С проблемой, рассмотренной в предыдущей статье, тесно связана такая категория споров, как дела по искам о расторжении договоров аренды земельных участков. Количество таких дел в последнее время увеличивается и занимает все больший объем от общего числа рассматриваемых хозяйственными судами исков.
Специфика указанных споров обусловлена одновременным применением норм гражданского, земельного и налогового законодательства.
Кодекс Республики Беларусь о земле (далее — Кодекс о земле) допускает односторонний отказ от договора аренды земельного участка. Об этом же говорится в Типовой форме договора аренды земельного участка, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 марта 2008 г. N 427. С точки зрения норм гражданского законодательства односторонний отказ может быть и не связан с нарушением договора арендатором, тем более на него не распространяется правило п. 2 ст. 422 ГК, части третьей ст. 590 ГК.
Типовая форма закрепляет право арендодателя на односторонний отказ в случае невыполнения арендатором хотя бы одного из условий отвода участка (начало строительства, перечисление платежей, др.). Второй случай отказа (при отсутствии нарушения) предусмотрен Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. N 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее — Указ).
В ст. 67 Кодекса о земле закреплен порядок досрочного расторжения договора, аналогичный изложенному в части третьей ст. 590 ГК.
Если арендатору направлено предложение добровольно расторгнуть договор по ст. 422 ГК, это не будет считаться соблюдением требований ст. 67 Кодекса о земле о досудебном порядке.
Пример
По одному из рассмотренных судом дел арендодатель (исполком) заявил иск о расторжении договора аренды земельного участка, не обеспечив при этом соблюдения досудебного порядка урегулирования споров. Иск был оставлен без рассмотрения.
Как представляется, такой порядок (ст. 67 Кодекса о земле) обязателен не только при расторжении договора через суд, но и при одностороннем отказе от него. Несоблюдение данного порядка может в последующем повлечь признание отказа недействительным.
В соответствии со ст. 64 Кодекса о земле право аренды (субаренды) прекращается в порядке и по основаниям, предусмотренным договором аренды либо действующим гражданским законодательством, в частности:
- при существенном нарушении договора, влекущем ущерб, в результате которого сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе изначально рассчитывать;
- существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Другие основания прекращения права аренды изложены в ст. 590 ГК, установлены земельным законодательством, а именно ст. 60 Кодекса о земле, но могут быть определены и иные случаи прекращения права аренды (субаренды) земельного участка. Кроме того, имеют место договорные основания.
Пример
Райисполком подал в суд иск о расторжении договора аренды земельного участка в связи с существенным нарушением его условий другой стороной — ОДО «А». В исковом заявлении было указано, что по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка под строительство автозаправочной станции ответчику в аренду сроком на 51 год был предоставлен земельный участок площадью 0,8 га. Поскольку в установленный срок ОДО «А» не приступило к освоению земельного участка, не получило разрешение на проведение проектно-изыскательских работ, не разработало и не утвердило проектно-сметную документацию, истец просил расторгнуть договор аренды по ст. 420 ГК.
Пункт 7 Указа предусматривает, что юридическое лицо, индивидуальный предприниматель в течение шести месяцев со дня получения свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации обязаны приступить к занятию участка согласно цели его предоставления (освоение, строительство).
При предоставлении земельного участка по результатам аукциона с условием проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) срок определяется в договоре на реализацию права проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) и не может превышать шести месяцев.
При невыполнении хотя бы одного из условий отвода земельного участка в установленные сроки местный исполнительный комитет не позднее одного месяца со дня истечения срока обязан направить предписание о необходимости их выполнения. Срок, указанный в предписании, не может превышать одного месяца. Если лицо не выполнит условия отвода, местный исполнительный комитет приступает к действиям, направленным на изъятие земельного участка.
По договору арендатор был обязан:
- приступить к занятию земельного участка не позднее шести месяцев после получения свидетельства о государственной регистрации права на него;
- в месячный срок после принятия решения получить в отделе архитектуры и строительства райисполкома архитектурно-планировочное задание и технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта строительства.
В установленные решением райисполкома сроки ОДО «А» внесло плату за право заключения договора аренды земельного участка; возместило расходы, связанные с формированием участка; заключило договор аренды и зарегистрировало право на земельный участок в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Поскольку в судебное заседание ответчик не представил документы, которые, по мнению суда, свидетельствовали бы о его реальных действиях, а не о намерениях (в частности, ответчик не получил в отделе архитектуры и строительства райисполкома архитектурно-планировочное задание и технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта строительства), суд пришел к выводу, что ответчик не начал освоение арендованного земельного участка.
Согласно разъяснению Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 10 февраля 2010 г. N 08-02-05/826/вн осуществление обязанности приступить к занятию земельного участка зависит от целевого назначения его предоставления. При выделении земельного участка для строительства капитального строения обязанность, указанная в п. 7 Указа, означает начало выполнения внутриплощадочных подготовительных работ.
В судебном заседании было установлено, что до подачи иска ответчик не обращался в райисполком с просьбой продлить срок исполнения договора, что подтвердили стороны в судебном заседании.
Предписанием райисполком обязал ОДО «А» в определенный срок выполнить условия отвода: получить в отделе архитектуры и строительства архитектурно-планировочное задание и технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта строительства, разработать и утвердить проектно-сметную документацию, приступить к строительству объекта после разработки и утверждения в установленном порядке строительного проекта и получения разрешения на производство строительно-монтажных работ.
Согласно акту обследования ответчик не приступил к использованию участка (он не был огражден, плодородный слой почвы не был снят, на участке произрастали многолетние травы).
Таким образом, учитывая продолжительность и последствия срока неосвоения предоставленного ОДО «А» земельного участка, отсутствие обращений за продлением сроков исполнения договора, суд пришел к выводу, что ответчик в установленные сроки не выполнил условия отвода земельного участка, предусмотренные законодательством, договором и решением райисполкома.
Поскольку арендатор не приступил к занятию земельного участка в сроки, установленные законодательством, чем нарушил планы райисполкома по развитию туризма и придорожного сервиса, суд, признав данные нарушения договора существенными, пришел к выводу об обоснованности исковых требований райисполкома к ОДО «А» о расторжении договора аренды земельного участка.