Организации, заключающие с физическими лицами договоры создания объекта долевого строительства, должны учитывать особенности защиты прав потребителей, участвующих в долевом строительстве.
Пунктом 2 ст. 2 Закона Республики Беларусь от 09.01.2002 N 90-З «О защите прав потребителей» (далее — Закон) определено, что защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с Законом и иным законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей нормативным правовым актам Президента Республики Беларусь.
Подпунктом 2.2 п. 2 Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 N 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее — Указ) определено, что защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с Указом и иным законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей Указу.
Законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам или работам (услугам), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров, работ (услуг) и их соответствия проектной документации.
На практике потребители нередко предъявляют необоснованные требования к застройщикам. Проанализируем это на примере одного из судебных дел, рассмотренных в апреле 2015 г. судебной коллегией по гражданским делам Смиловичского районного суда.
Пример.
В заявлении суду и в дополнениях к нему гражданин указал, что 17 октября 2014 г. он заключил с ЗАО «А» договор долевого строительства квартиры (далее — договор) в составе возводимого многоэтажного жилого дома. Согласно договору ответчик в срок до 31 декабря 2014 г. обязался обеспечить строительство 3-комнатной квартиры общей площадью 76,47 кв. м, а истец — внести полную плату в сумме 640000800 руб. в соответствии с графиком, определенным договором.
Гражданин произвел необходимые платежи, однако ответчик нарушил сроки сдачи дома, который был сдан только 12 марта 2015 г. Кроме того, ответчиком не были выполнены работы по отделке квартиры в соответствии с условиями договора, в частности: не сделана цементная стяжка полов, улучшенная штукатурка стен, некачественно выполнен ряд других работ (монтаж элементов декора, осветительного оборудования), в результате чего образовалась трещина в стене, установленная газовая плита не работает.
Ссылаясь на то, что ответчиком нарушены условия договора по своевременной сдаче дома в эксплуатацию, в соответствии с п. 4.4 договора истец просил взыскать неустойку в размере 0,2% от всей суммы внесенных им платежей за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы внесенных средств, что составляет примерно 64000000 руб. Он также просил обязать ответчика выполнить предусмотренные договором работы по улучшенной штукатурке стен, устранить недостатки, указанные в акте от 12.03.2015, и в соответствии с Законом взыскать компенсацию морального вреда в размере 10000000 руб. за нарушение условий договора и нежелание ответчика в добровольном порядке устранить недостатки.
Решением суда первой инстанции от 12.04.2015 постановлено: обязать ЗАО «А» исполнить условия договора, заключенного между истцом и ответчиком, в части выполнения работ по улучшенной штукатурке стен, выравниванию потолка, цементной стяжке полов, устранению дефектов газовой плиты. В остальной части иска гражданину было отказано. Не согласившись с данным решением, гражданин обратился с кассационной жалобой в Минский областной суд.
В кассационной жалобе он просил об изменении решения и удовлетворении его требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что судом первой инстанции неправильно применен материальный закон и сделан неверный вывод об отсутствии вины ответчика в несвоевременной сдаче дома в эксплуатацию.
Рассмотрев дело, проверив доводы кассационной жалобы, суд не нашел оснований для ее удовлетворения и отмены решения, исходя из следующего.
Как определено ст. 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь, обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
Оспаривая обоснованность заявленных требований, представитель ответчика указал, что проектом предусматривалось строительство семиэтажного 111-квартирного жилого дома с источником теплоснабжения от существующей котельной. Однако в процессе строительства выяснилось, что подключение к существующим сетям невозможно, в связи с чем с разрешения районного исполнительного комитета произведена корректировка проекта (увеличение этажности и количества квартир, строительство газовой котельной), поэтому сроки сдачи дома были перенесены, о чем уведомлялись все застройщики.
Суд проверил доводы сторон и пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований истца, поскольку вины ответчика в несвоевременной сдаче дома не было.
Так, согласно п. 4.3 договора, заключенного между сторонами, «стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникшей после заключения настоящего договора. К таким обстоятельствам стороны, в частности, относят акты или действия государственных органов власти и управления, в результате которых исполнение обязательств стало невозможным либо значительно замедлилось…».
В соответствии с решением местного сельского исполнительного комитета от 13.12.2013 N 124 ЗАО «А» был предоставлен земельный участок площадью 0,75 га для строительства семиэтажного 3-секционного жилого дома. Проектно-сметной документацией и техническими условиями предусматривалось водоснабжение строящегося дома от существующих водопроводных сетей.
В процессе выполнения строительно-монтажных работ выяснилось, что подключение к существующим сетям технически невозможно и необходимо осуществить теплоснабжение дома от собственной котельной. В связи с этим ответчик вынужден был получить новые технические условия, разрешение на корректировку проектно-сметной документации, разрешение на строительство газовой котельной и подключение строящегося дома к сетям газоснабжения.
Решением районного исполнительного комитета от 03.04.2014 выдано разрешение на корректировку проектно-сметной документации, а решением от 13.04.2014 ответчику были предоставлены земельные участки для строительства скважины, подъездной автодороги и инженерных сетей.
С учетом изложенного суд сделал правильный вывод, что несвоевременный ввод в эксплуатацию дома явился следствием актов и действий органов власти и управления, поэтому в силу п. 4.3 договора ответчик освобождается от ответственности за несвоевременное исполнение обязательств, в связи с чем суд обоснованно отказал гражданину в удовлетворении требований о взыскании неустойки.
Таким образом, судебная коллегия по гражданским делам Минского областного суда оставила без изменения решение суда первой инстанции от 13.11.2008, а кассационную жалобу истца без удовлетворения.