Отношения землепользования, столь актуальные в нашей стране, часто становятся объектом спора в экономическом суде. Нецелевое использование земель и иные нарушения договора аренды земель могут стать причиной изъятия земельных участков и прекращения договора аренды. При определении судьбы договоров аренды земель суд исходит из принципов землепользования и требований, предъявляемых к категориям участков земель.
Экономический суд Минской области, рассмотрев дело по иску прокуратуры Клецкого района в интересах Клецкого районного исполнительного комитета к иностранному производственно-сельскохозяйственному частному унитарному предприятию «Н» о расторжении 40 договоров аренды земельных участков, указанных в исковом заявлении, установил следующее.
Прокурором в интересах истца заявлен иск к ответчику о расторжении 40 договоров аренды земельных участков, указанных в исковом заявлении, в связи с тем, что ответчик пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, назначения имущества и в ходе использования ответчиком арендованных земельных участков были выявлены неоднократные нарушения условий их использования.
Представители ответчика с заявленными требованиями не согласились, указав, в частности, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 67 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — Кодекс о земле), а именно истцом в адрес ответчика не было направлено соответствующее предписание. Кроме этого, в ходе осмотра переданных в аренду 40 земельных участков было установлено, что на 12 земельных участках не выявлено никаких нарушений, в связи с этим оснований для расторжения договоров по этим 12 земельным участкам не имеется. Такое нарушение, как зарастание земельных участков древесно-кустарниковой растительностью (далее — ДКР), приведено истцом необоснованно, так как ответчику были переданы участки с ДКР, а доказательства того, что это были иные участки, а не те, при осмотре которых наличие ДКР указано как нарушение, истцом суду не представлены.
Представители истца с доводами ответчика не согласились, указали, что в материалы дела представлено достаточно доказательств, подтверждающих заявленные исковые требования о расторжении договоров аренды земельных участков. В отношении довода ответчика о том, что оснований для расторжения договоров по 12 земельным участкам не имеется ввиду невыявления на этих участках никаких нарушений, представители прокуратуры и истца указали на нецелесообразность расторжения договоров по отдельным участкам и привели следующие обоснования:
— предоставление земли в аренду ответчику в 2004 и в 2013 годах (после изготовления землеустроительных материалов) производилось единым массивом на основании одного решения Клецкого районного исполнительного комитета;
— нарушения условий договора аренды земельного участка установлены на участках, составляющих 96% общей площади земельных участков, переданных в аренду;
— передача земельных участков другому землепользователю единым массивом, как установлено сложившейся практикой;
— необходимость решения организационных вопросов, связанных с деятельностью СПК «З», использованием его имущества;
— передача земельного участка единым массивом соответствует интересам работников предприятия, которые проживают на территории хозяйства,и в большинстве своем являются членами СПК «З» и заинтересованы в сохранении трудового коллектива.
Представители истца также пояснили, что 4% площади земель включают 12 земельных участков, на которых ответчиком не допущены нарушения условий договоров аренды, и эти земельные участки расположены на значительном расстоянии друг от друга, что в случае нерасторжения 12 договоров аренды сделает затратной обработку этих участков (доставку и использование техники на значительные расстояния) для любого пользователя.
Выслушав представителей прокуратуры, истца, ответчика, изучив материалы дела, экономический суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме на основании следующего.
Как усматривается из материалов дела, решением Клецкого районного исполнительного комитета от 29.04.2004 земельные участки общей площадью 2377 га, находившиеся в пользовании СПК «С», были переданы в аренду ответчику сроком на 99 лет.
Решением Клецкого районного исполнительного комитета от 29.04.2004 ответчику были переданы земельные участки, находившиеся в пользовании СПК «З», общей площадью 2449 га.
При установлении границ земельных участков на местности и изготовлении землеустроительной документации земельные участки общей площадью 5463,23 га решением Клецкого районного исполнительного комитета от 29.07.2013 «Об утверждении материалов по установлению нефиксированных границ земельных участков иностранного предприятия «Н» были предоставлены ответчику в аренду до 29.04.2103.
