Потребительские кооперативы, не относящиеся к потребительским обществам, согласно пункту 6 статьи 116 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) составляют отдельный вид потребительских кооперативов, правовое положение которых определяется ГК и иным законодательством. В настоящей статье будут рассмотрены вопросы, касающиеся создания и деятельности одной из наиболее многочисленных разновидностей потребительских кооперативов указанного вида — организации застройщиков.
Основными нормативными правовыми актами, определяющими правовое положение организаций застройщиков, являются Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее — ЖК) и Указ Президента Республики Беларусь от 28.01.2008 N 43 «О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок» (далее — Указ N 43).
Согласно пункту 36 статьи 1 ЖК организация застройщиков — потребительский кооператив, являющийся добровольным объединением граждан либо граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, создаваемый для:
- строительства, завершения строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов недвижимого имущества либо приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных объектов недвижимого имущества;
- последующей их эксплуатации и управления ими;
- приобретения права на заключение договоров аренды земельных участков (права пользования земельными участками) для строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества.
Таким образом, в составе членов организации застройщиков, как и любого потребительского кооператива, наличие граждан является обязательным. Особенность организации застройщиков как разновидности потребительского кооператива состоит в целях, ради которых она создается: создание (приобретение) для ее членов необходимых им объектов недвижимого имущества, обеспечение последующей эксплуатации и управления этими объектами, а также обеспечение наличия законных оснований размещения данных объектов недвижимого имущества на земельном участке.
Не следует смешивать понятия «организация застройщиков» и «организация-застройщик по договору создания объекта долевого строительства». Фактическое положение вещей для лица, намеревающегося приобрести объект недвижимого имущества посредством участия в жилищно-строительном кооперативе или заключения договора создания объекта долевого строительства, может показаться одинаковым в обоих случаях (лицо передает организации денежные средства и впоследствии получает в собственность объект недвижимого имущества). Однако правовая природа организации застройщиков и организации-застройщика и, как следствие, правовое регулирование вопросов их создания и деятельности имеют принципиальные отличия. В первую очередь это отличия не только по организационно-правовой форме, но и по виду юридического лица. Организация застройщиков является потребительским кооперативом — некоммерческой организацией (пункт 36 статьи 1 ЖК). Определение застройщика приведено в абзаце четвертом пункта 2 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 N 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее — Положение о долевом строительстве), согласно которому застройщик — юридическое лицо, привлекающее денежные средства дольщиков для строительства собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц объектов долевого строительства путем заключения договоров. Из содержания Положения о долевом строительстве однозначно следует, что застройщик всегда является коммерческой организацией и, следовательно, может создаваться в одной из организационно-правовых форм, установленных ГК для коммерческих организаций (например, хозяйственное общество, унитарное предприятие).
С тем, что организация застройщиков является некоммерческой организацией, а организация-застройщик — коммерческой организацией, связаны различия в определении размера паевых взносов и цены объекта долевого строительства. Размер паевых взносов должен лишь обеспечивать возможность удовлетворения потребностей членов организации застройщиков в объектах недвижимого имущества, в то время как цена объекта долевого строительства помимо затрат на строительство данного объекта должна включать прибыль застройщика (абзац четырнадцатый пункта 2 Положения о долевом строительстве). В связи с этим стоимость приобретаемого в конечном итоге в собственность объекта недвижимого имущества для дольщика будет выше, нежели для члена организации застройщиков.
Еще одним существенным критерием отличия организации застройщиков и застройщика по договору создания объекта долевого строительства являются отношения между организацией и лицами, намеревающимися приобрести в собственность объект недвижимого имущества посредством вступления в отношения с данной организацией. Отношения между организацией застройщиков и ее членами — отношения членства. Следует, однако, отметить, что договорные начала в отношениях организации застройщиков и ее членов также присутствуют. Так, согласно абзацу четвертому статьи 198 ЖК организация застройщиков обязана обеспечивать заключение договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков с каждым ее членом на условиях и в порядке, определяемых Советом Министров Республики Беларусь. В указанном договоре должны быть определены существенные условия, предусмотренные пунктом 1 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 05.11.2011 N 1490 «О порядке и условиях заключения договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков». Вместе с тем такой договор заключается в целях более детального регулирования отношений между организацией застройщиков и ее членами по строительству жилых (нежилых) помещений. Основой же таких отношений является членство в организации застройщиков, в связи с которым возникают соответствующие права и обязанности члена данной организации.
