Ниже представлен частный случай из судебной практики, когда ответчиком ненадлежащим образом были зарегистрированы права на земельный участок по причине того, что он представил в орган по регистрации неполный пакет документов, в котором не содержалось упоминание о том, что земельный участок разделен на доли. В результате произведенной регистрации были нарушены аналогичные права истца. При выделении доли в предоставленном земельном участке важно соблюсти права всех заинтересованных лиц, в противном случае игнорирование таких прав может привести к признанию решения о регистрации недействительным.
10 февраля 2016 г. экономический суд Минской области рассмотрел иск индивидуального предпринимателя (ИП) М. к торговому унитарному предприятию (ТУП) «К» (собственник — Иванов И.И.) (1-й ответчик) и республиканскому унитарному предприятию (РУП) «Б» (2-й ответчик) о признании недействительной государственной регистрации создания земельного участка и возникновения прав на него.
Третье лицо на стороне 2-го ответчика, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, — местный районный исполнительный комитет.
Установлено следующее. Истец ссылается на нарушение его прав как собственника доли нежилого здания, допущенное при государственной регистрации создания земельного участка, требует признать недействительной государственную регистрацию создания земельного участка, расположенного в г. М., возникновение у торгового частного унитарного предприятия «К» права постоянного пользования указанным земельным участком.
В качестве фактического обоснования иска истец ссылается на нижеследующее:
- 21.04.2001 1-й ответчик продал истцу 21/100 долю нежилого здания, расположенного в г. М., после введения в действие Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон N 133) капитальному строению был присвоен кадастровый номер 6, и права на него были внесены в Единый государственный регистр недвижимого имущества и прав на него (ЕГРНИ);
- по данным ЕГРНИ капитальное строение принадлежит на праве общей долевой собственности ИП М. (21/100) и Иванову И.И. (ТУП «К») (79/100);
- согласно выписке из ЕГРНИ капитальное строение N 6 находится на земельном участке с кадастровым номером 6, при этом названный участок зарегистрирован на праве постоянного пользования за ТУП «К»;
- государственная регистрация создания земельного участка, права постоянного пользования этим участком за ТУП «К» произведена 19.01.2005. Основания для регистрации — решения Городского исполнительного комитета от 21.01.2002, от 28.10.2004, землеустроительное дело ИП ООО «Ф» от 17.01.2005, а также заявление 1-го ответчика;
- границы земельного участка с кадастровым номером 6 установлены таким образом, что часть капитального строения (принадлежащая ИП М.) находится за пределами этого участка, следовательно, зарегистрированный в настоящее время участок не обеспечивает обслуживание всего здания.
Правовым основанием иска являются ст. 7, 8, 34, 36 Закона N 133.
1-й ответчик требование отклонил, указав на нижеследующее:
1) необоснованно утверждение истца о том, что 1-м ответчиком были представлены документы, содержание которых не согласуется между собой, поскольку при формировании документов ЕГРНИ 1-й ответчик представил все документы, в том числе договор купли-продажи доли в праве собственности истца, а истец обратился за регистрацией возникновения права собственности на 21/100 доли в праве собственности на капитальное строение, получил правоустанавливающие документы, которые не оспаривал;
2) нормы п. 2 ст. 76 Закона N 133 о разработке и внесении до 01.01.2006 проекта закона о государственной регистрации сделок в отношении частей недвижимого имущества исполнены не были, и 1-й ответчик не может нести ответственность ни за отсутствие правил государственной регистрации частей недвижимого имущества, ни за правильность государственной регистрации;
3) в отношении земельного участка 1-м ответчиком были представлены все необходимые документы, они были приняты, рассмотрены, оснований для приказа в совершении регистрационных действий в соответствии со ст. 34, 36 Закона N 133 не было;
4) решения местного органа власти о передаче части земельного участка в аренду истцу до 25.06.2031 для содержания и обслуживания магазина, другие решения, являющиеся основанием для возникновения прав истца, были приняты в 2001 году; работы по установлению границ земельного участка ИП М. выполнены в 2001 году, и он их согласовал; землеустроительное дело 2-го ответчика выполнено в 2004 году; до заключения договора купли-продажи от 21.04.2001 истцу было известно о праве 2-го ответчика на постоянное пользование земельным участком (и он никогда его не оспаривал); 28.06.2001 истец заключил договор аренды земельного участка, но не зарегистрировал его.