При этом земельный участок площадью 5463,23 га был разбит при регистрации РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» на 40 земельных участков, каждый из которых был зарегистрирован с соответствующим инвентарным номером. В связи с этим между истцом и ответчиком были заключены 40 договоров аренды этих земельных участков.
Согласно условиям заключенных договоров (условия всех 40 договоров аналогичны) арендодатель (истец) передает в аренду земельный участок арендатору (ответчику) для ведения сельского хозяйства (п. 1).
Пунктом 6 договоров предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды арендодателем, такие как:
— использование земельного участка в нарушение условий договора или его целевого назначения;
— сдача арендатором земельного участка в субаренду и передача своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу без согласия арендодателя;
— невнесение арендатором арендной платы в сроки, установленные законодательными актами;
— изъятие земельного участка для государственных нужд.
Пунктом 17 договоров предусмотрено, что арендатор обязан в том числе использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и условиями предоставления в аренду согласно настоящему договору.
Как предусмотрено пунктом 1 договоров, земельные участки были переданы истцом ответчику для ведения сельского хозяйства.
Согласно статье 288 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и из иных оснований, указанных в ГК и других актах законодательства.
В соответствии со статьей 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 291 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.
Согласно подпункту 1 части 1 пункта 2 статьи 420 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу пункта 2 статьи 422 ГК требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь может быть установлен иной порядок расторжения договора.
Согласно частям 1, 2 статьи 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с подпунктом 2 части 1 пункта 2 статьи 420 ГК.
Согласно статье 1 Кодекса о земле целевое назначение земельного участка — установленные решением об изъятии и предоставлении земельного участка порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей.
Согласно абзацам 5, 7, 8, 9 статьи 5 Кодекса о земле земельные отношения осуществляются на основе принципов использования земельных участков по целевому назначению; эффективного использования земель; охраны земель и улучшения их полезных свойств на возмездной основе.
Согласно абзацам 2 и 3 части 1 статьи 70 Кодекса о земле землепользователи обязаны использовать земельные участки, а также расположенные на них строения в соответствии с их целевым назначением и условиями отвода земельных участков, а также осуществлять мероприятия по охране земель, предусмотренные частью 1 статьи 89 Кодекса о земле.
Согласно части 1 статьи 89 Кодекса о земле землепользователи должны осуществлять в границах предоставленных им (находящихся у них) земельных участков следующие мероприятия по охране земель:
благоустраивать и эффективно использовать землю, земельные участки;
сохранять плодородие почв и иные полезные свойства земель;
предотвращать зарастание сельскохозяйственных земель древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями) и сорняками.
Истец в материалы дела представил протокол от 22.05.2014 об административном правонарушении по части 2 статьи 15.10 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее — КоАП), составленный в отношении ответчика, о загрязнении строительным мусором и отходами территории МТФ З, загрязнении металлоломом и невовлечении в хозяйственный оборот земельного участка между машинно-тракторным парком и СТФ д. Бабичи.
В ходе мониторинга земель Клецкой районной инспекцией природных ресурсов и охраны окружающей среды ответчику 16.02.2015 были даны рекомендации по устранению выявленных нарушений, а именно перелива органических удобрений через верх из навозохранилища на прилегающие территории.
В ходе мониторинга земель, переданных ответчику, Клецкой районной инспекцией природных ресурсов и охраны окружающей среды 25.03.2015 были установлены неиспользуемые участки сельскохозяйственных земель, заросшие сорной растительностью, а также загрязнение земельных участков отходами.
24.03.2015 в отношении ответчика был составлен протокол об административном правонарушении по части 2 статьи 15.63 КоАП в связи с размещением ответчиком на землях двух тонн отходов.
03.09.2014 главный агроном ГУ «Минская областная государственная инспекция по семеноводству, карантину и защите растений» составил акт в отношении ответчика в связи с зарастанием посевов рапса сорняками.
