Постановление об отказе в удовлетворении требований об устранении препятствий в праве пользования общим имуществом совместного домовладения

Обстоятельства: Член товарищества собственников без согласия других собственников вместо чердачного помещения построил мансарду. Государственная регистрация изменения капитального строения в связи с завершением строительства была признана недействительной.

Требование: Об устранении препятствий в праве пользования общим имуществом совместного домовладения.

Решение: Требование не удовлетворено.

Название документа: Постановление апелляционной инстанции экономического суда Брестской области от 19.04.2016 (дело N 13-8/2016/112А)

ПОСТАНОВЛЕНИЕ АПЕЛЛЯЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ ЭКОНОМИЧЕСКОГО СУДА БРЕСТСКОЙ ОБЛАСТИ

Апелляционная инстанция экономического суда Брестской области, рассмотрев апелляционную жалобу товарищества собственников «С» на решение экономического суда Брестской области от 10.03.2016 по иску товарищества собственников «С» к индивидуальному предпринимателю Б. (далее — ИП Б.) об устранении препятствий в праве пользования с участием представителей

Установила:

Решением от 10.03.2016 экономический суд Брестской области отказал товариществу собственников «С» в удовлетворении требования к ИП Б. устранить препятствия в пользовании общим имуществом совместного домовладения — многоквартирного жилого дома N 78 по ул. С. в г. Б., обеспечив товариществу собственников «С» доступ в чердачное помещение жилого дома (мансардный этаж).

В апелляционной жалобе товарищество собственников «С» просит решение суда отменить и удовлетворить его требования в полном объеме.

ИП Б. решение суда просит оставить без изменения.

Изучив материалы дела и доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав пояснения представителей сторон в судебном заседании, экономический суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

В соответствии со статьей 277 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления в полном объеме. Основаниями к изменению или отмене судебного постановления суда первой инстанции в апелляционном порядке являются его полная или частичная необоснованность, незаконность или неправомерность процесса.

В апелляционной жалобе истец настаивает на том, что при рассмотрении дела судом первой инстанции было неправильно применено материальное право, выводы, изложенные в судебном решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем, решение является незаконным и необоснованным.

Так, обосновывая принятое им решение об отказе истцу в иске, суд ссылается на недоказанность истцом условий, необходимых для предъявления негаторного иска, а именно:

  • на недоказанность наличия у истца права собственности на чердачные помещения в многоквартирном жилом доме N 78 по ул. С. в г. Б.;
  • на отсутствие каких-либо доказательств того факта, что ответчик чинит препятствия истцу в пользовании общим имуществом совместного домовладения, т. е. не обеспечивает доступ в чердачные помещения;
  • на отсутствие основания считать действия ответчика по возведению над жилым домом мансардного этажа неправомерными, поскольку мансарда создана как объект 20 октября 2011 г., право собственности ответчика на нее зарегистрировано и данная государственная регистрация не отменена.

Приведенные выводы судебного решения, по мнению истца, являются ошибочными.

Принадлежность собственникам жилого дома жилых и нежилых помещений, а также факт создания совместного домовладения подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами: техническим паспортом на жилой дом, выпиской из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на капитальное строение), в которой указано, что здание многоквартирного жилого дома, расположенное по адресу: Б. обл., г. Б., ул. С., 78 является совместным домовладением. Согласно государственному регистру недвижимого имущества, прав па него и сделок с ним (регистрационная книга о правах, ограничениях (обременениях) прав на капитальное строение здание представляет собой двухэтажный кирпичный 9-квартирный жилой дом со встроенным помещением магазина, одним подвалом, уборной. Общая площадь: 471,0 кв. м. Дата государственной регистрации создания: 27 мая 1954 г.

В составе указанного многоквартирного жилого дома имеются конструктивные элементы: чердачные перекрытия, крыша, что прямо указано в техническом паспорте на жилой дом, которые являются общим имуществом совместного домовладения в силу положений Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон о совместном домовладении) (в редакции от 09.11.2009).