Согласно абзацу третьему пункта 2 Положения о долевом строительстве дольщик — физическое лицо, достигшее восемнадцатилетнего возраста (шестнадцатилетнего — в случае объявления его в установленном порядке полностью дееспособным), в том числе индивидуальный предприниматель, и (или) юридическое лицо, заключившие договор создания объекта долевого строительства с застройщиком. Таким образом, отношения между организацией-застройщиком и дольщиком являются договорными отношениями. Иными словами, дольщик является не участником организации-застройщика, а ее контрагентом по договору создания объекта долевого строительства.
Еще одним отличием в правовом положении организации застройщиков и застройщика по договору создания объекта долевого строительства является то, что предметом деятельности организации застройщиков может быть как строительство объекта недвижимого имущества, так и его реконструкция или капитальный ремонт, а также приобретение данного объекта недвижимого имущества (пункт 36 статьи 1 ЖК). Предметом же деятельности застройщика может являться только строительство объекта недвижимого имущества (абзац четвертый пункта 2 Положения о долевом строительстве).
ЖК определяет следующие разновидности организаций застройщиков:
1) жилищно-строительный кооператив — организация застройщиков, создаваемая для:
- а) строительства многоквартирных жилых домов, приобретения недостроенных зданий и (или) зданий, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту;
- б) завершения их строительства, реконструкции или капитального ремонта;
- в) последующей эксплуатации многоквартирных жилых домов и управления ими (пункт 11 статьи 1 ЖК);
2) жилищный кооператив — организация застройщиков, создаваемая для:
- а) приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов;
- б) последующей их эксплуатации и управления ими (пункт 12 статьи 1 ЖК).
Таким образом, жилищно-строительный кооператив осуществляет создание (строительство, завершение строительства, реконструкцию, капитальный ремонт) объекта недвижимого имущества, необходимого его членам, а жилищный кооператив — приобретение таких объектов недвижимого имущества. Указанные организации застройщиков могут осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт или приобретение иных объектов недвижимого имущества, которые располагаются на придомовой территории и предназначены для обслуживания жилого дома. Так, согласно части первой пункта 2 статьи 181 ЖК организация застройщиков создается в форме жилищных и жилищно-строительных кооперативов и может осуществлять с государственной поддержкой и (или) за счет собственных средств строительство, реконструкцию объектов недвижимого имущества или приобретение новых или капитально отремонтированных, реконструированных объектов недвижимого имущества с последующей их эксплуатацией и управлением ими. При этом согласно пункту 34 статьи 1 ЖК под объектами недвижимого имущества понимаются не только жилые дома, квартиры и нежилые помещения в блокированных или многоквартирных жилых домах, но и капитальные строения (здания, сооружения), расположенные на придомовой территории. Однако, на наш взгляд, исходя из пунктов 11 — 12 статьи 1 ЖК, можно сделать вывод, что строительство, реконструкция, капитальный ремонт или приобретение жилищно-строительным или жилищным кооперативом капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, возможно только одновременно со строительством, реконструкцией, капитальным ремонтом или приобретением жилого дома. В частности, представляется, что отдельная организация застройщиков может быть создана, например, для строительства капитального строения (здания, сооружения) на придомовой территории в случае, если не все члены жилищно-строительного кооператива, осуществляющего строительство соответствующего жилого дома, согласны на строительство указанного капитального строения (здания, сооружения). Членами такой организации застройщиков могут быть члены жилищно-строительного кооператива, желающие осуществить строительство данного капитального строения (здания, сооружения) на придомовой территории. Вместе с тем нельзя не отметить, что против вывода о возможности создания организации застройщиков, не являющейся ни жилищно-строительным, ни жилищным кооперативом, говорит часть первая пункта 2 статьи 181 ЖК, которая в числе форм, в которых создается организация застройщиков, называет только жилищный и жилищно-строительный кооперативы. Однако представляется, что пункт 36 статьи 1 ЖК позволяет создать организацию застройщиков, осуществляющую строительство, реконструкцию, капитальный ремонт или приобретение исключительно капитального строения (здания, сооружения) на придомовой территории.