Все вышеизложенное указывает на то, что спорные отношения сложились длительное время назад, каждая из сторон имела возможность осознать свой интерес и защитить его должным образом;
5) решением городского исполнительного комитета от 28.10.2004 1-му ответчику был предоставлен в постоянное пользование земельный участок площадью 0,0397 га под застройку (долю в капитальном строении), в соответствии со свидетельством о государственной регистрации от 19.01.2005 за 1-м ответчиком зарегистрировано создание земельного участка указанной площади на основании выделения вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 6 и возникновение права постоянного пользования им;
6) согласно ч. 3 ст. 21 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ) выданные до 01.02.2006 документы, удостоверяющие права на земельные участки, являются действительными и имеют одинаковую юридическую силу со свидетельством о государственной регистрации;
согласно ч. 2 ст. 17 Кодекса Республики Беларусь о земле 1999 года (в редакции от 04.01.1999) (далее — КоЗ 1999 года) земельный участок может быть делимым и неделимым, и городским исполнительным комитетом было определено, что данный земельный участок является делимым;
по смыслу ч. 2, 3 ст. 55 КоЗ 1999 года в случае невозможности раздела земельного участка между собственниками право на земельный участок осуществляется собственниками совместно; если один из собственников строения является индивидуальным предпринимателем, то этому собственнику передается земельный участок в аренду;
согласно ч. 1 ст. 15 КоЗ на праве постоянного пользования у юридических лиц могут находиться земельные участки, предоставленные им до вступления в силу КоЗ;
согласно абз. 2 ч. 1 ст. 69 КоЗ землепользователи самостоятельно осуществляют землепользование.
Все вышеизложенное указывает на то, что землепользование 1-го ответчика соответствовало требованиям действовавшего в названный период законодательства;
7) истец знал о решениях, принятых в отношении своей части земельного участка, производил регистрационные действия в 2002 году и не считал свои права нарушенными. В связи с изложенным 1-й ответчик также в соответствии с п. 2 ст. 200 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) заявляет о применении срока исковой давности.
2-й ответчик заявил о признании требования, указав, что в силу п. 1 ст. 73 Закона N 133 в переходный период государственные организации обязаны безвозмездно передать в течение 3 месяцев со дня запроса республиканской организации по государственной регистрации все документы, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Изначально нарушение законодательства было допущено при установлении границ земельного участка ИП ООО «Ф», что в дальнейшем повлекло неверное вынесение подп. 1.21 пункта 1 решения городского исполнительного комитета от 28.10.2004.
Ошибка была также допущена филиалом 2-го ответчика, находящимся в г. М., который не обеспечил перенос полной информации с бумажных носителей в электронную базу данных. В отношении названного капитального строения информация в регистр была внесена лишь 11.12.2006, то есть уже после регистрации земельного участка. Если бы в 2003 году информация была внесена в базу полностью, то регистратор увидел бы, что собственник капитального строения не совпадает с правообладателем земельного участка, и отказал бы в приеме документов.
Несмотря на то что все службы рассмотрели обращение 1-го ответчика и приняли положительное решение, интересы истца все-таки были ущемлены, т.к. в обращении 1-го ответчика не содержалось указание на истца. (Поскольку в момент государственной регистрации земельного участка базы в электронном виде не существовало, суд признает данное обстоятельство существенным).
Если бы капитальное строение было сформировано до государственной регистрации земельного участка, допущенной ошибки — нарушения прав истца можно было бы избежать.
Законодательством не установлен такой объект недвижимого имущества, как часть капитального строения либо часть земельного участка. Исходя из ч. 4 ст. 17 КоЗ 1999 года при совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок.
В ходе рассмотрения гражданского дела в районном суде о разделе капитального строения с инвентарным номером 6 было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 6 был зарегистрирован с нарушением законодательства, т.к. данный земельный участок полностью предоставлен в постоянное пользование одному из сособственников здания под часть капитального строения с инвентарным номером 6.
Третье лицо заявило о нижеследующем. Здание магазина, зарегистрированное на праве собственности за Ивановым И.И. и ИП М., частично расположено на земельном участке площадью 0,0397 га, зарегистрированном на праве постоянного пользования за ТУП «К», и частично — за его пределами.
Согласно ч. 4 ст. 17 КоЗ 1999 года в земельных отношениях действует принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений), который был нарушен при оформлении материалов землеустроительного дела. Поэтому требования о признании недействительной государственной регистрации и возникновения права постоянного пользования у 1-го ответчика должны быть удовлетворены.
Оценив представленные сторонами доказательства, пояснения, суд постановил следующее.