Согласно статье 15 Закона о совместном домовладении управление недвижимым имуществом совместного домовладения может осуществляться через товарищество собственников.

В соответствии со статьей 4 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) доли в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения не являются объектами государственной регистрации.

В соответствии со статьей 6 Закона Республики Беларусь о совместном домовладении совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на жилые и (или) нежилые помещения в здании у двух и более собственников.

Согласно статье 8 Закона Республики Беларусь о совместном домовладении доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади жилых и нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения.

Согласно статье 9 Закона Республики Беларусь о совместном домовладении владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются по соглашению собственников в пределах, установленных законодательством Республики Беларусь о совместном домовладении.

Не подлежит отчуждению либо передаче в пользование одному или нескольким собственникам и (либо) иным лицам общее имущество, если его отчуждение либо передача в пользование делают невозможной для других собственников реализацию их прав собственности. Иное общее имущество может отчуждаться или передаваться в пользование одному или нескольким собственникам и (либо) иным лицам на основании решения, принятого единогласно всеми собственниками.

Суд первой инстанции бездоказательно, по мнению истца, в обжалуемом решении указал, что ИП Б. без нарушения норм законодательства возведен мансардный этаж и у него возникло право собственности на вновь созданный объект 20.10.2011, с момента государственной регистрации. Данный вывод не соответствует действительности.

Мансардный этаж, утверждает истец, не является отдельным объектом недвижимости, о создании и регистрации которого может идти речь. Мансардный этаж возведен над жилым домом, в результате чего изменились технические характеристики именно жилого дома N 78. При строительстве пристройки к магазину ИП Б. согласно выданной разрешительной документации была разрешена в том числе частичная реконструкция жилого дома N 78 по ул. С. в г. Б. Государственная регистрация создания объекта, произведенная филиалом РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» 20 октября 2011 г., касалась создания пристройки к жилому дому, в состав которой мансардный этаж не входил.

Для осуществления государственной регистрации были предоставлены документы согласно подпункту 17.26 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 N 156. Одним из документов, представленным заявителем для осуществления административной процедуры, было решение собственника от 17.09.2010 об осуществлении строительства объекта и ввода его в эксплуатацию пусковыми комплексами, а именно: 1-й пусковой комплекс — первый этаж, инженерные сети; второй пусковой комплекс — подвал; третий пусковой комплекс — 2-й и 3-й этажи, благоустройство дворовой территории. Таким образом, 20.10.2011 регистратором была осуществлена государственная регистрация создания капитального строения (пристройки к магазину) на основании строительства и ввода в эксплуатацию капитального строения (первый пусковой комплекс) и возникновения права собственности на него. Вывод суда в обжалуемом решении, что ИП Б. зарегистрировал право собственности 20.10.2011 на мансардный этаж, не основан на материалах дела и фактических обстоятельствах.

14 мая 2015 г. была произведена государственная регистрация изменения капитального строения на основании надстройки, пристройки, перестройки или перепланировки капитального строения, расположенного по адресу: Б. обл., г. Б., ул. С., 78А, общая площадь 603,4 кв. м. Составные части и принадлежности капитального строения: мансарда, подвал, крыльцо, два выхода в подвал, приямок.

Решением экономического суда Брестской области по делу N 112-4/2015 от 30.11.2015 признана недействительной государственная регистрация изменения капитального строения на основании надстройки, пристройки, перестройки или перепланировки в отношении капитального строения, расположенного по адресу: Б. обл., г. Б., ул. С., 78А, осуществленная 14 мая 2015 г. регистратором филиала РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» М. Решение Экономического суда Брестской области вступило в законную силу, что является подтверждением тому, что даже создание мансарды над жилым домом N 78 в г. Б. до настоящего времени не зарегистрировано, а не только право собственности на нее.

Неверным, считает истец, является вывод суда о том, что мансарда над жилым домом N 78 по ул. С. в г. Б. возведена ИП Б. в соответствии с требованиями действовавшего на тот момент законодательства.

