Рыночные отношения настолько глубоко проникли в нашу жизнь, что современный человек не может себе даже представить, что где-то нет ни магазинов, ни ларьков либо данные объекты торговли могут быть закрыты дольше, чем на обеденный перерыв. Однако большинство индивидуальных предпринимателей вынуждены осуществлять свою хозяйственную деятельность, арендуя помещение (или его часть), находящееся в республиканской или коммунальной (местной) собственности. В данной ситуации весь успех зависит от места расположения вышеупомянутого помещения.
Особенно распространено использование в хозяйственной деятельности арендованного имущества в организациях торговли и общественного питания. Это касается торговых и складских площадей, зданий, сооружений, а также транспортных средств.
В рассматриваемой спорной ситуации индивидуальные предприниматели арендовали, что немало важно, торговые места в центре города, добросовестно платили арендную плату. Но местная торговая организация (в чьем ведении находилось арендуемое помещение) решили расторгнуть договор аренды и выселить индивидуальных предпринимателей с занимаемой площади.
Насколько это возможно и правомерно?
Обязанность по разрешению возникшего спора легла на Хозяйственный суд Гродненской области, поскольку арендодатель в данной ситуации хотел в кратчайшие сроки вернуть себе помещение и обратился в суд с иском о выселении, а точнее, с семью однотипными исками, отличавшимися только данными ответчиков и номерами заключенных договоров аренды.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
К основным характеристикам зданий и сооружений относятся: фундаментальность, «привязка к земле», конструктивная перспектива на длительный срок использования, значительная стоимость.
Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор. По общему правилу в роли арендодателя и арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права: как физические, так и юридические лица, а среди последних — коммерческие и некоммерческие организации, а также государство.
Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Сдача имущества в аренду — один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности. Любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу его в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.
Арендатором может быть всякий дееспособный гражданин либо организация (юридическое лицо). По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Форма договора аренды урегулирована в статье 580 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК). Помимо общих требований к форме всякого договора законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, — независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме.
В соответствии с нормами действующего законодательства, в том числе Гражданского кодекса Республики Беларусь, основным документом, регулирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды, который в силу ст. 402 Гражданского кодекса Республики Беларусь считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно абзацу 2 пункта 20 Правил торговли на рынках Республики Беларусь, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.12.2003 N 1623, существенным условием для договора аренды торгового места является, в том числе и размер арендной платы.
Согласно части третьей статьи 590 ГК требованию арендодателя о расторжении договора должно предшествовать обязательное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Пунктом 9 постановления от 19.05.2005 N 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» Пленум Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь разъяснил, что закон предоставил арендатору возможность в разумный срок устранить допущенные нарушения договора и только при неисполнении арендатором обязательства в разумный срок, а также в момент рассмотрения спора хозяйственным судом имеются все основания для расторжения договора на основании статьи 590 ГК. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.
Самым большим спросом на рынке недвижимости пользуются, конечно же, офисные помещения, в силу закона необходимые для размещения исполнительного органа юридического лица (например, директора), а также хранения учредительных документов фирмы и получения почтовой корреспонденции.
Для арендатора выгодно предусмотреть условие о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора субаренды помещения.
Преимущественное право означает преимущество арендатора перед другими потенциальными арендаторами в заключении договора аренды на новый срок после его расторжения или истечения срока его действия.
В случае если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных таким отказом возобновить с ним договор, или только возмещения таких убытков.
Для обеих сторон удобно, когда в договоре указывается, что текущий ремонт производится арендатором за счет собственных средств по мере необходимости.
Зато вопросы капитального ремонта, переустройства и перепланировок должны быть решены в договоре аренды более четко.
Повышенные требования предъявляются и к форме договоров аренды зданий, сооружений и предприятий: данные договоры должны заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Неисполнение указанного требования влечет недействительность договора.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, если:
- арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо препятствует этому использованию;
- переданное арендатору помещение имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены во время передачи помещения;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт помещения в сроки, установленные договором аренды;
- помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для использования.
Расторжение срочного договора и во внесудебном порядке возможно с согласия обеих сторон — арендатора и арендодателя.
Согласно статье 593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Срок действия в описываемом случае договора аренды истек 06.08.2008, хотя после истечения срока договора арендаторы продолжали еще год арендовать помещения без заключения нового договора и также производили арендные платежи. Но в 2009 году истец решил прекратить арендные отношения и выселить предпринимателей. В настоящее время истец, руководствуясь пунктом 7.3 постановления Правления Белкоопсоюза от 25.03.2008 N 5 и письмом областного потребительского союза N 16-3/84 от апреля 2008 года, планирует проведение капитального ремонта и реконструкции 1-го этажа торгового центра с целью открытия в этом помещении кулинарии.
В силу статьи 581 ГК, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Так, в рассматриваемом случае в договоре аренды был указан минимальный срок — 1 месяц.
Индивидуальным предпринимателям было доставлено на рабочее место и вручено, а затем выслано уведомление от 01.09.2009 N 501 с просьбой освободить арендуемое торговое место в срок до 01.10.2009. Также в адрес арендатора была выслано предсудебное напоминание от 10.09.2009 N 524 с предупреждением о том, что, если в вышеупомянутый срок помещение не будет сдано арендодателю по акту приема-передачи торгового места, арендодатель в свою очередь будет вынужден обратиться в хозяйственный суд с иском об освобождении занимаемой площади.
Ответчики выселяться не пожелали.
В материалах дела соглашение между сторонами о заключении договора на новый срок отсутствует, поскольку собственник на продление договора (заключение нового договора) согласия не дал, уведомления о расторжении договора аренды за 1 месяц есть, исковое заявление оформлено надлежащим образом, хозяйственный суд, скорее всего, удовлетворил бы исковые требования в полном объеме.
Но интересным фактом является то, что стороны, не сумевшие договориться вне стен хозяйственного суда, подали ходатайства об урегулировании спора в порядке посредничества, а после и ходатайства об утверждении судом заключенного соглашения в порядке процедуры посредничества. Спорная ситуация была исчерпана.
Согласно данному соглашению ответчик признал иск и обязался в срок до 18 часов 00 минут 03.01.2010 освободить арендуемое торговое место, а также возместить истцу 50% госпошлины в срок до 31.12.2009.
Вывод в данной ситуации очевиден. Аренда является одним из самых доступных и распространенных способов получить юридический адрес, владеть и пользоваться помещением. Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон, особенно если при этом учитывается взаимное согласие на дальнейшее сотрудничество и равноценное соотношение потребностей и спроса.