При осуществлении коммерческой деятельности по продаже и аренде нежилых помещений часто собственники заключают с будущими покупателями и арендаторами предварительный договор купли-продажи или аренды. Такая форма договорных отношений довольно удобна для обеих сторон и поэтому широко применяется на практике.
Застройщику заключение предварительного договора позволяет еще до окончания строительства и регистрации здания в качестве объекта недвижимости установить круг будущих покупателей или арендаторов и, исходя из этого, определить концепцию строящегося здания (многофункциональный торговый центр, бизнес-центр с офисными помещениями и т.п.).
В то же время будущим покупателям или арендаторам заключение предварительного договора дает своего рода гарантию, что именно они купят или получат в аренду на заранее согласованных в предварительном договоре условиях строящиеся помещения.
Вместе с тем далеко не всегда стороны правильно формулируют условия предварительного договора, что может привести к определенным проблемам.
Согласно п. 1 ст. 399 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. На практике в предварительном договоре, помимо обязательства о заключении в будущем основного договора купли-продажи или аренды, стороны часто закрепляют обязанность будущего покупателя или арендатора по оплате так называемого обеспечительного платежа, часто именуя его задатком, а также по выполнению в помещениях отделочных или ремонтных работ.
В случае заключения основного договора перечисленные на основании предварительного договора платежи и понесенные затраты по отделке или ремонту помещений, как правило, принимаются к зачету в счет арендных платежей или оплаты помещений по основному договору.
Однако если по каким-либо причинам основной договор купли-продажи или аренды не заключается, покупатель или арендатор заинтересованы в возврате перечисленных по предварительному договору платежей или компенсации понесенных затрат на отделку или ремонт помещений, а продавец или арендодатель — в оставлении за собой полученных сумм.
Проблемы как таковой нет, при условии что стороны на этот счет предусмотрели в предварительном договоре специальные положения. В противном случае между контрагентами, вероятнее всего, возникнет спор, который придется разрешать в судебном порядке.
Необходимо иметь в виду, что экономические суды Республики Беларусь признают ничтожным условие предварительного договора о перечислении денежных средств по нему в качестве задатка и взыскивают по искам покупателей (арендаторов) такие средства как неосновательное обогащение <1>.
Рассматривая подобные споры, суды отмечают, что предварительный договор по юридической природе относится к договорам организационного характера (организационному соглашению сторон), направленным на заключение в будущем имущественного (возмездного) договора. Поэтому предварительный договор не влечет возникновения у сторон никаких обязательств, в том числе имущественного характера, кроме обязательства заключить основной договор.
Следовательно, перечисляемые по предварительному договору суммы не могут рассматриваться в качестве задатка, как это устанавливает п. 1 ст. 351 ГК, согласно которому задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Такой подход судов полностью обоснован исходя из правовой природы предварительного договора и легального определения задатка, закрепленного п. 1 ст. 351 ГК. Вместе с тем при заключении предварительного договора стороны часто предусматривают в нем условие о перечислении денежных средств в качестве своего рода обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, поэтому для них данное условие даже в указанном случае остается актуальным.
Полагаем, что проблем не будет, если стороны в предварительном договоре не станут называть подлежащие перечислению денежные средства задатком и указывать, что данные средства перечисляются в счет будущих арендных платежей или оплаты объекта. Целесообразно установить, что подлежащие перечислению денежные средства представляют собой иной способ обеспечения исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 310 ГК и обеспечивают исполнение обязательств по заключению в будущем основного договора. Кроме того, необходимо разработать подробный порядок возврата этого платежа, в случае если стороны не заключат основной договор.
Примечательно, что в Российской Федерации до недавнего времени судебная практика шла по такому же пути, признавая ничтожным условие предварительного договора о задатке. Однако Федеральный закон от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» дополнил ст. 380 ГК России, регулирующую понятие задатка, п. 4, закрепляющим, что по соглашению сторон, если закон не определяет иного, задаток может обеспечивать исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, указанных в предварительном договоре. Данные изменения вступили в законную силу с 1 июня 2015 г.
Таким образом, согласно законодательству Российской Федерации допускается обеспечивать задатком обязательства по предварительному договору. В Республике Беларусь подобные изменения в ближайшее время не планируются, поэтому рекомендуем внесение денежных средств, уплачиваемых по предварительному договору, именовать иным способом обеспечения исполнения обязательства, а также закреплять в предварительном договоре положение о судьбе такого обеспечительного платежа на случай, если стороны не заключат основной договор.
Сложнее обстоит дело, когда в предварительном договоре, помимо обязательства по заключению основного договора, стороны предусматривают обязательство по выполнению будущими покупателями или арендаторами ремонтных (отделочных) работ в помещениях, в отношении которых планируется заключить основной договор купли-продажи или аренды.