Представляется, что в качестве капитальных строений (зданий, сооружений), возводимых на придомовой территории с целью создания инфраструктуры, могут в числе прочего выступать гаражи и автомобильные стоянки. Так, у жилищно-строительного кооператива возник вопрос, возможно ли в составе данного кооператива строительство жилого дома и блока гаражей на придомовой территории, или же для строительства гаражей необходимо создавать отдельное юридическое лицо — гаражный кооператив. Представляется, что в данном случае создавать гаражный кооператив нет необходимости и строительство гаражей может быть осуществлено жилищно-строительным кооперативом. Такой вывод можно сделать на основании пунктов 34 и 36 статьи 1 ЖК, а также абзаца восьмого части второй статьи 15 Кодекса Республики Беларусь о земле, согласно которому земельные участки предоставляются в постоянное пользование для строительства и (или) обслуживания гаражей и автомобильных стоянок юридическим лицам. Названная правовая норма не конкретизирует организационно-правовые формы таких юридических лиц. Из этого можно сделать вывод, что предоставление земельного участка в постоянное пользование для строительства и (или) обслуживания гаражей возможно не только гаражному кооперативу, но и любому другому юридическому лицу с соблюдением требований законодательства. Несмотря на то что в Республике Беларусь владение и пользование гаражами на постоянной основе для граждан возможно только посредством участия в кооперативе, это, на наш взгляд, не обязательно должен быть гаражный кооператив. Так, одновременное строительство многоквартирного жилого дома и гаражей на придомовой территории может осуществляться жилищно-строительным кооперативом.
Согласно части второй пункта 2 статьи 181 ЖК организации застройщиков, формируемые из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, создаются по инициативе местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов, других государственных организаций, хозяйственных обществ, акции (доли в уставном фонде) которых принадлежат Республике Беларусь либо ее административно-территориальным единицам (далее — государственные организации, хозяйственные общества), до начала строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества. В организации застройщиков, формируемые по инициативе граждан либо граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, принимаются граждане, как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящие на этом учете, а также юридические лица и индивидуальные предприниматели (часть третья пункта 2 статьи 181 ЖК). Таким образом, преимущественное право на вступление в члены организаций застройщиков, создаваемых по инициативе государственных организаций, хозяйственных обществ, имеют граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это следует также из содержания части пятой пункта 2 статьи 182 ЖК, исходя из которой организация застройщиков, формируемая по инициативе государственных организаций, хозяйственных обществ, может быть сформирована с участием граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, только при отказе граждан, состоящих на таком учете, от вступления в организацию застройщиков. Также из вышеназванной правовой нормы следует, что членами организаций застройщиков, формируемых по инициативе государственных организаций, хозяйственных обществ, могут быть только граждане.
Согласно части первой пункта 3 статьи 181 ЖК организация застройщиков должна иметь печать со своим полным наименованием на белорусском и (или) русском языках. Наименование организации застройщиков должно содержать:
1) указание на основную цель ее деятельности;
2) слова «потребительский кооператив».
Согласно части второй пункта 3 статьи 181 ЖК организация застройщиков создается без ограничения срока ее деятельности, если иное не предусмотрено ее уставом. Так, полагаем, что уставом организации застройщиков может быть предусмотрено, что она действует до сдачи жилого дома в эксплуатацию, после чего подлежит преобразованию в товарищество собственников или ликвидации.