30.04.2015 ГУ «Минская областная государственная инспекция по семеноводству, карантину и защите растений» в адрес Клецкого районного исполнительного комитета было направлено сообщение о том, что ответчик озимый рапс на площади 70 га прополол осенью гербицидами уже по переросшему сорняку, в результате чего нанесен вред озимому рапсу. Зарастание культуры сорняками не устранено.
Ввиду наличия у ответчика категорических возражений против заявленных исковых требований, обоснования этих возражений в представленном суду отзыве экономический суд определением от 16.09.2015 обязал истца произвести комиссионный осмотр земельных участков, переданных в аренду ответчику, представить в материалы дела документы, подтверждающие комиссионный осмотр всех переданных ответчику в аренду по 40 договорам аренды земельных участков, с указанием границ осматриваемых земельных участков, с привязкой к местности и в соответствии с выкопировкой из электронной карты земельно-информационной системы, с производством фотосъемки и с последующим представлением фото в материалы дела, с указанием конкретных нарушений, допущенных ответчиком с учетом оснований заявленных исковых требований, по каждому осмотренному участку.
Истцом в материалы дела были представлены соответствующие доказательства по итогам комиссионного осмотра переданных в аренду 40 земельных участков с указанием выявленных нарушений, допущенных ответчиком, на 28 участках, с письменными пояснениями руководителя ответчика по указанным нарушениям.
В частности, в акте осмотра (земельный участок с кадастровым номером 620) от 18.09.2015 комиссия установила зарастание участка ДКР (руководитель ответчика в акте указал, что зарастание произошло по причине постоянного подтопления данного участка, по этой же причине данный участок невозможно использовать по прямому назначению).
В акте осмотра от 18.09.2015 (земельный участок с кадастровым номером 628) указано, что ответчик не убирал рулоны кормов больше года, что вызвало гибель травы, выявлено зарастание участка ДКР, не скошена сорная растительность, в сеножатной траншее образовалась свалка мусора — полиэтиленовой пленки (руководитель ответчика указал, что сено заготовлено с июня по июль и вывозится по мере необходимости на корм скоту; пленка будет убрана, а растительность скошена при третьем покосе. ДКР уже находилась на участке при передаче земель ответчику).
В акте осмотра от 18.09.2015 (земельный участок с кадастровым номером 623) установлено, что участок полностью зарос сорняками и ДКР, в сельскохозяйственном производстве не используется (руководитель ответчика пояснил, что данный участок используется совместно с жителями д. Межная Слобода), и т.д. еще по 25 участкам.
Таким образом, 28 земельных участков из 40 переданных в аренду ответчику использовались с нарушением условий договора и целевого назначения этих участков — для ведения сельского хозяйства.
В акте осмотра земельных участков от 21.09.2015 — 22.09.2015 указано, что на 12 земельных участках, переданных ответчику в аренду соответственно по 12 договорам аренды, нарушений не допущено.
Вместе с тем согласно статье 1 Кодекса о земле категория земель — это земли, выделяемые по основному целевому назначению и имеющие определенный законодательством правовой режим использования и охраны.
В соответствии с частью 1 статьи 6 Кодекса о земле земли Республики Беларусь делятся на 7 категорий земель, одной из которых являются земли сельскохозяйственного назначения и иные земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.
Согласно требованиям статьи 37 Кодекса о земле из земель сельскохозяйственного назначения земельные участки предоставляются сельскохозяйственным организациям, в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам, иным организациям для ведения сельского хозяйства, в том числе крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для ведения подсобного сельского хозяйства, научным организациям, учреждениям образования — для исследовательских и (или) учебных целей в области сельского либо лесного хозяйства по их выбору в постоянное или временное пользование либо аренду, а также гражданам Республики Беларусь — в пожизненное наследуемое владение либо аренду, а иностранным гражданам и лицам без гражданства — в аренду для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.
