хозяйствования права распоряжения указанным имуществом. При этом образуется определенное проблемное поле, которое необходимо разрешить фактическому владельцу и пользователю имущества в целях обеспечения защиты своих прав и законных интересов. Нижеприведенный материал направлен на разъяснение заинтересованным лицам порядка признания права собственности на объект недвижимости, переданного в процессе реорганизации.
Процедура реорганизации субъекта хозяйствования — это прекращение деятельности юридического лица, влекущее возникновение отношений правопреемства юридических лиц, в результате которого происходит одновременное создание одного либо нескольких новых и / или прекращение одного либо нескольких прежних юридических лиц.
При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом (п. 2 ст. 54 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК)). Передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами.
Передаточный акт и разделительный баланс утверждаются собственником имущества (учредителями, участниками) юридического лица или органом, принявшим решение о реорганизации юридического лица, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь (ст. 55 ГК).
Однако на практике субъекты хозяйствования могли по различным причинам не составлять передаточный акт либо не утверждать его собственником, уполномоченным органом на принятие решения о реорганизации. При реорганизации в форме присоединения юридическое лицо, которое присоединяется к другому юридическому лицу, обязано составить инвентаризационную ведомость имущества, подлежащую передаче присоединяющему юридическому лицу. Однако несоставление указанной ведомости либо отсутствие сведений об имуществе, которое должно быть передано и которое числится за реорганизуемым юридическим лицом, является обстоятельством, которое препятствует юридическому лицу реализовать свое право на государственную регистрацию объекта недвижимого имущества.
Следует отметить, что реорганизация предприятий осуществлялась в том числе и по причине их убыточности. Так, производилась реорганизация сельскохозяйственных предприятий в соответствии с Законом Республики Беларусь от 09.06.2003 N 202-З «О реорганизации убыточных сельскохозяйственных организаций». Как правило, эти убыточные предприятия не имели достаточных денежных средств на оформление и изготовление технической и правоустанавливающей документации на объект недвижимости.
Перечень оговариваемых документов примерно следующий:
1) ведомость технических характеристик;
2) свидетельство о государственной регистрации земельного участка;
3) технический паспорт;
4) свидетельство о государственной регистрации капитального строения.
С проблемой изготовления документации столкнулись не только убыточные предприятия, но и юридические лица, имеющие достаточные денежные средства. Обусловлен этот факт тем, что несколько десятков лет назад к оформлению документации на различные объекты недвижимого имущества (склады, производственные помещения) относились лояльно. Организация при этом осуществляла текущую эксплуатацию объекта недвижимости, производила при необходимости ремонт, использовала в производственных целях. У иных субъектов хозяйствования, как правило, не возникали претензии, а уж тем более исковые требования по факту принадлежности недвижимого имущества. На протяжении длительного периода, в течение которого использовалось имущество, спор о праве отсутствовал.
В соответствии с п. 2 ст. 7 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон N 133-З) недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим свое существование с момента государственной регистрации соответственно с момента его создания, изменения, прекращения существования, если иное не определено законодательными актами Республики Беларусь. Исключение составляют случаи, когда создание, введение в эксплуатацию, а также изменение или прекращение существования недвижимого имущества имело место до вступления в силу Закона N 133-З в соответствии с ранее действовавшим законодательством.
Государственная регистрация недвижимого имущества — юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества (п. 1 ст. 7 Закона N 133-З).
Таким образом, объект недвижимого имущества с юридической точки зрения считается созданным с момента его государственной регистрации, хотя фактически данный объект мог существовать несколько десятков лет назад. Отсутствие государственной регистрации на объект недвижимого имущества не препятствовало таким правомочиям, как владение и пользование. Однако распоряжаться недвижимым имуществом субъект хозяйствования не мог по причине того, что указанное правомочие не могло осуществляться без документа, подтверждающего создание и возникновение прав на объект недвижимого имущества. Таким документом является свидетельство о государственной регистрации капитального строения.
Стадия государственной регистрации капитального строения является самой затруднительной, а при нехватке какого-либо документа, указанного в едином перечне административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 N 156 «Об утверждении единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, внесении дополнения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 февраля 2009 г. N 193 и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров Республики Беларусь» (далее — перечень), указанный орган выносит решение об отказе в совершении регистрационных действий.