В домах, находящихся в частной собственности, реконструкция и надстройка мансард осуществляются по решению собственника. Строительство ответчиком — ИП Б. мансардного этажа в многоквартирном жилом доме N 78 по ул. С. в г. Б. с собственниками жилых и нежилых помещений не согласовывалась.

Нельзя согласиться и с выводом суда первой инстанции в том, что истцом не представлены никакие доказательства чинения ответчиком препятствия в пользовании общим имуществом совместного домовладения — а именно, необеспечение доступа в чердачные помещения жилого дома N 78 по ул. С. в г. Б. В материалы дела истцом представлены акты комиссионных осмотров, свидетельствующие о том, что доступ в чердачное помещение жилого дома закрыт. Также представлены документы, подтверждающие заключение с филиалом РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» договора па выполнение работ по техинвентаризации и ответ агентства о необеспечении со стороны заявителя доступа в капитальное строение.

Возражая против иска, ответчик указал на отсутствие с его стороны нарушений строительной деятельности при реконструкции спорного объекта. Вместе с тем, как правомерно отметил в своем решении суд первой инстанции, реконструкция спорного здания (крыши дома N 78) осуществлялась в соответствии с разработанной и утвержденной проектной документацией, по которой были получены все необходимые разрешения и согласования, в том числе заключение Госстройэкспертизы по области, доказательства иного в деле отсутствуют.

В соответствии со статьей 51 Закона Республики Беларусь «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт, благоустройство объекта осуществляются на основе утвержденной проектной документации (утвержденной части проектной документации), в том числе сметы (сметной документации), определяющей стоимость возведения, реконструкции, реставрации, капитального ремонта, благоустройства объекта (проектно-сметной документации), разрабатываемой в соответствии с требованиями, установленными законодательством.

Имеющаяся проектная документация на строительство объекта «Магазин по ул. С., 78 в г. Б.» имеет все необходимые разрешения и согласования, которые распространяются и на пусковые комплексы, выделенные в проекте, а их реализация осуществлялась в рамках единой документации.

Ввод объекта в эксплуатацию осуществлялся выделенными в проектной документации пусковыми комплексами, в соответствии с нормами пункта 5 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 N 716. При этом 1-й пусковой комплекс, вводимый в эксплуатацию, согласно проектной документации на этот комплекс и акту ввода включал все запроектированное здание, оконченное общестроительными работами, в том числе фасады, кровлю и мансарду, что подтверждено также ведомостью технических характеристик, и техническим паспортом от 22.06.2011. Регистрация указанного пускового комплекса производилась в 2011 году, при наличии решения горисполкома от 18.10.2011 и от 31.10.2011 о регистрации здания (из решения суда по делу N 112-4/2015 от 30.11.2015).

Разрешая заявленный спор, суд апелляционной инстанции установил.

Как видно из материалов дела, истцом суду первой инстанции было заявлено требование к ИП Б. на основании статьи 285 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) об устранении препятствий в праве пользования общим имуществом совместного домовладения — многоквартирного жилого дома N 78 по ул. С. в г. Б., а именно, чердачным помещением жилого дома (мансардным этажом).

Предъявляя данный иск истец, как правильно отметил суд первой инстанции, должен доказать, что именно он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. При этом права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пунктам 1, 2, 3 статьи 131 ГК государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами. Также в случаях, предусмотренных законодательством, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним обязаны удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо путем совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки.

Правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь с целью признания и защиты государством зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены Законом о государственной регистрации.

Согласно статье 3 Закона о государственной регистрации правила государственной регистрации определены в отношении таких видов объектов недвижимого имущества, как: земельные участки; капитальные строения (здания, сооружения); незавершенные законсервированные капитальные строения; изолированные помещения и другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Объектами государственной регистрации согласно Закону о государственной регистрации являются: создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества; возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах, за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с Законом о государственной регистрации и иными законодательными актами Республики Беларусь; сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Закона о государственной регистрации государственная регистрация недвижимого имущества представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. Недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования, т. е. государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу части 2 статьи 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что собственникам изолированных помещений совместного домовладения по ул. С., 78 в г. Б. на основании свидетельства о праве собственности принадлежит здание многоквартирного жилого дома — двухэтажный кирпичный 9-квартирный жилой дом со встроенным помещением магазина, одним подвалом, уборной (договор приватизации от 27.01.1994). Отдельным объектом чердачное помещение не регистрировалось, поскольку действовавшим на тот момент законодательством такая регистрация не предусматривалась. В техническом же паспорте на указанный дом поименованы конструктивные элементы — чердачные перекрытия, крыша, что, по сути, являлось доказательством наличия в доме чердачного помещения.