Согласно части первой пункта 4 статьи 181 ЖК создание двух и более организаций застройщиков для строительства, реконструкции или приобретения одного жилого дома, последующей эксплуатации этого жилого дома и управления им не допускается. В то же время допускается создание одной организации застройщиков для строительства, реконструкции или приобретения нескольких жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими (часть вторая пункта 4 статьи 181 ЖК). Представляется, что в связи с требованием части первой пункта 4 статьи 181 ЖК на практике может возникнуть ряд противоречивых вопросов. Например, согласно пункту 34 статьи 1 ЖК самостоятельными объектами недвижимого имущества являются квартиры и нежилые помещения в блокированных или многоквартирных жилых домах. Следовательно, организация застройщиков может быть создана, в частности, для осуществления реконструкции или капитального ремонта некоего комплекса жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в одном жилом доме, например расположенных на первых или последних его этажах и схожих между собой по качественным характеристикам (жилые помещения повышенной комфортности, нежилые помещения для размещения торговых объектов и др.). В связи с этим противоречивым является вопрос о том, может ли в одном жилом доме осуществляться реконструкция или капитальный ремонт нескольких комплексов жилых и (или) нежилых помещений разными организациями застройщиков. С одной стороны, существует запрет на создание двух и более организаций застройщиков для строительства, реконструкции или приобретения одного жилого дома, установленный частью первой пункта 4 статьи 181 ЖК. С другой стороны, осуществление реконструкции нескольких комплексов жилых и (или) нежилых помещений не может рассматриваться как реконструкция жилого дома в целом, поскольку квартиры и нежилые помещения в блокированных или многоквартирных жилых домах, наряду с жилыми домами, могут выступать в качестве отдельных объектов недвижимого имущества, для реконструкции которых создается организация застройщиков. Таким образом, невозможно дать однозначный ответ на вопрос о том, может ли в одном жилом доме осуществляться реконструкция или капитальный ремонт нескольких комплексов жилых и (или) нежилых помещений разными организациями застройщиков.
Согласно пункту 5 статьи 181 ЖК финансирование строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества может осуществляться как самой организацией застройщиков, так и самостоятельно ее членами. В первом случае финансирование осуществляется организацией застройщиков за счет внесенных ее членами паевых взносов. Во втором случае члены организации застройщиков самостоятельно перечисляют денежные средства организациям, выполняющим строительно-монтажные работы или осуществляющим продажу объектов недвижимого имущества. Паевые взносы в данном случае не вносятся. Представляется, что при финансировании строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества самостоятельно членами организации застройщиков отсутствует один из основных признаков потребительского кооператива, предусмотренный пунктом 1 статьи 116 ГК, — объединение членами потребительского кооператива паевых взносов. В связи с этим организация застройщиков, члены которой самостоятельно осуществляют финансирование строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества, не может быть отнесена к потребительским кооперативам. Она должна рассматриваться как самостоятельная организационно-правовая форма некоммерческой организации, установленная ЖК, что допускается в соответствии с частью первой пункта 3 статьи 46 ГК. Однако в определении организации застройщиков, приведенном в пункте 36 статьи 1 ЖК, указывается, что организация застройщиков является потребительским кооперативом. В этом, на наш взгляд, состоит существенное противоречие в действующем законодательстве о некоммерческих организациях.
Порядок формирования и государственной регистрации организации застройщиков определен статьями 182 — 183 ЖК. В данном процессе можно условно выделить следующие стадии.
