В судебной практике возникают споры по вопросу о том, подлежит ли возмещению стоимость произведенных арендатором без согласия арендодателя улучшений арендуемого имущества.
Если арендатор за счет собственных средств и с согласия арендодателя произвел улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Если же неотделимые улучшения арендатор произвел без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 2, 3 ст. 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК)).
Если арендатор произвел неотделимые улучшения с согласия арендодателя и договором аренды предусмотрено их возмещение арендатору, то возмещение расходов может быть осуществлено:
- сразу после проведения неотделимых улучшений арендованного имущества;
- по окончании договора аренды;
- зачтено в счет погашения арендных платежей.
Рассмотрим пример. Экономическим судом Минской области 18.08.2015 вынесено решение об отказе в иске о взыскании с ответчика 25501918 руб. — стоимости неотделимых улучшений и 1006655 руб. — процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 31.03.2015.
Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме. По мнению истца, по настоящему делу истцом соблюдены все условия, являющиеся правовым основанием для обращения в суд с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений, а именно: улучшения произведены арендатором в отношении арендуемого им недвижимого имущества, являются неотделимыми, произведены за счет арендатора, согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений имеется, договор аренды прекращен 26.01.2015. В качестве правового основания истец ссылается на п. 2 ст. 594 ГК, которым установлено, что арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений.
Представитель ответчика иск не признал. В обоснование своих возражений указал, что ремонтные работы выполнялись без согласования с арендодателем, а также сослался на то, что в случае выполнения ремонтных работ арендатором стоимость ремонта будет исключена из арендной платы (письмо от 21.11.2011 N 01-7/648). Кроме того, далее, как указал ответчик, ремонт выполнялся истцом до заключения договора аренды, поэтому истец не вправе требовать возмещения стоимости этих произведенных улучшений, ссылаясь на ст. 594 ГК.
Ответчик в отзыве также указал, что в соответствии с пунктом 3 Инструкции о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в коммунальной собственности Б_ района, утвержденной решением Б_районного Совета депутатов от 10.12.2009 N 319 «О некоторых вопросах аренды имущества, находящегося в коммунальной собственности Б_ района», решение о сдаче в аренду недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за райисполкомом, отделами и управлениями райисполкома, принимается путем издания соответствующего распоряжения председателя райисполкома.
Часть капитального строения, расположенного по адресу: г. Б., ул. Ч., 47, — нежилое помещение общей площадью 21,19 кв. м для оказания страховых услуг населению было предоставлено в аренду ООО «Б» на основании распоряжения председателя Б__районного исполнительного комитета от 26.01.2012 N 13р «О сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Б_ района». Соответственно договорные отношения между ООО «Б» (арендатором) и отделом физической культуры, спорта и туризма Б-ского райисполкома (арендодателем) возникли с 26 января 2012 г.
Указанным договором предусмотрена обязанность арендатора производить за счет собственных средств текущий ремонт предоставленного в аренду имущества.
Из материалов дела следует, что 25.01.2012 между отделом физической культуры, спорта и туризма Б-ского районного исполнительного комитета (арендодателем) и страховым обществом «Б» был заключен договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в собственности Б-ского района.
По акту приема-передачи помещение передано арендатору 04.01.2012.
26.01.2015 договор между сторонами расторгнут, помещение по акту сдачи помещения возвращено арендодателю.
В материалы дела истцом представлены доказательства выполнения ремонтно-строительных работ в спорном помещении (договор от 04.11.2011, акт сдачи-приемки выполненных строительных работ за декабрь 2011 г., справка о стоимости выполненных работ за декабрь 2011 г.) на сумму 24495263 руб.
Согласно акту-сверке, представленному истцом в суд, арендная плата за арендуемое помещение площадью 21,19 кв. м составляла с 2012 по 2013 год 343440 руб. в месяц и с 2013 по 2015 год — 648720 руб. в месяц.
Ссылаясь на получение согласия на произведенные улучшения арендованного имущества от арендодателя, на то, что договор аренды прекращен, а арендодатель в силу ст. 594 ГК обязан возмещать стоимость неотделимых улучшений, истец обратился c настоящим иском в суд.
Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части первой статьи 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 588 ГК).
Согласно пункту 2 статьи 594 ГК в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и c согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В силу указанной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены c согласия законного владельца имущества.
В силу статьи 6 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) в экономическом суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, предусмотренными статьей 11 ГК и другими законами.
В соответствии со статьями 10, 11 ГК в экономическом суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 11 ГК, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Истец в качестве основания возникновения у него права требования с ответчика 24495263 руб. сослался на то, что в период аренды нежилого помещения, арендованного по договору N 1/2012, им были произведены неотделимые улучшения арендованного нежилого помещения.
В главе 2 договора аренды от 25.01.2012 указано, что арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений имущества в случае прекращения действия договора аренды, если эти улучшения произведены с письменного согласия арендодателя, в котором арендодатель обязался возместить указанные затраты.
Истец, заявляя требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных им в 2011 году, ссылается на договор аренды от 25.01.2012 и на письмо отдела физической культуры, спорта и туризма Б-ского районного исполнительного комитета от 21.11.2011 N 01-7/648, в котором отдел физической культуры, спорта и туризма Б-ского районного исполнительного комитета указывает, что в случае осуществления ремонта арендатором, при котором будут произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, стоимость ремонта будет исключена из арендной платы.
В рассматриваемом случае договорные отношения между истцом и ответчиками в 2011 году отсутствовали, ремонт недвижимого имущества осуществлялся истцом без предварительного письменного согласования необходимости проведения ремонта, объемов и стоимости расходов. В материалах дела отсутствует утвержденная собственником недвижимого имущества проектно-сметная документация на ремонтные затраты по реконструкции помещения.
Анализируя размер арендной платы (не более 648720 руб. в месяц), можно сделать вывод, что размер ежемесячной арендной платы арендодателем при сдаче в аренду истцу спорного помещения в 2012 — 2015 годах был уменьшен.
В соответствии с частью второй статьи 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
Согласно части третьей статьи 108 ХПК суд, рассматривающий экономические дела, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оценив в соответствии с требованиями статьи 108 ХПК представленные в материалы дела доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, исходя из заявленных требований, суд пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании 24495263 руб. стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества не подлежит удовлетворению.
Статья 366 ГК предусматривает, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ставкой рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, за исключением взыскания долга в судебном порядке, когда суд удовлетворяет требование кредитора, исходя из ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день вынесения решения.
Поскольку судом отказано во взыскании стоимости неотделимых улучшений, оснований для взыскания 1006655 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами также не имеется.