Для проведения государственной регистрации недвижимого имущества представителю организации необходимо в ходе личного приема регистратору недвижимого имущества представить документы, предусмотренные перечнем, для осуществления государственной регистрации недвижимого имущества. Так, в п. 17.43 перечня указан список документов, необходимых для государственной регистрации в территориальной организации по государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права либо ограничения (обременения) права на капитальное строение, незавершенное законсервированное капитальное строение, изолированное помещение, машино-место.
В соответствии с подп. 5.5 п. 5 ст. 34 Закона N 133-З регистратор отказывает в приеме документов, представленных для совершения регистрационного действия в случае, если представлены не все документы, необходимые для осуществления государственной регистрации.
На основании подп. 1.1 п. 1 ст. 36 Закона N 133-З регистратор отказывает в совершении регистрационного действия в случае, если обнаружены основания для отказа в приеме документов, представленных для осуществления государственной регистрации.
При отказе в совершении регистрационного действия лицо вправе обжаловать данный отказ в вышестоящей организации или в суде. Однако в большинстве случаев отказы государственных регистраторов являются законными и связаны в первую очередь с непредставлением стороной документов, предусмотренных в соответствующем пункте перечня.
Таким образом, в случае непредставления лицом, подающим заявление о государственной регистрации капитального строения, необходимых для совершения регистрационного действия документов регистратор территориальной организации по государственной регистрации обязан принять решение об отказе в совершении регистрационного действия.
Полагаем, что выходом из сложившейся ситуации является обращение в экономический суд соответствующей области или г. Минска с заявлением об установлении факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности. Экономический суд в порядке специального судопроизводства (об установлении фактов, имеющих юридическое значение) рассматривает заявления об установлении факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю, если правоустанавливающий документ заявителем утрачен и не может быть получен иным способом во внесудебном порядке. Первичным бухгалтерским документом, подтверждающим фактическое владение имуществом, является инвентарная карточка учета основных средств. Данный документ является первым звеном в цепочке по подготовке и получению всех необходимых технических и правоустанавливающих документов.
В соответствии со ст. 231 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) экономический суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение для возникновения, изменения или прекращения прав юридических лиц, индивидуальных предпринимателей или граждан в сфере предпринимательской и иной хозяйственной (экономической) деятельности.
Экономический суд принимает к своему производству и рассматривает в судебном заседании заявление об установлении юридического факта при наличии в совокупности условий, предусмотренных ст. 232 ХПК.
Таким образом, лишь соблюдение всех вышеназванных условий дает право лицу рассчитывать на благоприятное разрешение дела. Из существа данной нормы вытекает, что для обращения в суд с заявлением об установлении недвижимого имущества необходимо отсутствие спора о праве. Отсутствие спора о праве предполагает, что субъект хозяйствования использует принадлежащий ему объект недвижимости без каких-либо внешних (сторонних) претензий со стороны третьих лиц на данное имущество. В случае наличия спора о праве заявление об установлении факта собственности на недвижимое имущество удовлетворению не подлежит, а дело должно рассматриваться судом в порядке искового производства.
Следует отметить, что экономический суд вправе в порядке специального судопроизводства (об установлении фактов, имеющих юридическое значение) рассматривать также заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет (приобретательная давность).
В соответствии с п. 1 и 2 ст. 235 ГК лицо (гражданин или юридическое лицо), в собственности которого не находится имущество, но которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законодательством или договором основания. Вышеназванные правила не могут применяться к лицу, владеющему имуществом на законных основаниях (хозяйственное ведение, оперативное управление, договор аренды, хранения и др.).
На основании ст. 51, 53 ХПК заявления об установлении фактов, имеющих юридическое значение для возникновения, изменения или прекращения права на недвижимое имущество, подаются в экономический суд по месту нахождения этого недвижимого имущества, поскольку принудительное исполнение судебных постановлений по таким делам может повлечь государственную регистрацию возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Прежде чем обращаться в суд первой инстанции, лицу необходимо удостовериться, что получить документ, подтверждающий его право на недвижимость, иным способом невозможно. Доказательства, подтверждающие отсутствие такой возможности, необходимо представить в суд (абз. 5 ст. 232 и абз. 5 ст. 233 ХПК).