Согласно п. 3 ст. 7 и п. 4 ст. 8 Закона N 133 государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества может быть признана недействительной только в судебном порядке.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права или ограничения (обременения) права на недвижимое имущество может быть признана недействительной только в судебном порядке.
Суд приходит к выводу о наличии оснований для полного удовлетворения требований истца по совокупности нижеследующего.
Истец связывает свое обращение в суд с отказом в государственной регистрации создания земельного участка для обслуживания части здания по причине наличия государственной регистрации земельного участка за ТУП «К» и невозможности в силу законодательства регистрации создания двух земельных участков для обслуживания одного здания.
Согласно данным ЕГРНИ сформировано капитальное строение общей площадью 446,3 кв.м, назначение — здание специализированное розничной торговли, инвентарный номер — 6, дата регистрации — 05.05.2000, и зарегистрировано право общей долевой собственности на указанное строение.
Стороны никогда не ставили вопрос о регистрации частей здания как отдельных объектов недвижимости.
Как усматривается из решения городского исполнительного комитета от 28.10.2004, 1-му ответчику был предоставлен в постоянное пользование земельный участок в границах по фактическому пользованию площадью 0,0397 га под застройкой, в том числе 0,0181 га с ограничениями в пользовании, для содержания и обслуживания здания магазина.
Таким образом, несмотря на то что здание находилось в общей долевой собственности, земельный участок был предоставлен 1-му ответчику для обслуживания всего здания, а не его части.
В материалах землеустроительного дела, предоставленного 1-м ответчиком для государственной регистрации создания земельного участка, имеются документы на все здание целиком, как то: акт приемки объекта в эксплуатацию, технический паспорт по состоянию на 1997 год, технический паспорт по состоянию на 04.01.2005; регистрационное удостоверение от 15.05.2000, из которого следует, что ТУП «К» является собственником здания магазина общей площадью 446,3 кв.м.
По мнению суда, названные документы в значительной степени объясняют решение городского исполнительного комитета от 28.10.2004.
Оценив названные документы, суд соглашается с истцом в том, что в землеустроительном деле отсутствуют документы о том, что 1-му истцу принадлежит только доля в праве или часть здания. Заявление представителя ответчика о том, что раз вопрос о государственной регистрации создания земельного участка был решен положительно, то значит, что все необходимые документы, включая документы о факте общей долевой собственности на здание, в этом деле находились, отклоняется судом как предположение.
Оценивая доводы сторон в отношении тезиса о представлении 1-м ответчиком для государственной регистрации земельного участка и прав на него документов, не согласующихся между собой, суд также учитывает следующее.
Как установлено судом, поскольку подтверждено документально и сторонами не оспаривается, государственная регистрация создания земельного участка с кадастровым номером 6, расположенного в г. М., возникновения у ТУП «К» права постоянного пользования указанным земельным участком произведена филиалом в г. М. РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» 19.01.2005.
При этом в отношении капитального строения N 6 информация в регистр недвижимого имущества была внесена лишь 11.12.2006, то есть после регистрации земельного участка.
Таким образом, утверждение 1-го ответчика о том, что им для формирования ЕГРНИ были переданы все документы, касающиеся прав на капитальное строение N 6, включая договор от 21.04.2001, не имеет того доказательственного значения, которое ему придает представитель 1-го ответчика. В данном случае имеют значение документы, передаваемые для государственной регистрации возникновения земельного участка, права постоянного пользования на него, осуществленной 19.01.2005, то есть ранее формирования ЕГРНИ.
Согласно подп. 5.7 п. 5 статьи 34 Закона N 133 регистратор отказывает в приеме документов, представленных для совершения регистрационного действия, в случаях, если содержание документов, представленных для осуществления государственной регистрации, не согласуется между собой.
Суд считает, что подп. 5.7 п. 5 статьи 34 Закона N 133 презюмирует, что документы об основаниях прав на имущество должны быть представлены полностью.
Суд соглашается с представителями 1-го ответчика в том, что в материалах землеустроительного дела ТУП «К» отсутствуют документы, содержание которых не согласуется между собой.
Тем не менее суд приходит к выводу о том, что истец доказал правомерность применения подп. 5.7 п. 5 ст. 34 Закона N 133 для признания государственной регистрации создания земельного участка недействительной по совокупности нижеследующего.
В данном случае в землеустроительном деле содержатся сведения о том, что ТУП «К» является собственником здания магазина общей площадью 446,3 кв.м. Сведения о последующей продаже части здания истцу отсутствуют. Суд отмечает, что представители 1-го ответчика не делали заявления суду о том, что сведения о продаже части здания ИП М. представлялись ими при обращении с заявлением о государственной регистрации создания земельного участка.
