Требование о взыскании арендной платы, долга по коммунальным платежам, эксплуатационным услугам, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды помещения

Споры, вытекающие из договора аренды нежилых помещений, часто являются предметом судебных разбирательств. Вместе с тем заявляемые имущественные требования, вытекающие из таких договоров, со значительной ценой таких требований зачастую не соответствуют взаимоотношениям сторон, не подкрепляются имеющимися у истца доказательствами.

27.05.2016 экономический суд рассмотрел дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Р» (ООО «Р») к обществу с ограниченной ответственностью «Б» (ООО «Б») о взыскании 198653924 бел.руб. основной задолженности (арендной платы, долга по коммунальным платежам, эксплуатационным услугам), неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исковые требования, размер которых истец увеличил в ходе судебного разбирательства, суд считает подлежащими частичному удовлетворению в силу следующего.

Согласно ст. 288 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и из иных оснований, указанных в ГК и других актах законодательства.

На основании ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В связи с изложенным истец обоснованно и на основании согласованных сторонами условий пользования имуществом в договоре и дополнительных соглашениях к нему предъявил ко взысканию с ответчика задолженности по арендной плате за период пользования ответчиком арендованным имуществом (декабрь 2014 г. — январь 2016 г.), расчеты по которой представлены суду, рассчитав остаток ко взысканию такой задолженности в сумме 72619872 бел.руб., исходя из задолженности арендатора в 3631,72 долл. США и курса валюты в 19996 бел.руб.

Суд посчитал установленным факт отсутствия пользования ответчиком одним из помещений площадью 225,5 кв.м, которое он занимал после 17.02.2016, поскольку об опечатывании такого помещения (входной двери в него) арендодателем представлены доказательства.

Так, из пояснений представителя ответчика следует, что 17.02.2016 работники ответчика-арендатора полностью освободили одно из 2 занимаемых ответчиком помещений (помещение общей площадью 225,5 кв.м (производственное)). Представитель ответчика пояснил, что освободили помещение, осуществляя выезд, поздно ночью 17.02.2016 и больше этим помещением не пользовались. При выезде из помещения имело место повреждение запорного устройства двери.

При этом представитель ответчика не представила суду доказательств передачи полномочному представителю истца-арендатора ключей от второго помещения площадью 40,9 кв.м (под офис). Не представлено суду и доказательств состоявшейся передачи такого помещения (нежилого арендованного помещения) по акту.

Из пояснений представителя истца в судебном заседании по факту освобождения одного из двух помещений ответчиком к 17.02.2016 следует, что в связи с освобождением помещения ответчиком 17.02.2016 и повреждением в этот день запорного устройства входной двери, ведущей в помещение, по решению руководства арендодателя входная дверь, ведущая в производственное помещение (ранее арендовал ответчик), была опечатана.

Согласно ст. 593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии со ст. 626 ГК передача капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места, обязательство арендодателя передать капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества (ч. 3 п. 1 ст. 626 ГК).

Вместе с тем в судебное разбирательство истец не представил суду доказательств вины ответчика о невыполнении с 18.02.2016 обязанности по возврату взятого ранее в аренду недвижимого имущества в виде одного из помещений площадью 225,5 кв.м.

Не представил истец и доказательств пользования ответчиком таким помещением после 17.02.2016.

Согласно ст. 372 ГК лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законодательством или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям гражданского оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с п. 3 ст. 372 ГК, если иное не предусмотрено законодательством или договором, лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательства невозможно вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

На основании изложенного и поскольку доказательств возврата ответчиком после 17.02.2016 истцу помещения площадью 40,9 кв.м не представлено, суд согласился с начисленной ответчику арендной платой лишь исходя из площади такого помещения за период с 17.02.2016 по 31.03.2016.

Таким образом, всего истец обоснованно заявил исковые требования по взысканию арендной платы за период пользования ответчиком имуществом по март 2016 г. в сумме 81605675 бел.руб.

Исходя из курса валюты в 19619 бел.руб. / долл. США на момент вынесения решения суда (на 27.05.2016) размер подлежащей взысканию арендной платы составил 80067100 бел.руб. Отказ истцу в исковых требованиях в размере 1538574 бел.руб. связан с изменением курса иностранной валюты за период рассмотрения требований в суде, а не с изначальной необоснованностью иска в этой части (виной стороны в этом).

Согласно п. 1 ст. 310 ГК исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором.

На основании п. 1 ст. 311 ГК неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, если иное не предусмотрено законодательными актами, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойку в виде пени по ставке 0,1% в день стороны предусмотрели к уплате арендатором при просрочке исполнения платежных обязательств в п. 4.2 договора.

Стороны не согласовали в договоре возможность начисления арендатору пеней по п. 4.2 договора на задолженность ответчика по внесению арендной платы исходя из курса валюты на иной момент, чем 25 число каждого текущего месяца.

В связи с изложенным всего следует взыскать с ответчика пеней за просрочку внесения истцу арендной платы на сумму 43130125 бел.руб.

Размер подлежащих взысканию процентов за просрочку внесения арендной платы за февраль 2016 г. составит с учетом факта освобождения ответчиком одного из помещений к 18.02.2016 170402 бел.руб. Вследствие изложенного всего следует признать обоснованно заявленными ко взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 26043500 бел.руб.

В соответствии с п. 2 ст. 587 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

С учетом изложенного заявленные ответчику требования в части взыскания оплаты коммунальных услуг (эксплуатационных затрат) в сумме 12393230 бел.руб. согласно представленным суду счетам (калькуляциям к ним) в виде затрат (расходов) на электроэнергию, водоснабжение, водоотведение (канализацию), рассчитанных истцом пропорционально занимаемой ответчиком арендованной площади в здании и за период оказания таких услуг с декабря 2014 г. по 15.02.2016, подлежат взысканию с ответчика. Доказательств в опровержение факта пользования (потребления) таких услуг ответчик суду не представил.

Поскольку с 01.05.2016 ставка рефинансирования Национального банка Республики Беларусь составляет 22% годовых, то с ответчика следует взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по фактам просрочек внесения истцу оплаты коммунальных услуг, связанных с пользованием арендованным имуществом, в размере 1865587 бел.руб.

Поскольку право истца начислить ответчику неустойку в виде пеней по ставке 0,1% за просрочку внесения оплаты коммунальных услуг (эксплуатационных затрат) вытекает из ст. 310, 311 ГК и предусмотрено п. 4.3 договора, то требования о взыскании данной неустойки в размере 3072928 бел.руб. суд признал подлежащими удовлетворению.

Уведомление ответчика от 11.01.2016 с актом от 11.01.2016 об отказе руководителя истца подписать такое уведомление, акт о залитии помещения N 1 от 03.02.2016 (с фотографиями к нему), письмо руководителю истца без номера, даты и наименования не являются доказательствами обстоятельств, освобождающих арендатора от имущественных обязательств.

Согласно п. 2 ст. 420 ГК договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 422 ГК:

  1. Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное.
  2. Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь может быть установлен иной порядок расторжения договора.

Согласно ст. 591 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Вместе с тем доказательства такого расторжения договора арендатором, осуществленного в период с января по март 2016 г. и в порядке, предусмотренном указанными положениями материального закона, суду арендатором не представлены.

Ввиду отсутствия таких доказательств заявленные представителями ответчика доводы о недостатках в арендованных нежилых помещениях суд признал несостоятельными.

Таким образом, исковые требования подлежали частичному удовлетворению вследствие изложенного выше. Доводы представителей ответчика о непризнании требований (их части), заявленные в судебном заседании, признаны судом несостоятельными.