Арест имущества является мерой, направленной на обеспечение его сохранности. Данная мера применяется в отношении имущества собственника, иного законного владельца на основании установленных процессуальным законодательством норм.
Вместе с тем при аресте имущества должника может произойти включение в опись ареста вещей, принадлежащих другим лицам. В связи с этим для данных лиц создается препятствие в осуществлении ими правомочий пользования и распоряжения из-за возложенных публичных ограничений.
Средством правовой защиты в таком случае выступает негаторный иск об освобождении имущества от ареста (исключении из описи).
Основанием иска об освобождении имущества от ареста служат документы, обосновывающие право истца на пользование и распоряжение имуществом, а также подтверждающие, что поведение третьего лица создает препятствия в осуществлении этих правомочий (т.е. опись имущества и запрет им распоряжаться под угрозой мер государственного принуждения, судебный акт, во исполнение которого наложен арест, правоустанавливающие документы на имущество, подтверждающие собственность или законность владения).
Истцами по таким делам могут быть собственники арестованного имущества, правомерные его владельцы, залогодержатель и иные лица, чьи права затронуты совершением исполнительных действий. При этом сам должник — лицо, у которого произведен арест имущества, не вправе обращаться в хозяйственный суд с иском об освобождении имущества от ареста. Должник вправе лишь обжаловать постановление или действия должностных лиц, связанные с наложением ареста на имущество, на основании норм процессуального законодательства.
Ответчиками по таким искам являются должник, у которого произведен арест имущества, и те юридические лица или индивидуальные предприниматели, в интересах которых наложен арест на имущество, а если арест на имущество наложен в интересах государства, то наряду с должником ответчиком также будет являться орган, производивший арест имущества, или иной уполномоченный орган, на который в соответствии с законодательством возложена обязанность по реализации арестованного имущества или по управлению им (далее — иной уполномоченный орган). Если арест имущества произведен в обеспечение конфискации, ответчиками являются лицо, в отношении которого применена конфискация, и орган, производивший арест имущества, или иной уполномоченный орган. В случае передачи имущества безвозмездно юридическому лицу или государству соответственно это лицо или орган, производивший арест имущества, наряду с должником привлекаются в качестве ответчиков.
В случае, если арестованное имущество уже реализовано, иск предъявляется также к тем лицам, у которых оно находится. В связи с этим хозяйственным судам следует иметь в виду, что истец (собственник или лицо, которому имущество было передано собственником во владение) вправе предъявить иск об освобождении имущества от ареста к добросовестному приобретателю лишь в случае, когда имущество было утеряно истцом, либо похищено у него, либо выбыло из его владения иным путем помимо его воли.
Приведем пример.
Хозяйственным судом было рассмотрено дело по иску ИП И. к УДФР Комитета государственного контроля Республики Беларусь, СЗАО «Б», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика — Инспекция МНС Республики Беларусь, об исключении имущества, принадлежащего ему на праве собственности, из акта описи и освобождении его от ареста, произведенного на основании решения <1>.
<1> Решение хозяйственного суда города Минска от 24.01.2007 по делу N 294-12/06М
В ходе рассмотрения дела было установлено следующее. Истцом заявлено требование об исключении имущества из акта описи и освобождении его от ареста, наложенного решением, которое было вынесено в отношении директора СЗАО «Б» Г.
Пунктом 3 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.10.2005 N 25 «О практике рассмотрения хозяйственными судами дел об освобождении имущества от ареста (исключении из акта описи)» предусмотрено, что ответчиками по таким искам являются должник, у которого произведен арест имущества, и те юридические лица или индивидуальные предприниматели, в интересах которых наложен арест на имущество, а если арест на имущество наложен в интересах государства, то наряду с должником ответчиком также будет являться орган, производивший арест имущества. Если арест имущества произведен в обеспечение конфискации, то ответчиками являются лицо, в отношении которого применена конфискация, и орган, производивший арест имущества.
В силу пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 10.12.1993 N 12 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел об освобождении имущества от ареста (исключении из описи)» ответчиками по таким искам являются должник, у которого произведен арест имущества, и те юридические или физические лица, в интересах которых наложен арест на имущество.