1. Извещение потенциальных членов организации застройщиков о формировании организации застройщиков. Согласно пункту 1 статьи 182 ЖК для формирования организации застройщиков по инициативе граждан либо граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей эти граждане (граждане и юридические лица, индивидуальные предприниматели) через средства массовой информации или любым другим доступным способом созывают собрание учредителей — граждан (граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей), формирующих организацию застройщиков. Согласно части первой пункта 2 статьи 182 ЖК для формирования организации застройщиков из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, государственные организации, хозяйственные общества при наличии условий, предусмотренных частью первой пункта 2 статьи 182 ЖК, определяют общее количество ее членов и письменно извещают о формировании организации застройщиков граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с очередностью постановки их на такой учет. Государственные организации, хозяйственные общества извещают гражданина, состоящего на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, о формировании организации застройщиков заказным письмом с обратным уведомлением либо передают ему такое извещение под роспись (пункт 3 статьи 182 ЖК). Таким образом, если организация застройщиков формируется по инициативе государственных организаций, хозяйственных обществ из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, надлежащим способом извещения указанных граждан о формировании организации застройщиков будет только один из способов, предусмотренных в пункте 3 статьи 182 ЖК. Так, например, при формировании жилищно-строительного кооператива из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, указанные граждане были извещены о формировании кооператива путем опубликования соответствующего объявления в районной газете. Некоторые граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, не прочли объявление и соответственно не были осведомлены о формировании жилищно-строительного кооператива. Это привело к формированию данного жилищно-строительного кооператива с нарушением очередности постановки граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Как следствие, у некоторых граждан возник вопрос, было ли объявление в газете правомерным способом извещения о формировании жилищно-строительного кооператива. Ответ на данный вопрос однозначен: такой способ извещения не соответствует пункту 3 статьи 182 ЖК и, следовательно, является неправомерным. Извещение о формировании жилищно-строительного кооператива в данной ситуации должно было быть направлено каждому гражданину, который по времени его постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий мог быть принят в число членов кооператива, заказным письмом с обратным уведомлением или передано ему лично под роспись.
2. Определение состава членов формируемой организации застройщиков. Частями второй и третьей пункта 2 статьи 182 ЖК определены категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, заявления которых при определении состава членов формируемой организации застройщиков удовлетворяются государственной организацией, хозяйственным обществом вне очереди в соответствии с очередностью постановки их на такой учет. Частями четвертой и пятой пункта 2 статьи 182 ЖК определены некоторые правила реализации гражданами права на внеочередное вступление в организацию застройщиков, формируемую по инициативе государственной организации, хозяйственного общества, а также последствия отказа граждан, имеющих такое право, от вступления в организацию застройщиков. Согласно пункту 4 статьи 182 ЖК гражданин, уведомленный о формировании организации застройщиков, либо его представитель, уполномоченный в установленном порядке, в тридцатидневный срок со дня получения такого извещения обязаны подать в государственные организации, хозяйственные общества заявление о вступлении в организацию застройщиков или письменно отказаться от вступления в нее. К заявлению о вступлении в организацию застройщиков прилагаются документы, перечень которых определяется подпунктом 1.1.23 пункта 1.1 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан». Неподача заявления гражданином либо его представителем в государственные организации, хозяйственные общества в срок, установленный пунктом 4 статьи 182 ЖК, рассматривается как отказ от вступления в организацию застройщиков (пункт 5 статьи 182 ЖК). Основания продления этого срока определены пунктом 5 статьи 182 ЖК.
3. Проведение собрания учредителей организации застройщиков. Согласно пункту 1 статьи 182 ЖК на собрании учредителей граждане (граждане и юридические лица, индивидуальные предприниматели):
1) принимают решение о добровольном объединении в организацию застройщиков;
2) определяют размер и порядок внесения вступительного взноса;
3) утверждают устав организации застройщиков;
4) в соответствии с законодательством и данным уставом формируют органы управления этой организации, избирают их членов;
5) уполномочивают одного или нескольких учредителей на представление документов в регистрирующий орган.
Согласно пункту 6 статьи 182 ЖК государственные организации, хозяйственные общества созывают собрание учредителей — граждан, формирующих организацию застройщиков. На собрании учредителей граждане:
1) принимают решение о добровольном объединении в организацию застройщиков;
2) определяют размер и порядок внесения вступительного и паевых взносов (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества организацией застройщиков);
3) утверждают устав организации застройщиков;
4) в соответствии с законодательством и данным уставом формируют органы управления этой организации, избирают их членов;
5) уполномочивают одного или нескольких учредителей на представление документов в регистрирующий орган.
Согласно пункту 7 статьи 182 ЖК решение собрания учредителей оформляется протоколом, который подписывают все учредители организации застройщиков.
