Значительное количество споров по аренде, рассматриваемых экономическими судами, касается взыскания задолженности по арендной плате. Нередко из одного и того же договора вытекает несколько судебных споров.
Так, в экономический суд обратился арендодатель с иском о взыскании арендной платы за весь срок действия договора — за период 03.04.2014 — 30.09.2014, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами. Судом установлено, что 03.04.2014 арендодатель (юридическое лицо) и арендатор (индивидуальный предприниматель) заключили договор аренды, согласно п. 1 которого истец сдал ответчику во временное пользование помещение, расположенное по адресу: г. А., ул. А., д. 1, площадью 100 кв. м на срок с 03.04.2014 по 30.09.2014. 03.04.2014 стороны подписали акт приема-передачи помещения. Пунктом 3 договора стороны установили размер арендной платы и порядок ее уплаты. Пунктом 5 договора установлен размер пени за просрочку уплаты арендной платы. За период с момента заключения договора и до окончания срока действия договора арендатор арендную плату за помещение не уплачивал.
Ответчик иск не признавал, ссылаясь на то, что договор аренды нежилого помещения является незаключенным, поскольку сторонами не согласованы условия об объекте аренды, привел данные из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, согласно которым помещение по адресу: г. А., ул. А., д. 1 имеет площадь 574 кв. м, и указал, что план спорного помещения в качестве приложения к договору или иной документ, определенно устанавливающий площадь переданного в аренду помещения 100 кв. м, сторонами не оформлялся и не подписывался. Ответчик заявил, что он не мог пользоваться арендованным помещением, поскольку ключи от помещения ему переданы не были, помещение не освобождено от посторонних предметов, находящихся внутри. По причине непредставления арендодателем помещения арендатор был вынужден использовать в своей предпринимательской деятельности иное помещение по другому адресу, в подтверждение чего ответчик представил копии ТТН о приобретении товара, копии ТТН на перемещение товара, договор хранения, а также фотографии складского помещения.
Истец утверждал, что арендатор пользовался арендованным помещением и неоднократно заезжал на территорию арендодателя, где расположены склады, что зафиксировано в журнале учета движения автотранспорта за 2014 год.
Суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности отсутствия факта пользования ответчиком арендуемым помещением ввиду фактического ограничения истцом прав в пользовании и не усмотрел оснований для взыскания с ответчика арендных платежей и применения к ответчику ответственности за их неуплату.
Судом апелляционной инстанции решение отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме. При этом апелляционная инстанция доводы ответчика о неиспользовании арендованного помещения по причине непередачи его истцом, а также наличии препятствий в пользовании не приняла во внимание как не подтвержденные материалами дела, исходила из того, что фактическое использование арендованного помещения является правом арендатора и не освобождает его от обязательств по уплате арендных платежей. В соответствии со ст. 591 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества либо переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора. Ответчиком не представлено доказательств того, что до обращения истца с требованием об уплате арендных платежей имелись препятствия в пользовании арендованным имуществом и ответчик в установленном законом порядке обращался к истцу или в суд с требованием об устранении препятствий в пользовании или о расторжении договора аренды.
Ссылку ответчика на несогласованность условия об объекте аренды апелляционная инстанция нашла необоснованной, исходя из того, что расхождение в размере площади арендуемого помещения является незначительным и не может служить основанием для признания договора аренды незаключенным (фактически в аренду передавалось помещение площадью 100,02 кв. м, а не 100 кв. м, как указано в договоре).
Постановлением кассационной инстанции постановление апелляционной инстанции оставлено без изменений.
До направления кассационной жалобы в суд поступило исковое заявление арендатора (ответчика по изложенному выше спору) о признании недействительным договора аренды от 03.04.2014.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что 03.04.2014 был заключен договор аренды, согласно которому ответчик сдает истцу помещение общей площадью 100 кв. м по адресу: г. А., ул. А., д. 1, план спорного помещения к договору не оформлялся и не подписывался, в договоре отсутствует ссылка на план помещения, в акте приема-передачи отсутствует ссылка на конкретный договор аренды. Истец ссылался на п. 1 ст. 402, ст. 577, п. 3 ст. 578, п. 1 ст. 621 ГК, п. 9 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление N 1) и просил признать договор недействительным на основании ст. 167 ГК ввиду его незаключенности. Определение суда в части требования письменного уточнения правового основания признания сделки недействительной истец не исполнил.
Суд отказал в удовлетворении иска, исходя из следующего. Факты подписания договора, акта приема-передачи стороны подтверждают. Адрес помещения в договоре указан. За ответчиком зарегистрировано право собственности на капитальное строение с инвентарным номером XXXX по адресу: г. А, ул. А., д. 1, площадь — 574 кв. м, назначение — здание специализированное складов, торговых баз, баз материально-технического снабжения, хранилищ, наименование — склад, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации. Стороны подтверждают, что по указанному адресу имеется три склада. Из выкопировки, представленной ответчиком, следует, что их площадь составляет: 100,02 кв. м, 101,7 кв. м, 100,8 кв. м. Из пояснений истца следует, что арендатор после заключения договора осматривал конкретный склад неоднократно, ссылался на нахождение в нем имущества, не принадлежащего ему, требовал освобождения склада от посторонних предметов, заявлял требование об установлении на воротах склада устройства для навесного замка.
Согласно п. 3 ст. 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из смысла п. 9 постановления N 1 следует, что к данным, позволяющим определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, относятся сведения, содержащие признаки, характеристики, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды.
При оценке доводов сторон относительно условия об имуществе, подлежащем передаче (переданном) арендатору в качестве объекта аренды, судам на основании положений ч. 2 ст. 401 ГК следует принимать во внимание вместе с данными, содержащимися в договоре аренды, иные сведения, указанные в документах, относящихся к договору, а также все соответствующие обстоятельства, связанные с исполнением договора.
На основании изложенного, с учетом содержания п. 1 договора и фактических обстоятельств, связанных с заключением и исполнением договора, суд приходит к выводу о том, что условие договора об объекте аренды сторонами согласовано.
Судом апелляционной инстанции по иному делу дана оценка доводам арендатора, признана необоснованной ссылка арендатора на несогласованность условия об объекте аренды.
Согласно ст. 167 ГК сделка является недействительной по основаниям, установленным ГК либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Указанные истцом ст. 402, п. 3 ст. 578 ГК не содержат специальных оснований признания сделки недействительной.
Согласно п. 14 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.10.2005 N 26 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок» при разрешении экономическими судами споров о недействительности сделок следует отграничивать недействительные договоры от незаключенных договоров, то есть таких договоров, в которых отсутствуют установленные законодательством условия, необходимые для их заключения (например, отсутствует соглашение по всем существенным условиям, указанным в законодательстве; не получен акцепт стороной, направившей оферту; не передано имущество, если в соответствии с законодательством для заключения договора требуется его передача (ст. 402, 403 ГК)).
Установив, что договор является незаключенным, суд по этим основаниям оставляет без удовлетворения иск по спору о недействительности сделки.
С учетом вышеизложенных обстоятельств суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.
Таким образом, при рассмотрении таких категорий дел необходимо полно и всесторонне исследовать материалы дела, учитывать намерения сторон, а также фактические обстоятельства. При этом каждому факту для полного и правильного рассмотрения дела следует давать самостоятельную оценку.