Как правило, субъекты малого и среднего предпринимательства не имеют в собственности объектов недвижимости, чтобы обеспечить свою предпринимательскую структуру офисом для расположения органов управления и регистрации юридического адреса, поэтому на начальном этапе бизнеса львиная доля невосполнимых затрат приходится именно на уплату арендных платежей.
В связи с принятием постановления Совета Министров Республики Беларусь от 30 декабря 2011 г. N 1785 «Об установлении размера базовой величины» бизнес-сообщество Беларуси замерло в ожидании предстоящих перемен, связанных с увеличением неизбежных затрат в виде арендной платы. С ростом базовой величины почти в три раза закономерно встал вопрос о ставках привязанных к ней арендных платежей. Поэтому перед субъектами хозяйствования возникла дилемма, за счет чего покрывать неизбежные затраты: либо повышать стоимость товаров (выполняемых работ, оказываемых услуг), которые в условиях сниженной покупательской способности населения могут оказаться просто недоступными, либо сворачивать бизнес.
Конечно, с учетом нынешней экономической ситуации и постоянного роста стоимости товаров (работ, услуг) увеличение арендных платежей, привязанных к базовой величине и поэтому остававшихся неизменными, было предсказуемым. Однако одномоментное повышение базовой ставки, влекущей неизбежное повышение арендных платежей почти в три раза, поставило в тупик не одну предпринимательскую структуру.
Понимая сложившуюся ситуацию и предвидя возможные негативные последствия для белорусских субъектов хозяйствования, Президент Республики Беларусь Указом от 29 марта 2012 г. N 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее — Указ N 150) в область арендных правоотношений внес изменения путем введения нового понятия «базовая арендная величина», позволившего субъектам хозяйствования если не облегченно вздохнуть, то по крайней мере более взвешенно подойти к формированию цен на товары и услуги.
Что же нового внесло принятие Указа N 150? Каким образом это отразится на действующих договорах аренды? Какие споры могут возникнуть в сфере арендных правоотношений и как избежать негативных правовых последствий? Это примерный перечень вопросов, волнующих не только арендаторов, но и арендодателей. Ответить на них и разъяснить возможные пути правильного решения спорной ситуации без правоприменительной практики сложно. Однако спрогнозировать проблемы и попытаться разобраться в них необходимо, чтобы не сделать лишних ошибок.
Еще в период действия Указа Президента Республики Беларусь от 23 октября 2009 г. N 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее — Указ N 518) принято постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15 февраля 2012 г. N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление Пленума). В нем с опорой на сложившуюся судебную практику подробно разъяснены принципы применения действующего законодательства в области арендных правоотношений.
Спустя полтора месяца после принятия постановления Пленума Указ N 518 был признан утратившим силу. В связи с этим возник первый вопрос: насколько актуальным осталось постановление Пленума, в той или иной мере разъяснившее вопросы применения Указа N 518?
Ответ более чем очевиден. Основная цель принятия Пленумом Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь любого постановления — заложить принципы правильного прочтения и единообразия применения действующего законодательства. Поэтому базовые положения постановления Пленума, несмотря на утрату Указом N 518 силы, остались неизменными и будут широко использоваться в практике.
Конечно, ряд норм постановления Пленума потребуют корректировки, однако из анализа его текста следует, что она будет носить, скорее всего, так называемый косметический характер, поскольку концепция Указа N 150 не претерпела существенных изменений по сравнению с Указом N 518.
Второй наиболее интересующий субъектов хозяйствования вопрос в свете принятия Указа N 150 — арендная плата, а именно порядок ее изменения. В принципе ответ на этот вопрос содержится в части второй п. 10 Указа N 150, согласно которой договоры аренды и безвозмездного пользования имуществом, заключенные до 1 апреля 2012 г. и действующие после этой даты, в пятимесячный срок должны быть приведены в соответствие с данным Указом. Размер арендной платы по таким договорам с 1 апреля 2012 г. рассчитывается исходя из базовой арендной величины, установленной в соответствии с подп. 2.1 п. 2 Указа N 150.
Более подробно порядок пересмотра арендной платы при изменении действующего законодательства изложен в п. 21 постановления Пленума. Хотелось бы обратить внимание, что по заключенным до принятия Указа N 150 договорам аренды капитальных строений, (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест и их частей, находящихся в республиканской собственности (в государственной собственности, в собственности хозяйственных обществ с долей собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц более 50% по договорам аренды торговых мест) начисление и уплата арендной платы с 1 апреля 2012 г. независимо от внесения изменений в договор аренды следует производить на основании расчета, предусмотренного Указом N 150.
