Среди большого числа действующих в стране регистров, реестров и иных аналогичных сводов информации особое внимание заслуживают два из них — Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРНИ) и Единый государственный регистр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (далее — ЕГРЮЛ). Их ценность обусловлена колоссальной ролью, которую они исполняют (должны исполнять) в деле обеспечения предсказуемости и стабильности гражданского оборота <1>.
<1> В частности, помимо ЕГРЮЛ и ЕГРНИ (далее при совместном упоминании — Регистры) сегодня существуют в том числе Единый государственный регистр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, получивших государственную поддержку и другие преференции, Единый государственный реестр сведений о банкротстве, Единый реестр государственного имущества, Реестр бытовых услуг Республики Беларусь, Государственный реестр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих производство, хранение (как вид предпринимательской деятельности) табачных изделий, оптовую и розничную торговлю ими, и ряд других.
Построение и функционирование каждого из Регистров основано на собственных принципах, предопределяющих цели создания Регистров. Вместе с тем у этих двух совершенно различных по функционалу, казалось бы, сводов информации есть одно общее — предназначение, заключающееся в обеспечении всех третьих лиц полной и достоверной информацией, подлежащей включению в соответствующий Регистр, и обеспечивающее то, что принято называть публичной достоверностью. В рамках настоящей работы мы попытаемся рассмотреть значение Регистров для гражданского права Республики Беларусь, существо принципа публичной достоверности применительно к каждому из Регистров, его значение в деле укрепления и поддержания стабильности оборота, степень восприятия публичной достоверности действующим правопорядком, а также определить, существует ли критическая необходимость модификации действующего правового регулирования, или достаточна выработка унифицированных правовых подходов на уровне высшей судебной инстанции страны.
Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
В юридической литературе принято выделять следующие основные принципы <2> ведения реестров недвижимости.
<2> Самойлов Е.Ю., рассматривая институт публичной достоверности, указывает на требования, предъявляемые «к содержанию публично достоверного Реестра». См.: Самойлов, Е.Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института [Электронный ресурс] / Е.Ю.Самойлов
Принцип внесения. Его суть заключается в том, что закон определяет права или обременения прав <3>, подлежащие государственной регистрации, и устанавливает, что при отсутствии такой регистрации права или обременения права не существует. Принцип внесения не является абсолютным, допуская ряд исключений, когда права на недвижимость возникают в момент, отличный от их регистрации <4>.
<3> Как справедливо указывает Самойлов Е.Ю., чаще всего, но не всегда такими правами и ограничениями прав выступают вещные права, возникающие на основании сделок. См.: Самойлов, Е.Ю. Указ. соч.
<4> Бевзенко, Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения [Электронный ресурс] / Р.С.Бевзенко
Следующим принципом является принцип открытости реестра. Сущность этого правила заключается в том, что любой желающий должен иметь возможность ознакомиться с содержанием реестра. В белорусском праве этот принцип сформулирован в п. 4 ст. 131 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), указывающем на то, что государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним является публичной. Как и принцип внесения, открытость реестра не означает бесконтрольное предоставление любой информации каждому, кто изъявил на это желание. В дополнение к положениям п. 4 ст. 131 ГК процедурные аспекты получения информации из ЕГРНИ содержатся в ст. 29 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон N 133-З).
Принцип достоверности (правильности) реестра входит в число фундаментальных начал ведения реестра. В самом общем виде достоверность предполагает аккумулирование всей информации о правах на недвижимое имущество в одном источнике (книге, реестре) в целях демонстрации всем заинтересованным истинного положения в правах или ограничениях прав на недвижимое имущество. Обзор литературы, посвященной анализу начал и правил функционирования реестров недвижимости, приводит к выводу о том, что принцип достоверности толкуется зачастую достаточно широко, когда только с ним связывается защита любого, кто доверился данным реестра. Полагаем все же, что защита доверия лица, добросовестно положившегося на регистрационную запись, представляет собой целый институт — публичную достоверность, правовой инструмент, обеспечению наличия которого призваны служить все принципы ведения реестров в совокупности.
Четвертым принципом является принцип формального легалитета, что означает осуществление регистрирующим (любым другим санкционированным государством) органом или лицом мероприятий по предупреждению совершения записей, которые могли бы быть в будущем оспорены.