Из представленных документов следует, что арест имущества и его последующая конфискация были произведены у директора СЗАО «Б» — гражданина Г., который и является в данном случае должником.
Соответственно предъявленный истцом иск к СЗАО «Б» предъявлен к ненадлежащему ответчику.
Поскольку предъявление требований не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, является основанием для отказа в его удовлетворении, иные доводы и возражения лиц, участвующих в деле, судом не оцениваются.
На основании изложенного в удовлетворении иска было отказано.
При наложении ареста на имущество заинтересованные лица вправе представлять свои возражения против этого и надлежащие доказательства (статья 104 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК)) принадлежности им описываемого имущества. Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.10.2005 N 25 «О практике рассмотрения хозяйственными судами дел об освобождении имущества от ареста (исключении из акта описи)» (далее — постановление N 25) при рассмотрении дела суды тщательно проверяют, является ли истец собственником имущества, на которое наложен арест, либо владеет им в силу закона или договора, не признано ли это имущество по приговору суда приобретенным на средства, добытые преступным путем, а также насколько соответствуют действительности обстоятельства, на которые ссылается истец. Для этого в необходимых случаях могут быть истребованы уголовные дела, произведен осмотр недвижимости, исследованы регистрационные удостоверения, паспорта на объекты недвижимости, документы о покупке и т.п.
Согласно пунктам 1 и 2 ст. 67 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации недвижимости) нотариальное удостоверение необходимо только в отношении представляемых для регистрации сделок с недвижимым имуществом (договоров), из которых следует волеизъявление физического лица. Для документов, представляемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, этого не требуется.
Кроме того, согласно статье 4 Закона о регистрации недвижимости объектами государственной регистрации являются как сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации, так и возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах (далее — права), за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с Законом о регистрации недвижимости и иными законодательными актами Республики Беларусь.
В статье 9 Закона о регистрации недвижимости установлено, что государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Закона о регистрации недвижимости, в том числе договоры отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.).
Сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь. Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом может быть признана недействительной только в судебном порядке.
В свою очередь, в статье 8 Закона о регистрации недвижимости помимо государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения права собственности перечислены иные права и ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникновение, переход и прекращение которых также подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права или ограничения (обременения) права на недвижимое имущество может быть признана недействительной только в судебном порядке.
В законе закреплены отличия государственной регистрации сделки и перехода права. Так, государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом — это юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки. Под государственной регистрацией права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество.
Таким образом, надлежащим доказательством того, что истец является собственником или иным правомерным владельцем недвижимого имущества, будут являться зарегистрированный в установленном порядке договор отчуждения данного имущества, а также свидетельство о праве на указанное имущество. То есть регистрация осуществляется дважды: как самого договора, так и последующего перехода права.
При этом договор отчуждения недвижимого имущества, по которому стороной выступает физическое лицо, требует еще и нотариального заверения.
Для определения компетентного суда для рассмотрения требований об освобождении имущества от ареста следует учитывать, что, если акт описи и ареста составлен в рамках уголовного процесса, подобные требования не подлежат рассмотрению в хозяйственном суде.
В частности, как отмечено в пункте 19 постановления N 25, поскольку вещественные доказательства приобщаются к уголовному делу постановлением (определением) органа, ведущего уголовный процесс, а истребование, представление, хранение и возвращение вещественных доказательств по гражданским делам регламентируются гражданским процессуальным законодательством, по делам, рассматриваемым хозяйственными судами, — хозяйственным процессуальным законодательством, то иск об освобождении имущества (вещественных доказательств) от ареста не подлежит рассмотрению в порядке, определяемом постановлением N 25.
При поступлении таких исковых заявлений хозяйственным судам следует отказывать в их принятии на основании абзаца 2 статьи 164 ХПК.
Если в ходе рассмотрения дела об освобождении имущества от ареста выяснится, что спорное имущество является вещественным доказательством по уголовному или гражданскому делу, а также делу, рассматриваемому хозяйственным судом, то производство по делу об освобождении имущества от ареста подлежит прекращению в связи с неподведомственностью спора хозяйственному суду (абзац 2 статьи 149 ХПК).