В филиале РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» по заявлению ИП Б. 14.05.2015 была произведена государственная регистрация изменения капитального строения по ул. С., 78А в г. Б. в связи с завершением строительства 3-го пускового комплекса. Данная регистрация включала, в том числе, и создание мансарды на доме N 78 по ул. С. в г. Б.

В рамках дела N 112-4/2015 (обозревалось в судебном заседании) суд установил и данный факт не оспаривает ни одна из сторон, участвующих в деле N 13-8/2016, что вместо той крыши, которая была на здании N 78 по ул. С. в г. Б., сегодня ИП Б. построена мансарда, создание (изменение) которой не зарегистрировано, поскольку регистрация от 14.05.2015 экономическим судом признана недействительной (дело N 112-4/2015 от 30.11.2015, решение вступило в законную силу). В связи с этим неверным является вывод суда первой инстанции о том, что регистрация на вновь созданный Б. объект не отменена.

Однако, по мнению суда апелляционной инстанции, отсутствие регистрации конструктивного изменения ИП Б. чердачного помещения в мансарду на доме N 78 по ул. С. не отменяет сам факт наличия мансарды или изменения совместной собственности путем перестройки.

Суду апелляционной инстанции Б. предоставлена копия свидетельства (удостоверения) от 11.01.2014 о государственной регистрации за ним права собственности в отношении изолированного помещения, расположенного по адресу: Б. обл., г. Б., ул. С., 78, площадь — 54,4 кв. м, назначение — торговое помещение, наименование — магазин. Кроме того, согласно выписке из ЕГР Б. проживает в квартире по ул. С., 78 в г. Б. Данные документы свидетельствуют о том, что Б. является членом товарищества собственников «С» (подпункт 2.2 Устава товарищества собственников).

В статье 248 ГК закреплено, что «если собственник с соблюдением установленных правил увеличил за свой счет площадь дома или иного строения, находящегося в долевой собственности, путем пристройки, надстройки или перестройки, то по требованию этого собственника доли в общей собственности на дом или строение и порядок пользования помещениями в нем подлежат соответствующему изменению».

В рассматриваемом случае истец не оспаривает тот факт, что мансарда возведена за счет средств ИП Б.

Нет у суда доказательств, что она (мансарда) возведена Б. с нарушением установленных правил, следовательно, до определения доли Б. в общей собственности товарищества собственников «С» и порядка пользования мансардой остальными членами товарищества собственников (если порядок пользования будет установлен) к спорному имуществу (до завершения его создания) применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого мансарда создана (пункт 3 статьи 220 ГК).

С учетом изложенного, решение суда об отказе товариществу собственников «С» в иске является законным, основания для его отмены отсутствуют.

Заявленное ИП Б. ходатайство о возмещении ему стоимости оказанных юридических услуг в сумме 3 150 000 руб. за счет истца следует удовлетворить, признав их необходимыми по данному иску (статья 133 ХПК).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 276 — 279, 281 ХПК, апелляционная инстанция

Постановила:

Решение экономического суда Брестской области от 10.03.2016 по делу N 13-8/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу товарищества собственников «С» — без удовлетворения.

Взыскать с товарищества собственников «С» в пользу ИП Б. возмещение расходов за оказанные юридические услуги 3 150 000 руб.

Выдать судебный приказ.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия, может быть обжаловано (опротестовано) в течение одного месяца со дня вступления в законную силу в судебную коллегию по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь в порядке, установленном статьями 282 — 286 ХПК.