Например, изменения в договор были внесены 3 июня 2012 г., спустя два месяца после принятия Указа N 150. Это не означает, что арендные платежи в предусмотренных данным Указом размерах подлежат внесению только с 3 июня 2012 г.
Таким образом, установленный Указом N 150 пятимесячный срок для приведения договоров в соответствие с его положениями не влияет на размер арендных платежей, которые с 1 апреля 2012 г. вносятся в определенные договором сроки, но уже по предусмотренным Указом N 150 ставкам.
В данном случае несоблюдение пятимесячного срока для приведения договоров в соответствие с Указом N 150, возможно, повлечет прекращение договора аренды как противоречащего действующему законодательству.
Условия договора о сроках и порядке внесения арендных платежей Указом N 150 не затрагиваются и соответственно остаются неизменными в части ранее оговоренных сторонами обязательств.
Таким образом, с момента принятия Указа N 150 у арендаторов возникает обязанность по внесению новых арендных платежей в порядке и сроки, ранее закрепленные договором.
Однако на практике может возникнуть вопрос о сроках внесения арендных платежей по новым ставкам арендной платы, если по договору арендатор обязан вносить их в порядке предоплаты.
Например, согласно договору арендная плата должна вноситься до 5-го числа оплачиваемого месяца аренды. Следовательно, за апрель 2012 г. арендатор обязан уплатить арендные платежи до 5 апреля 2012 г., исходя из установленного Указом N 150 порядка их расчета. При неисполнении данной обязанности на арендатора могут быть возложены предусмотренные договором меры обеспечения исполнения обязательств (штраф, пеня), рассчитанные на основании новых ставок арендной платы.
Вместе с тем если согласно договору аренды срок уплаты арендных платежей, к примеру, до 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому, или до начала оплачиваемого месяца, то в каком размере арендатор обязан внести арендную плату? Будет ли он считаться просрочившим указанное обязательство, если предоплата будет внесена по определенной договором ставке без учета требований Указа N 150?
Очевидно, что, если в договоре оговорен порядок внесения арендных платежей в порядке предоплаты, у арендатора возникает обязанность уплатить арендные платежи по ставкам, закрепленным договором (применительно к рассматриваемому случаю за апрель 2012 г.), поскольку Указ N 150 вступил в действие только с 1 апреля 2012 г. и на момент внесения предусмотренной договором платы не породил для арендатора новых обязанностей.
Таким образом, при внесении арендной платы в размере и срок, предусмотренные договором, в порядке предоплаты до вступления в силу Указа N 150 арендатор будет считаться исполнившим свои обязательства за апрель 2012 г. надлежащим образом.
Однако это не означает, что с момента вступления в силу Указа N 150, т.е. с 1 апреля 2012 г., у арендатора не возникает обязанность по внесению арендной платы в установленных Указом N 150 размерах.
Весь вопрос в сроках внесения возникшей разницы между уплаченным договорным размером арендной платы и расчетным размером по Указу N 150. Поскольку в данном случае доплата ни договором, ни законодательством не регламентируется, предполагается, что она осуществляется в порядке части второй п. 2 ст. 295 ГК, т.е. в течение разумного предусмотренного в требовании арендодателя срока. Обязательства по уплате арендных платежей за май 2012 г. будут подлежать исполнению в установленные договором сроки, т.е. (применительно к нашему примеру) условно до 25 либо 30 апреля 2012 г. соответственно.
Арендатор будет считаться просрочившим обязательство по внесению арендных платежей в части доплаты возникшей разницы только в случае ее неуплаты в предложенные арендодателем сроки.
Обобщая вышеизложенное, отметим, что рассмотренные вопросы касаются только взаимоотношений арендаторов с арендодателями, предоставляющими в аренду капитальные строения, (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места и их части, находящиеся в республиканской собственности (в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ с долей собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц более 50% по договорам аренды торговых мест).
Взаимоотношения субъектов хозяйствования частной формы собственности строятся на закрепленных ст. 391 ГК принципах свободы договора, требования Указа N 150 на них не распространяются.
Ну и третий вопрос, который независимо от принятия Указа N 150 волнует арендаторов, — это насколько обоснованно арендодатели начисляют предусмотренные договором санкции (неустойку) за просрочку исполнения обязательства по внесению арендных платежей в порядке предоплаты.
Согласно теории права договор аренды — договор консенсуальный, т.е. порождающий права и обязанности сторон с момента заключения. Закрепляемая в договоре неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства, за неисполнение которого сторона вправе требовать ее уплаты. Поэтому невнесение арендатором арендных платежей дает арендодателю законное право требовать уплаты неустойки за нарушение обязательства по уплате арендных платежей независимо от того, пользуется арендатор имуществом или нет.