Отказ в удовлетворении требования о взыскании арендной платы

Название документа: Постановление апелляционной инстанции экономического суда Брестской области от 09.02.2016 (дело N 289-13/2015/30А)

Требование: О взыскании арендной платы.

Обстоятельства: Арендованное имущество имело препятствовавшие его использованию недостатки, которые не были оговорены арендатором при заключении договора. Они не были заранее известны субарендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра объекта. Как следствие, субарендатор отказался в одностороннем порядке от договора и освободил помещение. В период, за который истребовалась арендная плата, субарендатор в помещении не находился.

Решение: Требование не удовлетворено, так как с учетом указанных обстоятельств основания для взыскания арендной платы отсутствовали.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ АПЕЛЛЯЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ ЭКОНОМИЧЕСКОГО СУДА БРЕСТСКОЙ ОБЛАСТИ

Апелляционная инстанция экономического суда Брестской области, с участием представителя истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, рассмотрев с использованием видеоконференцсвязи в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Г» (далее — ЗАО «Г»), г. М., на решение экономического суда Брестской области от 04.01.2016 по иску ЗАО «Г», г. М., к торговому дочернему унитарному предприятию «Т», г. Б., с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика — общества с ограниченной ответственностью «К» (далее — ООО «К»), г. М., о взыскании 138 587 433 руб.,

Установила:

Решением экономического суда Брестской области от 04.01.2016 N 289-13/2015 отказано в иске ЗАО «Г» (далее — истец) к торговому дочернему унитарному предприятию «Т» (далее — ответчик) о взыскании 138 587 433 руб. арендной платы за сентябрь 2015 г.

Не согласившись с указанным решением, истец подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон свои требования и возражения поддержали.

Представитель третьего лица, ООО «К», собственника арендованного помещения, в судебном заседании пояснил, что никакого отношения к рассматриваемому делу не имеет, к нему никто из сторон по поводу состояния кровли не обращался.

Статьей 277 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) определено, что суд апелляционной инстанции на основании апелляционной жалобы (протеста) повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Суд апелляционной инстанции независимо от доводов, изложенных в апелляционной жалобе (протесте), проверяет, не допущены ли судом первой инстанции нарушения норм процессуального права, являющиеся в любом случае основанием для отмены судебного постановления.

В силу статьи 280 ХПК основаниями для изменения или отмены судебного постановления суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, которые суд посчитал установленными; несоответствие выводов, изложенных в судебном акте, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального и (или) процессуального права. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права являются основаниями для изменения или отмены судебного постановления суда первой инстанции, если это привело или могло привести к принятию неправильного судебного постановления.

Изучив материалы дела, дело N 190-14/2013/761а экономического суда города Минска, доводы апеллянта, изложенные в апелляционной жалобе, отзыв ответчика на апелляционную жалобу, заслушав пояснения представителей сторон и третьего лица в судебном заседании, экономический суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

Истец с вынесенным судом первой инстанции решением не согласен и просит суд апелляционной инстанции его отменить, считая его незаконным и необоснованным. По мнению апеллянта, суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела, которые суд посчитал установленными, суд нарушил и неправильно применил нормы материального права, необоснованно сделал вывод о прекращении договора, полностью проигнорировал обоснованные доводы истца о неправомерности отказа ответчика от договора. Кровля не является частью изолированного помещения и недостатки кровли не могут считаться недостатками изолированного помещения, истец не является надлежащим адресатом требований субарендатора по ремонту кровли в здании, в котором расположено арендуемое имущество, и не может нести ответственность за состояние кровли. Ответчик обращался к ООО «К» как собственнику арендуемого им недвижимого имущества, за согласованием наружной рекламы на своем торговом объекте, что дополнительно свидетельствует, что ответчик различает функции основного арендатора и собственника арендованного имущества по отношению к объекту аренды. Поэтому у ответчика отсутствовало право на отказ от договора по заявленному им в письме от 31.08.2015 основанию. Субарендатор знал о протекающей кровле здания, подписав в мае 2015 года соглашение о продлении срока действия договора субаренды. Истец, не являясь собственником объекта аренды, не может быть ответственен за состояние кровли над сдаваемым в аренду изолированным помещением.

Подписание дополнительного соглашения о продлении договора в связи истечением его срока действия можно расценивать как перезаключение договора. Договор не прекращен и продолжает свое действие, а субарендатор должен исполнять все вытекающие из него обязательства, включая уплату арендной платы. Ответчик в нарушение законодательства и договора никаких действий по приведению объекта аренды в изначальное состояние (устранению последствий пожара) не предпринял и необоснованно требовал от истца принять объект аренды обратно по передаточному акту. Даже если исходить из факта прекращения договора, свою обязанность по передаче истцу арендованного имущества в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, ответчик не исполнил.

Суд необоснованно посчитал установленным факт наличия у кровли здания над арендуемым помещением недостатков, влекущих возможность ее протекания, на дату передачи объекта аренды ответчику 29.06.2012, однако доводы о наличии у кровли здания над арендуемым помещением недостатков, влекущих ее протекание, на дату передачи объекта аренды ответчику 29.06.2012 им не доказаны, данные утверждения ответчика являются его домыслами и не могли быть положены судом в основу решения.