На практике чаще встречаются следующие случаи, по которым территориальная организация по государственной регистрации отказывает в совершении регистрационных действий:
— несоставление передаточного акта при проведении реорганизации;
— отсутствие сведений в ведомости инвентаризации об объекте недвижимого имущества;
— отсутствие или непринятие решения собственником или уполномоченным органом о реорганизации.
Причины, по которым данные документы отсутствуют, могут быть различными (как объективными, так и субъективными): небрежное исполнение своих должностных обязанностей, отсутствие правовых знаний в области проведения процедуры реорганизации предприятия и другие.
Немаловажное значение для разрешения вопроса о принадлежности имущества на праве собственности имеет представление суду доказательств того, что документы, которые необходимы территориальному органу по государственной регистрации, утрачены либо отсутствуют вовсе и не могут быть представлены лицом по причинам, от него не зависящим, а также что все возможные меры предприняты, но желаемых результатов они не принесли.
Примерами доказательств могут служить: переписка с различными государственными органами и организациями, которая позволяет установить факт наличия или отсутствия запрашиваемых документов, решение местных исполнительных и распорядительных органов о проведении реорганизации предприятия либо аналогичные решения собственника организации, письменные объяснения свидетелей и иные средства доказывания, предусмотренные процессуальным законодательством для данного вида судопроизводства.
При отсутствии документа, срок хранения которого в организации истек, следует обратиться в соответствующую архивную организацию с письменным запросом о представлении информации (направлении документа). При этом документ, полученный от архивного учреждения, приравнивается к оригиналу.
В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 19 Закона Республики Беларусь от 25.11.2011 N 323-З «Об архивном деле и делопроизводстве в Республике Беларусь» при реорганизации организаций их документы Национального архивного фонда передаются правопреемникам этих организаций. При преобразовании государственных организаций в организации иной формы собственности их архивные документы постоянного хранения передаются в государственные архивы, а архивные документы с неистекшими сроками временного хранения, в том числе по личному составу, — в территориальный (городской или районный) архив или архив вышестоящей организации (архив учредителя (участника)).
В случае несоблюдения совокупности условий, указанных в ст. 232 — 233 ХПК, экономический суд в соответствии с требованиями ст. 162 ХПК выносит определение об оставлении искового заявления без движения. Устранение всех указанных в определении нарушений не препятствует повторному обращение в тот же суд и по тому же вопросу, а заявление будет считаться поданным в день первоначального обращения (ч. 4 ст. 162 ХПК). Экономический суд оставляет заявление без движения, если выясняется о наличии спора о праве (абз. 8 ст. 151 ХПК).
Заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, должно дополнительно содержать:
— обоснование необходимости установления этого факта;
— указание на нормы законодательного акта, из которых вытекает, что данный факт влечет юридические последствия в сфере предпринимательской и иной хозяйственной (экономической) деятельности;
— доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем надлежащих доказательств или восстановления утраченных документов иным способом;
— указание на факт, об установлении которого ходатайствует заявитель.
В соответствии с п. 1 и 2 ст. 210 ГК собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие права и защищаемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его иными способами, а также распоряжаться им иным образом.
Правомочия лица в отношении не зарегистрированного в установленном порядке недвижимого имущества ограничиваются правами владения и пользования, так как распоряжение юридически несуществующим объектом является неправомерным действием.
В обоснование необходимости установления факта собственности на недвижимое имущество можно указать на отсутствие такого правомочия, как распоряжение имуществом. Отсутствие государственной регистрации в отношении недвижимого имущества препятствует законному пользователю и обладателю прав на реализацию своих предусмотренных законодательством возможностей в отношении имущества.
Представление доказательств, подтверждающих отсутствие необходимых документов для проведения государственной регистрации недвижимого имущества во внесудебном порядке, является первостепенной задачей, которую заявителю необходимо разрешить при обращении в суд.
Экономический суд, признав заявление обоснованным, выносит решение об обязанности регистрирующего органа устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и законных интересов субъекта предпринимательской деятельности. При этом конкретные регистрационные действия, которые обязан совершить регистрирующий орган, экономический суд указывает в соответствии с положениями Закона N 133-З.