Согласно общей норме, содержащейся в ст. 138 Уголовно-процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — УПК), действия и решения органа, ведущего уголовный процесс, могут быть обжалованы в установленном порядке участниками уголовного процесса, а также иными физическими и юридическими лицами, если проводимые процессуальные действия и решения затрагивают их интересы. Жалобы указанных лиц на действия и решения органа дознания, лица, производящего дознание, и следователя подаются прокурору, осуществляющему надзор за исполнением законов при производстве предварительного расследования. Жалобы на действия и решения прокурора подаются вышестоящему прокурору. Должностное лицо, к которому поступила жалоба на его собственные действия или решения, обязано в течение 24 часов направить ее прокурору, а судья — в вышестоящий суд. Жалобы могут быть поданы в устной или письменной форме. Устные жалобы заносятся в протокол, который подписывают заявитель и должностное лицо, принявшее жалобу.
Каких-либо пресекательных сроков обжалования действий и решений органа, ведущего уголовный процесс, УПК не содержит. Такие жалобы могут быть поданы в течение всего срока производства дознания, предварительного следствия и судебного разбирательства.
Рассматривая жалобу, должностное лицо обязано всесторонне проверить изложенные в ней доводы, истребовать при необходимости дополнительные материалы и пояснения. Прокурор или судья в течение 10 суток после получения жалобы обязан рассмотреть ее и уведомить заявителя о результатах рассмотрения. Лицо, подавшее жалобу на действия и решения органа дознания, лица, производящего дознание, следователя или прокурора, должно быть уведомлено о решении, принятом по жалобе, и дальнейшем порядке обжалования. Отказ в удовлетворении жалобы должен быть мотивирован.
Приведем пример.
Хозяйственным судом было рассмотрено дело по иску ИП И. к ИП С. и Управлению Департамента финансовых расследований Комитета государственного контроля Республики Беларусь об освобождении имущества от ареста и исключении из описи, о признании права собственности на здание магазина «А» <2>.
<2> Решение хозяйственного суда Могилевской области от 12.11.2007 по делу N 230-4/2007
Как было установлено судом, между сторонами возник спор о праве собственности на недвижимое имущество. Как пояснила ИП И., она прочитала в местной газете объявление о продаже магазина; связалась по контактному телефону с продавцом, которым оказался ИП С. В последующем между ИП И. и ИП С. был заключен договор купли-продажи магазина. Оплата была произведена И. до подписания договора (пункт 3 договора). Договор удостоверен нотариальной конторой. Здание, в котором размещен магазин, передано И. по передаточному акту.
Согласно п. 1 ст. 520 и п. 1 ст. 522 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) сделка купли-продажи недвижимого имущества завершается выполнением продавцом обязанности передать покупателю отчуждаемый объект в собственность. При этом переход к покупателю права собственности на недвижимость должен быть подтвержден уполномоченным органом посредством осуществления соответствующей государственной регистрации такого перехода.
ИП И. подала заявление в РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» о регистрации объекта недвижимости. В совершении регистрационного действия ИП И. было отказано по тому основанию, что на здание магазина наложен арест.
Постановлением УДФР КГК Республики Беларусь в отношении ИП С. возбуждено уголовное дело по ч. 2 ст. 243 Уголовного кодекса Республики Беларусь. В целях обеспечения исполнения приговора в части имущественных взысканий или возможной конфискации имущества по уголовному делу постановлением следователя отдела УДФР КГК Республики Беларусь после подписания договора купли-продажи, но до обращения в регистрирующий орган был наложен арест на спорное здание.
В соответствии со ст. 2, 8 Закона о регистрации недвижимости отношения, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на не него и сделок с ним в Республике Беларусь, регулируются ГК, Кодексом Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ), Законом о регистрации недвижимости и иными актами законодательства. Государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество. В силу указанных норм государственная регистрация является формальным условием обеспечения государственной защиты прав, возникающих из правоотношений, объектом которых является недвижимое имущество, но не имеет правоустанавливающего характера и не может рассматриваться самостоятельно, без исследования оснований, вследствие которых эти правоотношения возникли.