Документально факт передачи таких сведений не подтвержден. Предположение 1-го ответчика о том, что эти сведения могли находиться в землеустроительном деле, но впоследствии были из него изъяты либо утрачены, признаются судом безосновательными.
Суд соглашается с 1-м ответчиком в том, что государственную регистрацию создания земельного участка совершает уполномоченный государственный орган, однако коммерческая организация — заявитель имеет определенное отношение к регистрационным действиям — они могут быть совершены только при представлении полных и достоверных сведений. 1-м ответчиком были представлены документы, достаточные для принятия их регистратором.
Однако суд полагает, что 1-й ответчик должен был представить исчерпывающие сведения относительно статуса строения, необходимые для принятия правильного решения в отношении совершения регистрационного действия.
Суд заключает, что сведения землеустроительного дела являются неполными и что 1-й ответчик не вправе извлекать преимущества из этого обстоятельства, поскольку ответственность за неудовлетворительное состояние землеустроительного дела лежит на 1-м и 2-м ответчиках по совокупности нижеследующего.
Суд оценивает действия 1-го ответчика, приходит к выводу о том, что его поведение в своей совокупности и в контексте вышеуказанного законодательства неправомерно понизило вероятность принятия регистратором правильного решения относительно представленных ему для осуществления регистрационного действия документов.
Регистрационные действия относятся к сфере публичных отношений, однако совершаются с целью подтверждения прав в сфере гражданского оборота.
Суд считает, что государственная регистрация должна быть признана недействительной, поскольку по представлении в землеустроительное дело договора от 21.04.2001 о продаже части здания ИП М. регистратор констатировал бы несоответствие решения городского исполнительного комитета от 28.10.2004 договору от 21.04.2001, т.к. это документы, содержание которых не согласуется между собой.
Кроме того, из землеустроительного дела усматривается, что смежными пользователями являются: г. М., ОАО «М», МГПУП «К», ООО «А» и ИП М. При этом акт ознакомления с установленными (восстановленными) на местности границами земельного участка подписан только тремя смежными землепользователями, включая ИП М.
Однако городской исполнительный комитет, МГПУП «К» названный акт не подписали, то есть границы не согласовали.
В соответствии с п. 4 Инструкции по установлению, восстановлению и закреплению границ земельных участков, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 16.05.2002 N 3 (далее — Инструкция), действовавшей до 2010 года, установление границ земельных участков с закреплением точек поворота границ межевыми знаками и определением их координат является обязательным условием отвода этих участков и производится в случаях образования в установленном порядке новых, реорганизации или упорядочения существующих землевладений и землепользований.
В силу п. 9 Инструкции установление, восстановление и закрепление границ предоставленного земельного участка на местности производится в присутствии лица, которому выделен земельный участок, землепользователя, землевладельца, собственника, арендатора земельного участка, из земель которого изъят этот земельный участок, и в случае необходимости смежных землепользователей, землевладельцев, собственников, арендаторов земельных участков и оформляется актом об ознакомлении заинтересованных сторон на местности с установленными (восстановленными) границами земельного участка.
При несогласии представителя одной из сторон с положением границ составляется протокол разногласий, а земельный спор разрешается в соответствии с законодательством.
Из пояснительной записки землеустроительного дела усматривается необходимость согласования границы земельного участка со смежными землепользователями. Однако это обязательное требование выполнено не было.
Суд приходит к выводу о том, что земельный участок сформирован с нарушением обязательных предписаний действующего в момент государственной регистрации его создания законодательства.
Поскольку установлено, что здание магазина, зарегистрированное на праве собственности за Ивановым И.И. и ИП М., частично расположено на земельном участке площадью 0,0397 га, зарегистрированном на праве постоянного пользования за ТУП «К», и частично — за его пределами, суд соглашается с представителем третьего лица в том, что при оформлении материалов землеустроительного дела был нарушен установленный ч. 4 ст. 17 КоЗ 1999 года принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений).
Согласно подп. 1.3 п. 1 ст. 36 Закона N 133 регистратор отказывает в совершении регистрационного действия в случаях, если при государственной регистрации нарушаются законные права других лиц.
Как усматривается из выписки ЕГРНИ, зарегистрировано право постоянного пользования ТУП «К» на земельный участок площадью 0,0397 га. При этом на основании решения городского исполнительного комитета от 28.06.2001 из земель ТУП «К» изъята часть земельного участка площадью 0,0349 га и передана ИП М. для содержания здания магазина.