И пятым принципом ведения реестра недвижимости выступает принцип специалитета. В общем и целом суть специалитета сводится к тому, что в реестре недвижимости за основу должен быть взят конкретный объект недвижимости, должным образом описанный в технической документации, права и ограничения прав на который и будут в будущем фиксироваться <5>.
<5> Подробнее о принципе специалитета см.: Бевзенко, Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения [Электронный ресурс] / Р.С.Бевзенко; Кротов, С.М. Принципы ведения регистра прав на недвижимость в Германии, Австрии и Швейцарии [Электронный ресурс] / С.М.Кротов
Нас же интересует институт публичной достоверности. Как отмечалось выше, в литературе иногда этот институт сводят до принципа достоверности реестра. Полагаем, что это не совсем точно. Институт публичной достоверности призван восполнять недостаток распорядительной власти отчуждателя (неуправомоченного), признавая приобретателя, добросовестно положившегося на публичную информацию о правах, собственником приобретенного. В этом смысле один только принцип достоверности реестра малоэффективен. Обсуждаемый правовой эффект (защита приобретателя) дает исключительно вся совокупность отмеченных принципов в сочетании с нормами, обосновывающими возникновение защищаемого права.
Только симультанное действие названных принципов способно обеспечить эффект публичной достоверности, понимаемый в качестве предоставления защиты приобретателю, совершившему сделку по распоряжению объектом недвижимости с неуправомоченным лицом (не имеющим распорядительной власти), но добросовестно положившемуся на данные реестра.
Следует понимать, что единый свод исчерпывающей информации об объектах и правах на них нужен не только в силу соображений налогового характера, но и с позиций обеспечения предсказуемости и стабильности оборота недвижимости.
При отсутствии в отечественной юридической литературе работ по проблематике публичной достоверности правовая оценка доводов наших российских коллег, озвученных в условиях практической идентичности соответствующих норм законов, видится нам более чем уместной.
Российские авторы по-разному подходят к данной проблематике. Одни полагают, что публичная достоверность все еще не знакома регистрационной системе Российской Федерации, другие исходят из того, что ответ на вопрос о наличии публичной достоверности зависит от содержания, которое вкладывается в термин, третьи считают, что регистрационному праву Российской Федерации еще до реформы гражданского законодательства и модернизации правового регулирования государственной регистрации гражданских прав была хорошо знакома публичная достоверность <6>.
<6> Бевзенко, Р.С. Указ. соч.
Суханов Е.А. показывает неприменимость виндикации на примере спора лица, утратившего как владение, так и запись (того, кто считает себя действительным собственником), с лицом, зарегистрированным в реестре в качестве собственника вещи и получившим владение вещью <7>. По мнению Суханова Е.А., поскольку виндикационным иском защищается владение принадлежащей вещью (при этом для этого вида иска принципиальным является обоснование истцом права собственности на указанную вещь), то право на виндикацию недвижимого имущества имеет только тот, право собственности которого зарегистрировано должным образом <8>.
<7> Суханов, Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории [Электронный ресурс] / Е.А.Суханов
<8> Добавим, что в силу ряда исключений из правила внесения уполномоченным на виндикацию является и то лицо, право собственности которого возникло независимо от его регистрации (наследник, юридическое лицо, образованное вследствие раздела другого юридического лица, и т.п.).
На самом деле рассуждения автора остаются незавершенными. Справедливо пытаясь разобраться в вопросе возможности виндицирования имущества лицом, не являющимся ни внереестровым собственником, ни тем, право собственности которого зарегистрировано в реестре, автор необоснованно оставляет в стороне случай, когда собственник утратил лишь владение недвижимой вещью, которое он намерен защитить.
С подобным отношением как к владению, так и к записи в реестре мы согласиться не можем. Скловский К.И. обращает внимание, что в истории права никогда не ставилось под сомнение то, что владение недвижимыми вещами возможно и по своей природе оно не отличается от владения движимым имуществом <9>. Общераспространенным является понимание владения как фактической власти, господства и контроля над вещью.