Как было отмечено судом в решении, материалы дела свидетельствуют о том, что здание магазина было продано ИП И. более чем за месяц до начала проверки предпринимательской деятельности продавца — ИП С., возбуждения в отношении ИП С. уголовного дела и ареста спорного имущества. В период после оформления договора купли-продажи и до подачи заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество ИП И. принимались меры по заключению с райисполкомом договора аренды земельного участка для обслуживания приобретенного здания. Требования законодательных актов, регулирующих правоотношения купли-продажи недвижимого имущества, участниками сделки купли-продажи здания магазина «А» не нарушены. Договор купли-продажи, являющийся правоустанавливающим документом, не признан в установленном порядке недействительным.
Согласно ст. 219 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.
По изложенным основаниям суд признал за ИП И. право собственности на здание магазина.
В соответствии со ст. 285 ГК собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Поскольку арест на здание магазина «А» наложен в обеспечение исполнения имущественных взысканий с ИП С., а право собственности на указанное здание признано за ИП И., данное имущество было также освобождено судом от ареста и исключено из акта описи.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал кассационную жалобу на указанное решение <3>.
<3> Постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 23.01.2008 по делу N 230-4/2007/1323К // ИБ «Судебная практика Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь» [Электронный ресурс]. — Минск, 2012.
Как было отмечено в кассационном постановлении, при принятии решения суд исходил из того, что в соответствии со статьями 2, 8 Закона о регистрации недвижимости отношения, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Республике Беларусь, регулируются ГК, КоЗ, Законом о регистрации недвижимости и иными актами законодательства. Государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество.
Вместе с тем судом первой инстанции сделан неправомерный вывод о том, что в силу указанных норм государственная регистрация является формальным условием обеспечения государственной защиты прав, возникающих из правоотношений, объектом которых является недвижимое имущество, но не имеет правоустанавливающего характера.
Согласно статье 219 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Однако в данном случае судом не учтено, что в силу пункта 1 статьи 522 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу пункта 2 статьи 522 ГК исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В силу статьи 8 Закона о регистрации недвижимости право на недвижимое имущество возникает, переходит, прекращается с момента государственной регистрации соответственно его возникновения, перехода, прекращения.
В данном случае право собственности на объект недвижимости у истца не могло возникнуть без прекращения этого права у продавца (ответчика). Вместе с тем суд признал право собственности за покупателем без учета того, что право продавца не только не прекращено, но и зарегистрировано за ним с соблюдением требований законодательства.
При таких обстоятельствах исковые требования не подлежали удовлетворению, решение подлежит отмене, а в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Требование об освобождении недвижимого имущества из-под ареста также не может быть удовлетворено в связи с тем, что арест на недвижимое имущество наложен следователем в соответствии со статьей 132 УПК и для обжалования таких действий следователя уголовно-процессуальным законодательством установлен определенный порядок.
На основании изложенного решение хозяйственного суда первой инстанции было отменено, в удовлетворении исковых требований было отказано.
Таким образом, помимо оценки применимого порядка освобождения имущества от ареста следует также обращать внимание и на то, что требование о признании права собственности на имущество, имеющее законного собственника, не может быть удовлетворено.
Статья 522 ГК, а также статья 8 Закона о регистрации недвижимости установили особый порядок перехода права собственности на недвижимое имущество в виде его государственной регистрации. Согласно статье 3 Закона о регистрации недвижимости он устанавливает правила государственной регистрации в отношении в том числе капитальных строений (зданий, сооружений). При этом исходя из определения, данного в статье 1 Закона о регистрации недвижимости капитальное строение (здание, сооружение) — это любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Также для определения того, относится ли имущество к объектам недвижимости, должна использоваться Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (заданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденная постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 N 39.
В связи с этим при рассмотрении споров следует выяснять, относятся ли объекты, подвергнутые описи и аресту, объектами недвижимости. Если нет, то право собственности на них переходит к покупателям в соответствии с условиями договора (см.: решение хозяйственного суда Гомельской области от 22.05.2007 по делу N 172-7/2007 // ИБ «КонсультантПлюс: Материалы судебной практики Белорусский Выпуск» [Электронный ресурс]. — Минск, 2012).