Как усматривается из ч. 1, 2 ст. 55 КоЗ 1999 года, при переходе права собственности на строение или сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком (его частью). Размер земельного участка (его части) определяется в установленном порядке с учетом целей, для которых использовались эти строения и сооружения.
При переходе права собственности на строение и сооружение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения (сооружения) в случае невозможности в соответствии со статьей 17 КоЗ 1999 года раздела земельного участка между собственниками право на земельный участок осуществляется собственниками строения (сооружения) совместно.
Таким образом, приобретение доли в праве собственности на капитальное строение предполагает также возникновение долевого права на земельный участок.
Из письма филиала в г. М. РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» от 27.09.2013 усматривается, что осуществить государственную регистрацию прав на земельный участок на основании договора аренды от 12.02.2002 N 40, как того просил заявитель, невозможно, поскольку:
- земельный участок для обслуживания капитального строения был предоставлен ИП М. единолично, без учета того, что сособственником капитального строения является также Иванов И.И.;
- у ТУП «К» зарегистрировано право постоянного пользования земельным участком с кадастровым номером 6, расположенным в г. М.
Таким образом, земельный участок был предоставлен Иванову И.И. единолично для обслуживания капитального строения без учета того, что сособственником капитального строения является также ИП М.
Государственная регистрация создания земельного участка и возникновения права постоянного пользования на весь участок нарушает права участника общей долевой собственности на здание ИП М., поскольку в силу ст. 17 КоЗ 1999 года он не может распорядиться принадлежащими ему правами общей долевой собственности на капитальное строение.
Таким образом, при государственной регистрации возникновения земельного участка, права постоянного пользования были нарушены права истца, истцом должным образом доказано наличие оснований для применения подп. 1.3 п. 1 ст. 36 Закона N 133 для признания названной государственной регистрации недействительной.
При оценке доводов и представляемых суду документов суд учитывает, что землеустроительное дело истца было сформировано в 2001 году, а землеустроительное дело 1-го ответчика — в декабре 2004 г., также с момента формирования землеустроительного дела истца с учетом действовавшего в этот период законодательства у него не было поводов и оснований вмешиваться в вопросы землепользования 1-го ответчика.
Оценив обстоятельства дела, земельное законодательство, суд принимает как обоснованное утверждение представителя истца о том, что земельный участок с кадастровым номером 6 был сформирован и зарегистрирован с нарушением законодательства, действовавшего на момент государственной регистрации. Утверждение 1-го ответчика об обратном, основанное на ст. 55 КоЗ 1999 года, судом отклоняется.
Суд частично соглашается с представителем 1-го ответчика в том, что ответственность за недостатки формирования землеустроительного дела, недостатки проведения государственной регистрации не может возлагаться исключительно на 1-го ответчика. Однако судом учитываются конкретные обстоятельства настоящего дела, а именно совершение действий, являющихся предметом судебной оценки, в переходный период.
Особенностью переходного периода является перевод сведений о недвижимом имуществе и правах на него с бумажных носителей в электронную базу данных. В связи с этим при обращении 1-го ответчика с заявлением о государственной регистрации земельного участка следовало указать не только сведения, относящиеся собственно к правам 1-го ответчика, но и информацию о том, что часть строения была продана.
Суд не находит оснований для применения срока исковой давности, исходя из следующего.
Истец узнал о нарушении своего права после получения письма от 27.09.2013 об отказе в государственной регистрации прав на земельный участок на основании договора аренды земли от 12.02.2002. Доводы 1-го ответчика о том, что этот срок следует исчислять с момента согласования истцом границ земельного участка, суд отклоняет.
Иск предъявлен 30.11.2015, однако в период с 29.05.2015 по 12.10.2015 стороны находились в процедуре медиации. Суд считает, что имеются основания для применения ст. 11 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 N 58-З «О медиации» о приостановлении срока исковой давности, поскольку рассматривались альтернативные пути разрешения возникшего между сторонами конфликта.
Установлено, что в ходе государственной регистрации был нарушен принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений), что расценивается судом как недопустимое длящееся нарушение.
Кроме того, рассматриваемый иск расценивается судом как требование собственника доли в праве собственности на капитальное строение об устранении всяких нарушений его права.
Согласно ст. 285 ГК собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу п. 4 ст. 209 ГК исковая давность не распространяется на требования собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 285 ГК).
При установленных обстоятельствах дела иск был удовлетворен судом полностью.