Ответчик не согласился с апелляционной жалобой и в отзыве указал, что при заключении договора и при передаче объекта (при его осмотре) субарендатору не было известно о том, что объект имеет препятствующие пользованию существенные недостатки, только в процессе эксплуатации арендуемого объекта выяснилось, что во время дождя происходит залитие помещения из-за протекания кровли, в связи с чем субарендатор постоянно нес убытки, связанные с повреждением мебели, и не имел возможности использовать в полном объеме переданный ему объект по назначению. После первого обильного дождя выявлено, что кровля протекает, ответчик неоднократно обращался с просьбой к арендатору устранить выявленные недостатки и привести переданный объект в надлежащее состояние, позволяющее его использовать по назначению.

Все убытки, которые ответчик на протяжении действия договора субаренды нес в связи с повреждением мебели в результате протекания кровли, ему возмещала страховая компания ЗАСО «Б».

Договор субаренды не перезаключался, а был продлен срок его действия, расторгнут договор 31.08.2015, с даты, указанной в уведомлении. Объект аренды был полностью освобожден субарендатором и готов к передаче арендатору 31.08.2015, однако последний не явился для надлежащего оформления возврата арендуемого объекта. Истец не представил суду и доказательств вины ответчика в невыполнении им обязанности по возврату взятого ранее в субаренду объекта аренды, а также не представил доказательств состоявшегося пользования ответчиком арендованным имуществом после 31.08.2015. Все обязательства со стороны субарендатора выполнены в соответствии с условиями договора и требованиями законодательства, в том числе и арендная плата за весь период пользования имуществом, в том числе и за август 2015 года, уплачена в полном объеме.

Доводы апеллянта несостоятельны в силу следующего.

В соответствии со статьей 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.

Истец подал иск о взыскании 138 587 433 руб. арендной платы за сентябрь 2015 г. по договору субаренды от 27.06.2012 части изолированного нежилого помещения, так как субарендатор арендную плату за сентябрь 2015 года не оплатил, мотивируя это своим отказом от договора.

Ответчик иск не признал, указав, что в связи с неоднократными заливами, отказами истца от проведения капитального ремонта кровли, он, ответчик, отказался в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора субаренды, все обязательства со стороны субарендатора выполнены в соответствии с условиями договора и требованиями законодательства, в том числе и арендная плата за август 2015 года уплачена в полном объеме.

Третье лицо, ООО «К», собственник изолированного помещения, суду пояснило, что каких-либо обращений от сторон по вопросу ремонта кровли над изолированным помещением в его адрес не поступало.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истца не подтверждены надлежащими документами и доказательствами, не соответствуют законодательству, опровергнуты ответчиком, и в иске отказал.

Согласно статье 288 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и из иных оснований, указанных в Кодексе и других актах законодательства.

В силу статьи 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства.

В соответствии со статьями 577, 578 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Статьей 579 ГК определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 586 ГК арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено настоящим Кодексом и иными актами законодательства.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, между ООО «К» (арендодатель) и ЗАО «Г» (арендатор) был заключен договор финансовой аренды (лизинга) от 03.04.2012 сроком по 04.04.2017, в соответствии с которым (пункт 3.3) арендатор (истец) на период действия договора вправе владеть и пользоваться объектом лизинга, сдать его в субаренду и/или сублизинг третьим лицам, письменно согласовав их с арендодателем. Согласно пункту 3.6 указанного договора арендатор освобождает арендодателя от претензий третьих лиц в отношении использования объекта лизинга.

Статьей 621 ГК определено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу статьи 626 ГК передача капитального строения (здания, сооружения), и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Пунктом 1 статьи 585 ГК предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Между сторонами был заключен договор субаренды части изолированного нежилого помещения от 27.06.2012 (далее — договор субаренды), в соответствии с которым основной арендатор (истец) передал субарендатору (ответчику) в субаренду часть изолированного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Б., ул. Р., площадью 1104,4 кв. м (далее — объект) с согласия ООО «К» (письмо от 03.01.2015), что подтверждается передаточным актом части изолированного нежилого помещения от 29.06.2012, сроком по 30.06.2018 (дополнительное соглашение).

Согласно пункту 2.1.1 договора субаренды истец обязался передать объект в надлежащем состоянии в течение 5 календарных дней с момента подписания договора по передаточному акту. В акте приема-передачи помещения в аренду указано, что состояние помещения удовлетворительное, ссылки на недостатки передаваемого помещения в аренду, о которых сообщено арендатору, в акте отсутствуют.

В соответствии с условиями договора субаренды (пункты 3.2, 3.3) арендная плата составляет 7020,64 евро в месяц и уплачивается ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца в белорусских рублях по курсу евро к белорусскому рублю, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату оплаты.