Как уже упоминалось ранее, в соответствии с пунктом 9 постановления N 25 судам рекомендовано при рассмотрении дела тщательно проверять, является ли истец собственником имущества, на которое наложен арест, либо владеет им в силу закона или договора, не признано ли это имущество по приговору суда приобретенным на средства, добытые преступным путем, а также насколько соответствуют действительности обстоятельства, на которые ссылается истец.
Для этого в необходимых случаях могут быть истребованы уголовные дела, произведен осмотр вещей, исследованы регистрационные удостоверения, паспорта на вещи, документы о покупке товаров в кредит и т.п.
Следует иметь в виду, что если принадлежность истцу имущества может быть подтверждена определенными доказательствами (статья 104 ХПК), хозяйственный суд должен принимать во внимание только допустимые средства доказывания, в частности, нотариально удостоверенные документы, когда право на имущество может быть по закону доказано только такими документами.
Таким образом, требование об освобождении имущества от ареста может быть заявлено не только собственником недвижимого имущества, но и законным владельцем при условии того, что им будут предъявлены надлежащие доказательства правомерного владения имуществом, а именно доказательства государственной регистрации заключенной сделки по отчуждению недвижимого имущества.
Приведем пример.
Кассационной коллегией Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь была рассмотрена кассационная жалоба по делу по иску ЗАО «Б» к ИМНС Республики Беларусь и ИП ООО «Н» об освобождении имущества от ареста (исключении из акта описи) <4>.
<4> Постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 17.03.2009 по делу N 307-11/2008/166К
Решением хозяйственного суда по данному делу были удовлетворены исковые требования ЗАО «Б» и освобождено от ареста, наложенного ИМНС (исключено из акта описи), имущество — металлическое каркасное здание ангара.
Апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции без изменения.
В кассационном постановлении было отмечено следующее.
В соответствии со ст. 224 ГК по общему правилу возникновение права собственности у приобретателя имущества по договору связывается с моментом фактической передачи вещи. Наряду с этим момент возникновения права собственности у приобретателя имущества по договору может определяться специальными нормами. В частности, согласно п. 1 ст. 522 ГК переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи данного имущества подлежит государственной регистрации. В этом случае право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации договора (п. 2 ст. 224 ГК).
Во исполнение данного требования законодательства истец 19.12.2007 обратился в регистрирующий орган за регистрацией сделки и основанного на ней перехода права собственности на спорное имущество.
18.01.2008 регистрирующим органом было отказано в совершении регистрационного действия, что явилось предметом рассмотрения хозяйственного суда, который своим решением обязал РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» произвести государственную регистрацию сделки купли-продажи и государственную регистрацию права собственности по сделке от ИП ООО «Н» к истцу.
В период разрешения истцом вопросов, возникших при осуществлении государственной регистрации сделки, ответчик в целях обеспечения налогового обязательства ИП ООО «Н» произвел арест спорного имущества.
В связи с этим судом был сделан обоснованный вывод о том, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на ангар на момент наложения налоговым органом ареста было вызвано необоснованным отказом РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» в совершении соответствующих регистрационных действий.
Совершенные РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» на основании решения хозяйственного суда и постановления судебного исполнителя хозяйственного суда регистрационные действия по государственной регистрации за истцом сделки и перехода права собственности на спорное имущество в силу ст. 8 Закона о регистрации недвижимости являются юридическим актом признания и подтверждения государством перехода права на недвижимость.
В связи с этим на основании постановления ИМНС Республики Беларусь об отмене постановления о наложении ареста на имущество спорное имущество было возвращено истцу по акту.
Это же обстоятельство послужило основанием для вынесения хозяйственным судом определения о возбуждении производства и возобновлении дела по заявлению истца к ИП ООО «Н» о взыскании задолженности по налогу на прибыль за счет имущества плательщика согласно акту описи по вновь открывшимся обстоятельствам.
Исходя из изложенного и в соответствии со ст. 297 ХПК оснований для изменения или отмены принятых по делу судебных постановлений установлено не было.
В соответствии со статьями 285 и 286 ГК собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. При этом указанное право принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законодательством или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Передача недвижимого имущества во владение и пользование осуществляется согласно статье 527 ГК на основании передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами. При этом, если иное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Подписание такого документа является необходимым элементом исполнения договора продажи недвижимости. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество.