<9> Скловский, К.И. Собственность в гражданском праве [Электронный ресурс] / К.И.Скловский
Что касается записи в реестре, то она, несомненно, ни о каком владении не говорит. Запись лишь фиксирует титул (право собственности) за конкретным лицом, но не объясняет, у кого вещь находится, кто осуществляет контроль за ней и кто ее эксплуатирует.
Таким образом, владение недвижимостью возможно, а значит, и защита его необходима. И вот здесь встает вопрос о том, вправе ли лицо, утратившее и запись, и владение (т.н. невладеющий собственник) истребовать имущество из чужого незаконного владения. Суханов Е.А. исходит из недопустимости виндикации невладеющим собственником. Вот только, если придерживаться подобного взгляда, мы придем к тому, что невладеющий собственник и вовсе лишен средств защиты нарушенного права, поскольку иск о признании права, которым невладеющего собственника наделяет Суханов Е.А., заявить может только владелец вещи <10>.
<10> Пункт 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Дело в том, что иск о признании права (речь идет только о декларативном (правоподтверждающем) его типе) — это средство корректировки реестра на случай, когда запись на имя невладеющего ответчика совершена по ошибке <11>, <12>. Поэтому не владеющий вещью истец не имеет права обратиться в суд с иском о признании права собственности на нее. Результатом такого иска было бы судебное признание истца собственником, но не присуждение ему вещи. В таком случае истцу потребовалось бы очередное судебное разбирательство об истребовании вещи из чужого незаконного владения и при условии наличия оснований оказалось бы, что собственником вещи все же должен быть ответчик. Очевидно, что подобная методика разрешения конфликта неэффективна, поэтому и признается, что иск о признании права может заявить только владелец вещи.
<11> Проблемы регистрации прав, фиксации и удостоверения юридических фактов гражданского права: сб. ст. / А.Д.Батуева [и др.]; отв. ред. М.А.Рожкова. — М.: Статут, 2013. — 336 с.
<12> Бевзенко, Р.С. Указ. соч.
Скловский К.И. находит объяснение виндикационному иску невладеющего собственника в ч. 2 п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК России). Так, он отмечает: раз ответчик становится собственником с момента государственной регистрации его права и лишиться этого права он может только в случае истребования у него вещи по правилам ст. 302 ГК России, то у невладеющего собственника остается только один иск — виндикационный. Чуть далее Скловский К.И., признавая, что предназначение виндикационного иска — защита права, добавляет, что в подобных случаях «виндикационный иск как петиторный дополняется требованием об аннулировании записи о праве ответчика на объект недвижимости» <13>.
<13> Схожее мнение высказывает и Бевзенко Р.С., рассуждая о доступности иска о признании права лицу, которое спорной вещью не владеет. См.: Бевзенко, Р.С. Указ. соч.
Виндикация сама по себе и виндикация недвижимости в частности требует того, чтобы истец являлся собственником спорной вещи. Следовательно, если лицо не является внереестровым собственником (т.е. тем лицом, возникновение права собственности которого на недвижимую вещь не обуславливается соответствующей записью в реестре), то на дату обращения в суд с виндикационным иском по данным реестра оно должно значиться собственником вещи, владение которой нарушено. Исключение составляет защита права и владения невладеющим собственником по правилам ч. 2 п. 2 ст. 223 ГК России.
Следовательно, небесспорным является высказывание Самойлова Е.Ю. о том, что в России нет публичной достоверности, поскольку законодатель не признает за регистрационной надписью в реестре лигитимационный факт. Действительно, доверие записи не влечет бесповоротного возникновения права у приобретателя. Но ведь важно другое: право на недвижимую вещь все же возникает, если приобретатель добросовестен и выполняются иные требования добросовестного приобретения. На случай подлога документов и несанкционированного внесения записи в реестр добросовестный приобретатель проигрывает собственнику и последний получает защиту. Но в ситуации, когда приобретатель приобрел вещь от лица, являющегося покупателем по недействительной сделке с собственником (основанием недействительности сделки не был порок воли собственника), приобретатель станет собственником.