В данном случае при предоставлении ответчику в аренду земельных участков категория земель не была изменена (земли сельскохозяйственного назначения), так как не было изменено их целевое назначение (для ведения сельского хозяйства) и определенный законодательством правовой режим их использования и охраны.
В соответствии с абзацем 18 статьи 1 Кодекса о земле земельный участок — это часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями).
В силу географической специфики, особенностей рельефа, наличия крупных линейных сооружений (железные, автомобильные дороги и т.д.) на территории республики предоставить один земельный участок размером 5463,23 га (после утверждения материалов по установлению границ земельных участков — иностранное предприятие «Н»), в составе которого будут сельскохозяйственные земли и иные земли, для ведения сельского хозяйства в условиях Республики Беларусь не представляется возможным. Поэтому для ведения сельского хозяйства ответчику были предоставлены земельные участки совокупно, объединенные целевым назначением и категорией земель.
Так, земельные участки, предоставленные в аренду ответчику решениями Клецкого районного исполнительного комитета от 29.04.2004 и от 30.09.2004, имеют идентичное целевое назначение, категорию земель, срок аренды, условия пользования и т.д., ввиду чего в отношении этих земельных участков мог быть заключен один договор аренды. По соглашению между арендодателем и арендатором могут быть заключены отдельные договоры аренды для каждого земельного участка из предоставленных в аренду, поскольку при государственной регистрации создания земельного участка ему присваивается уникальный кадастровый номер.
Таким образом, заключение 40 договоров аренды земельных участков общей площадью 5463,23 га вместо одного договора аренды являлось результатом выбора арендатором и арендодателем способа оформления правоустанавливающих документов на арендуемые земельные участки.
Статьей 5 Кодекса о земле установлены основные принципы земельных отношений, в том числе приоритета использования сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения для целей, связанных с назначением этих земель.
В связи с этим расторжению подлежат все 40 договоров аренды. При этом суд также учитывает, что 12 земельных участков, на которых ответчиком не допущены нарушения условий договоров аренды, составляют 4% площади всех земель, переданных ответчику в аренду, и эти земельные участки расположены на значительном расстоянии друг от друга, что в случае нерасторжения 12 договоров аренды сделает затратной обработку этих участков (доставку и использование техники на значительные расстояния) для любого пользователя.
Аналогичная позиция изложена в письме Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 25.02.2016 N 7-5/1183/вн.
В отношении довода представителей ответчика о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 67 Кодекса о земле, экономический суд отмечает, что согласно части 2 указанной статьи решения о прекращении права пожизненного наследуемого владения, пользования земельным участком, аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, за нарушение законодательства об охране и использовании земель, условий договора аренды земельного участка, если иное не установлено законодательными актами, принимаются исходя из материалов, свидетельствующих, что после получения письменного предписания от государственного органа, осуществляющего государственный контроль за использованием и охраной земель, землепользователь не принял мер к устранению в установленный срок допущенных нарушений законодательства об охране и использовании земель и (или) условий договора аренды земельного участка.
Таким образом, статьей 67 Кодекса о земле предусмотрен порядок прекращения права аренды земельного участка по решению государственного органа, осуществляющего государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, в соответствии с его компетенцией, предусмотренной Кодексом о земле и иными актами законодательства, принявшего решение о предоставлении земельного участка, то есть по решению исполкома.
В данном случае истец решение о прекращении права аренды земельного участка не принимал, а обратился в суд с иском о расторжении договоров аренды земельных участков. При этом в материалах дела имеется обращение истца к ответчику с предложением о расторжении договоров аренды земельных участков (от 18.03.2015), а также ответ иностранного предприятия «Н» об отказе от добровольного расторжения договоров аренды (от 24.04.2015).
Таким образом, суд полностью удовлетворил исковые требования истца, расторгнув заключенные договоры аренды.
Приведенный пример из судебной практики демонстрирует применение судом принципа эффективного использования земель. Очевидно, что, продолжая правоотношения в отношении оставшихся 12 договоров, арендатор не смог бы эффективно использовать земельные участки, что привело бы к новым судебным спорам.