В пункте 2 статьи 7 ГК указано, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации этого имущества или соответствующих прав на него, если иное не предусмотрено законодательством.
Право собственности, как следует из статьи 210 ГК, состоит из совокупности прав владения, пользования и распоряжения. Таким образом, при купле-продаже недвижимого имущества одновременно с передачей по акту приема-передачи покупателю недвижимого имущества к нему переходят и права владения и пользования недвижимым имуществом. При этом в полном объеме право собственности переходит с момента государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующих органах.
В соответствии со статьей 8 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация права на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права на недвижимое имущество.
Государственная регистрация перехода правового титула на недвижимость может производиться как после фактической передачи недвижимого имущества покупателю, так и до такой передачи. Однако только наличием или отсутствием факта государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость определяются принадлежность такого права соответственно покупателю или продавцу, возложение на продавца или покупателя связанных с этим обременений и рисков.
В то же время, как отмечено в статье 522 ГК, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Таким образом, при передаче недвижимого имущества на основании зарегистрированного в установленном порядке договора и статьи 527 ГК к покупателю переходит право владения и пользования имуществом, однако полноправным собственником его он еще не становится. Покупатель становится только владельцем и пользователем данного имущества в силу закона и договора. В связи с этим на основании пунктов 3 и 9 постановления N 25 таким владельцем может быть заявлено требование об исключении имущества из акта описи и ареста. Указанный подход в полной мере соответствует принципу добросовестности участников гражданских правоотношений и обеспечивает реализацию права владельца на судебную защиту своего нарушенного права, установленного в статье 2 ГК.
Передаточный акт или иной документ о передаче капитального строения, незавершенного законсервированного капитального строения либо изолированного помещения является одним из документов, которые в соответствии с подпунктом 22.3.23 пункта 22.3 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан» (далее — Перечень), необходимы для государственной регистрации перехода права собственности на капитальное строение, незавершенное законсервированное капитальное строение либо изолированное помещение, основанного на зарегистрированном договоре.
Сам же договор, в свою очередь, в соответствии с подпунктом 22.4.9 пункта 22.4 Перечня регистрируется без представления передаточного акта.
В правоприменительной практике возникают вопросы относительно оформления передаточного акта. В большинстве случаев законодательством определяется содержание передаточного акта, оформляемого на основании сделки с недвижимым имуществом. Так, например, пунктом 7 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 N 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», определено, что в передаточном акте на передачу недвижимого имущества должны быть указаны:
- место и дата составления акта;
- регистрационный номер и дата заключения договора аренды;
- характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;
- сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей.
Передаточный акт подписывается сторонами (их представителями) и заверяется печатями сторон.
В отношении оформления передаточного акта на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости данный вопрос остается неурегулированным. Исключение составляет акт о приеме-передаче основных средств, форма которого установлена в приложении 1 к постановлению Министерства финансов Республики Беларусь от 22.04.2011 N 23 «Об установлении форм акта о приеме-передаче основных средств, акта о приеме-передаче нематериальных активов и утверждении Инструкции о порядке заполнения акта о приеме-передаче основных средств и акта о приеме-передаче нематериальных активов».
Акт о приеме-передаче основных средств заполняется организацией, передающей числящиеся в бухгалтерском учете объекты основных средств и нематериальных активов (далее — организация-сдатчик), и (или) организацией, принимающей к бухгалтерскому учету объекты основных средств и нематериальных активов (далее — организация-получатель). Индивидуальные предприниматели при заполнении форм первичных учетных документов, в том числе акта о приеме-передаче основных средств, также вправе руководствоваться упомянутым документом.
Приведем пример.
Субъект хозяйствования обратился в хозяйственный суд с требованием о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество <5>. Истец указал, что он по договору купли-продажи произвел отчуждение недвижимого имущества. Согласно договору обязанность по государственной регистрации была возложена на покупателя.
<5> Тютюнова, И.С. Обзор судебной практики рассмотрения хозяйственными судами дел, связанных с оборотом недвижимости // Вестник Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь. — 2008. — N 22. — С. 58 — 59.