4. Государственная регистрация организации застройщиков. Государственная регистрация организации застройщиков осуществляется в соответствии с Положением о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденным Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 N 1 «О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования», а также в соответствии со статьей 183 ЖК.
Таким образом, из изложенного порядка формирования организации застройщиков очевидно, что порядок формирования организации застройщиков из числа граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеет свои особенности. На практике в ряде случаев у граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, возникают вопросы относительно соблюдения их прав и правомерности действий организаций, по чьей инициативе формируются организации застройщиков.
Так, например, в начале года решением районного исполнительного комитета был утвержден состав членов жилищно-строительного кооператива А, который предполагалось создать из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Однако собрание учредителей жилищно-строительного кооператива А проведено не было, его государственная регистрация не была осуществлена. Через некоторое время в этом же районе из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, был создан жилищно-строительный кооператив Б, строительство многоквартирного жилого дома которым к середине года было близко к завершению. Позднее районным исполнительным комитетом было проведено собрание учредителей жилищно-строительного кооператива А, на котором учредителям было сообщено, что жилищно-строительный кооператив А создаваться не будет в связи со вступлением в силу Указа Президента Республики Беларусь от 08.05.2013 N 215 «О некоторых мерах по совершенствованию строительства (возведения, реконструкции) жилых помещений» (далее — Указ N 215). В связи с этим у некоторых граждан, которые были включены в число учредителей жилищно-строительного кооператива А, возникли вопросы:
1) правомерно ли строительство жилого дома в составе жилищно-строительного кооператива Б, если не начато строительство жилого дома в составе жилищно-строительного кооператива А, списки учредителей которого были утверждены раньше. На наш взгляд, отсутствуют основания считать такое строительство неправомерным. В соответствии с ЖК соблюдение очередности постановки граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий является необходимым условием формирования состава учредителей организации застройщиков, создаваемой из числа граждан, состоящих на таком учете. Что же касается дальнейшего процесса строительства жилого дома (государственная регистрация организации застройщиков, непосредственно строительство и т.д.), то в силу тех или иных причин возможны различные варианты его завершения, в том числе и неосуществление строительства. В рассматриваемой ситуации списки учредителей жилищно-строительного кооператива А были утверждены с соблюдением очередности постановки граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Тот факт, что по каким-то причинам строительство многоквартирного жилого дома так и не было начато, не означает, что другая организация застройщиков не может создаваться из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в том же районе и осуществлять строительство жилого дома;
2) вправе ли районный исполнительный комитет расформировать списки учредителей жилищно-строительного кооператива А без согласия самих учредителей, в результате чего данный кооператив так и не будет создан. На наш взгляд, основания для расформирования указанных списков отсутствуют. Граждане, включенные в списки, вправе требовать созыва собрания учредителей в соответствии с пунктом 6 статьи 182 ЖК и обжаловать решения и действия (бездействие) районного исполнительного комитета в установленном порядке. Что же касается Указа N 215, то он вводит новую форму жилищного строительства, однако не отменяет возможность строительства жилья в составе организаций застройщиков. Кроме того, Указ N 215 распространяет свое действие на граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на получение льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений. Между тем не все граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение льготных кредитов. Таким образом, на наш взгляд, в рассматриваемой ситуации у районного исполнительного комитета отсутствуют основания для отказа от формирования жилищно-строительного кооператива А.
Согласно пункту 2 статьи 184 ЖК доходы (прибыль), полученные организацией застройщиков, не могут распределяться между ее членами и используются на цели, определенные уставом этой организации.
Согласно пункту 1 статьи 185 ЖК учредительным документом организации застройщиков является ее устав, который утверждается на собрании учредителей этой организации. В уставе организации застройщиков указываются сведения, предусмотренные пунктами 2 — 3 статьи 185 ЖК.
Таким образом, организация застройщиков является некоммерческой организацией, создаваемой в форме потребительского кооператива с целью строительства, реконструкции, капитального ремонта или приобретения объектов недвижимого имущества для своих членов. В части 2 настоящей статьи будут рассмотрены вопросы, касающиеся деятельности органов управления организации застройщиков, ее реорганизации и ликвидации.