Из материалов дела N 190-14/2013/761а экономического суда города Минска следует, что 14.12.2012 в результате протекания крыши здания произошло залитие помещения магазина и повреждены 5 единиц комплектов мебели и торшер. Имущество ответчика было застраховано и он получил страховое возмещение, а страховая организация обратилась с иском в суд о взыскании расходов по выплате страхового возмещения. 06.02.2014 постановлением апелляционной инстанции экономического суда города Минска по делу N 190-14/2013/761а было взыскано 11 434 014 руб. в возмещение расходов по выплате страхового возмещения с ЗАО «Г», определено, что последнее обязано было обеспечить надлежащее содержание кровли и ремонт ее покрытия над арендуемым ответчиком помещением, подтверждена причинно-следственная связь между повреждением имущества потерпевшего и непринятием ЗАО «Г» необходимых мер по содержанию и ремонту крыши.

Согласно части 3 статьи 106 ХПК обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному судом делу, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица или их правопреемники.

В связи с этим суд первой инстанции правильно признал обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по делу N 190-14/2013/761а, не подлежащими доказыванию, и сделал вывод о том, что в период пользования ответчиком арендуемым помещением кровля над данным помещением протекала, в результате чего был причинен ущерб имуществу ответчика (товары в обороте), находящемуся в данном помещении.

Материалами дела подтверждается (претензии ответчика от 14.12.2012, от 20.12.2013, от 15.07.2014) неоднократное обращение ответчика к истцу с просьбой провести ремонт кровли ввиду неоднократных залитий имущества ответчика в результате протечки кровли. Доказательств проведения капитального ремонта кровли истец суду не представил.

Согласно техническому заключению ООО «А», утвержденному 31.08.2015, на тему «Обследование технического состояния строительных конструкций покрытия и кровли части здания, расположенного по адресу: г. Б., ул. Р.» кровля указанного здания находится в неудовлетворительном техническом состоянии (IV категория), требуется капитальный ремонт, определен перечень и объем работ по восстановлению конструктивных элементов на кровле здания.

25.08.2015 ответчик направил в адрес истца уведомление об отказе с 31.08.2015 в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора субаренды и просил 31.08.2015 прибыть для принятия объекта и подписания акта приема-передачи, которое получено истцом 25.08.2015. 31.08.2015 ответчик уточнил основания отказа от исполнения договора субаренды — пункт 6.3 договора.

Согласно статье 420 ГК изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 6.3 договора субаренды субарендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях, когда:

Основной арендатор не предоставляет объект в пользование субарендатору либо создает препятствия в пользовании объектом в соответствии с условиями договора или назначением объекта;

Переданный субарендатору объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены основным арендатором при заключении договора, не были известны заранее субарендатору и не могли быть обнаружены субарендатором во время осмотра объекта или проверки его исправности при заключении договора.

В связи с вышеизложенным является правильным вывод суда первой инстанции о том, что направляя 25.08.2015 истцу уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, ответчик имел право воспользоваться абзацем 3 пункта 6.3 договора субаренды, так как на указанную дату переданный объект имел препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены основным арендатором (истцом) при заключении договора, не были заранее известны субарендатору и не могли быть обнаружены субарендатором во время осмотра объекта или проверки его исправности при заключении договора, при заключении договора и при передаче объекта субарендатору не было известно о том, что объект имеет существенные недостатки, над ним протекает кровля, которая требует капитального ремонта, только в процессе эксплуатации выяснилось, что объект имеет существенные недостатки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 420, пунктом 2 статьи 581 ГК для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор считается расторгнутым (прекращенным) с момента получения соответствующего уведомления арендатором, если иное не указано в уведомлении или договоре аренды.

Полномочный представитель истца для приемки объекта от ответчика не прибыл, в связи с чем представитель ответчика сдал ключи от помещения представителю истца, о чем имеются подписи на акте возврата арендованной площади от 31.08.2015.

С 01.09.2015 ответчик в спорном помещении не находится, арендную плату по август 2015 г. оплатил в полном объеме, ключи сдал основному арендатору, что представитель истца подтвердил в судебном заседании.

С учетом вышеизложенного нет оснований для взыскания с ответчика арендной платы за сентябрь 2015 года.

Таким образом, судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы имеющие существенное значение для правильного разрешения дела обстоятельства, всем фактам, доводам дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемого судебного постановления не допущено, что свидетельствует о его законности и обоснованности.

При таких обстоятельствах доводы апеллянта несостоятельны.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции по делу является законным и обоснованным, в связи с чем решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЗАО «Г», г. М., — без удовлетворения. Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе следует отнести на апеллянта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 126, 133, 276 — 279, 281 ХПК, апелляционная инстанция

Постановила:

Решение экономического суда Брестской области от 04.01.2016 по делу N 289-13/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЗАО «Г», г. М., — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия, может быть обжаловано (опротестовано) в течение одного месяца со дня вступления в законную силу в Кассационную инстанцию Верховного Суда Республики Беларусь через экономический суд Брестской области в порядке, установленном статьями 282 — 286 ХПК.