Представленный покупателем регистрирующему органу акт приема-передачи объекта недвижимости содержал исправления, был подписан от имени продавца исполняющим обязанности директора и не был скреплен печатью предприятия. По мнению истца, регистратор должен был отказать в принятии представленных для государственной регистрации документов, поскольку они не соответствовали требованиям законодательства, в частности, статье 32 Закона о регистрации недвижимости.
Доводы истца о том, что наличие в акте приема-передачи неоговоренного исправления, зачеркнутой части текста, а также отсутствие печати являются основанием для признания государственной регистрации перехода права собственности недействительной, не были приняты судом во внимание. По мнению хозяйственного суда, имеющиеся в тексте акта приема-передачи основных средств исправления и зачеркивания не влияют на толкование его содержания.
Хозяйственный суд отказал в удовлетворении заявленных требований, указав, в частности, что законодательством не установлены требования к форме и содержанию передаточного акта, по рассматриваемому делу сведения, указанные в акте, не противоречат волеизъявлению сторон, выраженному при заключении договора купли-продажи, указанный документ является действительным.
В соответствии с ч. 2 п. 53 Инструкции по исполнительному производству в хозяйственных судах Республики Беларусь, утвержденной постановлением Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 26.11.2009 N 21, если во время наложения ареста на имущество должника другие лица заявят на это имущество свои права, но не представят документального подтверждения этому, имущество вносится в акт ареста. Одновременно судебный исполнитель разъясняет заинтересованному лицу его право представить судебному исполнителю документы для рассмотрения вопроса об освобождении имущества от ареста в порядке, предусмотренном абзацем 4 статьи 399 ХПК, либо обратиться в хозяйственный суд с иском об освобождении имущества от ареста, о чем делается соответствующая отметка в акте ареста.
В соответствии с ч. 1 п. 8 постановления N 25 к исковому заявлению об освобождении имущества от ареста должны быть приложены копия судебного постановления о конфискации имущества (если имеется), копия акта об аресте (описи) имущества, копия приговора, решения, иного постановления, во исполнение которого наложен арест, другие документы, подтверждающие заявленные истцом требования (договоры дарения, купли-продажи, завещания, чеки, счета и т.п.). Если у истца указанные документы отсутствуют, суд может истребовать их в порядке подготовки дела к рассмотрению.
Следует также обратить внимание на то, что в силу п. 4 ст. 209 ГК на требования собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 285 ГК), в том числе в связи с наложением ареста на имущество, исковая давность не распространяется.
Сам должник, чье недвижимое имущество было подвергнуто аресту, в соответствии с п. 4 постановления N 25 вправе обжаловать постановление или действия судебного исполнителя, связанные с наложением ареста на имущество в соответствии со ст. 346 и 353 ХПК. Однако он не вправе обращаться в хозяйственный суд с иском об освобождении имущества от ареста.
В завершение следует остановиться еще на таком вопросе, как использование правомерными владельцами недвижимого имущества, подвергнутого аресту, переход права собственности на которое своевременно не был зарегистрирован, иных способов судебной защиты, в том числе предъявления исков о признании права собственности.
В соответствии со статьей 41 ХПК такие требования подлежат рассмотрению в хозяйственном суде. Также в соответствии с п. 5 ст. 131 ГК в суд могут быть обжалованы отказ либо уклонение от государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Вместе с тем, в случае наличия запрета в совершении регистрационных действий в отношении недвижимого имущества в удовлетворении требований о признании права собственности будет обоснованно отказано. Равно как и отказ в регистрации регистрирующим органом будет признан судом правомерным (см.: постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 11.03.2010 по делу N 629-5/2009/117К // ИБ «КонсультантПлюс: Материалы судебной практики Белорусский Выпуск» [Электронный ресурс]. — Минск, 2012).
В случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста или исключении его из акта описи имущества суд обязан приостановить исполнительное производство, в связи с которым был наложен арест на имущество, до вступления в законную силу решения суда по предъявленному иску независимо от того, поступала ли такая просьба от истца. Определение о приостановлении исполнительного производства направляется в службу судебных исполнителей, в производстве которой находится исполнительное производство.