Вторым аргументом Самойлова Е.Ю., объясняющим отсутствие института публичной достоверности в Российской Федерации, стал его вывод о невозможности заключения обязательственной сделки по распоряжению недвижимостью, когда распорядитель в момент совершения сделки не является ее собственником. В общем и целом к такому итогу автор пришел лишь на том основании, что «принцип обязательного внесения в России связывает с моментом государственной регистрации как заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, так и возникновение права собственности у покупателя», что означает, по мнению Самойлова Е.Ю., недопустимость разъединения обязательственного и вещно-правового эффектов договора.
Теперь попробуем понять, известна ли публичная достоверность отечественному правопорядку, и при обнаружении таковой определить ее пределы.
Как было установлено выше, в соответствии с оборотом недвижимости публичная достоверность представляет собой комплекс нормативных положений (являющихся частью как специального, так и общего регулирования), предоставляющих соответствующее право лицу, действовавшему добросовестно с намерением приобрести это право. Правовое регулирование, обеспечивающее публичную достоверность, состоит из двух частей. Первая имеет целью создание максимально достоверного источника информации о вещных правах (ограничениях прав) на недвижимое имущество. Другая, собственно, обеспечивает защиту доверия того, кто добросовестно вверился существующему своду информации. Сам по себе любой реестр недвижимости (имеется в виду совокупность принципов, положенных в основу его функционирования) эффект публичной достоверности не дает. Нужна самостоятельная законодательная основа, которая связывала бы с доверием к информации, содержащейся в реестре недвижимости, возникновение конкретных материально-правовых последствий.
Белорусская регистрационная система в общем и целом построена на классических принципах ведения ЕГРНИ (принципы внесения, достоверности, открытости, формального легалитета и специалитета). Не должно вводить в заблуждение о их наличии то обстоятельство, что в ст. 21 Закона N 133-З упоминается лишь часть из них (принцип достоверности и публичности (открытости)). Принцип внесения установлен в п. 3 ст. 8 Закона N 133-З, начало формального легалитета, вне сомнений, заложено в гл. 4 Закона N 133-З, а ст. 24 Закона N 133-З служит основой признания правом принципа специалитета. Одновременное функционирование пяти указанных принципов построения ЕГРНИ позволяет обеспечить наличие и доступность относительно достоверного источника информации о недвижимости, правах на нее и сделках с ней.
Вместе с тем существуют определенные сложности с правовым регулированием, которое обосновывает защиту доверия лица, положившегося на ЕГРНИ. Дело в том, что ГК имеет единственную норму, цель которой — защита приобретателя вещи. Это ст. 283 ГК, ее положения содержат условия ограничения виндикации. Однако законодательство не дает четкого ответа на вопрос о том, каково правовое положение приобретателя, если виндиканту отказано в иске: становится ли он собственником, или собственность он приобретает на каком-то другом правовом основании.
На наш взгляд, лицо, приобретшее вещь у лица, неуправомоченного на ее отчуждение, становится собственником вещи в силу сложного юридического состава. Элементами такого состава являются добросовестность приобретателя, возмездное приобретение, получение владения вещью, выбытие имущества из владения собственника по его воле, а также действительная во всем, за исключением наличия распорядительной власти у отчуждателя, сделка. Первые четыре элемента закреплены непосредственно в ст. 283 ГК. Что касается требования о наличии действительной сделки приобретения (кроме отсутствия у отчуждателя власти распоряжения), то оно логично и объясняется существом обсуждаемой конструкции, имплицитно исключающей ее применение в условиях наличия самостоятельных оснований для оспаривания законности сделки отчуждения (установленных в ГК, законодательстве о хозяйственных обществах, о несостоятельности и т.п.).
ГК не содержит норм, безусловно свидетельствующих о том, что добросовестный приобретатель становится собственником приобретенной вещи. В ГК России правило о том, что добросовестный приобретатель недвижимого имущества становится его собственником, нашло отражение только в 2004 году, когда вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 N 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В отношении движимого имущества ГК России все еще не содержит аналогичной нормы о том, что добросовестный приобретатель получает титул собственника.