Если стороны впоследствии не заключат основной договор, а одна из них понесет определенные затраты, очевидно, что она захочет взыскать их с контрагента. Проблем не возникнет, если предварительный договор содержит порядок компенсации такого рода затрат. Если же в предварительном договоре подобного положения нет, взыскать затраты на ремонт или отделку помещений может оказаться довольно сложно.
Правовым основанием для взыскания понесенных затрат в данном случае будут нормы гл. 59 ГК о неосновательном обогащении. Однако следует учитывать, что по иску о взыскании с собственника помещений затрат, понесенных на ремонт или отделку, в качестве неосновательного обогащения истцу в первую очередь необходимо доказать факт обогащения ответчика, а также неизбежность для него указанных расходов и возможность без них использовать помещение по назначению.
Если, к примеру, истец в рамках предварительного договора осуществил стандартный ремонт помещений или базовую отделку, улучшившую качество помещения и увеличившую его стоимость, тогда можно говорить о том, что со стороны собственника помещений имело место неосновательное обогащение в форме сбережения денежных средств, которые собственник в любом случае потратил бы на ремонт или отделку.
Однако часто встречаются ситуации, когда будущие покупатели или арендаторы помещений, которые заключают предварительный договор, производят ремонт или отделку помещений, исходя из специфики своего бизнеса и согласно определенному дизайну (стоматологический кабинет, салон красоты, парикмахерская, кафе и т.п.).
Как правило, такого рода работы требуют больших затрат. Впоследствии, если стороны не заключат основной договор, собственник помещений может заявить, что ему произведенные ремонт и отделка были не нужны и он планирует привести помещения в первоначальное состояние. В таком случае выполненные арендатором или покупателем работы не будут обогащением собственника помещения, т.к. не улучшают его качества. Если в судебном заседании удастся доказать факт отсутствия у собственника обогащения, оснований для взыскания с него понесенных затрат по ремонту или отделке помещений у суда, на наш взгляд, не будет.
Кроме того, как и в ситуации с задатком, суд может признать ничтожным условие предварительного договора о выполнении будущим арендатором или покупателем работ по ремонту или отделке помещений. В строгом смысле предмет предварительного договора — заключение в будущем основного договора, поэтому предварительный договор, как мы уже отмечали, не влечет возникновения у сторон никаких иных обязательств, в том числе имущественного характера.
Однако мы полагаем неправильным признавать ничтожными условия предварительного договора о выполнении арендатором или покупателем ремонтных работ в помещениях. Исходя из принципа свободы договора, закрепленного ст. 391 ГК, стороны вправе заключать смешанный договор. В таком случае к отношениям сторон применяются правила о договорах, элементы которых содержит смешанный договор, если иное не вытекает из его существа или соглашения сторон. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством.
Ввиду отсутствия судебной практики по данным вопросам в Республике Беларусь, интерес представляет практика Российской Федерации.
Пример 1
В одном из дел российский арбитражный суд установил, что арендодатель допустил арендатора в здание до окончания строительства и не возражал против проведения работ, в результате которых имущество арендодателя приобрело дополнительные качественные характеристики. Выполненные неотделимые улучшения имущества привели к увеличению его стоимости. Не оплатив приобретения таких улучшений, арендодатель тем самым неосновательно обогатился за счет арендатора <2>.
Пример 2
Суд, рассматривавший дело, установил, что предварительный договор имел смешанный характер, поскольку, помимо условия о заключении в будущем договора аренды, включал условие о том, что каждая из сторон несет свои затраты, связанные с созданием объекта аренды.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании стоимости спорных работ, суд исходил из того, что их результат не стал неосновательным обогащением собственника, поскольку каждая сторона выполняла обязанности в рамках предварительного договора <3>.
Поскольку законодательство Республики Беларусь не запрещает включать в предварительный договор иные условия, помимо условия о заключении в будущем основного договора, стороны могут включить в предварительный договор обязательство по выполнению ремонта и отделки передаваемых помещений.
Вместе с тем следует учесть обозначенные выше проблемы со взысканием понесенных затрат, а также отсутствие судебной практики по таким делам и подробно определить порядок компенсации соответствующих затрат, в случае если стороны не заключат основной договор. Кроме того, в предварительном договоре целесообразно сразу прописать конкретные виды работ, которые будут выполняться, а также их стоимость, чтобы в последующем не возникло споров и по этому поводу.
<1> См., например, постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 10 июля 2012 г. по делу N 305-5/2011/38А/481К.
<2> См. постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 февраля 2011 г. по делу N А13-1069/2010.
<3> См. определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 августа 2013 г. N ВАС-9664/13 по делу N А40-100227/2011-155-842.