В соответствии со статьей 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 420 ГК.
Наиболее часто арендодателями используется в качестве основания для расторжения договора аренды неоднократная несвоевременная уплата арендных платежей арендатором.
Следует отметить, что часть третья статьи 590 ГК не регламентирует процедуру досрочного расторжения договора аренды и в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 422 ГК, с учетом особенностей части третьей статьи 590 ГК.
Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок (часть третья статьи 590 ГК) и требование о расторжении договора (пункт 2 статьи 422 ГК).
Право требовать досрочного расторжения договора аренды возникает у арендодателя при наличии факта неисполнения арендатором возложенных на него договором обязанностей и лишь в том случае, если арендатор не устранил указанные нарушения в срок, установленный в предупреждении.
Особое внимание следует обращать на формулировки претензий. Так, если в предупреждении ставился вопрос только о необходимости исполнения обязательства в установленный срок и отсутствовало предложение о досрочном расторжении договора, то досудебный порядок урегулирования спора не признается соблюденным и исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды подлежит оставлению судом без рассмотрения.
В удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды может быть отказано, если судом будет установлено, что нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с иском в экономический суд, устранены арендатором в разумный срок (в том числе после возбуждения производства по делу и до принятия по делу окончательного судебного постановления) и (или) с учетом степени вины арендатора (ответчика) и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, а также в том случае, если нарушения не являются существенными.
Приведем пример.
Иск был заявлен о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемой части арендуемого помещения.
В обоснование своих требований истец ссылается на условия заключенного сторонами договора аренды.
Ответчик в отзыве на иск, поданном в подготовительном заседании, требования признал, факт наличия просрочек оплаты не оспорил, с расторжением договора и выселением согласился.
В судебное заседание ответчик не явился, надлежаще извещен.
Истец в поданном ходатайстве просит рассмотреть дело в его отсутствие. Требования поддержал.
На основании статей 142, 177 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь экономический суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие надлежаще извещенных сторон.
Рассмотрев материалы дела, изучив и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, экономический суд установил следующее.
Претензионный порядок урегулирования спора сторонами соблюден.
Между сторонами был заключен договор аренды.
Согласно ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства.
Основной долг ответчиком своевременно не уплачен (не представлены доказательства своевременной уплаты) и составляет более 160 млн. руб. задолженности по арендной плате, коммунальным услугам и техническому обслуживанию.
Задолженность возникла в связи с несвоевременной уплатой платежей арендатором за октябрь 2014 г. — июнь 2015 г., т. е. за 9 месяцев подряд.
В соответствии со статьей 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
С учетом изложенного требование истца о расторжении договора аренды является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Согласно статье 593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Также согласно статье 626 ГК при прекращении договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендованное капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 626 ГК.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства возвращения ответчиком арендованного имущества истцу, требования последнего также подлежат удовлетворению.
В завершение следует обратить внимание на то, что положения статей 590, 591 ГК не исключают установление сторонами в договоре аренды наряду с основаниями для досрочного расторжения договора условия об одностороннем отказе от исполнения договора по инициативе стороны, поскольку пункт 3 статьи 420 ГК допускает такую возможность.
При этом, как отмечено в пункте 32 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», необходимо учитывать, что для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу пункта 3 статьи 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и не имеется оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке, т. е. в удовлетворении подобных исков должно быть отказано.
Также следует отметить, что наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора.
При одностороннем отказе арендодателя от договора не подлежат применению положения части третьей статьи 590 ГК об обязательном направлении предупреждения о необходимости исполнения обязательства арендатором в разумный срок, поскольку при одностороннем отказе от договора договор считается расторгнутым с момента получения соответствующего уведомления арендатором, если иное не указано в уведомлении или договоре аренды (пункт 3 статьи 420, пункт 2 статьи 581 ГК).
С учетом изложенного с целью экономии государственной пошлины и избежания судебных разбирательств вместо расторжения в судебном порядке сторонам следует активнее использовать свое право на отказ от договора в случаях, когда это предусмотрено законодательством. Размер государственной пошлины за расторжение договора составляет 1800000 руб. В случае одностороннего отказа от договора, когда это предусмотрено договором или законодательством, в уплате указанной суммы нет необходимости.