Рассмотрим характеристику правового положения добросовестного приобретателя. Мы всецело разделяем господствующую в настоящее время за рубежом позицию о том, что добросовестный приобретатель получает собственность на объект приобретения <14>. Если приобретатель не является собственником, то каким таким правом он обладает, что в силах противостоять собственнику вещи? Здесь возможно возражение того порядка, что закону известны случаи, когда собственник проигрывает в споре с тем, у кого находится принадлежащая ему вещь (ст. 286 ГК). Однако такое мнение необоснованно по той причине, что в силу прямого предписания ст. 286 ГК лицо, возражающее собственнику, владеет вещью на основании, предусмотренном законодательством или договором. Вместе с тем владение по ст. 283 ГК такого основания не имеет.
<14> Тузов, Д.О. Теория недействительности сделок. Опыт российского права к контексте европейской традиции [Электронный ресурс] / Д.О.Тузов
Право собственности абсолютно, оно наиболее полным образом отражает господство и хозяйственную власть над вещью. В условиях, когда ни закон, ни договор с собственником (в т.ч. посредственно, например через разрешение арендодателю субаренды) владением приобретателя не наделяют, не существует и права, способного противостоять праву собственности. Это приводит нас к выводу о том, что добросовестный приобретатель при наличии сложного юридического состава получает право собственности на приобретенную вещь. Справедливо отмечается в литературе, что разделение права и факта (состояния) аномально <15>.
<15> Там же.
Противники позиции о приобретении приобретателем права собственности указывают на то, что отказ в виндикации совсем не означает то, что приобретатель является собственником вещи. Таковым, по их мнению, приобретатель может стать лишь по давности владения (ст. 235 ГК). Обоснованность такого подхода весьма сомнительна. Одно только грамматическое толкование двух норм (ст. 235 и 283 ГК) уже демонстрирует колоссальную разницу в правовом положении давностного владельца и приобретателя и неуправомоченного владельца. Так, в силу положений ст. 235 ГК владение узукупиента должно продолжаться в течение срока, установленного законом (пять и пятнадцать лет), и в течение всего этого периода оно должно быть добросовестным и открытым. Напротив, ст. 283 ГК не требует добросовестного владения в течение какого-то времени, а лишь указывает на добросовестное приобретение. Очевидно, добросовестное владение и добросовестное приобретение — понятия не тождественные.
Кроме того, приобретатель по ст. 283 ГК не может считаться давностным владельцем уже хотя бы потому, что, даже выиграв у собственника спор о виндикации (истек срок исковой давности, имущество не выбыло против воли собственника), он более не вправе относиться к вещи как к своей (чего требуют предписания ст. 235 ГК), поскольку в споре по делу об истребовании вещи из чужого незаконного владения титул истца как собственника будет установлен. В итоге выходит странная ситуация: приобретатель от неуправомоченного лица защищен от виндикации, но собственником не является и на приобретение права собственности по давности владения претендовать не может.
Стало быть, приобретатель по ст. 283 ГК приобретает право и это право именуется правом собственности. Закономерно возникает вопрос о моменте приобретения права собственности. На наш взгляд, таковым является завершение неоднократно упоминаемого здесь сложного юридического состава (добросовестность приобретателя, получение владения вещью, выбытие ее из владения собственника по воле последнего, возмездное приобретение вещи, а также действительная во всем сделка, кроме порока, связанного с отсутствием у отчуждателя полномочий по распоряжению вещью). Системное толкование ст. 224, 283 ГК с учетом изложенных выше рассуждений о неприменимости к приобретателю положений ст. 235 ГК, кажется, не оставляет других вариантов. Право же на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации его перехода к приобретателю. Никаких исключений из принципа внесения в этом случае быть не может, поскольку это было бы неоправданно.
Мы уже обращали внимание, что в ч. 2 п. 2 ст. 223 ГК России содержится недвусмысленное указание на возникновение права собственности у приобретателя недвижимого имущества. Мы не разделяем скептического отношения к указанной норме, не считаем ее бессмысленной. На наш взгляд, ее предназначение в том, чтобы явным образом подчеркнуть, что исключение из принципа внесения недопустимо и право собственности добросовестного приобретателя недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. По этой причине совсем не удивительно, почему в ГК России все еще нет подобного указания в отношении вещей движимых — в этом просто нет никакой надобности в силу действия общего правила о переходе права в момент передачи вещи (п. 1 ст. 223 ГК России).